建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区大厦.docx

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建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区大厦

建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知

建住房物[2000]008号

各省、自治区建委（建设厅），直辖市房地局，计划单列市建委（房地局）：

　　我部自95年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来，树立了一批优秀物业管理项目典型，对推动建立物业管理体制、提高全国物业管理水平，发挥了重要作用。

随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。

为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订，新标准从今年开始执行。

现将考评验收工作有关事项通知如下：

　　一、从今年起，我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，并授予“全国物业管理示范项目”称号；取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。

各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次，视本地物业管理发展情况自行确定。

　　二、申报基本条件

　　1、参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。

住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60％以上，入住率或使用率达85％以上。

　　2、取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。

　　3、物业管理企业已建立各项管理规章制度。

　　4、物业管理企业无重大责任事故。

　　5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。

　　三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。

　　四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求。

各地在进行考评验收时，在质量和数量上都应从严掌握，使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。

凡是上报我部的项目，省（自治区、直辖市）预评预验分值不得低于98分。

　　五、根据建房[1995]120号文件要求，全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。

各地要认真做好自95年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。

经省市主管部门复查，对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到95年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目，要督促其整改，并提出撤消原称号的意见，报我部批准。

今年的复验意见要与申报工作一并报我部。

　　六、鉴于今年进行原标准修订工作，各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。

　　七、新标准颁布后，1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。

　　八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房[1995]120号文件要求执行。

　　附件：

1、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则

　　　　　2、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表（略）

二○○○年五月二十五日

　　附：

全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

序号

标准内容

规定分值

评分细则

一

基础管理

32

1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用

1

符合1.0，不符合0

2、己办理接管验收手续

1

符合1.0，不符合0

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1

符合1.0，不符合0

4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1

符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

2

完善2.0，基本完善1.0，不完善0

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1

符合1.0，不符合0

11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

2

制度、工作标准建立健全1.0，主要检查；物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2：

未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

2

管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1：

着装及标志符合0.5，不符合0

l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

2

符合2.0，基本符合1.0.不符合0

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：

至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

2

执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0未公开0

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

2

包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。

每发现一项不齐全或不完善扣0.2

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

2

每发现一处不符合扣0.2

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

2

符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1

18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录0

2

建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录。

二

房屋管理与维修养护

14

1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显

2

符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

2

符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0

3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹

2

符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

2

符合2.0未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安主隐患每处扣0.5

5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架元锈蚀

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.5

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.5

三

共用设施设备管理

15

1、共用配套设施完好，无随意改变用

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.5

2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

2

设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.1，遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2，遵守保养规范0.4，每发现一处不符合扣0.1

3、室外共用管线统一入地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻

2

符合2.0，发现一处不符合扣0.2

4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象

1

符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5

5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行

2

通畅平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2

6、供水设备运行正常，设施完好、元渗漏、元污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案

2

设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格0.4，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符合0；有处理方案0.5.无处理方案0

7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整：

供电设备运行正常，配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好

2

符合2.0，发现一处不符合扣0.5

8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，元安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案

2

符合2.0，发现一处不符合扣0.5

9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃

1

符合1.0，不符合0

四

保安、消防、车辆管理

10

1、小区基本实行封闭式管理

1

符合1.0，不符合01

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责

2

符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2

3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

2

符合1.0，不符合0

4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案

2

符合2.0，发现一处不符合扣0.5

5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记

2

制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；每发现一台车辆乱停放扣0.1，出入无记录扣0.2

6、非饥动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序

2

符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.2

五

环境卫生管理

14

1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁

2

未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.5

3、垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀

2

每发现一处垃极扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5

4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

1

符合1.0，不符合0

9、