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路线价法案例
篇一:
土地评估——路线价法的应用
土地评估——路线价法的应用
土地估价的方法中,路线价法是用的较少的一种方法,由于它使用的范围比较小,主要适用于街地,和商业繁华区域,对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。
路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例,且土地市场要规范,特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
一、路线价法的概念
路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价,再配合深度指数表和其他修正率表,用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。
二、路线价法的理论依据
路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大,土地价值随临街深度的增加而递减,一宗地越接近道路部分价值越高,离开道路越远价值越低。
临街统一接到的宗地根据其地价的相似性,可划分为不同的地价区段。
在同一路线价区段内的宗地,虽然地价基本接近,但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异,地价也会出现差异,所以需指定各种修正率,对路线价进行调整。
街道不同的路段,路线价也不相同,如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异,同一路段也可以划分成两种不同的路线价。
繁华街道有时候需要附设不同的路线价;住宅用地区域差异较小,所以住宅区的路线价比较长,甚至几个街道路线价都相同。
因此,路线价法实质上也是市场法的一种,但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响,市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围,寻找案例,在区域因素和个别因素中修正,这也是区别去市场比较法的地方。
路线价是标准宗地的单位地价,可看做比较实例,对路线价进行各种修正可视为因素修正。
因此路线价法的理论基础也是替代原理。
三、路线价法的计算公式
路线价法的基本公式是:
宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积
运用路线价法时,如遇街道两边的宗地有特殊情况存在(如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等),除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正,此时公式为:
宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积
或者
宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额
四、路线价估价法的操作步骤
1.确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
(路线价区段是指具有同一路线价的地段。
在划分路线价区段时,可及性相当的地段,应分为同一路线价区段。
)
2.确定待估宗地的临街深度和其他因素条件。
(查阅土地登记资料或者进行实地踏勘,调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度,使用年期等具体条件。
)
3.确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。
(按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件修正系数,对照深度修正系数表和其他条件修正系数表,分别确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。
)
4.估算宗地地价。
(根据路线价和修订系数,对路线价进行系数修订,得到待估宗地的地价。
)
五、路线价的深度修正方法
l四三二一法则
该法则又被称为慎格尔法则,是由J.A.Zengele在提出并最早使用的法则。
其含义是:
将标准深度100ft(注:
1ft=0.3048米)4等分,随着离道路的距离的增加,每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%.如果深度超过100ft,每一等分25ft的价值占路线价的比例依次为9%、8%、7%、6%.
l苏姆斯法则
该法则认为深度为100ft深的土地价值,前半街50ft部分占全宗地总地价的72.5%,后半50ft部分占27.5%,后半50ft部分占27.5%,若再深50ft,则该宗地所增的价值仅为15%。
l霍夫曼法则
该法则是1866年由霍夫曼创立的,认为深度为100ft的标准宗地,将标准深度4等分的情况下,随着离道路距离的增加,每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。
l哈柏法则
该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。
六、其他宗地条件修正系数编制
1.宽度修正
对临街土地特别是临街商业用地来说,地块临街宽度不同,其地价是不相等的。
由于临街商店街面的宽窄不一,商店对顾客的吸引力会有所差异,进而影响到商店营业额,所以在路线价估价中,必须考虑宽度修正。
其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本,考虑在不同宽度情况下反应在土地价格上的变动情况,最后确定宽度条件下的修正系数。
2.宽深比率修正
一般情况下,大型的商业建筑物,进深较大,地价会锁着地块深度的正价,土地价值逐步降低。
另一方面,由于商店大、铺面宽、外观醒目,同样会增加对顾客的吸引,所以对大型的商店单独采用宽度修正不太实际,而且也难于操作,因此,采取商店的宽度与深度的比率系数来反应地价的修正情况
3.容积率的修正
一般情况下,路线价只是代表一定容积率水平下的地价,随着容积率的增加,地价一般会上升。
因此,在同一区段中,抽查不同容积率水平下的平均地价,可得到容积率修正系数。
4.出让、转让年期修正
V=a÷r×[1-1/(1+r)n]
式中V——地价a——年地租r——还原利率n——出让、出租或转让、转租年期。
5.朝向修正
对住宅用地而言,由于建筑物的朝向不同,就决定了房屋的坐落,房屋的坐落、朝向又对房屋的销售价格产生影响。
那么从房屋售价中扣除成本后所余的地价,也因朝向不同而又所差异,需进行地块环境条件影响修正。
6.地价分配率修正
地价分配率是将土地单价(或平面地价)调整、分推到各楼层的比率。
一般来看,随着楼层数的增高,地价分配呈递减趋势。
当趋于某一临界值后,地价分配又呈现增加的势头。
为了评估需要,必须制定一个统一的地价分配率以反映楼层一句楼层高低,楼层地价在地块总价中所占的比例。
七、路线价估价法的应用。
表2图1实例计算
u平行四边形宗地,以其高位临街深度,按照深度指数计算单价(宗地1、10)
u平行边与临街线一直的梯形宗地,以其高度为临街深度,按临街深度指数求得其单价后,再视其上下两边长度比率,利用价值进行加价或减价修正,其修正的数额以不超过原计算的单价两成为限。
平行边与临街线垂直的梯形宗地,以其两边中点的连线为其临街深度,按临街深度指数计算其单价,不再进行加价或减价修正(宗地2、5)
u正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地,以其高度为1/2为临街深度,安林杰深度指数计算其单价(宗地3)
u逆三角形(三角形的一定点在临街线上者)的宗地,以其在临街线上的顶点与底边重点垂直距离的1/2,及底边重点的深度为起讫深度,比照袋地计算其单价(宗地4)
u街廓纵深在36m以下这,应以中间线分前后两部分,分别按其深度计算其临街单价(宗地6)
u宗地深度较深,超过里地线者,其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其单价。
1)宗地1为平行四边形临街地,深度为14m,查表1临街地深度指数表得知其深度指数为110.单价=5000×1.1=5500(元)
2)宗地2为临街地,深度为17.5m,查表1临街地深度指数表得知其深度指数为100.单价=5000×1=5000(元)
3)宗地3为正三角形临街地,高12m,取其高度一半作为临街深度,深度为6m,查表1临街地深度指数表得知其深度指数为125.单价=5000×1.25=6250(元)
4)宗地4为逆三角形地,其在临街线上的顶点与底边中点的垂直距离为15m,得其袋地起讫深度为7.5m到15m,查表2袋地深度指数表得知其深度指数为71.单价=5000×0.71=3550(元)
5)宗地5为平行边与临街线垂直的梯形临街宗地,以其两边中点的连接线为其临街深度,则其临街深度为8m,查表1临街地深度指数表得知其深度指数为120.单价=5000×1.2=6000(元)
6)宗地6为两面临街地,总深度为36m,以其中间线分前后两部分,临街深度均为18m,查表1临街地深度指数表得知其深度指数为100.单价5000×1×1/2+3000×1×1/2=4000(元)
7)宗地7为袋地,且深度超过里地线7m,且深度超过里地线7m,可视其受两面临街地的影响分成两宗地计算其路线价,查表2袋地深度指数表得知其深度指数为66,临街地价为5000和3000,单价5000×0.66×9/16+3000×0.66×7/16=2722.5(元)
8)宗地8为袋地,按路线价为3000元计算,查表2袋地深度指数表得深度指数为66.单价3000×0.66=1980(元)
9)宗地9平行边与临街线垂直的梯形临街宗地,且为路角地。
以其两边中点连线为临街深度。
宗地临街深度为11m,查表1临街地深度指数表得深度指数为120,并按要求加成旁街线路价一成。
单价5000×1.2+201X×0.1=6200(元)
10)宗地10为路角地,宗地深度为8m,查表1临街地深度指数表得深度指数为120,单价5000×1.2+201X×0.2=6400(元)
篇二:
路线价法在我国的应用
1绪论
1.1课题背景及研究目的
1、路线价估价法是在对城市土地进行估价,特别是对土地的课税或土地的重新规划等大面积土地估价时采用的既省时省力,又公平合理的科学的估价方法。
在欧美国家应用较广。
随着我国房地产业的兴起,地产评估成为国家房地产管理的一项重要内容,路线价估价法不失为一种可资借鉴的、行之有效的估价方法。
2、了解各种估价方法的应用,并对路线价法的概念阐述清楚。
路线价法的来源,数学意义和应用意义。
估价方法的特点和优缺点。
结合实际情况应用的意义和注意事项。
1.2国内外研究状况
1、路线价估价法是在对城市土地进行估价,特别是对土地的课税或土地的重新规划等大面积土地估价时采用的既省时省力,又公平合理的科学的估价方法。
随着我国房地产业的兴起,地产评估成为国家房地产管理的一项重要内容,路线价估价法不失为一种可资借鉴的、行之有效的估价方法。
2、英、美早已实行,尤其在美国,这种估价技术已相当完善。
日本最初采用这种估价方法是在1923年,台湾在实施“平均地权”从事“规定地价”作业时,也应用路线价估价法。
1.3课题研究方法
通过对估价方法的透彻了解,灵活应用方法。
尤其是侧重路线价法的特点进行讨论,注重研究方法的理论基础,并结合市场具体状况进行分析。
力求做到理论研究和实际工作的相互统一,着重于理论研究范畴。
1.4论文构成
1、绪论。
2、不同估价方法的定义与应用。
3、路线价估价法的基本原理及其运用的前提。
4、路线价估价法的应用范围。
5、路线价法的主要操作步骤。
6、路线价法的优点。
7、路线价法应用时应注意的问题。
8、应用路线价法于我国城市商业用地。
9、应用路线价法于我国小城镇商业用地。
10、结论。
1.5论文研究内容
房地产估价方法众多,随着市场房产交易量和交易类型的上升,对房地产估价的方法选择就更加重要。
通过对估价方法的透彻了解,灵活应用方法。
尤其是侧重路线价法的特点进行讨论,注重研究方法的理论基础,并结合市场具体状况进行分析。
力求做到理论研究和实际工作的相互统一。
着重于理论研究范畴。
2不同估价方法的定义与应用
房地产估价方法主要有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、基准地价修正法、路线价法等,其中,市场比较法、成本法、收益法是三大基本方法。
每种估价方法都有其特定的适用对象和条件,有时可以同时运用,以互相验证;有时是相互补充的,但不存在替代关系。
在评估一宗房地产的价值时,一般要求同时采用两种或两种以上的方法。
2.1市场比较法
2.1.1概念、优点、适用对象和适用条件
市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。
但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。
市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
采用市场比较法有三个适用条件:
1、需要收集大量、正常的房地产交易数据。
也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。
如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。
有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。
如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。
假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。
2、使用市场比较法隐含着这样一个假设:
在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。
3、采用市场比较法必须要求房价相对稳定。
在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。
如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。
如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采
用市场比较法的困难就很大。
在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。
在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。
2.1.2对比较法的评价
比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法,比较法的实质也就是房地产估价过程的实质,即:
通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格,来确定估价对象房地产在公开市场上最可能的成交价。
比较法的难点在于交易修正。
因为市场上很难找到与估价对象个别因素和区域因素完全一样,交易日期和估价时点也一样,交易情况也完全符合公开市场要求的可比实例。
2.2成本法
2.2.1概念、适用对象和适用条件
成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产,都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等,成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。
在房地产保险及其他损害赔偿中,通常也是采用成本法估价。
2.2.2对成本法的评价
成本法的实质是通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算,最终确定估价对象整体的市场价格。
相对于求取重置价格或重建价格而言,折旧的求取要更难一些,这也是成本法的难点所在。
这里所说的折旧,严格地说,不是靠计算可以确定的,而是靠市场来确定的。
2.3收益法
2.3.1概念、适用对象和适用条件
收益法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂
房、农地等,但不限于估价对象本身现在是否有收益,只要它所属的这类房地产有收益即可。
收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。
2.3.2使用收益法的困难
使用收益法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。
对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。
对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。
当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。
第二个困难是如何计算纯收益。
在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。
在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。
2.3.3对收益法的评价
收益法的实质是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值,具体的计算方法是将房地产未来所创造的净收益逐年折现到估价时点并累加,累加之和即为房地产在估价时点的价值。
2.4假设开发法
2.4.1概念、适用对象和适用条件
假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房[1]。
2.4.2对假设开发法的评价
在估价实践中,假设开发法经常用于评估地价,但实际上假设开发法可以用于评估一切非最终产品的房地产,例如:
用于建造房屋的生地、毛地或熟地,用于可改造为新房的旧房,未完成的房地产开发项目或未完工的工程等等。
利润的估算是假设开发法的主要难点,另一个难点在于预计估价对象开发完成后的价格。
篇三:
土地估价师考试路线价法及练习题
路线价估价方法及练习题
一、概念:
1.路线价:
是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价。
2.路线价法:
是依据路线价,再配合深度指数表和其他修正率表,用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
3.路线价法的基本原理
路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上,分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系,进而据此估算其他宗地地价的。
路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低,随其距离道路的远近程度,即临街深度的增加而递减;宗地越接近道路者利用价值越大,地价也越高;距离道路越远,利用价值越小,地价也越低。
因此,路线价估价法与市场比较法类似,只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格,以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正,其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。
在正常市场条件下,具有相同使用价值的土地,在交易双方具有等量市场信息的基础上,应该具有同样价格,即替代原理。
可及性可以视为区位条件的一种表示,因此对于商业用地来讲,可及性是决定其使用价值的主要因素。
同一街道,各宗土地价格的高低,随其离开街道的远近程度,即临街深度而递减;同一宗临街宗地,其接近街道部分地价高于离开街道的部分,越接近道路者利用价值越大,距离街道越远利用价值越小,价格越低;在一个城市中,按土地的可及性可划分不同的地价区段,每个区段表示不同的区域条件即使用价值的差异。
二、与路线价估价法有关的概念
(1)标准宗地。
城市的一定区域中,根据街道状况、公共设施的接近状况、房屋的疏密度等条件划分区域,从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。
(2)标准深度。
城市中,随着土地离道路距离的增加,道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。
(3)里地线。
标准深度的连线被称为里地线。
里地线与道路之间的区域称为临街地或表地,里地线以外的区域被称为里地。
(4)深度指数修正表。
以道路为基准,按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。
(5)路线价区段。
以街道为单位,将宗地接近性大致相等,土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域,此区域称为路线价区段。
三、路线价估价法的基本公式
路线价估价法基本公式的表示形式是:
宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积
运用路线价估价法时,如果街道两边的土地另有特殊条件存在(例如属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形地、袋地等),则除了依上列的普通计算公式计算地价外,还要进一步做加价或减价修正,这种情况下的计算公式如下:
宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积+其他条件修正额
或
宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正率×宗地面积
四、路线价及其修正体系的建立
1、路线价及其修正体系确定的基本程序
按照路线价估价法的基本原理和估价要求,路线价及其修正体系建立的基本程度一般为:
①划分路线价调查区段;
②设定标准深度;
③收集交易案例;
④计算宗地价格;
⑤划分地价区段;
⑥计算区段地价;
⑦划分地价等级;
⑧编制深度修正系数表;
⑨编制其他因素修正系数表。
2、路线价区段划分与标准深度设定
一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。
因此,在划分路线价区段时,影响土地使用价值的土地条件大致相同,即可及性相等的地段,应划为同一路线区段。
原则上以地价有显著差异的地点为区段界,通常是从十字路口或丁字路口中心处划分,路口与路口之间的地段为一个路线价区段。
一般情况下,一条街道只设一个路线价。
但对一些特别繁华,土地条件变化较大的街道,也可以分设路线价。
某些不很繁华的地区,同一路线价区段也可延长至数个街道。
另外在同一街道上,某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时,同一路线价区段也可附设两种不同的路线价,这时在观念上视为两个路线价区段。
设定的标准深度,通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。
例如,某路线价区段的临街宗地大部分的深度为16m,则其标准深度应为16m。
如此才能使宗地地价的计算达到简化的地步。
因为如果不以众数的深度为标准深度,由此制作的深度百分率表将使以后多数宗地的地价计算都要用深度百分率加以修正,这不仅增加计算工作量,而且会使设定的路线价失去其代表性。
3、路线价的评估确定
路线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。
通常在同一路线价区段内选择若干标准宗地,分别求其单位地价。
求得样点宗地单位地价的方法是本书前面介绍过的收益还原法、市场比较法等。
然后求这些标准宗地的单位地价的众数或中位数、简单算术平均值、加权算术平均值等,即得该路线价区段的路线价。
路线价评估确定的具体步骤为:
1)地价实例调查
地价实例调查,一般应以最近两年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。
其调查的宗数应适当且分布均匀,调查结果应反映市场价格的真实性。
2)宗地地价计算
宗地地价主要是应用市场比较法、收益还原法等估价的常规方法及由此派生的其他方法进行测算。
但由于我国土地市场还不完善,很难形成统一、规范的交易案例,因此,只能从现有土地转移方式中,通过分析计算出其中的土地的价格。
3)宗地数据检验
对各种宗地价格,可根据各宗地同标准宗地条件的差异,进行宗地价格修正,然后用修正后的价格计算路线价。
对修正后的宗地价格,要对各种资料计算地价的方法进行数理统计检验,以保证计算结果的科学性和合理性,使各种方法计算的宗地价格能同
时用于路线价的估算中,其目的是检验资料处理中可能带来的系统误差。
4)确定地价区段
根据调查结果,进行地价区段的划分。
地价区段划分标准:
①城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段;②商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段。
区段划分方法主要有两条:
一是以道路、沟渠或其他明显地物为界限;二是在确定有路线价标准的地价区段,以里地线为界线,在我国,里地线多采用临街宗地进深的众数确定。
5)计算区段地价
计算区段地价,是以地价调查实例为基础,求取各区段的平均价为区段地价。
基本计算方法主要有三种:
①取中位数。
当地价实例项数为单数时,取其中项为中位数;地价实例项数为偶数时,以中间两项的平均数为中位数。
②取众数。
指地价实例中,取单价相同之项较多者为众数。
③取算术平均数。
指地价实例单价累加,除以实例项数为算术平均数。
6)划分地价等级
根据地价区段的划分结果以及区段地
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