关于推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖的调研报告.docx

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关于推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖的调研报告

关于推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖的调研报告

目前，我市中心城区的老城区，尤其是已售公房集中的住宅及住宅区大多还没推行物业管理，环境“脏、乱、差”，房屋破损严重、治安状况较差等问题普遍存在，与新建小区形成明显反差，由此引发的社会矛盾越来越多，老百姓要求整治小区环境推行物业服务的呼声越来越高。

对老旧住宅区进行整治改造并推行物业服务，加快改善老旧住宅区居民居住环境质量的任务越来越迫切的摆到各级政府和主管部门面前，这不仅是当前我市改善民生、建设两型社会的重点工作之一，也是学习实践科学发展观的具体体现。

为此，市政府制发了《市人民办公厅关于推进中心城区老旧住宅区物业服务工作的意见》，我局作为全市物业管理的行政主管部门，为更好地做好老旧住宅区物业服务推进工作的指导和协调，于近期开展了老旧住宅区物业服务的调研工作。

一、我市物业管理的现状

物业管理是当今社会和经济发展的一个朝阳产业，它伴随着中国住房制度改革及住房的商品化、社会化应运而生，并在建立社会主义市场经济体制过程中不断发展壮大。

与深圳、广州等沿海城市相比，我市物业管理起步较晚，但也有近二十年的发展历程。

截止目前，全市物业服务企业958家，物业管理面积共计7800万平方米，其中住宅小区（大厦）1430个，面积6070万平方米（不含5个远城区），占全市住宅总量的50%以上，享受物业管理服务的人口超过180万人，物业管理覆盖的物业类型包括：

住宅小区（大厦）、写字楼、工业厂房、医院、学校、体育场馆、仓库、专业市场、步行街等；全市获得全国物业管理示范小区（大厦）称号的有42个，获全省物业管理优秀小区（大厦）称号的有183个，均占全省的50%以上。

特别是近几年来，随着我市物业管理覆盖面、行业规模不断扩大，行政管理、服务水准以及市场化程度不断加强和提高，物业管理为改善广大群众居住和工作环境，建设“平安社区”，拓宽再就业渠道，维护社会稳定和安宁，推进城市管理水平整体提升和促进武汉和谐社会全面建设做出了应有的贡献，并得到了全国其他兄弟城市的肯定和广大群众的认同。

特别是2008年元月12日以来，应对我市50年一遇的冰冻雪灾，物业管理广大员工奋战在第一线，不畏艰难，表现出较强的战斗力，更加显现出加快物业管理发展的重要性和必要性。

但鉴于当前我市物业管理的发展仅仅局限于《物业管理条例》所称的物业管理情况来看,很显然不能有效地满足全市所有房屋业主和使用人的各种物业消费需求,不能有效地消除老城区物业管理空白点，不利于加快我市物业管理健康全面发展，因而非常有必要打破现行的物业管理定势，改变过去单一的物业服务企业提供专业化管理模式为物业管理专业管理，社区物业服务，业主自行管理和分类委托管理四种模式有机结合，并举推进，这既符合《物权法》的有关精髓，又有利于改善民生居住的最基本问题；既是武汉城市圈两型社会试验区建设的需要，更是践行科学发展观的需要；

二、我市中心城区老旧住宅区房屋及基础设施现状

所谓老旧住宅区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的。

老旧住宅区之所以称为“老”，是相对应于新建小区型社区（如百步亭花园等社区）的“新”而言的，二者相比较，我市中心城区老旧住宅区房屋及基础设施具有以下特点。

（一）房屋建成时间跨度大，且普遍较陈旧。

据不完全统计，江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山等7个中心城区，由于历史的积淀，老旧住宅房屋仍近5800万平方米，约占其住宅总量的50％，分布在全市750个社区范围内。

这些房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患，因其建造并交付使用时间较久，房屋漏雨、渗水等房屋本体老化问题日益突出。

如：

江汉区民权街积庆社区，位于我市繁华商贸闹市区，仅直管公房就有279栋，总建筑面积76333.04平方米，其中危严房共有134栋，总建筑面积24478.55平方米，分别占总栋数的48﹪和总建筑面积的32﹪。

（二）住宅房屋共用设施设备配套不全，且维修养护管理缺失。

具体表现在：

房屋本体安全防盗和消防栓、灭火器等安全必配设施较缺失，共用照明线路普遍老化，电梯等设施设备长期缺乏维修养护。

如：

80年代末至90年代中期，全市新建高层居民住宅楼约有60余栋，安装电梯200余部。

随着时间推移，这些老旧高层住宅电梯的运行故障频繁，安全隐患日益凸现，部分电梯已停用或长期带病运行，严重危及到住户的正常生活和生命安全。

如：

江岸区安静小区住宅楼，球延小区住宅楼，江汉区天一小区住宅楼，桥口区民安及民康住宅楼等13个小区的电梯安全隐患较为突出，急待更新的有6部，改造的有14部，大修的有33部，共计55部，约需资金455万元。

（三）老城区的房屋用途混杂，且人口密集。

老城区是商业、金融、贸易中心，也是人们生活的密集区。

因此在老城区不仅有大量住宅，而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等，不仅新旧房屋交错，而且居住和经营交织。

此外，老城区型社区人口数量多，且较密集。

如：

江汉区民权街积庆社区，有独立里巷16条，临界街巷4条，地域面积0.05平方公里，现有647栋房屋，居民家庭2572户，户籍人口6545名，其中房屋出租户有170户，外来暂住人员402名。

（四）房屋产权多样化，且所有权、使用权分离情况较普遍。

老城区的房屋有的已按公房出售的形式变成了私有房产，有的仍是租住房管部门的公房，缴纳房租，房屋所有权为国有；有的仍是居住所在单位的房屋，房屋所有权归单位。

在老城区，这种产权、使用权分离的情况还比较普遍。

如：

硚口区宗关街发展社区共有1700户，居住直管公房有701户（已售590户、未售111户）、单位自管房有210户、商品住宅有168户、私房有500户、商铺有170户。

其中出租房屋的有200户。

（五）基础设施不完善，且遗留问题较多。

由于中心城区老旧住宅区基础设施当初规划建设标准低，配套也不甚完善，如没有绿地或绿化严重不足等等，与新建小区形成较强烈的反差，虽然有一些小区通过整治后，园林绿化、路面窨井等公共设施得到一定的改善，但许多问题由于受客观条件的限制，则无法解决：

如增补必要的物业管理配套设施、建专用停车场、自行车棚等；一些下水管道并非按标准铺设，严重影响排水功能等等。

（六）老城区乱搭乱建违章现象较为突出，且拆除难度大。

如：

江岸区台北一路某住宅楼于1996年元月交付使用后，其顶层10户业主均在顶层搭建了约70平方米的房屋，造成楼顶通道不畅，使之楼顶共用水箱在今年雪灾中冻坏不能得到及时抢修，影响了居民的正常用水。

（七）老城区房屋福利性成份比较重。

由于住房制度改革是在20世纪90年代后才比较深入地开展的。

在这之前，我国一直实行的是低工资、低房租的福利制度，住房由国家或单位统一修建，统一调配，统一养护，福利性住房是我国计划经济条件下的一个社会显著特征。

尽管老城区不少房屋目前已按优惠价出售给了职工，但公房出售本身就带有福利性色彩。

同时，即使没有出售的房屋，虽然经历了多次房租的调整提高，但房租仍旧未能达到成本租金的标准，所以仍可以说具有福利性。

三、当前制约我市中心城区老旧住宅区物业服务进程的主要问题.

（一）物业服务收费标准较低。

以多层房屋（不含电梯）为例。

在新建小区一般收费标准为0.5元∕平方米.月—0.8元∕平方米.月，老旧小区一般收费仅为0.1元∕平方米.月—0.3元∕平方米.月，且收费率明显偏低，如：

江岸区蔡家田A、B区共有住户4861户，建面41万M2，在实行物业管理4年零6个月期间，物业服务收费标准为0.2元∕平方米.月，平均收费率仅为4.5﹪，造成物业服务企业经营举维艰，不得已终止服务退出小区。

（二）物业服务成本高。

物业服务成本不外乎包括两大部分。

一是服务人工成本；二是服务耗材成本。

以人工成本为例，特别是今年以来国家强制执行社保，医保等有关政策，使人工成本每月人平增加400元左右。

若在老城区推行物业管理由于上述所提到的诸多问题势必造成日常服务工作量大，员工配置多。

与新建小区相比显而易见成本要高。

（三）物业服务风险大。

由于老城区房屋陈旧，房屋共用设施设备老化较为严重。

与上述所提到的电梯问题，物业服务进入后一旦发生人生伤亡事故，服务单位难脱干系。

若有服务过错将承担更大的赔偿风险。

另外，投入与产出比难以保证，如硚口区宗关街发展社区共有1700户，其中较困难的有300户，享受低保的有140户，全社区下岗人数共计1050人。

加上外地暂住人口流动性大，若实行物业服务，存在着难度较大，投入效果不明显、投入与产出往往不成正比等问题。

如个别住户因小区有人违章开设餐馆或地摊烧烤，引起油烟、噪音影响生活，共用设施设备老化等而拒不缴费等现象。

而这些问题中有些问题非物业服务单位自身可以解决，从而导致管理难，收费更难的局面。

（四）物业服务区域不便划分。

省建设厅根据权限规定物业客理区域划分以一次性报批的规划红线范围为准，但该规定仅适用于新建小区，对老城区如何划分物业管理区域尚缺乏一定标准。

根据国务院《物业管理条例》规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，如部分业主对划分物业管理区域存在异议，不参加甚至约同其他业主反对业主大会的推选工作，势必造成业主大会选举业主委员会和选聘物业企业等表决事项不能通过法定有效票数，影响在老城区推行物业管理的进程。

（五）物业服务基础资料不全。

由于历史原因，老城区基础管理工作往往薄弱，房屋工程建设资料、图纸资料残缺不全。

这是推进老城区物业管理的最直接的障碍。

（六）居民对物业服务认知度不足。

由于老旧住宅区居民大多长期处在福利住房的旧体制下，且多数为中低偏低收入家庭，物业管理消费意识淡薄且支付能力有限，认为只要不交费，怎么管理无所谓，不愿意接受物业管理提供的有偿服务；一些居民对物业管理的认识不足，认为物业管理只是简单的看门扫地；而一些小区，由单位或业主自己聘请了保安或保洁员，比较满意现状。

四、加快我市老旧住宅区物业服务进程建立长效管理机制的对策及建议

目前，随着人民群众生活水平的不断提高和住房、医疗、养老和就业等各项制度改革的深入，城市居民与所在社区的关系愈来愈密切。

他们不仅关注社区的发展，参与社区的活动，而且对社区的服务和管理、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等方面提出多层次，多样化的要求，特别是我市创建“平安社区”，深入推进“883行动计划”和进一步加强社区物防技防工作，为物业管理发展创造了条件，提供了机遇。

尽管老城区物业服务存在诸多问题，但老城区物业服务涉及的范围相当大，在城市管理和社区建设中具有举足轻重的地位。

我们应该根据老城区的实际情况，因地制宜，借鉴新建小区物业管理的经验和优点，学习兄弟城市好的作法，结合社区建设，探索适应我市老城区的物业管理新路子。

（一）调整思路，定性定位。

在老城区推行物业管理要以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以构建“和谐武汉，平安武汉”为目标，以改善和提高广大群众居住环境和质量为出发点，遵循物业管理市场发展规律，坚持政府主导与居民自治相结合，坚持加强老城区环境整治建设与提高社区管理服务水平相结合，坚持“因地制宜，分类指导，先易后难，多种模式，逐个推进”的工作方针，依法拓展社区物业服务覆盖面，努力推进社区建设和物业管理共同发展，为我市城市管理水平的全面提升作出更大贡献。

（二）政府牵头，统一规划。

2009年，市政府为加快推进老城区物业管理的步伐，以政府名义提出具体意见和方案，纳入“为民办实事”工程，实行目标管理。

考虑到老旧住宅区物业服务推进工作是一项系统工程，涉及面广，情况复杂，必须建立一套自上而下的管理体制。

目前，我市已成立了分管市长担任组长，各区领导和有关职能部门组成的工作领导小组，负责决策、指挥和协调工作；二是成立了由各区政府牵头，房产、民政等区有关部门组成的互相配合、通力合作的实际运作体制；三是建立了以街道、社区居委会等基层组织为主体力量，社会各方参与的工作体制。

同时，将老城区推进物业管理工作与创建文明、卫生、环保城市及危破房改造、社区建设等工作有机结合起来，统筹安排，齐抓共管，收到了多赢的效果。

（三）筹措资金，综合整治。

为给老旧住宅区物业服务推进创造良好的条件，兄弟城市推进老城区物业管理一般采取的是“先整治、后入轨”的方式组织实施，任务是改善老城区基础设施和居住环境，解决老城区“先天不足”的问题，整治资金按照市、区两级共同分担的原则筹措，市级财政投入资金从城市维护费中拨付，区财政的整治资金按计划同步投入，如广州市按每个小区10万元的标准拨村。

同时动员房屋产权单位及广大业主本着自愿的原则共同筹措，形成多渠道筹措老城区整治资金投入机制。

（四）政策扶持，建立机制。

老旧住宅区物业服务的推进，在很大程度上解决了社区下岗人员再就业，改善社区环境，促进社会稳定等问题，亟需在政策上给予扶持，以保障其长效管理机制的建立。

如常州市通过规划调整补建车库等，解决老城区停车难等问题，也为物业管理企业增强了“造血”功能，投入10万元启动经费，鼓励物业服务企业进驻老城区，物业服务企业录用政府援助失业人员，享受公益性岗位每人每月200元的补贴政策，“三金”由政府承担，并给予相应的税收优惠政策，从而降低了企业用工成本。

同时，老城区物业服务是不以盈利为目的的业主自我管理、自我服务，在税收上也应给予减免优惠，以减轻社区服务机构和业主的负担。

（五）因地制宜，分类指导。

各物业服务区域广大业主可根据本区域的房屋规模、配套设施的完善程度，居民对物业服务消费的接受能力、管理成本等因素，选择适合自身的管理模式：

1、专业管理模式。

本物业服务区域成立业主大会并选举产生业主委员会，并通过业主大会集体决策选聘一个有专业资质的物业服务企业，然后由业主委员会代表业主大会等与之签订书面的物业服务合同，对有关物业管理事项、服务质量、服务费用，双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用，物业管理用房，合同到期，违约责任等内容进行约定。

2、分托管理模式。

本物业服务区域成立业主大会并选举产生业主委员会，并通过业主大会集体决策委托除物业服务企业外的其他机构（单位）管理，可根据广大业主服务需求，将服务内容委托一个或多个服务机构（单位），由业主委员会代表业主大会分别与立订立书面的合同（协议）。

3、自行管理模式。

本物业服务区域成立业主大会并选举产生业主委员会，然后由业主大会集体决定本区域业主自行管理或委托除物业服务企业外的其他机构（单位）管理。

自行管理可依据有关法规并通过业主大会审议通过的《建筑物及其附属设施的管理规约》进行自我约束和管理，可采取组织本区域业主或使用人自愿提供服务为主的多种形式，服务内容根据业主需求自行确定，所发生费用依照本区域受益人数、物权等因素，按照“责任共担，据实分摊”的基本原则收支；

4、社区服务模式。

将物业服务纳入社区管理范畴，以社区居委员会为责任主体，采取组织小区内失业下岗人员、“4050”人员、领取低保人员和离退休人员组建社区服务组织或委托专业服务企业等多种形式，服务内容以社区秩序和安全维护、环境卫生保洁为主。

其资金来源以业主、使用人交纳的服务费及利用共用场所经营所得的收益为主，对部分低收入家庭，经街道批准，给予减免服务费。

资金管理工作由街道、社区居委会或社区服务组织负责。

资金应用于社区物业服务，盈余部分可用于共用部位、共用设施设备的维修。

目前，通过前一阶段工作的推进，我市已涌现出如江汉区西桥社区、青山区蒋家墩社区等较成功的典型，我们可通过试点先行、典型引路的方式总结推广先进经验，以带动全市工作的全面铺开。

（六）广泛宣传，营造氛围。

老城区因为以前一直实行福利性管理，在观念更新方面，特别重要。

要把植根了几十年的福利性住房观念转变到适应社会主义市场经济体制的物业管理，难度相当大。

要多渠道、多形式、多角度的开展宣传活动，让市场经济观念深入人心，增强广大市民物业管理消费意识，让群众心底明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，使群众认可、理解、支持物业管理。

总之，老城区物业管理呼唤全社会的广泛关注，呼唤消费与经营理念的创新发展，政府各部门要进一步改进作风、转变职能，物业服务机构要依靠自身的努力在市场上赢得自己的生存和发展空间，树立以人为本的服务理念，为业主提供高质量的物业服务。

同时，老城区物业管理也需要社会大环境和社会舆论的支持，需要社会各阶层的关心和帮助，只有这样才能逐渐探索出一套适应我市老城区特点的物业管理模式，从而促进我市经济可持续发展和社会全面进步。