房地产估价基本方法参数的改进研究.docx
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房地产估价基本方法参数的改进研究
摘要
房地产估价,是以房地产为对象,对其客观合理价格的估计、推
测或判断。
我国的房地产估价,是在改革开放后,伴随着改革上地使
用制度和推行房屋商品化政策而出现的,尽管起步晚,但发展很快,
并得到了政府和社会的高度重视。
收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用
的三大基本方法,各有自己的理论依据和适用范围。
由于我国与国外
房地产估价在土地使用年期、折旧、资本化率等方面存在较大的差异,
因而三大基本估价方法在我国估价实务中存在一定的局限性。
而且由
于各基本方法参数的选取,存在较多的人为因素,影响了评估结果的
真实价值。
因此本文从我国《房地产估价规范》(GB/T5o291一1999)
入手,针对其中的房地产估价基本方法参数选取方面所存在的问题,
改进修正了相关参数,提出了一些在使用中卓有成效的新方法,以利
于我国《房地产估价规范》的不断完善。
由于各种基本估价方法的估
价原理、估价思路、估价的理论依据及适用条件等方面存在不同,因
而它们的估价参数也不同,从理论上探究了估价参数对评估结果的影
响,并运用概率统计原理,分析了基木方法评估结果的分布,从而合
理地把握房地产估价的最终结果值。
关键词:
房地产估价,基本方法参数,收益还原法,市场比较
法,成本估价法
硕士学位论文英文摘要
AbstTaCt
TheapPraisalofrealestate15astudyobjeetofrealestate,which
estimatesextraPolatesanddeterminesitsobjeetiveandrationalPriee.The
aPPraisalofrealestateinChina,goingwithreformingtheregimentation
of5011apPlyandPoPularizingPolicyofPremiseseommereializationafter
reformationandoPen.Thoughstartslate,theapPraisalofrealestate
develoPveryfast,andattaehedgreatimPortancebygovernmentand
society.
IneomeapProaeh,marketeomParisonaPProaehandeostapProaeh
areusualthreebasicmethodsforaPPraisalofrealestateinternaland
abroad,havingowntheoryfoundationanduserange.Sineeexistthe
manydiffereneeswithabroadin5011aPPlyPeriod,dePreciationand
eaPitalizationrateasPeet,thusthethreebasicmethodshavecertain
limitationinaPPraisalPraetieeinoureountry,andnowthatexisting
PersonalfaetorsforseleetionofeverybasiemethodParameter,50affeet
theverityvalueofrealestate.Inordertoprefeetour((CodeforReal
EstateAPPraisal》(GB/T50291一1999)onandon,thisPaPerai一nsfortlie
issuesinthesebasieevaluationmethodsParametersforconfirmationin
((CodeforRealEstateAPPraisal》,amelioratingrelevaneeParameters,
exPoundingafeweffeetivenewmethodsinuse.Asaresultofthesebasic
evaluationmethodsexistdiffereneesinasPeetofaPPraisalPrineiPle,
aPPraisalthinking,restonapPraisaltheoryandusecondition,thusthey
havedifferentapPraisalParameters,50thisPaPerrunsfortheinfluenceof
aPPraisalParameterfortheresultfromideal,andassaysevaluation
resultingdistribtltionofbasieevaluationmethodsbasedonexerting
ProbabilitystatistiesPrinciPle,therebywecanholdtheultimatelyresult
ofrealestateaPPraisalrationally.
KEYWORDS:
APPraisalofRealEstate,BasieMethodParameter,
IneomeAPProaeh,MarketComParisonAPProach,CostAPProaell
硕士学位论文目录
目录
摘要
第一章房地产估价研究综述······················································……(l)
1
.
1国外房地产估价的研究状况················································……(l)
1.2我国房地产估价的研究现状················································……(3)
1.3房地产估价基本方法参数研究的意义与课题研究重点··················……(6)
第二章房地产估价基本方法概述及其参数····································……(8)
2.1房地产估价基木方法概述···················································……(8)
2.2房地产估价基本方法涉及的参数··········································……(10)
2.2.1收益还原法:
纯收益和还原利率·······································……(10)
2.2
.
2市场比较法:
选择交易实例与进行因素修正···························……(11)
2.2.3旧有房地产成本估价法之参数:
重新建造价值和折旧···············……(12)
第三章房地产估价基本方法参数的改进····································……(15)
3.1收益还原法········································································……(15)
3.1
.
1纯收益的确定与所包括的内容辨析·······································……(15)
3.1.2还原利率的实质分析与确定的综合方法·································……(21)
3.2市场比较法········································································……(23)
3.2.1交易实例的选择·······························································……(23)
32.2同类型房地产因素指标权重研究··········································……(27)
3.2
.
3提高因素修正系数准确性的技术方法····································……(31)
3.3旧有房地产成本估价法·························································……(33)
3.3.1重新建造价值的确定·························································……(33)
3.3.2折旧与运用模糊综合评判方法确定的新思路···························……(35)
第四章房地产估价参数对评估结果的影响·································……(41)
4.1房地产估价基本方法参数间的差异性····································……(41)
4.1.1房地产估价基本方法的分类·············································……(41)
4.1.2三种基本估价方法及参数的比较·······································……(42)
4.1.3三种估价方法参数的不同使估价结果存在差异·····················……(42)
4
.
2房地产估价基本方法参数间的关联性·······································……(43)
4.2.1改进后的估价参数使评估结果更具有内在统一性··················……(43)
4.2.2基本方法参数的统一性对参数改进的意义···························……(44)
4.2.3对评估结果的概率估计-···················································……(44)
硕士学位论文目录
第五章结束语与有待继续研究的问题
参考文献···············.................……
致谢····································.·.·一
攻读学位期间主要的研究成果·····……
(47)
(49)
(52)
(53)
硕士学位论文第一章房地产估价研究综述
第一章房地产估价研究综述
房地产估价,可以简要理解为估测待估房地产的价格。
完整的定义是指房
地产估价专业人员,根据估价目的,遵循房地产价格的形成规律与估价原则,
按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验对房地产的真实、客观、
合理的价格所做出的估计、推测与判断l’一9!
。
这一定义基本上概括了房地产估价
这一特定概念的全部内涵,并揭示了房地产估价的专业性、技术性和复杂性。
目前,无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课
税、征用拆迁补偿、纠纷处理,还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、
股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资,以
及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等,都需要房地产估价。
房地产估
价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作,随着社会经济的
不断发展,房地产估价的领域将越来越广。
国外房地产估价的研究状况
现代房地产估价的发源地—英国,早在1884年便出版了房地产估价的专
著,详细论述了收益法,其后近百年间,该方法几乎没有什么大的变动,为以
后各代估价师所沿用。
20世纪20年代以来,西方主要国家进入城市化高速发展
时期,房地产业出现空前繁荣,同时推动房地产估价研究的发展,大体上可以
分为以下三个阶段191:
第一阶段是土地经济学派的兴起,奠定了土地价值论基础。
这一时期的代表
著作有费希尔(IrvingFisher,1867一1947)发表的《房地产原理》(1923年)、埃
利和穆尔豪斯(RiehardT.ElyandMoorehouse)发表的((土地经济学基础》(1925
年)、巴比科克(FrederickM.Bobcock)发表的((房地产估价))(1924年)l,l。
第二阶段是摩茨科(Arthur.Mertzke)在房地产评估界发表的具有划时代意
义的论著《房地产估价过程》(1927年),他在这本著作中发展了马歇尔的思想体
系,将价值理论与评估理论紧密结合起来,指出在完全竞争的均衡条件下,正
常价值、长期成本和资本效益价值之间可互为等值,这一思想成为房地产价值
评估中不同估价方法相互验证的理论基础[’1。
硕士学位论文第一章房地产估价研究综述
第三阶段的代表人物是海德(K.LeeHyder,1558一1947)、阿特金森(Har卿
GrantAikinson,1590一1979)和舒姆茨(Geo堪eL.sehmutz,1893一1958),他们分别推广
和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术,特别是舒姆茨在《估价
过程))(1941年)一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表
的《房地产估价》(1951年)一书中,该书到1996年为止再版11次,成为西方房
地产界最有权威的房地产估价专著。
时至今日,房地产估价理论和方法,仍在
伴随着房地产业的发展处于不断更新与完善过程中I5]。
英国主要采用五种房地产估价方法:
市场比较法、投资法(收益法)、剩余法
(假设开发法)、利润法和成本法。
早在1890年,马歇尔就首次明确提出了收益
法,他把利率作为连接价值与收益的纽带,并给出了公式:
价值=收益/利率。
发
展到现在,收益法逐渐成为房地产估价的三大基本方法之一。
至20世纪60年
代前的上百年间,英国经济持续平稳发展,通胀率保持在一个相对较低的水平,
传统收益法中的资本化率就是投资收益率。
进入20世纪60年代后,房地产投
资的外部经济环境发生很大变化,通胀率大幅提高,业内人士开始深刻反省传
统方法的合理性,提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。
全风险收益率因
包含了投资的经营风险、金融风险、变现风险、收益变动风险等各种风险因素
而得名。
收益率逆差是指房地产投资的期初收益率与金边债券投资收益率相比
所出现的倒挂的现象。
1959年,EllWbod提出房地产的总价值应当反映抵押贷款
的价值和权益的价值并发表了Ell认/ood表,将收益法发展到了一个新时期。
现
在房地产估价领域广为熟知的El!
Wbod抵押收益法,其实是对该法的简化和步
骤分解,使之易直观理解,简化后称作从erson简化式。
美国采用三种房地产估价方法:
市场比较法、收益法、成本法。
美国一般
将房产和地产共同评估,尤其是早期对于课税标准价格的评定,各城市的房地
产局或课税局,曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料,拟定各
种路线价法则,如慎格尔(J.A.zangede)在其所著《房地产估价原则》l’]一书中提
到,最先使用的深度价值表是4321法则。
应用4321法则估价,简明易
一
记,但
因深度的划分过分粗略,所以会有估价不准确或不公平的现象;对于各种深度
的宗地估价,最先被承认的法则,是1866年纽约市法官霍夫曼(Hoffman)创立的
霍夫曼法则。
此后,尼尔(Neil)修正了霍夫曼法则,由此创立了众所周知的霍夫
曼一尼尔法则,曾在纽约市施行;对于市街地的课税价格评估,其中最著名的
莫过于苏马斯(willama.Somers)所创造的法则,自1910年起在克利夫兰市、圣
保罗市、纽约市等大城市进行课税价格的估价实验,并利用旁街增值系数进行
硕士学位论文第一章房地产估价研究综述
估价。
同时,又考虑各城市的特殊情况,建立最有效的估价方法,并应用至今。
英国的房地产估价注重经验、艺术,美国则注重技术(公式化)、计量。
如美
国在运用市场比较法时,将近期交易信息输入到计算机中并采用回归分析法解
出所需要的市场决定值进行修正。
比如,根据地块大小、居住面积、房间数量、
结构设计、建筑材料、车库数量、壁炉、方位等特征,建立回归分析方程,以
解出它们与销售价格之间的关系;在运用收益法时,其确定资本化率的方法是
采用公式R=y一e,式中R为综合资本化率,y为贴现率(资本加权平均投资回报
率),e为扣除通货膨胀因素后租金每年增长率倒J资木增值率)。
另一种确定资木
化率的方法是投资比例法,即各权益人的投资比重x收益率=加权后的收益率。
1987年,美国的九个主要估价团体联合制订了“专业估价工作统一标准,’(Uniform
standardsofProressionalAppraisalpraetice),规定了职业道德标准不11最低估价标
准。
统一住宅评估报告是美国目前最常用的贷款评估表格,要求清楚地确定估
价的事项,填写有关事实数据,并用成本法、市场比较法及收益法来作估价l川。
德国的不动产评估方法主要有三种:
比较法、收益法和成本法。
德国的房
地产评估价主要有市场流通值和课税标准价格两种,市场流通值是体现房地产
在当前市场条件下的价格,它是由权益或供求关系决定的;课税标准价格实际
上是房地产的普通价值,主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产
税的征收提供依据。
此外,加拿大的房地产评估方法也是三种:
直接比较法、
成本法和收益法。
日本的房地产评估方法主要有三种:
成本法、市场比较法和
收益法。
韩国也于1972年建立了“土地评价士”制度。
.
2我国房地产估价的研究现状
中国房地产估价理论研究始于20世纪30年代[l.’0]。
1930年,章植的《土
地经济学》出版;1935年,张辉出版了《上海市地价研究》,同年高信出版了《南
京市之地价与地价税》;1938年,王丙勋出版了《天津市地价概况》;1944年出
版了伊利和魏万尔合著的《土地经济》中译本以及张不介的《土地经济学导论》、
王季深《上海之房地产》等一系列著作。
这个时期主要是在介绍国外房地产经
济学理论的基础上,对房地产价格作了初步研究。
新中国成立后,逐步消灭了土地私有制,建立起社会主义公有制。
由于“左”
的思想干扰,受前苏联产品经济思想的影响,认为社会主义不存在地租,城市
住宅不是商品,因此房地产业不复存在,房地产价值及价格评估研究也被冷落。
硕士学位论文第一章房地产估价研究综述
党的十一届三中全会以来,学术气氛逐渐浓厚,对房地产价值理论开始探
索性研究,1980年,邓小平同志作了住房要改革的指示,房地产价值理论研究
与实践探讨开始出现新局面,有关房地产报刊杂志先后发表了许多有关城市住
宅属性、地租等方面的论文。
1980年11月成立了中国土地学会,并召开了许多
学术讨论会,探讨社会主义地租地价问题。
这一时期,以地租地价问题讨论为
中心,引发了整个土地价格问题的研究,较普遍地承认了社会主义存在地租,
接受了地价是地租资本化这一古典理论,并一致承认应实行土地使用制度改革;
以住宅商品化问题讨论为中心,引发了住宅商品化、住房制度改革、房产经济
等问题的深入研究,逐步形成了房屋商品化理论体系。
1984年12月12日,原
城乡建设环境保护部发布了《经租房屋清产估价原则》,这是新中国成立后发布
的第一个关于房地产估价的部门规章,规定房屋估价方法为:
房屋现值(净值)=
房屋重置完全价值x新旧程度,或房屋现值二房屋重置完全价格值一房屋折旧。
对
于新旧程度的评定,1984年11月8日发布了《房屋完损等级评定标准》。
广州
市、抚顺市从1984年起开始征收土地使用费,深圳市、重庆市分别在1985年、
1987年开始征收土地使用费。
为了科学测定土地使用费标准,上海市于
1985一1986年组成课题组,以对级差地租的测算作为制定土地使用费的标准,认
为影响企业利润的主要因素是投资和土地,建立了指数模型;北京于1986年组
成课题组,认为影响企业利润的因素主要有土地等级、资金投入量、活劳动投
入量,建立了多元线性回归模型;宁波课题组也提出了指数模型。
国家土地局
选择宁波、南京、大连作为试点,主要借鉴了宁波的作法,使土地级差收益测
算又进了一步。
自1987年起,我国开始了城镇上地定级估价工作,并且由点到
面,由沿海到内地,由大中城市向中心城市逐步进行,以便探索出适合我国当
时地价评估的方法。
1989年福建省石狮市土地定级估价中,提出了从商业铺面
租金中剥离地租推算综合级别基准地价的方法,即铺面租金剥离法。
1990年后,
又以宁波、南京、大连为试点,提出了从房屋交易价格中剥离地价的方法,即
房屋契价测算法,以及联合建房地价测算法,历史地价趋势评估法等多种地价
测算法,最后通过分析这些城市地产市场的发育状况,以及对这些试点城市提
出的多种地价测算方法的校核、验证和对比,从而探索出适合我国国情的“以
土地分等定级为基础,土地收益为依据,土地市场交易价格为参考”的基准地
价评估方法。
国家土地管理局在总结上述方法的基础上,于1990年颁布了《城
镇土地定级规程(试行)》,1993年颁布了《城镇土地估价规程(试行)》。
《城镇土
地估价规程》颁布后的四年,我国的《土地估价管理办法》、《土地估价管理条
硕士学位论文第一章房地产估价研究综述
例》纷纷出台,土地市场日趋健全和完善,市场交易资料也很充分,这时如果
再采用先定级、后估价的方法测算地价,既累赘又使估价结果的精度不够,因
此,地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价,即以市场
比较法、收益法、路线价法为主,其他方法为辅的地价评估法。
这种方法在温
州、上海浦东等十儿个城市试行,实践效果非常好。
1987年6月,上海市颁布了《上海市房屋估价暂行标准》,提出了政策性评
估方法和市场性评估方法(成本法、市场比较法、收益还原法、剩余法)。
1989
年,中国城市住宅问题研究会(现更名为中国房地产及住宅研究会)成立房地产评
估委员会。
1989年7月我国第一家房地产评估机构深圳市物业估价所成立。
1990
年4月我国第一份房地产评估专业杂志《房地产评估》创刊。
1990年,深圳市
政府发布了“深圳经济特区物业估价暂行办法”。
1991年,建设部政策研究中心、
中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题《房地产价格评估方法
与应用》完成,第一次比较全面地介绍国外的房地产估价方法:
市场比较法、
收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法,同时总结了当
时我国常用的房地产价格评估方法:
计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。
此外,在房地产开发项目评估方面,介绍了剩余评估法、现金流量评估法和内
部收益率法;在房屋租赁价格评估方面,介绍了实例评估法、对照评估法、标
准房租增减评估法,同时介绍了土地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方法。
受当时条件的限制,主要是运用成本法,只有沿海少数大城市开始应用市场比
较法和收益法。
1992年8月,中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会将各
地估价理论和实践工作者应用房地产估价方法的论文汇编成册,这时,仍局限
在简单的应用与定性分析上。
从1992年起,北京市研究制定了《北京市房屋重
置价评估标准》,在总结当时各地使用的分等定价法、定额核算法、折旧扣除法、
分项计价法的基础上,提出了“部分计分法”。
这为我国房屋重置价格标准的制
定开了定量分析的先河。
1992年9月7日,建设部颁布了《城市房地产市场评
估管理暂行办法》,1993年5月,建设部和人事部共同认定和公布了首批中国房
地产估价师1
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