XX智能立体车库行业发展报告.docx

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XX智能立体车库行业发展报告

智能立体车库：

政策暖风破局，行业发展有望迎来向上拐点

引言：

智能立体车库——空间几何？

时机已至？

我国机动车保有量基数庞大且持续增长，2015年达2.79亿辆，同比增长5.88%，由此衍生巨量车位需求。

然而受制诸多因素，城市停车难痼疾不断恶化。

立体车库由于具有空间利用率高、土地节约、低成本及智能化等特点，相对传统停车场替代优势明显，并逐步受到市场关注及青睐。

2015年，我国立体车库完成量、泊车位供应量分别达2079个、61.74万个，同比分别增长5.32%和5.23%。

行业虽持续增长，但与巨大车位需求相比，立体车库行业当前规模仍较有限，行业发展差强人意。

不过，伴随15年来国家和地方层面停车产业政策密集出台，行业发展积极信号逐步显现，由此引发投资者较多关注。

为此，本篇报告通过分析行业自身发展逻辑并借鉴国外经验，力图解答以下核心问题：

一是空间，智能立体车库行业市场空间如何，行业发展掣肘因素何在？

二是时机，行业潜伏多年却未成大器，政策发力之下，行业崛起时机是否来临?

三是未来趋势，行业格局未来将如何演绎？

供需错配：

刚需开启智能立体车库蓝海市场

立体车库属于专用设备制造业，行业发展仍逃不开经济学供需基本规律影响，故我们主要从供需两端来对行业展开分析。

需求端：

庞大机动车数量引致巨大车位需求

伴随经济增长和城市化率不断提升，我国城市机动车保有量迅速增长。

2015年机动车保有量和汽车保有量分别达2.79亿辆、1.72亿辆，同比分别增长5.88%和11.35%。

庞大机动车保有量催生了对车位的巨大需求，停车产业需求空间无限。

对比世界主要国家来看，截止2011年，我国千人汽车保有量仅为54辆，低于主要发达国家如德国、日本、英国、美国、韩国水平，仅为德国的约1/10、韩国的约1/5。

由此来看，我国汽车保有量仍有较大增长空间，由此衍生的车位需求也将持续增长。

总的来说，无论从汽车保有量存量规模还是未来增量空间来看，车位需求空间均十分广阔，停产产业极具潜力。

供给端：

多因素叠加，供给长期滞后需求增长

相对于庞大汽车保有量所衍生的车位需求，目前，由于土地资源约束、原有规划设计滞后、停车场投资收益不理想等方面因素，国内停车产业发展滞后，车位供给增速远远滞后于需求增长，停车难成为城市一大痼疾。

土地资源刚性约束

相对于汽车保有量的持续增长，城市土地资源始终是一个刚性约束。

从国有建设用地供应情况来看：

规模及增速方面，2013年后，全国供应土地面积、供应土地规划建筑面积规模持续萎缩，呈负增长趋势，2015年全国供应土地面积、供应土地规划建筑面积分别降至5.97亿平米、11.40亿平米，同比下降11.05%、12.60%。

供应结构方面，从全国土地供应面积占比来看，2016年至今，工业用地占比最大为51.1%，住宅用地、商服用地占比稍小，分别为33.2%、12.0%。

从规划建筑面积占比来看，住宅用地占比最大为43.9%，工业用地次之为39.2%，商服用地为14.2%。

城市土地资源日益紧缺对停车场建设形成制约，尤其是在一线城市，且这一约束边界日益明显。

以北京市为例，2014年，北京机动车保有量达559.1万辆，且这一规模仍呈继续增长趋势，即便按当前规模计算，按照国际通行的每辆车需要1.2个车位计算，北京共需要670.8万个车位，但截止2014年底，北京市登记备案的经营性车位仅为约180万个，非经营性车位约110万个，缺口达380.8万个（不考虑未备案车位）。

若按传统每个停车位30平米计算，则需新增1.14亿平米面积来建设停车场，而2014年北京市国有建设用地供应面积仅为2074万平米。

窥一斑而知全豹，根据2014年北京土地供应面积和停车场建设需要面积对比情况，我们可进一步推知，全国其他主要城市的停车场建设也面临着土地资源的刚性约束问题。

规划滞后需求增长

车位配建指标落后、布局不合理是造成停车难问题的又一重要原因。

我国大部分城市原有停车位配建标准制定于上世纪末期，但随着城市汽车保有量快速增长，这一指标逐渐滞后实际需求且在实际建设过程中并未得到严格贯彻，由此造成目前主要城市中“一位难求”问题突出。

根据国家发改委公布数据，目前我国大城市中汽车与停车位的平均比例约为1：

0.8，中小城市约为1：

0.5，而发达国家约为1：

1.3。

近年来，部分城市制定了新的停车位配建标准，相比原有标准，新规配建标准有所提高，但仍与国际标准存在较大差距。

低回报，投资动力不足

按服务的车流类型，停车位可分为基本车位和出行车位两类，其中基本车位满足车辆无出行时长时间停放需求，出行车位满足车辆出行时车辆临时停放需求。

总的来说，居住类和办公类配建停车位固定属性强，属于基本停车位，而商业类、公共服务类配建停车位和路外公共、路侧占道停车位流动属性强，属出行停车位。

除居住区配建停车位等非经营性停车位外，经营性停车位大致可分为路侧占道停车场、路外露天停车场合室内停车场三大类别。

目前，政府对经营性停车场实行政府定价，设定价格上限，从而导致停车场收费脱离市场价格体系之外，收益空间被锁定。

同时，两方面因素则进一步挤压了停车场利润空间：

一是成本端的运营成本上涨，包括人工和土地购置费用以及日常运营维护等；二是城市违法停车现象居高不下，对经营性停车场形成较大冲击，导致停车场车位闲置、利用率较低。

收入端上限被锁定，叠加成本端不断遭受挤压，经营性停车场投资回报率较低。

与此同时，停车场建设需要大量资金投入，且项目审批繁琐、困难，由此，社会资本进入意愿较弱，供给动力不足。

车位缺口持续扩大，智能立体车库空间广阔

比较优势突出，立体车库替代优势明显

一方面是机动车保有量高位增长催生的庞大车位需求，另一方面，囿于土地资源刚性约束、停车位配建标准滞后、投资回报率低及项目审批困难等原因，车位供给严重不足，城市停车难痼疾难去。

在此背景下，立体车库相对传统停车场的众多比较优势，使其成为传统停车场的有效替代产品。

按照不同分类标准，立体车库可分为不同类型。

其中，按汽车泊位和数量，可分为大、中、小型立体车库；按使用类型，可分为停放小轿车立体车库和停放公交车立体车库，其他分类方式还有按使用场合、建筑结构以及工作结构和形式进行划分。

比较常见的是按工作结构及形式划分，可分为升降横移式、垂直升降式、巷道堆垛式、水平循环式、多层循环式、垂直循环式和简易升降式等。

各类产品优缺点各有不同，就普及率而言，产品相对低端、技术门槛较低的升降横移式市场占有率最高，达75%左右，而垂直升降式由于空间利用率更高、适于城市中心繁华地带，产品主要定位高端，是未来高端产品的发展方向。

相对传统停车场而言，智能立体车库在空间利用率、占地面积、建设周期、投入成本、停车效率及智能化等方面具有诸多优势。

例如，机械式立体停车库的占地面积约为传统平面停车场的 1/2-1/25，但空间利用率比建筑自走式停车库提高 75%以上，传统停车场停50辆车需要空间1650平米，而采用垂直升降式 （塔式） 立体停车库只需50平米，即1平米可停放一辆车。

供需矛盾凸显，立体车库替代空间广阔

车多位少是当前我国停车市场面临的主要矛盾，由于供需错配，当前我国停车市场车位缺口较大。

根据发改委数据，我国停车位缺口保守估计超过5000万个，且这一缺口逐步扩大，原因在于：

第一，历史欠账积累，我国停车场建设长期滞后汽车保有量增长，车位缺口巨大；第二，城市化率逐步提升，2014年我国城市化率仅为54.77%，低于主要发展国家水平，城市化推进将进一步提升汽车保有率。

主要城市来看，2014年北京市车位缺口达250万个，深圳、上海、广州、南京等城市停车位缺口均超过150万个，不仅是大城市，目前，停车难正向三四线城市蔓延，海口市车位缺口也高达45万个。

而以上海为例，2014年，上海市居住区、中心城区配建车位缺口分别达111万个、69万个，中心城区配建车位缺口率由2009年的36.61%升至2014年的51.88%。

而根据第三方机构前瞻产业研究院数据显示，2015年，我国传统停车位约0.70亿个，按照发达国家1：

1.3的车位配建标准，我国停车位需求量为2.28亿个，车位供需缺口巨大。

预计我国2016年车位缺口将达1.81亿个，同比增长14.41%，2019年缺口将扩大至2.40亿个。

数据虽仅具参考意义，但也一定程度表明我国停车位缺口巨大且缺口持续扩大趋势，未来我国停车场建设空间广阔，立体车库行业潜力巨大。

政策纾困：

好风借力，行业崛起在即

市场失灵，政策为纾困关键

梳理前文分析可知，车位供需矛盾问题由来已久，而停车场建设长期滞后需求增长，立体车库行业发展也差强人意。

追本溯源，多方因素合力所致的市场失灵是造成这一现状的最主要原因，车主、政府、制造商（运营方）及地产开发商均在其中扮演了不同角色，具体来看：

∙车主：

作为停车产业的需求一端，对于车主来说，市场信息不对称是导致其使用立体车库较少的重要原因。

立体车库在我国发展时间虽久，但由于缺乏宣传，市场对其认知程度并不高，以致客户在实际使用过程中顾虑重重。

∙地产开发商：

地产项目在满足容积率、绿化率前提下，又要达到车位配比要求，开发商出于提高土地利用率、节约成本等因素考虑，在车位配建过程中采取“只满足数量”策略，而立体车库空间利用率高的优点使其成为不二之选。

这一方面推动了立体车库近年的快速增长，但同时也带来了两个不良后果：

1）车位可利用率低，大量闲置，车主对立体车库负面印象增加；2）车位可利用率过低导致静态交通服务水平降低，部分城市规定在住宅小区禁止或不支持采用地下机械式停车设施，如合肥、成都、长沙、昆明等。

∙制造商（运营商）：

1）产品品质参差不齐，部分产品质量不过关，低端产品占据市场主导；2）立体车库企业短视，在地产开发商项目报建中推波助澜，忽略车库后期可用性。

目前，大型立体车库制造企业也逐渐涉及停车产业后端运营，在停车产业中扮演“制造+运营”双重角色。

∙政府：

1）停车场建设配套土地供给不足；2）对经营性停车场实行政府定价，使得市场在资源配置中的基础性作用缺失，停车场投资回报率低；3）违法停车治理力度不够。

总的来说，立体车库行业的发展需要市场和政府“两只手”合力，但在目前市场失灵情况下，政府调控成为行业纾困关键所在。

可行的解决路径是：

政府充分发挥宏观调控作用，出台相关配套支持政策，理顺市场机制，解决目前行业发展痛点，从而引导立体车库产业走上良性循环道路。

对症下药，新政策直指要害

停车难已成为城市社会管理一大痼疾，行业发展也对政策出台翘首以盼，在此背景下，政策出台呼之欲出。

目前，不同层面政策主要包括：

1）国家层面制定了推进停车产业发展的相关指导意见，2015年以来密集出台了一系列相关政策；2）此次政策最大亮点在于，制定了停车场建设实际操作政策出台的时间路线图，规定完成期限，并将责任主体下放至地方，政策力度大、执行力强。

实际操作性政策方面，发改委于2016年1月印发了《加快城市停车场建设近期工作要点与任务分工》的通知，对各项相关政策的出台规定了最后完成时间，大部分政策的完成时间集中在2016年6月，最迟也将在2017年12月完成。

从政策推进力度来看，以往对责任主体进行任务分工并限定完成时间的情况较少出现，快速推进政策有望成为停车产业高速发展的催化剂，助力立体车库行业加速崛起。

按出台政策聚焦内容的不同，我们对具体政策进行梳理：

1）提升停车设备高端制造水平

根据规定，预计2016年6月出台政策支持停车装备制造业发展，并将停车产业纳入高端装备制造业清单，新政策出台将直接利好立体车库行业发展，助力改变当前我国立体车库设备低端为主的产品结构，具有高端垂直升降式设备生产资质的核心企业将更大程度直接受益。

2）大力推广PPP模式，以企业债融资及政府专项基金结合方式提供资金支持

资金投入支持方面政策预计在2017年12月出台，主要内容包括以下几方面：

1）放开社会资本进入停车场建设运营领域，大力推广PPP模式，政府让利，保障社会资本收益；2）通过企业债融资和政府专项基金结合方式为停车场建设提供资金支持。

3）加强土地配套供给、简化审批程序，推动停车场建设

按照政策出台时间表，最迟2017年12月前，有关土地配套供给、简化审批程序等停车场推进政策将陆续出台，总的来看，新政策主要聚焦于以下方面：

1）加强停车场配套土地供给，中心城区功能搬迁等腾出的土地预留一部分比例用于停车场建设，同时，盘活存量土地资源，鼓励单位、居民小区及个人利用自有土地建设停车设施；2）简化停车场投资、经营审批程序；3）完善车位配建标准，在主要区域，鼓励建设停车楼、低下停车场和立体停车库等停车设施。

从政策内容来看，伴随土地配套增加、车位配建标准完善，未来立体车库不仅将在居民区、公建配套等领域得以应用，同时居民户自配需求或也将提升，而居民户个体需求主要以低端的升降横移式等为主，因此立体车库小型厂商仍有一定市场机会。

4）理顺价格机制，打击违法停车，提升停车场收益水平

新政策主要集中于解决以往停车场收益水平较低、社会资本投资意愿不足问题，主要措施包括：

1）理顺价格机制，完善停车收费政策，缩小政府定价范围；2）加强违法停车治理，逐步取消路内泊位，从而提升市场对公共停车场车位需求。

地方政府操作性相关政策最迟将于2017年12月前出台。

5）停车与互联网结合，推动智能停车

信息不对称是造成停车难的重要原因之一，通过“互联网+停车”方式，将分散停车场连接起来以减少信息不对称问题，从而实现停车资源优化配置。

为此，政策层面的具体规定将在2017年12月前出台，主要内容围绕停车数据库建立、停车新技术开发应用及“互联网+停车”的融合发展。

相关政策的出台，使得“互联网+停车”趋势愈发明显，在此趋势下，拥有一定技术基础的立体车库核心制造商要想切入后端运营领域、巩固行业地位，主动拥抱互联网将是一个可选项甚至必选项。

综上，停车难问题由来已久，庞大的车位需求也始终存在，但在市场“无形的手”资源配置基础性作用失灵背景下，政府宏观调控成为行业发展关键因素。

目前，国家层面已出台了纲领性指导文件，同时，可操作性政策出台也已提上日程，年中便有部分政策密集出台。

政策暖风已至，我们有理由相信，伴随行业发展制约因素的逐渐消除，智能立体车库蓝海市场崛起在即。

然而也须看到，停车行业沉疴已久，政策根除病根并非一朝之功，目前，PPP模式尚处于探索阶段，专项企业债发行也存在对社会资本门槛较高问题等，总的来说，停车场建设进程会加快但大致循序渐进推进，立体车库市场亦然。

千亿蓝海市场，高速增长可期

车位缺口巨大，立体车库市场替代空间广阔，但受制多方因素制约，行业规模增长受到限制，不过，政策发力有望成为行业爆发催化剂。

在此，我们通过测算，以对行业未来市场空间及增速进行把握。

立体车库行业未来几年市场规模及增速测算。

立体车库应用范围包括住宅小区、公建配套、单位自用三大板块，2015年，我国机械式泊车位新增供应总量为61.73万个，其中住宅小区、公建配套和单位自用分别为38.61万个、14.71和8.42万个，占比分别为62.5%、23.8%和13.7%。

在此，我们将行业分为上述三大板块分别进行测算，同时，考虑到政策对不用板块刺激效果及具体情况不同，具体假设也有所差异，具体如下：

∙车位价格：

15年机械式停车泊位均价为1.85万元/车位，考虑到停车产业化政策指引下，高端设备占比提升带动均价上涨，假设单位均价逐年按5%的增速上涨。

∙ 住宅小区：

1）地产增速：

假设住房竣工套数15-19年增速均为5%，2020年增速降为0，之后以-5%的速度负增长；2）配建标准：

当前配建标准主要以1:

0.8为主，结合北上深三地标准提升情况，假设16-19年逐年提升0.1,2020年后提升至1:

1.3；3）渗透率：

14年住房竣工套数为765.94万套，住宅小区机械式泊位37.45万个，在0.8配建标准下，14年住宅小区渗透率为6.11%，考虑政策出台刺激效果逐步显现，16年为7%，以后逐年提升2%。

∙ 公建配套：

停车产业化政策指引下，公建配套由于最符合产业化方向、受益政策最多。

在14、15年数据基础上，结合地方政府政策出台节奏（16年6月、12月以及17年12月三个节点），假设16年增速为20%，17-19年保持40%平均增速，之后以30%平均增速增长。

∙单位自用：

假设16年增速为10%，17-19年以15%平均增速增长，19年后以10%增速平稳增长。

测算结果来看，16-18年立体车库市场规模分别为155.62亿元、234.89亿元和341.58亿元，同比分别增长35.56%、50.94%和45.42%（大部分具体政策在2017年12月前出台，17、18年行业或有较大增长），行业呈现快速增长，预计到2020年行业空间将达到635.35亿元，2022年行业市场空间近千亿。

鉴往知来：

变革大幕开启，“产品+运营”打造核心优势

政策刺激下，停车产业变革大幕已然开启，而身处局中的立体车库行业旧有格局也必然面临冲击。

变局之下，立体车库行业前路何方，行业又将出现哪些调整？

在此，我们通过剖析国内行业现有格局，同时借鉴海外日本、德国、韩国发展轨迹，力图把握行业发展脉动。

国内市场：

地产主导，高集中度、产品低端化

住宅配建为主，地产投资主导行业发展

我国立体车库行业起步于20世纪80年代，行业发展经历了起步、稳步增长和快速增长阶段，具体来看：

∙起步阶段（80年代末—90年代末）：

1984年，国内开始研制机械式停车设备，但受制汽车产业规模有限、产品技术落后等原因，行业发展缓慢；

∙稳步增长阶段（90年代末—2007年：

得益于汽车产业快速增长，不断扩大的汽车规模带动停车位需求增长，机械式停车设备增速开始加快；

∙加速增长阶段（2007年至今）：

随着车位缺口扩大，行业进入快速增长期，我国机械式泊车位年供应量由2007年的11.89万个增至2015年的61.74万个，同期，机械停车设备年完成量由652个增至2079个。

近年来，受制宏观经济下行及地产投资增速下滑，我国机械式停车设备行业增速有所放缓。

2015年机械式泊车位新增供应量61.74万个，同比增速降至5.23%，泊车位内销金额增速降至2.95%。

出口方面，2015年机械式泊车位出口1.85万个，同比下降11.69%，但出口金额同比增长2.65%。

应用场景而言，我国立体车库主要应用于住宅小区、公共配套和单位自用，并以住宅小区停车配套需求为主，占比超过一半。

据中国停车网数据，2015年立体车库新增项目2079个，其中，住宅小区配套占比达54%，同比基本持平，公共配套项目占比达24.8%，同增2.7个百分点，单位自用项目占比同比下降3.2个百分点至21.1%。

以代表性城市北京为例：

∙居住小区停车位占比最大：

2015年北京市经营性备案停车位190.59万个，其中，居住小区、公建配套和路外公共占比排名前三，比例分别为58.09%、19.87%和14.54%。

∙机械式停车位主要分布在居住小区：

2015年北京市备案机械式停车位为22.86万个，从机械式车位在五大停车场类型中分布占比来看，居住小区、公建配套和路外公共占比分别为61.31%、34.19%和3.05%。

∙海淀区机械式停车位占比最大：

从机械式停车位分布地区来看，海淀区机械式车位最多，占区内车位总数的46.5%。

分布地区而言，立体车库在大、中、小城市中均有使用，其中二线城市分布最多，一线城市次之。

2015年，我国拥有机械式车库城市达491个，已建立体车库项目总数超14.4万个，泊位总量336万余个，居世界首位，地区分布来看，二线城市占比最大为52%，一线、三线、四线城市占比分别为22%、14%和12%。

总的来说，住宅停车配套需求是立体车库行业发展主导因素，即房地产开发形成车位配建需求，在满足容积率、绿化率前提下，开发商出于土地节约和成本考虑，倾向于采用立体车库以达到车位配比要求，从而推动立体车库行业近年快速发展。

这也与行业实际相符，结合2008年以来二者增长曲线走势来看：

1）我国机械式车库完成量增长曲线与房屋新开工面积、地产开发投资完成额增长曲线走势具有一致性，但机械式车库行业走势略先于地产；2）机械式泊车位供应量增长曲线与房屋新开工面积、地产开发投资完成额增长曲线走势基本一致。

行业集中度不高，客户资源倾向核心厂商

立体车库行业企业众多、参差不齐，行业集中度不高。

据中国特种设备公示信息查询网数据显示，截止2016年4月，全国具有停车设备制造资质的企业共有383家，但企业之间在生产资质、产品种类、产品质量等方面参差不齐。

同时，根据中国停车网公布的2015年机械式停车设备项目中标排行情况来看，2015年中国停车网发布中标信息444条，其中，中标数排名前10企业占比为43.02%，前3企业占比仅18.24%，前3企业约占行业近1/5份额。

从企业中标数量来看，杭州西子石川岛公司中标项目46个，遥遥领先于排名第二的深圳怡丰（中标项目13个）和并列第三的深圳伟创自动化、杭州大中泊奥（中标项目11个）。

同时，从时间序列数据来看，近年来，立体车库行业集中度逐年下降。

从中国停车网公布的机械式停车设备项目招标前十企业中标情况来看，前十企业、前三企业中标数占比均逐年下降，2013年，前十企业和前三企业中标数占比分别为50.19%、27.76%，但2015年分别降至43.02%、18.24%。

目前，立体车库行业集中度并不高且近年有所下降，随着政策催化，预计仍有大量中小企业进入该领域，短期行业集中度仍有一定下降空间，但中长期将逐步提升，行业集中度呈现先降后升趋势。

原因在于，伴随未来政策规范收紧、行业竞争加剧，小企业逐步淘汰，核心厂商逐步成为市场主导。

这从日本、德国的行业发展历程中也可发现，目前，日本IUK市占率在40%以上，德国Klaus和OttoWohr两家公司合计市占率约80%。

低端产品占比趋降，高端需求逐步崛起

生产端来看，截止2016年4月，我国具有停车设备制造资质的383家企业中，超过90%企业具备生产相对低端的升降横移式停车设备资质，而具有垂直升降式立体停车设备生产资质的企业相对较少。

垂直升降式设备由于技术门槛、智能化程度和空间利用率较高，因此产品主要定位高端。

需求端来看，根据2015年中国停车网公布的机械式停车设备招标项目数据，在要求的6类车库类型中，升降横移式占比最高达78.67%（2013年占比为80.70%），垂直升降式次之为8.25%，平面移动式为4.83%。

结合供需两端情况来看，当前，我国立体车库行业产品结构主要以低端的升降横移式为主，但占比逐年下降，同时，定位高端的垂直升降式产品逐渐崛起。

在国家停车产业化政策引导下，预计未来高端设备市场占比将有较大幅度提升，而低端产品占比将继续下降，因此，具有核心技术的大型厂商凭借技术壁垒，有望获取更大市场份额。

停车运营市场集中度低、专业性不强

产业链上下游情况来看，下游停车运营市场呈现行业集中度低、专业性不强、散而乱特点。

以北京为例，截止目前，北京登记备案停车场 6581个，而包括物业管理公司和停车管理公司在内的运营方超过3000 家，行业格局较为分散。

其中，北京市最大停车管理公司公联安达停车场市占率、停车位市占率分别为4.44%、1.89%，前四大停车管理公司合计市占率分别为 8.52%、2.91%。

不止是北京，同样的情况也发生在沈阳，截至 2015 年底，沈阳共有经营性路内停车场和路外公共停车场 795 个，参与管理方多达 388 家。

放眼海外：

参考日、韩、德三国的发展经验，行业高集中度，高端化、智能化为发展方向

日本：

政策是关键，高集中度