高层建筑设备管理规定.docx
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高层建筑设备管理规定.docx
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高层建筑设备管理规定
高
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设
备
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理
规
定
高层建筑设备管理规定
机电设备主要包括强电部分、暖通部分、给排水部分、消防部分、弱电部分,其日常巡检、维护、维修以及水、电、风和楼宇设备运行,由物业公司工程部各班组负责。
在日常巡检、维护、运行过程中,工作人员应检查设备的工作情况,填写相应的记录表格。
出现异常情况应及时记录,简单问题及时组织解决,无法处理的问题报主管,协调相应的维修单位进行处理。
强电系统
一、高压开关柜的日常管理规定:
二、变压器的日常管理规定:
:
配电柜系统
一、配电间、配电柜及应急指示灯的日常管理规定
二、应急指示灯的日常管理规定:
三、照明灯具的日常管理规定
暖通系统
一、中央空调的日常管理规定
二、新风机组的日常管理规定
三、阀门和仪表的日常管理规定
给排水系统
一、水泵的日常管理规定
二、阀门和仪表的日常管理规定
三、水池、水箱的日常管理规定
消防系统
一、灭火器的日常管理规定:
二、消火栓的日常管理规定:
三、自动喷淋系统的日常管理规定:
弱电系统
一、安防监控中心部分的日常管理规定:
二、火灾报警系统的日常管理规定:
客梯、消防电梯
一、客梯、消防电梯
高层建筑设备管理规定
强电系统
高压开关柜:
定期巡检检查高压开关柜指示灯、电量表指示正常,开关柜内部各电器无异响和异味。
有异常情况应及时记录、汇报,并请电力局专业公司维修。
根据检查情况填写《设备巡检记录表》。
定期度对高压开关柜进行养护,内容包括:
检查高压柜接地是否良好,可靠。
检查高压电缆,电缆头有无老化,破损,放电现象,有无异常声响。
检查高压断路器是否正常,有电显示是否正常。
若无任何异常,清扫柜外壳灰尘。
检查高压开关操作机构电源是否正常。
若发现异常情况,及时报告。
填写《高压配电柜保养检查表》。
变压器:
定期巡检变压器是否过热及是否有异响和异味,根据检查情况填写《设备巡检记录表》。
定期度对变压器进行养护,内容包括:
扫尘,检查外观整体完好无损、色标清晰。
零地接线端子、母线排压接良好,牢固可靠。
绝缘子整体完好无损。
填写《变压器保养检查表》。
配电柜系统
配电间、配电柜及应急指示灯
定期巡检检查配电柜指示灯、电量表指示正常,开关柜内部各电器无异响和异味。
根据检查情况填写《设备巡检记录表》。
每月对配电柜进行养护,内容包括:
清洁配电屏。
观察电器仪表显示正常、安装固定可靠,并清洁外表。
观察继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关,保持外表清洁,触点完好,无过热现象,无噪音。
控制回路连接良好、标号清晰,绝缘无变色老化。
指示灯、按钮转换开关外表清洁,标志清晰,牢固可靠,转动灵活。
电容无功补偿柜中,电容接触器良好,电容补偿三相平衡,电容器无发热膨胀,也不冰冷,接头不发热变色。
母线排压接良好,色标清晰,绝缘良好。
配电屏对地测试,接地良好。
对双电源自切电源箱,每月检测一次双路电源的转换是否正常。
填写《低压配电柜检查保养记录表》
应急指示灯
定期巡检,接通应急电源,检查应急指示灯亮灯情况,填写《设备巡检记录表》,指示灯出现故障应及时修复。
定期度进行一次维护检查,内容包括:
检查应急指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象;
应急电源供电时,应急指示灯亮。
在交流电源正常供电时,应急指示灯不亮。
检查应急指示灯安装是否牢固。
应急指示灯外壳及面板擦抹干净。
填写《消防设施季度检查保养记录表》
照明灯具
根据物业公司的规定,定期定时开灯和关灯。
在定期巡检时检查灯具的亮灯情况,记录灯具的故障情况,填写《设备巡检记录表》,并及时安排修复,保证规定的灯具完好率。
定期度对灯具进行保养,检查灯具外观和除尘,以及照度是否明显下降。
如有问题及时安排更换。
填写《灯具保养检查表》
暖通系统
中央空调
根据物业公司的规定,按期定时开启和关闭空调。
在空调开启期间,定期巡检检查空调的工作情况,有异常情况及时记录和汇报,填写《设备巡检记录表》。
巡检内容包括:
检查空调器电器插头和插座的接触是否良好,若发现空调器在运行时,电源引出线或插头有无发烫、发焦现象。
观察空调器制冷剂管路(主要指分体空调器)的接口部位是否有制冷剂泄漏。
若发现有油渍,则说明有制冷剂漏出,应及时予以处理。
经常清扫空调器面板和机壳的灰尘。
一般使用干布擦拭。
先擦拭,然后再用清水湿擦布擦除掉洗涤剂。
定期清洗空调器的冷凝器和蒸发器盘管。
可使用毛刷和吸尘器清洗盘管上的灰尘。
定期清洗空调器的空气过滤网。
清扫时将过滤网抽出,用干的软毛刷刷去过滤网上的灰尘。
也可用清水清洗去过滤网上的灰尘。
晾干后再装入空调器使用。
在每年的换季,需要开启冷空调或热空调前,请空调专业公司进行一次养护,填写《空调检查保养记录表》
风机
根据物业管理规定,定时开启和关闭排风机和通风机。
定期巡检检查风机的工作情况,有异常情况及时记录和汇报,并及时安排修复,填写《设备巡检记录表》。
定期度进行一次维护检查,内容包括:
检查连接螺栓是否松动,风机起动前,首先要检查风机管道内有无妨碍转动的物品,检查进、出风口。
检查电机绝缘性能是否良好,接通电源后查看有无磨擦碰撞及异常振动。
检查清洗轴承。
检查、紧固各部螺栓。
检查、调整联轴器间隙及同轴度。
检查、调整三角带的松紧度。
检查润滑部位,更换润滑油及密封圈。
检查风机振动、异常声响。
清洗表面灰尘。
对于发生火灾时开启的正压风机和排烟风机,每一个月进行一次试运行,并检查火灾报警信号与风机启动的连锁工作是否正常,检查风机启动与风口阀门的的连锁工作是否正常。
填写《风机检查保养记录表》。
阀门和仪表
对系统中的各类阀门和仪表,定期巡检检查是否异常,记录仪表读数,填写《设备巡检记录表》。
定期度进行一次养护检查。
对阀杆螺纹,添加润滑油。
不经常启闭的手动阀门,转动手轮,以防咬住。
不经常启闭的电动阀门,电动操作启闭几次。
保持阀门的清洁。
对于发生火灾时启闭的电动阀门,每一个月进行一次试运行,并检查火灾报警信号与阀门及风机的连锁工作是否正常。
填写《阀门检查保养记录表》
给排水系统
水泵
包括所有生活水泵、消防泵、喷淋泵、排污泵、空调水泵。
定期设备巡检时查看水泵运行情况,是否正常工作。
每周进行一次日常检查保养,每半年进行一次全面保养。
消防水泵和喷洒泵每一个月进行一次试运行,运行时间10-15分钟,消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上,每半年进行一次全面保养。
水泵保养时应把与泵体相连的2米范围内阀门、压力表、管道等随泵同时保养。
泵体保养的主要内容包括:
检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。
补充润滑油,若油质变色,有杂质,应予更换。
检查盘根密封情况,若有漏水应增加或更换石棉绳填料。
联轴器的联接螺栓和橡胶垫若有损坏应予更换。
紧固机座螺丝并做防锈处理。
生活水泵和空调水泵因运转频繁,每年应拆开联轴器两端轴承进行清或更换。
电机保养的主要内容包括:
外观检查应整洁,铭牌完好,接地线连接良好。
拆开电机接线盒内的导线连接片,用500V兆欧表测试电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。
电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。
相关阀门、管道及附件保养的主要内容包括:
各个阀门的开关应灵活可靠,内外无渗漏。
单向阀动作应灵活,阀体内外无漏水。
压力表指示准确,表盘清晰。
管道及各附件外表整洁美观、无裂纹,油漆应完整无脱落。
点动判断水泵转向是否正确,若有误应予更正。
控制柜的保养
断开控制柜总电源,检查各转换开关,启动、停止按钮动作应灵活可靠。
检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。
清洁控制柜内外灰尘。
合上总电源,检查电源指示应正常。
保养完毕起动水泵,观察电流表、指示灯指示是否正常。
观察水泵运转应平稳,无明显振动和异声,压力表指示正常,控制柜各电器无不良噪音。
水泵的密封保养还应参照生产厂家的使用说明进行。
定期巡检的情况记录在《设备巡检记录表》。
消防泵、喷淋泵的保养情况应填写《消防设施月度(季度)检查保养记录表》,其它水泵的保养情况应填写《水泵定期保养记录表》。
阀门和仪表
对系统中的各类阀门和仪表,定期巡检检查是否异常,记录仪表读数,填写《设备巡检记录表》。
定期度进行一次养护检查。
检查闸阀密封胶垫是否漏水,黄油麻绳处是否漏水。
对阀杆加黄油润滑,锈蚀严重者应重新油漆。
检查止回阀的密封胶垫是否损坏,弹簧弹力是否足够,油漆是否脱落。
液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏。
保持阀门的清洁。
填写《阀门检查保养记录表》
水池、水箱
1、每半年对水池、水箱进行一次维修养护,按程序对水箱进行清洗。
2、清洗后,水样必须送检,并取得国家指定部门颁发的合格证。
3、水箱盖板需加锁防护,溢水口必须做好防小动物进入的防范措施。
消防系统
灭火器:
定期巡检灭火器的定置情况,填写《设备巡检记录表》,出现丢失、移位应查找原因,及时汇报。
根据生产厂家的使用说明,按规定进行月检和季检,并填写《消防设施月度(季度)检查保养记录表》,出现检查不合格要及时上报、更换。
消火栓:
定期巡检消火栓部件齐全、良好,水龙头无渗漏。
每个月逐处检查一次。
内容包括:
栓外检查:
检查栓门关闭是否良好,锁、玻璃有无损坏,指示灯、报警按钮、警铃是否齐全,栓门封条是否完好。
检查栓内(用手电光透过玻璃照亮检查):
检查柜内元件是否齐全、固定是否良好、有无脱落,电线是否影响操作,栓内水龙头有无渗漏。
测试:
随机抽取火栓总数的5%,按消火栓报警按钮,安保值班中心应有正确的报警显示,栓上指示灯亮。
栓门封条脱落破损的补贴封条。
定期度逐个打开消火栓检查一次(与管道放水冲洗同步)。
内容包括:
完成月检查中栓外检查部分。
开栓门取出水带,仔细检查有无破损,如有,立即修补或替换;检查有无发黑、发霉,如有,取出刷净、晾干。
将水带交换摺道和翻动一次。
检查水枪头、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损,如有立即修复,然后擦净在栓内放好。
检查电线接头、按钮触点、指示灯座(头)是否良好,进行除锈紧固。
将栓内阀门开闭一次,检查是否灵活,并清除阀口附近锈渣,替换阀上老化的皮垫,将阀杆上油。
检查修整全部支架,掉漆部位应重新补刷同色油漆。
将栓内清扫干净,部件存放整齐后,关上栓门,贴上新封条,并在箱门处填写检查结果。
逐个测试报警按钮、指示灯显示的正确性。
根据巡检和月、季检的设备情况,填写《设备巡检记录表》和《消防设施月度(季度)检查保养记录表》
自动喷淋系统:
每月对自动喷淋系统进行一次试运行和保养。
主要内容包括:
对喷头进行外观检查,检测喷头玻璃泡有无裂缝。
清洗喷头积滞尘埃并擦净。
检查管道,防止其堵塞,造成供水不畅,并对管网进行清洗。
检查报警阀的开启与密闭性能。
检查报警阀前后压力表工作是否正常。
检查水力警铃是否正常工作。
填写《喷淋系统定期保养记录表》。
弱电系统
安防监控中心部分
定期在监控中心由安保部安排专人监控图像,应对所有现场的监控图像轮流检查。
系统设备出现故障时,应及时记录并上报,填写《设备故障记录表》。
按巡更规定的路线定期巡查。
定期对记录的图像、报警、门禁等数据进行备份存档,并对系统设备进行养护。
具体包括:
每月一次设备的除尘、清理,扫净监控设备显露的尘土,对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘,调整清晰度,确保机器正常运行。
同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施,保持机房监控设备一个良好的运行环境。
根据监控系统各部份设备
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