北京双建花园规划说明.docx
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北京双建花园规划说明.docx
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北京双建花园规划说明
北京双建花园规划说明
一、总则
1.1工程概况
工程名称:
北京双建花园
建设单位:
北京双建房地产开发有限公司
建设地点:
北京市朝阳区东三环北路呼家楼地区向军北里
位置及规划范圉:
此项规划设计•的3501工厂住宅区位于北京市朝阳区呼家楼向军北里二巷及六巷,东三环西侧,口家庄路南侧,朝阳北路北侧,南三里屯东侧,现状占地面积2.54公顷,根据北京市双建房地产开发有限公司来函通知,现规划占地面积2.77公顷。
项目背景:
该用地为北京解放初期由北京市人民政府规划给人民解放军
3501工厂,1952年起陆续建成了成排的平房,作为职工宿舍。
tl前,房屋已很破旧,屋顶渗漏,地面返潮现象严重,无任何住宅配套设施,居住条件很差,急需改造。
目前,用地内共有建筑约1.25万平方米,其中住宅0.84万平米,各类商业店铺0.16万平方米,私搭乱建房屋0.25万平方米,签有承租合同的承租户370户,1473人,户均人口3.98人。
来函通知后,增加拆迁户125户,共有约2000人,人口密度髙达722人/公顷。
中国人民解放军3501工厂与北京双建房地产开发公司合作通过房地产开发对该地区进行危房改造。
2001年3月2日,北京市规划委员会根据“控规”发放了该用
地的规划建议书,用地性质为居住用地。
8月底9月初,我院参加了双建花园规划方案设计投标。
9月初受屮方委托,进行方案规划设计,并报方案市规划局审批。
二、规划调整方案
1.1设计依据
1.用地现状图、红线图
2.市规划局的规划意见书
3.国家的建筑设计规范、法规
4.北京双建花园项L1建议书(代可行性研究报告)
5.中国人民解放军第3501工厂向军北里宿舍区土地使用权价格评估报告
6.北京市双建房地产开发有限公司关于增加规划用地的函。
1.2道路系统调整
原方案设计中小区内一条主路在小区西侧。
从城市新的道路交通规划,及整个小区的规划,应将小区的15米宽主路放在小区东边,此路贯穿小区的南北,自然的把整个小区划分为东西两个自然区。
小区的市政、设备管线敷设于下,为小区的主要动力管廊,雨水、污水排放山东西向主路汇聚,再引至城市雨水管网。
小区内东西两区道路各呈环状便于交通组织及消防车通行.
1.3建筑控制髙度
原“控规”中的建筑控制高度东侧60米,西侧18米。
考虑到用地范围的西侧及东侧的住宅用地的控制高度已为60米,此项LI为通过房地产开发实现危改,拆迁量较大,乂要完成实施规划道路的拆迁。
根据:
“市区控规调整论述审查会”精神,及现状四周现有建筑的自然间距的限定,该项LI的住宅用地东侧高层做到11层,西侧最高24层。
1.4用地布局调整
为满足用地西侧一三义型住宅楼东至日日照两小时,东西向的锯齿形建筑退到其北侧,一是满足了西侧住宅楼的日照,同时留出通风釆光的空间,使中心庭院阳光充足。
整个规划,建筑沿小区周圈布置,用合中心大片公共绿地,绿化率高,形成花园式的居住空间。
建筑物南北向釆用一梯两户板式住宅平面,宽敞舒适。
建筑日照小时数均达到两小时除极个别点外。
满足《城市居住区规划设计规范》的规定。
1.5绿化配置、最观设计
环境是提升社区生活品质的重要因素。
通过环境的合理安排使人们进行现代社会已渐淡漠的情感交流与沟通。
在本社区中,整体环境山两部分组成。
(由于一条市政规划用道贯穿南北)自然的形成两个主题,两个功能分区。
即东侧,自然形态的活动区(静态),西侧则为人工修剪整齐划一的西方式庭院,作为儿童与年轻人活动区(动态)。
作为视觉焦点的中心广场,气势宏大,配以亲切的小品,形成宜人的环境。
动静分区明确,同时不失社区勃勃的生气。
1.6竖向设计
以小区中间15米宽道路为基准点,东西两边庭院、广场向中心做5%。
坡,整个小区道路每30米间距设雨水篦子,通过室外雨管网连至城市雨水管网。
室外地坪利用原自然地形,平缓找5%。
坡向中心道路。
1.7立面设计
立面釆用全新的“FollowFunction"概念,不做矫作的装饰。
在建筑原有的结构基础上作再分割,以蒙德里安的画为出发点与创作根源,使建筑的外墙面成为创作者的画布。
利用空调挡板这一必不可少的外墙所需为设计元素,化不利条件为有力手段。
整个建筑轻松活泼,具有节奏韵律,同时不失建筑的整体挺拔感。
塑造了一个城市中心的文化社区,使城市环境耳目一新。
1.8剖面设计
小区地下2层地上最高24层。
地下一二层部分为汽车库及设备用房及人防工事,层高3.0、4.0米。
首层、二层部分为高级商住及物业管理、会所,层高为3.5米。
住宅标准层层高为2.7米(东侧)和3米(西侧),考虑到住宅户内集中空间。
小区最高处73.1米。
1.9单体设计
该项U地处市中心商业繁华区。
该地区居民消费水平较高。
设计以板式一梯两户、一梯三户为主。
三室、二室户,建筑面积在150-200平方米之间,个别的大户型达到280平方米。
东西向以小户型为主,面积集中在110-150平方米之间。
为避免东西晒,户型设计采用斜45°角扇形平面,户型内面积利用率高,景观环境好。
整个单体设计户户朝阳,每户均有较好的日照、通风、釆光。
是住户理想的户型平面选择。
1.10管线综合、设备系统
1.给水排水工程
⑴小区生活和消防给水由市政给水网从东西两路供水,给水在小区内铺设为环状管网,管径为DN150,并在室外设置5个地下消火栓。
消火栓之间距离小于120Mo
小区给水山环网向每栋楼引进给水管,供每栋楼的生活和消防用水。
日用水量为344立方米/日。
⑵小区铺设生活污水管网和雨水管网
室内的污水流汇集到污水检查井,再排入化粪池后排至市政污水管网。
本小区根据居住人数,共设3个10号钢筋混凝土化粪池。
排水量为275立方米/日。
屋面雨水和道路雨水经雨水口和雨水检查井汇集后排至市政雨水管网。
2.采暖工程
小区冬季供暖采用城市热水网所供95°C热水。
采暖供回水干管在小区直埋,所需热量为480万千卡/小时。
1.11电气设计
1.曲市电10KV电力网引两回电缆线路到本建筑群B楼,在楼地下一层设10KV开闭所,山开闭所用10KV电缆向设在B楼和C楼的两变电所配电。
B楼地下变电所为1#变电所,变电容量2X1600KVA
C楼地下变电所为2#变电所,变电容量2X2000KVA
2.通讯
通讯山市通讯网光缆或铜缆引入B楼,在B楼地下一层设总交接箱山交接箱引到本建筑群的总配线架,山配线架相各楼分配线架配线•总配线接商场30万平方米一个语音终端,物业会所20平方米一个语音,一个
数据终端.住宅一室户按一个数据,一个语音,二室户按两个语音,一个数据线,考虑配线架及进线容量,另考虑0.2的预留量。
住户终端按居室、起居室均设一个语音终端,主卧室和书房考虑一个数据终端。
总计,总配线架容量,语音1300对,数据1000条,光缆引入。
3.电视
住宅按每个卧室和起居室均设电视终端。
商业与物业接每50平方
米一个终端,规划总容量2400终端。
设独立天线,卫星天线或接有线电视网。
4.安防
考虑到住户安全,设小区的安防系统。
在地下停车场设收费管理及闭路电视监控系统。
住宅设对讲系统和紧急报警系统,报警到物业管理中心。
5.物业管理
在物业管理中心设建筑群的智能管理及三表远程计费系统。
1.12消防设计
整个小区每栋楼四周有环形消防车道,车道宽>5米。
小区规划中建筑与建筑之间间距$18米,满足消防间距的要求,消防控制中心设首层物业管理中心处。
单体建筑当高度超过18层时,标准层平面设两个安全出口,楼梯设剪刀叉楼梯。
高层各建筑中心户门不直接开向前室,若开向前室室均应为乙级防火门。
底商与上层住宅的疏散楼梯间分开独立设置。
1.13环保设计
按照国家环境保护局“建设项訂环境保护管理办法”和北京市“实施建设
项LI环境保护管理办法细则“,建设项LI要釆取严格的环境保护措施。
本项LI建设内容为住宅,属北京市重点发展的第三产业,对环境虽有一定影响,但就其影响的深度、广度而言是相当小的。
环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声及汽车废气,不存在有害垃圾的处理问题,对环境的不利影响较少。
同时,在项LI建设中和建成后的使用中,将釆取严格的环境保护措施,严格遵守国家和北京市环境保护法规。
具体而言:
排水:
污水主要来源于生活污水,可采取“分流制”排放生活污水和雨水,生活污水水质符合《北京市水污染物排放标准》(试行)中排入城市下水道水污染物排放标准的B标准(下水道最终出口排出的污水进入城市污水处理场的标准),对城市污水管网和污水处理厂不会产生不良的影响。
该项LI路面多为铺装路面和绿地,除雨水冲刷路面带有一定的杂物外,排入雨水道的雨水不会含有大量的有害物质。
地下水:
根据北京市城市自来水厂地下水资源保护管理办法,项H建设采取严格的地下水资源保护措施,污水、雨水均进入市政管网,不会对地下水造成威胁,施工中严禁将垃圾等废弃物回填,不产生渗并、渗坑,不会对地下水产生直接的影响,
生活垃圾:
将其分类收集,山专门的管理部门专设清洁人员,利用密闭垃圾桶运出,由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消纳厂处理。
噪声:
其污染源主要是排风机、送风系统等,拟优先选择低噪声的设备。
汽车废气:
地下车库的汽车尾气排放,通过在设讣时保证车库有一定的容积,进入汽车车道尽可能直短,以缩短汽车进入库时间。
地下车库采取强制通风手段,车库排风口设置在空气流通的地方。
只要在全面设计时注意环保控制的各环节,如通风方式、通风量、通内口的设计,以及废气的净化、分离等方面,采取合理有效的措施,汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规划的废气排放标准。
同时,还可以通过建筑物周圉绿地和植物,减弱其污染的影响程度。
因此,从环境质量看,项U建设是可行的。
1.14节能设计
1.建筑物选用保温、节能性较好的建筑材料减少热量损耗。
2.采暖、供电、供气、供水系统均采用合理的输送工艺,尽可能降低途中消耗。
3.配电设备、电梯、水泵等均选用高效节能型产品,变电室内装设电容补偿装置,减少无功损耗。
4.楼过道等处的公共照明设备定时关闭装置,卫生洁具等加节水装置。
1.15投资估算
见《北京双建花园项LI建议书》(代可行性研究报告)
1.16停车
整个小区居住人口1658人,按3.2人/户,共518户。
停车位共535辆,其中地下485辆,地上50辆,平均达1辆/户。
1.17另附
《北京双建花园项LI建议书》(代可行性研究报告)
《中国人民解放军第三五零一工厂向军北里宿舍区部分土地使用权价格评估报告》
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