价格鉴证理论与实务第五讲版.docx
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价格鉴证理论与实务第五讲版
1、土地资产的()构成了土地资产市场价格的基础。
A:
稀缺性
B:
位置固定性
C:
可垄断性
D:
价值增值性
E:
答案:
C
解析:
土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。
2、一般情况下划拨土地不需要缴纳的费用是()。
A:
土地补偿费
B:
安置补助费
C:
拆迁补偿费
D:
土地出让金
E:
答案:
D
解析:
我国划拨土地长期实行无偿划拨使用的制度,所谓“无偿划拨”是指土地使用者未向政府缴纳出让金或由国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。
3、下列关于划拨土地使用权的叙述,错误的是()。
A:
单独的划拨土地使用权不得转让
B:
地上有建筑物的划拨土地使用权可以随建筑物一起转让
C:
地上有建筑物的划拨土地转让后,由转让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金
D:
地上有建筑物的划拨土地转让后,可以不办理使用权出让手续
E:
答案:
C
解析:
根据《城市房地产管理法》及有关规定,单独的划拨土地使用权不得转让;地上有建筑物的划拨土地使用权可以随建筑物一起转让;地上有建筑物、构筑物时,可按照国务院规定报有批准权的人民政府审批,由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。
4、建筑密度是指一块土地上()的百分比。
A:
建筑面积与土地总面积
B:
建筑面积与底层建筑面积
C:
底层建筑面积与全部土地总面积
D:
建筑面积与实用面积
E:
答案:
C
5、某宗房地产采用三种价格鉴证方法得出的结果分别是820万元\850万元和900万元,若赋予权重分别为0.5、0.3和0.2,则该宗房地产的最终鉴证价格为( )万元。
A:
850
B:
845
C:
869
D:
875
E:
答案:
B
解析:
采用加权平均法鉴证价格
6、用收益法进行土地价格鉴证时,土地的收益年限一般按()确定。
A:
出让年限减去已使用年限
B:
出让年限加上已使用年限
C:
已使用年限加上剩余使用年限
D:
已使用年限减去剩余使用年限
E:
答案:
A
解析:
土地收益年限=出让年限-已使用年限
7、某宗土地剩余使用年限30年,选取的可比实例价格为3000元/平方米,剩余使用年限为40年。
若土地还原利率为6%,不考虑其他因素的影响,该宗土地的鉴证单价为()元/平方米。
A:
2478
B:
2744
C:
3000
D:
3279
E:
答案:
B
解析:
3000×30/40=2250元/平方米
2250/6%[1-1/(1+6%)30]
=2744元/平方米
8、若某宗土地的年预期纯收益为20万元,土地还原利率为10%,土地收益年限为40年,则该宗土地使用权价格为()万元。
A:
195.58
B:
200.00
C:
204.42
D:
220.00
E:
答案:
A
解析:
P=20/10%[1-1/(1+10%)40]
=195.58
9、土地使用权出让可以采用的方式有()。
A:
赠与
B:
拍卖
C:
招标
D:
转让
E:
协议
答案:
B,C,E
解析:
10、以下有关基准地价的说法中,正确的有()。
A:
基准地价是政府组织确定的具体地块的地价
B:
基准地价是一个区域性的平均地价
C:
基准地价是各类用地的平均地价
D:
基准地价的确定应以标定地价为依据
E:
基准地价是单位土地面积的地价
答案:
B,C,E
解析:
基准地价指城镇国有土地的基本标准价格,是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评价和测算,由政府定期确定公布的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
11、对于钢筋混凝土结构的房屋,其结构可进一步划分为()结构。
A:
砖混
B:
排架
C:
框架
D:
框架剪力墙
E:
剪力墙
答案:
B,C,D,E
解析:
钢筋混凝土结构又可进一步划分为钢筋混凝土排架结构、框架结构、框架剪力墙结构和剪力墙结构。
12、下列关于框架结构建筑物墙体的叙述,错误的是()。
A:
全部是非承重墙
B:
只起分割和围护作用
C:
和梁柱一起将屋面和楼板载荷传到基础
D:
只承受垂直载荷,不承受水平地震载荷
E:
具有良好的整体性
答案:
C,D,E
解析:
框架结构的特点,是由钢筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作为建筑物的骨架,屋面、楼板上的荷载通过梁柱传到基础。
框架结构的墙体全部为非承重墙,只起分隔和围护作用。
框架结构的房间布置灵活,不受楼板跨度的限制,适于建造宽敞、空间大的办公楼、商店和工业厂房。
13、用市场法对建筑物进行价格鉴证时,选择的可比实例应在()等几个方面与鉴证对象相同或相类似。
A:
所处地段
B:
房屋用途
C:
使用年限
D:
建筑结构
E:
建筑高度
答案:
A,B,D
解析:
选取的可比实例应与价格鉴证对象类似的房屋建筑符合下列要求:
(1)与价格鉴证对象的用途应相同。
(2)与价格鉴证对象的建筑结构应相同。
(3)与价格鉴定对象所处地段应相同。
14、运用市场法鉴证建筑物价格时,选取的可比实例符合()要求
A:
与价格鉴证对象付款方式相同
B:
与价格鉴证对象类似
C:
与价格鉴证对象交易的货币种类相同
D:
成交日期与价格鉴证基准日相近
E:
成交价格为正常价格或可修正为正常价格
答案:
B,D,E
解析:
选取的可比实例应符合下列要求:
1.与价格鉴证对象类似的房屋建筑。
2.成交日期与价格鉴证基准日应相近。
3.成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
15、运用市场法对建筑物进行价格鉴证时,需要建立价格可比基础,主要包括()。
A:
同一币种
B:
统一货币单位
C:
同一面积内涵
D:
同一面积单位
E:
同一付款时间
答案:
A,B,C,D
解析:
建立价格可比基础主要包括同一付款方式、同一成交单价、同一货币种类、统一货币单位、同一面积内涵和面积单位等方面
16、对房屋建筑物而言,城市规划限制主要包括对()的限制。
A:
用途
B:
建筑容积率
C:
建筑覆盖率
D:
建筑高度
E:
环境
答案:
A,B,C,D
解析:
17、某建筑物抵押贷款I000万元,自有资本400万元,抵押贷款资本化率为10%,自有资金正常收益率为20%,则该建筑物的资本化率为()。
A:
8%
B:
10%
C:
12.86%
D:
41.429%
E:
答案:
D
解析:
M=1000/(1000+400)×100%=71.43%
RE=400/1400×100%=28.57%
R=M·RM+(1+M)RE
R=10%×71.43%+(1+71.43%)×20%=7.143%+34.286%=41.429%
18、资本化率的本质是()。
A:
利息率
B:
投资收益率
C:
项目风险率
D:
一年期存款利率与风险报酬率之和
E:
答案:
B
解析:
资本化率本质上就是投资收益率,与投资项目的系统风险和个别风险大小有关。
19、采用预决算调整法确定建筑物重置成本,以()为假设前提。
A:
合同约定的预算准确
B:
建材市场材料价格合理
C:
建筑市场人工费价格合理
D:
建筑物原工程量合理
E:
答案:
D
解析:
预决算调整法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。
20、必须具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料才能选用的价格鉴证方法是()。
A:
预决算调整法
B:
重编预决算法
C:
价格指数调整法
D:
类比法
E:
答案:
A
解析:
用预决算调整法进行价格鉴证,必须具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。
21、对某写字楼进行价格鉴证所选取的可比实例之一的相关资料如下:
成交价格为8000元/平方米,成交日期为2006年2月1日,成交价格比正常价格低3%,房地产状况调整系数1.085。
已知从2006年1月至鉴证基准日该类房地产价格平均每月上涨1%,若鉴证基准日为2006年7月1日,则对该可比实例成交价格进行修整、调整得到的价格最接近于每平方米()元。
A:
8732
B:
9327
C:
9405
D:
9657
E:
答案:
C
解析:
8000*1.03=8240
8240*1.085=8940.4
8940*(1+1%)5=9489.99接近于9405简单计算:
8940.4*1.05=9387.42
22、用市场法对某房地产进行价格鉴证时得出三个比准价格:
1800元/㎡、
1850元/㎡、1820元/㎡,若采用加权算数平均法计算综合结果,赋予的权数分别为2/10、3/10、5/10,则该房地产鉴证价格为每平方米()元。
A:
1825
B:
1850
C:
1857
D:
1869
E:
答案:
A
解析:
1800*0.2+1850*0.3+1820*0.5=1825
23、利用市场法进行房地产价格鉴证时,个别因素为()。
A:
交通便捷程度
B:
公共设施配套完备程度
C:
房地产基础设施完备程度
D:
繁华程度
E:
答案:
C
解析:
有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限等.
24、建筑物价格鉴证作业程序应以()为出发点。
A:
鉴证标的
B:
鉴证目的
C:
鉴证方法
D:
鉴证特点
E:
答案:
B
解析:
在履行价格鉴证作业程序时,一定要以鉴证目的作为出发点,作好资料收集、实地勘察和估算工作。
25、建筑物根据其使用功能可分为()。
A:
工业用建筑物和民用建筑
B:
已完工工程和在建工程
C:
砖混结构和砖木结构
D:
钢结构和钢筋混凝土结构
E:
答案:
A
解析:
建筑物根据其使用功能可分为工业用建筑物和民用建筑
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