婚恋中房产问题研究.docx
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婚恋中房产问题研究.docx
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婚恋中房产问题研究
婚恋中房产问题研究
第一章婚前以一方名义购置房产的分割问题
【情形1】婚前一方替另一方交纳房贷月供款时,房产应如何分割?
【案例1】李先生在恋爱期间拿出自己积攒的20万元作为首付款,并通过个人按揭贷款方式购买了一套总价60万元的商品房。
李先生拿到新房钥匙后,其女友王小姐也搬进新居,并在同居期间每月从自己的工资卡中出资2000元和李先生共同承担了这套房子的月供款。
一年后两人因性格不合而分手。
问:
房产如何分割?
【分析解答】财产所有分为个人所有或共有。
由于该房产系由李先生个人签约出资购买,且李先生在购房时并未与王小姐领取结婚证建立婚姻关系,因此,该套房屋属于李先生的个人财产,而非共有财产。
因此,王小姐无权分割该房产。
对于双方同居期间王小姐出资负担房屋月供的行为,应视为王小姐为李先生承担了对银行的部分债务。
如果双方之间不存在其他的债权债务关系,并且王小姐亦未明确表示将该款赠与李先生,则该笔款项应有李先生偿还给王小姐。
【情形2】婚前一方用另一方的名义买房,房产应如何分割?
【案例2】倩倩与建国在大学期间相恋,2002年毕业后即共同租房居住。
2004年两人用共同积攒的8万元作为首付款,以倩倩的名义购买了一套二手房。
房产证刚拿到手不久,建国在广州出差期间结识了新的女友。
之后建国因调入广州工作而决定与倩倩分手。
倩倩伤心之余,拒不承认建国的购房出资。
问:
建国能分割该房产吗?
【分析解答】房屋作为不动产实行的是登记、公示制度。
在我国,房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证,即房产证是确认房屋归属的最基本也是最重要的凭据。
由于房产证上记载的产权人为倩倩,因此,建国是无权对该房屋进行分割的。
对于购房首付款中由建国出资的部分,应属于倩倩对于建国的债务,应当由倩倩予以返还。
在倩倩拒不返还的情况下,建国只能通过诉讼的方式起诉倩倩。
但是,如果建国不能提供其实际出资的有效证据,而倩倩又不承认建国曾经出资,那么建国就会面临败诉的结局。
【情形3】婚前一方出资装修另一方的房屋,房产如何分割?
【案例3】唐先生出资50万元以自己的名义购买了一套商品房准备和张女士结婚用,张女士出资10万元对该套房屋进行了装修。
之后两人因感情不合终止了恋爱关系,张女士要求分割六分之一的房产份额或者由唐先生返还其10万元装修款。
但唐先生认为张出资装修是双方恋爱期间的一种自愿行为,属于刘对其个人的赠与,因此既不同意分割房产也不同意返还装修款。
问:
刘女士有权分割房产或取得装修款吗?
【分析解答】首先,该套商品房属于唐先生的个人财产,张女士出资装修的行为,是对该不动产的附合添附行为,依据物权法理,在以动产对不动产进行添附的情况下,不动产的所有权性质并不发生改变。
物化到不动产上的动产价值仍归不动产的产权人所有。
因此,本案中的房产不属于共同财产,因此不涉及到财产分割的问题。
其次,张女士之所以出资对房屋进行装修,主要是基于其对和唐先生结婚的期待和判断,是在此条件下对恋人财产的添附行为,而非对唐先生的赠与。
从社会常理而言,即便该装修款能被认定为赠与,也应当以双方结婚为条件。
唐先生以装修款系女方的赠与,而拒不返还,属于其认识上的错误。
再次,唐张俩人的恋爱关系作为一种民间习俗,属于道德规范的约束,不是法律调整的范围。
但在恋爱关系终止时,由于存在张女士替唐先生支付装修款的事实,唐作为受益人,没有合法根据取得利益,张女士造成损失,且两者具有因果关系,故唐的行为构成不当得利。
俩人的关系构成民法上的不当得利之债,此时应受我国《民法通则》的调整。
即张女士享有债权,而唐先生承担债务。
因此,张女士有权要求唐先生将其支付的装修款返还。
【情形4】婚前双方共同出资购买的房屋,出售后所得价款应如何分割?
【案例4】王女士离婚后和赵先生确立了恋爱关系,并打算一年后结婚。
赵先生看中了在三环路旁新开盘楼盘中的一套商品房,希望和王女士共同出资购买,用作两人结婚的新房。
王女士表示同意,提出以双方的名义共同购买。
但赵认为,自己已用本人的名义和开发商签订了《认购书》,再更改姓名不太方便。
王女士考虑到离婚时财产分割的痛苦经历,坚持和赵签署了一份出资协议,主要内容是“双方分别出资50万元以赵的名义共同购买商品房一套,该商品房属于双方共同所有。
”之后,双方到售楼处以赵的名义签署了《商品房买卖合同》并交齐了100万元购房款。
半年之后房屋交付,此时两人却因故分手。
赵将新房出售后得款140万元,同时赵在售房时交纳了营业税等税费共计约8万元。
王女士要求赵退还出资款并支付增值部分价款,但赵只同意退还其出资款并支付利息,不同意支付房屋增值款。
问:
140万元购房款应如何分割?
【情形5】婚前一方擅自出售双方共同出资购买的房屋的行为是否有效?
【案例5】张男与许女恋爱期间分别出资20万元,购置了一套40万元的房屋。
考虑到许女还有作为无房户从单位承租公房的可能,于是,俩人决定以张男的名义购房。
但许女感觉到这样做不太踏实,于是经其提议,俩人签署了一份出资协议,约定以张南的名义购买的房屋属于俩人共有,各占50%的份额。
一年后俩人未及结婚便告分手。
许女向张男催要自己的20万元出资款时,张男一直拖着不办。
忽然有一天张男电话告知许女房产已出售,得款30万元,许女紧接着收到了张男向李朋售房的《房屋买卖合同》的复印件和15万元汇款单。
后经了解,该套房屋所在区段的同类房屋价格应在50万元左右。
许女觉得非常蹊跷,便打电话给李朋核实其实际买价,但李朋一口咬定就是合同上的价款。
这让许女恼火不已,难道自己的5万元就这样白白打了水漂不成,能不能通过诉讼请求判令张男的售房行为无效呢?
【分析解答】许女想主张售房行为无效难度很大。
即使许女提起诉讼,法院也很难判处张男的售房行为无效。
因为,虽然对内而言,该套房屋属于俩人共有,张男在处理该房屋时应征得许女同意。
但对外而言,按照产权证的记载,张男是该套房屋的唯一产权人,其是有权出售房屋的,其与李朋的买卖行为已经完成,并经登记主管机关办理了房产的过户手续,因此李朋会被视为善意第三人而给予保护。
除非许女能够提供有效证据证明:
李朋在明知该房共有的情况下,而与张男恶意串通后,以明显不合理的低价购得房屋,否则法院会判决张男与李朋签署的《房屋买卖合同》是合法有效的。
【情形6】婚前以双方名义购买、尚未取得产权证的房产如何分割?
【案例6】李先生和刘小姐计划国庆结婚,为此俩人决定共同出资购买一套新房。
五一节期间俩人看中了一套70平米的精装小户型,于是李先生立即用现金支付了2万元定金。
次日,刘小姐携带8万元现金,李先生携带10万元现金一齐来到售楼处。
刘李俩人作为共同买受人和开发商签订了《商品房买卖合同》,并交清了20万元房价款。
两个月后,李先生因在外出差期间出现外遇,刘小姐获悉后不肯原谅导致分手。
此时,房产证尚未办理。
问:
如何分割俩人已购房产?
【分析解答】由于俩人尚未取得所购房产的产权证,争议房产的大产权还属于开发商,因此,该套房屋目前尚不能进行产权分割。
如果此时俩人各自的出资情况均为对方所认可,则有两种解决途径,其一:
通过合同权利义务概括转让的办法,在征得开发商同意后,一方将其在《商品房买卖合同》中的权利义务全部转让给另一方,然后进行合同买受人的主体更名,由一人独自作为买受人。
即:
若由李先生继续作为买受人,则其向刘小姐支付8万元,今后由李先生取得该套房产的产权证。
若由刘小姐继续作为买受人,则其向李先生支付12万元,今后由刘小姐取得该套房产的产权证。
其二,如果双方均不愿意放弃产权,可由双方按照各自的出资份额,继续办理产权证,对房屋按份共有。
这样,在产权证办下后,双方可分别持有房屋所有权证和房屋共有权证,其中,李先生占有产权份额的60%,刘小姐占有产权份额的40%。
当然,在双方均想独自一人取得房产的情况下,则可以通过竞价方式,由出价较高的一人取得房产。
如果俩人均不认可对方的出资数额,由于在现金出资的情况下,双方均无法证明各自的实际出资数额,那么,只能由双方按照各占50%的比例平均占有产权份额。
这种情况下,对于李先生而言将有部分损失,当然,如果李先生能够证明自己实际出资的除外。
【情形7】婚前以双方名义购买并已取得产权证的房产,应如何分割?
【案例7】张军和李英大学毕业后即共同承租了一套两居室居住。
日久生情,俩人转眼到了谈婚论嫁的地步。
考虑到目前承租的房屋离俩人单位较近,同时也是俩人爱情的见证,于是俩人决定把该套房屋共同出资买下来。
经与房主协商,房屋作价26万元,其中张军出资16万元,李英出资10万元。
在确定共有份额时,张军大度地表示各占50%。
房产证办下来之后,由张军持有房屋所有权证,李英持有房屋共有权证。
不久,李英调往外地工作,俩人尚未及领取结婚证便因故分手。
张军希望按照实际出资额重新确定俩人的房产份额,或者由李英将差价款补给他,但李英不同意。
问:
所购房屋应如何分割?
【分析解答】由于俩人所购的房屋已经领取了产权证,实际上已经由房屋行政主管机关对双方所购的房屋进行了产权登记和分割。
而主管机关的这种登记正是依据张军和李英俩人的承诺或者关于房产份额的声明。
即使张军拿出了其16万元的出资证明,也不能因此改变其在房产登记部门的承诺和声明。
因此,虽然张军所提的要求比较合理,但在李英不同意的情况下,除非张军有证据证明主管机关进行登记所依据的事实是错误的,而要求重新登记。
否则,双方的产权份额只能以产权证上的记录为准。
此时如果该房出售,房价款应由张军和李英平均分割。
【情形8】婚前一方出资以双方名义购买的房产应如何分割?
【案例8】白雪决定通过按揭贷款的方式购买一套商品房,婚后再将该套小户型的房子出租出去以补贴家用。
在签订购房合同时,其男朋友陈世提出自己的单位可以报销物业费和取暖费,不如把自己的名字也加上去,这样,今后物业公司开具的发票拿到单位报销起来方便点。
白雪爽快地答应了,考虑到陈世并没有实际出资,白雪为了避免财产纠纷,仍以自己的名义办理了个人按揭贷款,房产证下来后,白雪也并没有把房屋共有权证交给陈世。
没想到后来麻烦还是出现了,在俩人因故分手时,陈世竟然要求分割房产,这下可把白雪气的够呛。
问:
陈世有权分割房产吗?
【分析解答】房屋作为不动产,在我国实行登记公示制度,即产权人以有权登记的县级以上房地产行政主管机关的登记为准。
由于白雪所购房屋的产权证上是白雪和陈世两个人的名字,因此,尽管白雪没有把产权证交给陈世,但在主管机关的房屋档案中,这套房屋仍属于俩人所共有。
至于白雪以自己的名义办理的个人按揭贷款,只能证明其通过银行借款支付了购房款,而不能从根本上否定陈世的产权人地位。
而且把陈世的名字列入购房合同中的房屋买受人后,在主管机关的预售备案登记中以及白雪出具的房产份额的声明等一系列材料中都会出现陈世的名称,这对白雪是相对不利的。
所以,尽管从道义上说,陈世做法很无耻,但由于白雪举证困难,故很难把陈世从产权人中除名。
而在房屋产权人名称不变更的情况下,陈世是有权享有的房产份额的。
【情形9】婚前由双方联名购买、一方负担月供款的房屋如何分割?
【案例9】赵男和周女婚前各出资10万元作为首付款购置了一套预售商品房,同时,俩人联名做了总额为40万元的购房按揭贷款。
之后赵男将自己的工资存款帐户作为还款帐户,每月向贷款银行交纳的月供款实际上都由赵男独自承担。
房产证上载明的俩人的房产份额为各占50%。
两年多后俩人未及结婚即告分手。
此时赵男已经交纳月供款累计6万元,而俩人当初60万元所购的房产,市场现值也已飙升至100万元。
问:
俩人分手后房产应如何处理?
【分析解答】首先,按照房产证的记载,该套房产俩人各享有50%的份额,因此,如果房屋出售后纯收益为100万元,则俩人每人应分得50万元。
其次,俩人向开发商交纳的60万元房价款中有40万元系通过向银行共同贷款交纳,因此,这40万元属于俩人的共同债务,俩人应按照与银行签署的《个人住房贷款借款合同》中的约定,共同向银行交纳月供款。
而赵男银行帐户上的转帐凭证表明,赵男已经交纳的6万元中有一半是替周女承担的债务,这3万元应由周女支付给赵男。
再次,如果房屋的产权不做变动,则周女今后应和赵男共同承担银行的月供款。
若房屋出租的话,还可分享房屋的租金收益。
当然,周女应当承担的月供款也可以从房屋的租金收益中予以抵扣。
最后,如果双方同意将房屋的产权变更为一人,则双方可通过房屋竞价的方式,由出价高的一方取得房屋的所有权,并将对方按比例应得的价款支付给对方。
举例来说,假如赵男出价110万元,而周女出价105万元,则由双方签署《房产份额转让协议》,赵男作为受让方取得周女转让的50%的产权份额,并向周女支付55万元的对价款(扣除周女应向其支付的3万元并承担周女为买房而对银行欠下的20万元债务后,实交给周女32万元),在办理过户手续后,由赵男享有房屋的全部产权。
【情形10】婚前一方接受另一方父母资助购买的房产应如何分割?
【案例10】志雄大学毕业后留在了城市工作,并与城市姑娘文英相恋。
文英的父母对这个勤奋朴实的小伙子非常喜爱。
两年后志雄的单位以房改成本价对职工售房,志雄和文英的父母商议,打算把自己可以购买的一套两居室买下来结婚用,考虑到志雄积蓄不多,文英的父母爽快地拿出了6万元现金交给志雄,说:
“这点钱就由你俩结婚买房用吧!
”有了这笔资助款,志雄又凑了4万元,以其本人名义顺利地交纳了全部购房款并办理了产权证。
可是半年后志雄和文英未及结婚便缘尽分手。
问:
所购房屋文英有权分割吗?
【分析解答】虽然文英父母出资时没有表明6万元款项是赠与还是借款,但从其所说的“由你俩结婚买房用”的原意分析,如果该款是赠与的话,那么也应当以俩人结婚为条件,即如果将来俩人结婚的情况下,该笔款项可以视为文英的父母对俩人购房的赠与款。
由于后来俩人并没有结婚,且房改售房针对的是本单位的员工,购房时文英并没有作为买受人,因此,该笔款项应作为文英父母对志雄的借款,由志雄返还给文英父母。
因为文英并不是房屋的买受人更不是房屋的产权人,因此,文英无权要求分割房屋。
【情形11】婚前由一方父母资助双方联名购买的房产,应如何分割?
【案例11】李梅和刘刚在大学期间相恋,2004年毕业后李梅参加了工作,刘刚则在同一城市继续读研。
俩人商议等刘刚研究生毕业后就结婚。
不久,刘刚的父母决定出资10万元,让俩人通过贷款购买一套价值30万元的房屋作为将来结婚用。
考虑到公积金贷款利率较低,俩人决定用双方的名义买房,以李梅的名义办理公积金贷款。
2005年4月刘刚的父母通过银行转帐的方式,将10万元打到开发商的帐户上,作为刘、李俩人联名买房的首付款,剩余20万元房款则有李梅办理了公积金贷款,并由其承担月供。
同年底因李梅移情别恋,俩人宣告分手。
此时房屋尚未竣工交付,问房产如何分割?
【分析解答】根据最高人民法院的相关司法解释,刘刚结婚前,其父母为其和李梅将来结婚购置房屋进行的出资,应当认定为其父母对刘刚的个人赠与。
因此,刘刚和李梅联名购房共同支付的30万元中,属于刘刚交纳的购房款为10万元,属于李梅交纳的为20万元。
双方应按此数额比例约定共有房屋的产权份额(李梅享有房产份额的三分之二、刘刚享有三分之一),并在房屋竣工验收后申领房产证,按照各自份额分享房屋的增值或出租收益。
此时,李梅办理的20万元公积金贷款属于其个人债务,应由其个人继续负责偿还。
在俩人分手后,可以按照市场价格将自己享有的上述房产份额转让给对方,使房屋权属同归于一人。
【情形12】婚前双方和一方的父母共同出资购房时,应如何约定房产份额?
【案例12】大强和小菊相恋两年了,俩人看中了一套60万元的商品房准备购买下来结婚用。
但因俩人的积蓄凑不够首付款,最后小菊的母亲刘大妈决定由其出资12万元、大强和小菊各出资6万元以三人共同的名义购房,剩余的36万元由大强以其个人名义办理按揭贷款。
房屋交付后,小菊又从其母亲处拿了6万元对房屋进行了装修。
但在随后办理产权证时三人对于如何约定产权份额产生了纷争,刘大妈认为购房首付款自己就掏了一半,还负担了6万元的装修款,万一俩人结不成婚,自己的投入岂不是打了水漂?
所以坚决要求用自己或小菊的名字办理房产证。
大强认为按揭贷款由其承担,万一情况有变,自己岂不做了只负担债务的冤大头?
小菊眼看事情陷入了僵局,一家人不欢而散,也是忧心忡忡,问:
究竟如何找到让各方心服口服的房产份额约定办法呢?
【分析解答】首先,小菊可以告诉刘大妈,由于贷款银行要求借款人必须是购房人,并且需要在购房人取得的房产证上设定抵押,然后在购房人还清贷款后才能涂销房产证上它项权利一栏中的抵押登记。
而该套房屋的按揭贷款是以大强的名义办理的,因此,产权证上不能没有大强的名字。
其次,既然三人都实际出了资,完全可以按照各自的出资金额进行产权份额的约定。
可以将刘大妈支付的6万元装修款计入总房款。
这样,房款总额为66万元,刘大妈出资18万元,占房产总额的十一分之三;小菊出资6万元,占房产总额的十一分之一;大强连同借款在内共出资42万元,占房产总额的十一分之七。
再次,考虑到婚后夫妻俩人共同还贷的事实,小菊可以和大强商议,自己从现在开始就负担一半的月供款(若有必要,可向大强出具承诺书或办理债务承担的公证手续),这样就可和大强分享剩余房产分额的一半,即各占十一分之四。
最后,如果刘大妈将其6万元装修款算做对小菊或大强的借款,则小菊或大强可向其出具6万元的借条,同时小菊或大强相应地增加十一分之一的房产份额,而刘大妈相应地减少该房产份额。
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