上半年广东房地产市场分析.docx
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上半年广东房地产市场分析.docx
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上半年广东房地产市场分析
【现状概述】今年上半年,广东房地产市场整体活跃。
从宏观走势看,广东房地产开发投资稳步增长,且增速有进一步提高的支撑;市场现状看,商品房销售畅旺,销售均价涨幅趋于平稳;供求关系看,房屋销售总体属于卖方市场,中小户型产品更是供不应求;企业状况看,到位资金增速为历年同期最高,资金充裕度处于高位,资金结构更为理想;未来预期看,土地市场量价齐升,开发建设规模逐步提高,企业对市场预期较为乐观。
但是,以住宅为绝对主导的格局基本不变;且住宅投资建设中,90平方米以下的中小户型产品所占比重偏低;市场供求紧张,地方政府干预是主因之一,相当一部分产品虽已达到预售甚至已经竣工却无法进入市场销售,企业的资金成本及政策风险与日俱增。
【后市展望】预计下半年房地产行业的信贷环境将有所收紧,在减少开发贷款额度的同时也将削减个人住房按揭贷款指标,住房需求的释放将受制约。
根据建设周期推算,下半年的供应量将更为充足,市场供应压力将得以缓解。
综合供求变化,预计下半年市场供求关系将比上半年宽松,商品房销量增速将继续回落。
市场整体活跃,结构有待改善
——2013年上半年广东房地产市场分析
广东省房协市场分析课题组
(广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、
广东省统计局固定资产投资统计处)
【现状概述】今年上半年,广东房地产市场整体活跃。
从宏观走势看,广东房地产开发投资稳步增长,且增速有进一步提高的支撑;市场现状看,商品房销售畅旺,销售均价涨幅趋于平稳;供求关系看,房屋销售总体属于卖方市场,中小户型产品更是供不应求;企业状况看,到位资金增速为历年同期最高,资金充裕度处于高位,资金结构更为理想;未来预期看,土地市场量价齐升,开发建设规模逐步提高,企业对市场预期较为乐观。
但是,以住宅为绝对主导的格局基本不变;且住宅投资建设中,90平方米以下的中小户型产品所占比重偏低;市场供求紧张,地方政府干预是主因之一,相当一部分产品虽已达到预售甚至已经竣工却无法进入市场销售,企业的资金成本及政策风险与日俱增。
【后市展望】预计下半年房地产行业的信贷环境将有所收紧,在减少开发贷款额度的同时也将削减个人住房按揭贷款指标,住房需求的释放将受制约。
根据建设周期推算,下半年的供应量将更为充足,市场供应压力将得以缓解。
综合供求变化,预计下半年市场供求关系将比上半年宽松,商品房销量增速将继续回落。
【温馨提示】结合当前宏观经济环境及房地产市场走势,房地产企业在参与土地竞拍中不宜过于冒进,以防后市风险;应慎重考虑资金的投向,建议关注新型城镇化中产业经济与房地产业相结合的发展领域。
此外,在国家以“支持自住需求、打击投资投机”的调控政策取向和地价、房价不断上涨的背景之下,企业应积极探索非住宅类的业态发展空间,主动寻求转型发展;住宅投资方面应加大对中小户型住宅开发建设力度,以更好地适应市场需求。
一、市场运行情况
(一)投资增速稳中趋升,业态结构未有突破
上半年,广东房地产共完成开发投资2708.36亿元,同比增长23.5%,增幅比1-5月和一季度分别回升4.6个和6.6个百分点,比去年同期提高13.5个百分点。
数据显示,今年上半年房地产开发投资增速一改去年高开低走局面,呈小幅震荡上行态势。
根据广东房地产投资增速走势滞后于商品房销售量增速2-3个季度的经验推断,预计今年下半年房地产投资具备进一步提升的支撑,或继续呈现稳中有升的走势。
图1:
2012年以来广东房地产完成投资额走势
图2:
2007年-2013年2季度广东房地产完成投资与商品房销售量同比走势
按用途分,住宅投资1905.93亿元,同比增长23.5%,增速较去年同期提高14.6个百分点;办公楼投资124.87亿元,同比增长52.3%,较去年同期提高67.6个百分点;商业营业用房284.09亿元,同比增长31.2%,较去年同期提高7.8个百分点。
办公楼和商业营业用房投资分别比住宅投资增速快28.8个百分点和7.7个百分点。
但从投资结构看,今年上半年商办类投资合计占总投资的15.1%,为2007年以来最高;但住宅投资仍占超过70%的份额,与去年同期水平相当,依然占据绝对主导地位。
而且从住宅的户型结构看,今年上半年90平方米以下住宅开发投资仅占住宅开发投资的26.8%,虽然比之前5年有所提高,但作为面向首次置业需求的中小户型产品,应有更高比重的份额。
图3:
2002年以来各年上半年广东房地产开发投资结构
图4:
2008年以来广东商品住宅开发投资结构走势
(二)销量增速逐步回落,均价涨幅趋于平稳
上半年,广东商品房销售面积4221.41万平方米,同比增长41.8%,增幅比一季度回落8.7个百分点;商品房销售额3831.10亿元,增长59.8%。
其中,商品住宅销售面积3829.91万平方米,同比增长42.6%;销售额3263.79亿元,同比增长60.0%。
从走势看,今年上半年商品房销售量的累计增速和单月增速均呈现逐月回落走势。
下半年随着银行信贷可能大幅收紧,销售量也将受到影响,加之去年基数的提升,预计销售量的同比增速将持续回落。
图5:
2012年以来广东商品房累计销售面积、销售额走势
图6:
2012年以来各月广东商品住宅销售面积、销售额走势
从销售均价走势看,上半年全省商品房销售均价9075元/平方米,同比增长12.7%,增幅比一季度回落3.2个百分点,但绝对值每平方米比一季度提高151元;其中商品住宅销售均价8522元/平方米,同比增长12.2%,与上月持平,房价涨幅趋于稳定。
分区域看,上半年珠三角地区商品房销售均价10403元/平方米,同比增长11.6%,涨幅与全省平均水平相当;粤东地区销售均价6427元/平方米,同比上涨41.2%,为各区域最高;粤西地区销售均价5030元/平方米,同比增长17.1%;粤北山区销售均价4631元/平方米,同比增长6.7%。
图7:
2012年以来广东商品房、商品住宅销售均价走势
(三)供求关系同比趋紧,中小户型尤为紧俏
从商品房供应看,上半年全省批准预售面积4388.15万平方米,同比下降22.9%,比去年同期大幅回落49个百分点。
其中,商品住宅批准预售面积3921.25万平方米,同比减少23.7%。
商品房、商品住宅总体销售率(销售面积/批准预售面积)分别为96.2%和97.7%,比去年同期分别大幅提高43.9个百分点和45.4个百分点,可见供求关系相当紧张。
其中,90平方米以下商品住宅批准预售面积866.54万平方米,同比减少29.3%;总体销售率高达107.5%,比去年同期提高50.2个百分点,高于整体商品住宅9.8个百分点,小户型产品供求关系更为紧俏。
表12013年广东商品房供求关系及与去年同期比较情况单位:
万㎡
项目
2013年上半年
2012年上半年
商品房
商品房
#住宅
#住宅
#90㎡以下
#90㎡以下
批准预售面积
4388.15
3921.25
866.54
5689.53
5136.30
1225.06
销售面积
4221.41
3829.91
931.26
2977.00
2686.71
701.59
销售率
96.2%
97.7%
107.5%
52.3%
52.3%
57.3%
从库存情况看,截至今年上半年期末,全省商品房待售面积4201.35万平方米,同比增长30.6%,增速较去年同期有所回落,但绝对值创下新高。
其中商品住宅待售面积2684.20万平方米,增长33.9%。
在销售市场如此旺盛的背景下,待售面积仍大幅增加,值得重视。
(四)到位资金高速增长,资金结构较为理想
上半年,广东房地产到位资金中,国内贷款994.10亿元,同比增长30.9%;利用外资17.30亿元,增长11.1%;自筹资金1188.72亿元,增长3.1%;以销售回款为主的其他资金来源2532.87亿元,同比增长69.7%,比去年同期提高75.1个百分点。
本年到位资金小计4732.98亿元,同比增长38.4%,增速比去年同期大幅提高33.5个百分点,增速为近十年来同期最高。
资金充裕度(本年到位资金小计/完成投资额)为175%,比去年同期提高19个百分点,处于近十年同期高位,可见当期企业资金状况较为宽松。
图8:
2002-2013年各年上半年广东房地产到位资金、完成投资增速对比
从资金来源结构看,国内贷款占到位资金的21.0%,比去年同期下降1.2个百分点;利用外资占比0.4%,相比去年同期下降0.1个百分点;自筹资金占25.1%,同比下降8.6个百分点;其他资金占53.5%,同比提高9.9个百分点。
数据显示,今年上半年到位资金中,自筹资金占比为近十年最低,销售回笼资金占比则为最高,反映出企业用于开发经营的融资成本较低,资金结构较为理想。
图9:
2002-2013年各年上半年广东房地产到位资金结构
(五)土地市场极度活跃,预期乐观开工提速
根据国土资源厅信息简报数据显示,上半年全省房地产用地供应3284.85公顷,同比增长45.2%;其中住宅用地2360.67公顷,商服用地924.18公顷,同比分别增长57.8%和20.5%,占房地产供应总面积的71.86和28.14%。
从土地出让情况看,上半年全省各类土地出让总合同价款1222.80亿元,同比增长140.57%。
从地价水平看,住宅、商业、工业出让地价为2881.07元/平方米、4650.55元/平方米和423.45元/平方米,同比分别增长63.8%、102.1%和29.2%。
数据显示,上半年广东房地产用地出让情况呈现量价齐升态势,土地市场总体较为活跃。
从施工建设看,上半年,全省商品房施工面积3.83亿平方米,同比增长15.6%。
其中,新开工面积6886.09万平方米,同比增长23.8%,绝对值处于历年同期最高。
新开工步伐的加快反映了房企对后市普遍乐观。
但值得注意的是,90平方米以下住宅新开工面积为1286.75万平方米,仅占住宅新开工面积的25.6%,比重仍然偏低。
上半年竣工面积2805.78万平方米,同比增长20.6%,较去年同期提高14.4个百分点。
图10:
2002-2013年各年上半年广东商品房建设情况
二、外部环境简析
(一)经济形势总体平稳,预期目标料能实现
李克强总理近日表示:
“宏观调控的主要目的就是要避免经济大起大落,使经济运行保持在合理区间。
其‘下限’就是稳增长、保就业,‘上限’就是防范通货膨胀。
”根据今年《国务院政府工作报告》,今年经济社会发展的主要预期目标是:
国内生产总值增长7.5%左右,居民消费价格涨幅3.5%左右,城镇登记失业率低于4.6%。
今年上半年国内经济运行总体平稳,GDP同比增长7.6%。
其中贸易顺差占GDP比重已接近为零,而经济增速仍略高于7.5%的“下限”水平,反映出内需市场仍有较大的动力。
就业方面,2001年以来我国的城镇登记失业率从未高于4.3%,只要当前经济发展形势不出现严重恶化,“保就业”应该没问题。
而物价方面同样不存在较大威胁。
今年上半年全国居民消费价格同比上涨2.4%,离3.5%的通胀“上限”有较大差距,预计下半年CPI回升幅度将较为温和。
(二)盘活市场存量资金,坚决释放改革红利
用李克强总理的话说,当经济运行保持在合理区间内,要以转变经济发展方式为主线,以调结构为着力点,释放改革红利,更好发挥市场配置资源和自我调节的作用,增强经济发展活力和后劲。
在当前加快经济转型升级的新阶段,防范系统性金融风险将是下半年乃至更长时期内中央政府工作的重中之重。
对于金融行业的改革,将侧重于去杠杆化,迫使资金投向实体经济。
事实上,6月份出现的“钱荒”,已经折射出中央去杠杆化的货币政策决心。
从上半年社会融资总额增速与固定资产投资增速变动走向看,6月份社会融资总额为1.04万亿元,比去年同期减少7402亿元,降幅达41.6%,从而使得上半年的融资总额增速回落到30.5%,大大缩小了与固定资产投资增速的差距,同样彰显中央去杠杆化的货币政策意图。
(三)地产难以独善其身,注意强化风险意识
尽管当前房地产企业资金宽裕,但作为资金密集型且国家重点调控的房地产行业,去杠杆化的货币政策将促使金融机构重新调整信贷组合,房地产开发贷款和个人按揭贷款都将受限,进而影响企业资金链的安全。
而近日国家商务部研究院信用评级与认证中心发布《中国非金融上市公司财务安全评估报告(2013年春季)》指出,2013年,房地产业财务安全多项指标仍然呈现异常或严重异常——债权债务周转严重异常,主要体现在债务支付极为缓慢;借款使用效率仍然非常低;资产效率非常低下,资产泡沫化严重。
《报告》进一步指出,2013年房地产业财务安全指数达到近5年来行业的最高点,但行业指数是所有行业中最低;少数优秀房地产公司财务安全状况极佳,但大多数中小房地产公司步履维艰,财务风险极大。
在2012年的3个季度里,FSI房地产指数曾出现2000多点上下巨大波动,反映了该行业的财务不确定性和政策导向性。
2013年,该行业财务安全趋势为不确定。
由此可见,虽然当前行业资金整体宽裕,但不同规模的企业个体财务安全系数相差巨大,企业需警惕下半年的资金风险。
三、后市走向展望
展望下半年,宏观经济因素看,中央仍将继续坚持稳健的货币政策和积极的财政政策,但也将以“用好增量,盘活存量”为指导思想优化金融资源配置,“更有力地支持经济转型升级,更好地服务实体经济发展”,预计房地产行业的信贷环境将有所收紧。
从房地产市场走势看,根据从开工到获得预售许可大概需要1.5年的周期推算,2011年1.2亿平方米和2012年1.06亿平方米的新开工面积,预计将有超过1亿平方米的商品房在今年达到预售条件。
上半年全省只有4388万平方米的批准预售面积,预计下半年的供应量将更为充足,有望缓解市场供应压力。
而随着金融资源更多向实体经济倾斜,下半年个人住房按揭贷款的额度较之上半年将有所收紧,从而制约住房需求的释放。
综合供求变化,预计下半年市场供求关系将比上半年宽松,商品房销量增速将继续逐步回落。
结合当前宏观经济环境及房地产市场走势,房地产企业应理性判断市场走向,在参与土地竞拍中不宜过于冒进,避免后市风险;在资金投向方面,应关注新型城镇化中产业经济与房地产业相结合的发展领域,尝试多元化发展。
此外,在国家以“支持自住需求、打击投资投机”的调控政策取向和地价、房价不断上涨的背景之下,企业应积极探索非住宅类的业态发展空间,主动寻求转型发展;住宅投资方面应加大对中小户型住宅开发建设力度,以更好地适应市场需求。
四、机构、专家观点
【广东中原地产代理有限公司】短期国内经济放缓之势难有实质性的改善,投资尤其是固定资产投仍将是近期各地方政府重点关注的领域;国内货币政策仍将保持稍偏宽松的主基调,但房地产行业的信贷环境将有所收紧;直接针对房地产市场的紧缩调控政策短期内难再出台。
预计下半年典型一二线城市的房地产市场将继续稳步上行。
【广州经纬房产咨询有限公司】多因素制约成交量,价格上攻受阻或回调。
下半年需求释放面临多重困境,包括购房需求基数的下降、购房成本的提高、信贷收紧对需求的释放等,所以即使供应放量,但成交量难以持续维持高位。
进入第四季度,在资金链压力和年度销售目标的重压下,部分房企或将小幅让利,房价或现高位小幅回调。
【广州中地行房产代理有限公司】整体来看,下半年市场的有效需求依然旺盛,楼市将保持上升的趋势。
按当前大环境来看,李克强总理要求“要以稳增长、控风险为主,同时兼顾调结构、促改革”,房地产行业尚存自行调整空间,房企需适时增强自身实力,以应对融资、土地及销售方面可能存在的风险。
【合富辉煌集团首席市场分析师龙斌】下半年即使房产税在个别城市试点,应该也不会对大势产生实质影响,且国家强调对首次购房的支持还存在落实的想象空间,所以下半年政策基本稳定。
考虑到下半年银行间的流动性会比上半年趋紧,房企拿地冲动将有所收敛,但核心城市优质土地价格依然会高企。
总的来看,下半年房地产市场有望延续上半年的走势,成交基本保持较为活跃的态势,刚需主导的自用市场结构还会保持,房价估计会较为平稳。
【深圳世联地产顾问股份有限公司首席分析师吴志辉】为了控制房价上涨,地方政府将加大对商品房预售价格管制,同时积极满足首套自住购房需求。
另资金面已产生转向,偏紧资金面将继续左右市场成交表现,下半年房价将延续近两月来放缓态势,销量增速将逐步下降,呈现出全年前高后低的趋势。
【广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文】下半年,新一轮政策加码的可能性很大。
房地产调控政策在第四季度会非常明朗,预计本届政府会继续推进城镇化,进行一些限购的升级和房产税试点的推行,“降温、缩量、价升”是趋势。
而地方政府为了实现房价控制目标,将继续实施“限售”、“限价”、“限签”,楼价、地价的过度上升不具可持续性,下半年广东地区楼市成交量难以放大,但房价仍将持续上升。
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