洛阳楼市分析报告.docx
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洛阳楼市分析报告
洛阳楼市年度分析报告
【2010年度】
第一部分数据综述
2010年整体销售情况表
套数
面积(万M2)
金额(亿元)
单价
2010年
26388
287.69
112.76
3919
2009年
31001
340.60
107.90
3168
比去年
-15%
-16%
5%
24%
2008年
17503
189.38
53.98
2851
比前年
51%
52%
109%
37%
2010年商品房住宅整体销售情况表
套数
面积(万M2)
金额(亿元)
单价
2010年
22195
264.34
99.31
3757
2009年
25184
296.92
90.35
3043
比去年
-12%
-11%
10%
23%
2008年
14053
167.10
44.62
2670
比前年
58%
58%
123%
41%
2010年办公整体销售情况表
套数
面积(万M2)
金额(亿元)
单价
2010年
582
4.62
2.32
5008
2009年
106
0.94
0.24
2575
比去年
449%
390%
867%
94%
2008年
438
3.20
0.90
2805
比前年
33%
44%
158%
79%
2010年商铺整体销售情况表
套数
面积(万M2)
金额(亿元)
单价
2010年
1108
12.34
9.49
7695
2009年
2000
18.32
13.19
7198
比去年
-45%
-33%
-28%
7%
2008年
1726
13.45
7.60
5648
比前年
-36%
-8%
25%
36%
2010年经济适用房整体销售情况表
套数
面积(万M2)
金额(亿元)
单价
2010年
1735
16.22
2.59
1599
2009年
2240
20.86
3.37
1614
比去年
-23%
-22%
-23%
-1%
2008年
335
3.40
0.39
1160
比前年
418%
377%
564%
38%
2010年各行政区商品房销售情况表
区域
套数
建筑面积(万M2)
均价(元)
金额
(亿元)
住宅
非住宅
住宅
非住宅
住宅
非住宅
西工区
2732
273
30.74
3.64
3573
7479
13.71
涧西区
4041
142
49.12
1.26
4118
11121
21.63
高新区
524
78
5.29
0.79
3908
3148
2.31
老城区
536
87
5.66
0.66
2838
6860
2.06
瀍河区
3121
88
33.75
1.47
3848
8120
14.18
洛龙区
520
29
7.03
0.50
4011
7241
3.19
洛阳新区
9796
993
122.14
8.65
3832
6283
52.24
吉利区
925
10.60
1700
1.80
总计
22195
1690
264.34
16.96
3757
6962
111.12
第二部分2010年度整体市场分析
2010年,洛阳楼市在波折中继续保持高速发展态势,全市销售各类新增物业26388套,销售面积287.69万平方米,销售金额112.76亿。
其中,商品房销售套数23885套,销售面积281.3万平方米,销售金额111.12亿元;经济适用房销售套数为1735套,销售面积16.22万平方米,销售金额2.59亿。
一、商品房市场投放
2010年我市共批准商品房预售面积为385.76万平方米,比2009年增加了187.62万平方米,大幅上涨,创造历史最大涨幅纪录,达到94.69%。
2008年商品房销售面积不到200万平方米,比2007年锐减36%!
这样的市场局面严重影响了开发商投资拿地的信心,并在2009年得到了体现。
于是,2009年洛阳房地产的市场投放,开始从高峰跌入低谷,房地产投放量创5年来新低,仅与2005年投放量相当。
与此形成鲜明对比的是,2009年第三季度开始的火爆销售,极大的刺激了开发商拿地或加快后续项目开发的步伐,这集中体现在项目的投放量上。
2010年的投放量相比2009年,几乎翻了一番。
从2008年到2010年的商品房投放物业分类对比图中可以看出:
2010年全市商品房投放各类物业中,除了商业用房面积略有下降外,其他物业都在大幅增长,其中,2010年住宅类产品投放320.02万平方米,比去年增长了100.7%,比前年增长了8.5%;2010年办公类产品增长幅度更大,比上年增加了149%,比前年增加了81.5%;其他类物业也比上年增长了142%。
进一步分析物业的投放类型,从2009年和2010年投放比例对比图中可以看得更清楚,2010年我市物业投放量最多的仍然是住宅,达到86.31%,而且比上年还增加了5个百分点。
非住宅产品方面,与上年同期相比,办公所占比例有所提升;商用所占比例下降明显,只有去年的一半;其他类产品(主要是车库、储藏室等)投放比例与上年同期持平。
从投放区域来看,新区仍然是2010年商品房投放量最大的区域,占总投放量的42.2%,所占比例比上年有10个百分点的上涨;其次是涧西区,占总投放量的19.25%,但所占比例比上年有7个百分点的下滑;西工区以15.7%的比例占第三位,但相比2009年也有所下滑。
这三个区的投放量占到了全市总投放量的77.15%,这与以往几年动辄百分之八九十的比例,有了很大的变化。
整体而言,洛河以北建成区增长幅度比较明显,西工区、老城区、廛河区三个区的2009年加起来的投放比例达到28.68%。
这说明洛阳的房地产供应格局,由新区轰轰烈烈大开发的一枝独秀,伴随着建成区城中村改造步伐的加快,逐渐演变为百花齐放,齐头并进。
二、商品房市场销售
2010年我市商品房销售备案套数为23885套,销售面积281.3万平方米,销售金额111.12亿元。
销售面积与上年相比小幅滑落,减少了38.44万平方米,降幅为12%。
受金融危机影响,2008年成了我市商品房销售的一个谷底,全年销售面积不到200万平方米;2009年在国家出台楼市刺激政策的背景下,我市全年商品房销售面积首次突破300万平方米,销售额也首次突破100个亿!
但这一高涨态势并没有在2010年得到延续,不到300万的销售面积,12%的降幅,说明被称为“史上最严厉调控”的2010年一系列政策对全市的商品房销售还是产生了一定的影响!
从2008-2010年商品房分类销售对比图中可以看出,2010年住宅类产品的销售面积与上年相比有所滑落,比2009年少卖了32.58平方米。
商用销售面积同比上年也有较大程度下降。
办公销售面积却比上年上涨明显,幅度达391%,这是写字楼市场自2006年以来连续四年持续下降后的触底反弹。
从各区域的销售情况来看,新区仍然是2010年我市商品房卖得最多的区域,占全市总销量的48.66%,撑起销售市场的半壁江山;其次是涧西区,销量占到了全市的18.48%。
这两个区域2010年商品房的销量占全市总销量的67.14%,构成了我市商品房销售的两个最主要的热点区域。
从2009年和2010年商品房分区销量对比图来看,整体上各个区域的销售格局变化不大,但个别区域与上年相比变化较大,其中洛龙区与上年相比上升了2.38个百分点,而廛河区幅度更大,则上升了7.32个百分点,这与恒大绿洲大盘的推动有直接关系。
以下是2010年的月销售曲线图。
从2010年商品房月度销售走势图可以看出,不管销售面积、套数,还是销售金额,呈“过山车”式特点,并出现三个低点,第一个低点出现在春节期间的2月份,这是自2009年第三季度开始的楼市疯狂之后的短暂喘息,这源于市场存量的消耗殆尽。
另外两个低点,都是出现在两次史上最严的调控之后,分别是号称史上最严的“4.17新政”和二次新政“9.29”。
其中第二个低点是在“4.17新政”后的6、7月份,第三个低点源于十一前的二次新政,并在十月份又一次走向低谷。
这说明,国家政策对洛阳楼市的走势影响构成直接因素,洛阳楼市也步入“政策市”行列,这与前几年有很大的变化。
三、商品房销售价格情况
2010年我市备案商品房成交均价每平方米3919元,整体房价上涨非常明显,每平方米比2009年上涨650元,涨幅19.88%;与2008年相比,每平方米上涨1038元,涨幅36.03%。
从房价上涨幅度来看,2010年洛阳商品房每平米的涨幅已经到达历史最高纪录。
各种物业形态中,2010商业用房比2009年每平方米上涨497元,涨幅6.9%;比2008年上涨2047元,涨幅36.24%。
办公用房的上涨幅度最为明显,与上年相比涨了2433元,幅度达94.49%。
非住宅价格大幅上涨,与全国商业地产市场的投资火热有很大关系。
深入分析2010年我市商品房每月成交均价的变化情况,可以发现2010年我市商品房的成交价格曲线呈现波浪的“V型”。
年初前两个月仍在延续2009年的高涨态势,从3月份开始,价格开始探底;4月新政出台后,价格继续波动,并在在6月份再次探底。
从9月份开始,价格又呈上涨态势,最后连续三个月成交均价都在4000元/平方米以上,并在年底冲到了全年月份最高价4334元/平方米!
这意味着,从3月份的全年最低价3339元/平方米到12月的全年最高价4334/平方米,一年之内,洛阳楼市商品房成交均价涨了近1000元,创造了历年来商品房成交价格的最大涨幅!
四、经济适用房市场
从2008-2010年经济适用房投放面积对比图可以清晰看出,20010年的经济适用房投明显高于2009年,这与2010年政策要求下的加大保障房有很大关系。
从另一方面来看,国家虽然多次强调要加强保障性住房的开发建设,但真正要形成实际的供应,还需要在土地供应、政策配套方面下大功夫。
进一步分析可以发现,2008年投放的经济适用房,在2009年得到集中消化,致使2009年的经济适用房销售面积以514%的增幅“大跃进”式增长,2009年新增交易量17.46万平方米。
2010年经济适用房销售有所下降,这源于2009年的整体投放有限,导致2010年有市无货。
第三部分2010年度住宅市场分析
一、总体分析
A.投放情况
2010年,全市商品房住宅项目总投放面积为320.02万平方米,与2009年相比,增加了160.6万平方米,涨幅为100.7%。
住宅类产品的整体投放大幅度上升,与2009年第三季度开始的销售火爆有很大关系,住宅市场回暖,开发商投资信心骤增,直接影响了2010年住宅类产品的投放。
B.销售情况
1、销售面积有所回落
从销售备案情况可以看出,2010年商品房住宅产品的成交面积为264.34万平方米,比上年少卖了32.58万平方米,降幅为10.9%。
2009年与2008年相比,住宅类项目的市场投放面积下降了66.23%;而住宅销售面积却增长了77.69%。
2009年消化了更多的2008年较大的存量房,而2010年基本消化了当年的投放量,供应与需求基本趋于保持平衡。
2、价格上涨幅度创历年来最高
从以上销售备案数据可以看出,2010年住宅类产品的价格为每平方米3757元,比2009年上涨了714元,堪称历年涨得最多的一次,涨幅达23.46%;与前年相比,上涨了1087元,涨幅为40.71%。
从以上图表中,我们还可以清晰地看到2008年到2010年这三年间,洛阳住宅类商品房价格走势。
整体来看,三年间,住宅类商品房的成交价格每平方米上涨了1087元,上涨幅度达到四成,平均每年涨幅约20.36%。
2007年以来,洛阳商品房住宅类整体价格持续增长,且上涨幅度越来越大,说明洛阳房价正在进入快速上涨的通道!
根据目前态势来看,住宅类产品价格由于需求量的增加,但核心区土地供应的逐渐紧缺,预测未来一段时期内,仍将呈上升趋势,只是要涨多少以及可以维持多长时间的问题。
2010年全市有两个区域的房价突破4000元,分别是涧西、洛龙。
涧西区最终以每平方米4118元的平均售价位居各大区域榜首,这也是涧西区住宅均价首次突破4000元,比2009年上涨了865元,涨幅为26.59%。
二、区域分析
2007年以来,洛阳楼市的住宅类产品的销售格局变化不是特别大,新区一直独占鳌头,几乎占据半壁江山;涧西、西工已沦为“第二梯队”,两者销售面积加起来也赶不上新区;老城、瀍河则是“第三梯队”;高新区、洛龙区位居最后,销售面积最少。
但从2010年的销售情况来看,新区仍然一枝独秀;廛河区异军突起,销售面积超过西工区,跃居第三,与涧西区、西工区一起组成了“第二梯队”;而老城区、高新区、洛龙区所占比例都不超过3%,共同构成了“第三梯队”。
1、涧西区:
投放有所上升,价格大幅上涨
从2008-2010年涧西区住宅投销对比图可以看出,2010年比上年的投放有较大幅度的上升,达到44.93%,但比2008年减少了29.86万平方米。
2、西工区:
投放大幅上涨,价格增幅较大
2010年西工区全年投放面积54.13万平方米,较2009年增加了27.98万平方米;但销售却减少了29.79%,少卖了13.04万平方米。
与2009年的投放少、销售多,形成了鲜明的对比。
西工区的价格增长势头也较大,2010年的均价比起2009年每平方米涨了485元,幅度为15.7%;比起其它区域的涨价幅度,西工区由于2010年投放的项目多处于非核心地段,本身的价格基数较低,所以涨价的幅度并不明显。
3、新区:
投放急剧上升,销售几乎售罄
2010年全市住宅类产品的投放区域里,新区占到总投放的38.63%,差不多贡献了四成的供应量。
在销售区域对比中,新区继续保持其独领风骚的态势,占取全市住宅类产品销售的半壁江山,达到46.2%。
从投销比来看,当年销售占当年投放量的98.7%,几乎全部售罄。
4、廛河区:
投放与销售同步增长
从2008-2010年廛河区住宅投销对比图可以看出,廛河区投放量连续三年稳步增长,年均增长率46.33%。
2010年廛河区住宅类销售异军突起,比起上年,涨幅高达96.1%。
恒大绿洲的开发建设,不但对廛河区的供应起到了绝对的支撑,而且销售形势也一片大好,其每平方米4000元以上的销售均价,直接将廛河区的平均价格拉升至3848元/平方米,与2008年1882元/平方米相比,涨幅达到了惊人的104.5%,创造了洛阳房价上涨幅度最快、最高的历史纪录。
也就是说,廛河区住宅的平均成交价格在两年里翻了一番!
当然,这与恒大绿洲卖精装房直接加大成本因素有关,换言之,高品质卖出了高价格。
5、老城区:
投放大幅上升,销售有所下滑
2010年,老城区的住宅类项目投放有大幅上升,销售面积却创三年来最低。
这与老城区城市规划要求下的产品组合结构有关。
土地供应及容积率的限制,城市配套设施的不完善,致使老城区的销售多年来一直没有大的突破。
6、高新区:
投放继续滑落,价格不断上涨
从2008-20010年高新区住宅投销对比图中,可以清晰看出,2010年高新区住宅投放小幅下降,销售有所回暖。
2010年,高新区住宅类产品投放面积3.09万平方米,销售面积5.29万平方米,成为楼市最冷淡的区域。
瀛洲大桥、瀛洲路和凌波大桥的建成通车,使得高新区的地缘优势更加明显,与新区、涧西区的紧密相连,使高新区将会成为继新区之后又一个置业热点,2011年的高新区楼市必将活跃起来。
第四部分2010年非住宅市场分析
一、商铺市场分析
1、投放销售双双下滑
2010年商铺总投放面积为22.45万平方米,与上年相比小幅下滑。
2010年共销售商铺1108套,备案销售面积12.34万平方米,与上年相比,销售套数减少了45%,销售面积减少了36.3%;与前年相比,这两个指标分别减少36%和8%。
2、商铺存量依然很大
自2003年开始,连续8年,商铺投放量远高于销售量。
投放量分别为:
2003年14.69万平方米、2004年33.84万平方米、2005年45.54万平方米、2006年38.39万平方米、2007年39.42万平方米、2008年27.36万平方米、2009年25.4万平方米,2010年22.45万平方米,八年总投放量259.93万平方米。
销售量分别为:
2003年5.54万平方米、2004年20.73万平方米、2005年12.95万平方米、2006年19.58万平方米、2007年22.73万平方米、2008年13.45万平方米、2009年18.32万平方米,2010年12.34万平方米,八年总销售量129.06万平方米。
截至2010年底,商铺总销售量只占总投放量的49.65%,还有130.87万平方米存量商铺有待市场消化。
3、成交均价涨幅明显
从成交价格来看,2010年商铺平均成交价格为每平方米7695元,比上年每平方米涨了497元,涨幅6.9%。
但比起住宅两位数的上涨幅度,应该说商铺的涨价幅度很小,商铺还处于价格低谷。
4、区域分析
从区域投放情况来看,新区成了我市2010年商铺投放的重点区域。
其投放量占到了全市总投放量的60.9%,其次是洛龙区、涧西区和西工区。
通过上图分析,我们可以看出,新区和涧西区依然是全市商铺成交面积最大的区域,但同时其成交量也在大幅度下滑,与上年相比分别下降了50.39%和73.75%。
从上图可以看出,高新区2010年商铺的成交价格最低;涧西区价格最高。
两者的价格差距,竟然达到了7537元/平方米!
这充分说明了商铺的价格来自其投资价值,而其投资价值则取决于商圈价值和商家的经营价值。
有时一个强势商家的优质商业项目,就可以彻底改变一个区域的商业格局,直接带动该区域商铺价格的提升。
二、写字楼市场分析
1、投放与销售明显上升
我市2010年投放市场的办公用房面积为6.17万平方米,比上年增加了149%,与前年相比增加了81.5%;销售面积为4.63万平方米,比上年增加了393%,与前年相比增加了44%。
自2007年开始,我市办公用房的投放量和销售量分别以年均30%和43%的速度递减,市场上纯办公用房的投放越来越小。
直到2010年,新区世贸中心和五洲大厦的投入市场,这一格局才得到了彻底的改变。
2、成交价格大幅上涨
2010年我市办公用房的平均成交价格为每平方米5008元,比上年增加94%,如此大幅上涨,其主要推动力量来自于世贸中心和五洲大厦,其中,世贸中心的成交均价达到了7675元/平方米,五洲大厦的成交均价达到了5578元/平方米,而且这两个项目的成交面积占到了全市写字楼总成交面积的65%!
这是洛阳写字楼市场的一个重大突破!
长期以来,洛阳写字楼的价格一直卖不过住宅,即使在楼市房价涨得最快的2009年,洛阳写字楼的平均成交价格依然没有突破3000元/平方米!
世贸中心和五洲大厦的价格突破,让人看到了洛阳写字楼市场的前景!
3、区域分析
从投放区域来看,新区占据绝对的份额,达到98%,其它区域鲜有投放。
从成交区域来看,2010年只有新区、西工和高新区有项目在销售,其中新区销售面积最大,其次是西工区,其余各区域的成交都在逐年下滑,尤以涧西区最为明显。
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