金融街财务规划报告.docx

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金融街财务规划报告

课程名称:

《财务管理》

课程专题研究报告

（2）：

公司财务规划

公司名称:

金融街控股股份有限公司

股票代码:

000402

所属行业:

房地产

代码SIC:

7210

学院:

经济管理学院

授课时间:

2010-2011学年第一学期（64+16课时）

专业与班级:

小组成员姓名（学号）:

组长姓名（学号）:

本次报告主笔人:

任课教师:

小组成员签名:

提交日期:

承诺

本报告由小组成员共同完成，所用数据与资料均已注明其来源，如使用了他人已经发表或撰写过的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明。

小组成员1姓名与签字：

小组成员2姓名与签字：

小组成员3姓名与签字：

报告摘要

小4号宋体，单倍行距（摘要的篇幅长度不得超过一页）

小4号宋体，单倍行距

摘要是对报告的整体性概括：

参考文献

附录1:

四川长虹股份有限公司2007-2009年度会计报表

附录2:

XXXXXXX

以下正文排版要求

（1）字号字体：

正文为5号宋体，数字与英文为TimesNewRoman。

（2）行距页边距：

单倍行距（不加重）。

页边距符合本模版设定

（3）标题级别：

报告正文最多出现3级目录，但并不鼓励每个2级标题下出现3级标题。

（4）表格与图示：

参照财务管理课程主讲教材《财务管理：

理论与案例》中图、表格式，每个表与图均要标明数据来源或资料来源。

此外表格中数字的字号为“小五”号。

（5）参考资料：

按照公司年报、公告、研究报告、网站信息、期刊文章等类别序号列示

公司财务规划报告

四川长虹公司完整全称（600839）

1.公司经营业绩与增长目标

1.1公司的业绩概况

金融街控股股份有限公司（股票代码：

000402），是一家以商务地产为主业的大型国有控股公司，2000年在深交所上市。

公司近年来通过对北京金融街、德胜科技园、金融街通州商务园、北京广安产业园、天津金融城、重庆江北嘴金融中心区、重庆观音桥商业区、惠州金海湾滨海休闲度假区等区域的开发运营，公司形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势，成为国内领先的商务地产开发企业。

十多年来，通过持续深入开发建设北京市主金融中心区——北京金融街，它已成为集决策监管、资产管理、支付结算、信息交流、标准制订为一体的国家金融管理中心。

截止到2010年底，入驻金融机构及大型企业总部1500余家，年度税收贡献超过千亿元。

从总体上来把握，金融街的营业收入一直处于一个稳步上升的阶段，2008年金融街的营业收入达到62.3亿，2009年的营业收入为81.1亿，同比增长30.2%；2010年营业收入为46.1亿，同比增长-43.2%。

但是我们清楚地发现金融街的净利润也是在2010年没有保住之前的增长趋势，而出现了下降，仅为12.5亿，为2009年净利润总额的68.3%。

金融街在2008金融危机的大背景下，房地产行业普遍不景气，房地产开发投资指数下降4.6%，销售价格指数下降幅度达到11.58%。

金融街在这个大环境下只能通过加大销售力度，多渠道融资，优化债务结构；公司专注核心业务的经营，控制扩张速度；采取以销定产的策略，合理控制开发节奏；同时，通过有效压缩管理费用和销售费用支出等综合措施确保公司安全稳健经营。

公司强化了成本监督与管理体系，控制项目开发成本和经营成本。

2009年公司实现营业收入约62.31亿元，同比增长11.37%；净利润约13.66亿元，同比增长31.39%；公司计划每10股派发现金红利1.5元，同时，每10股转增2.2股。

年报显示，金融街一直在稳步拓展商务地产版图。

2009年金融街立足北京，面向全国重点城市，通过股权收购、招拍挂等多种方式积极开展项目储备工作，获取新项目约140万平方米。

其中，公司房地产开发业务收入约51.47亿元，同比增长9.9%。

金融街的年报显示，随着经济形势的好转，此前CBD区域的高空置率得到改善。

2009年金融街出租物业合计实现营业收入约2.9亿元，同比增长14.62%；利润率为85.77%，同比降低2.06个百分点。

以金融街中心为例，该项目为2009年5月新入市项目，写字楼可出租面积出租率达到95%以上。

不过，经历了2009年房价的快速上涨后，房价稳定呼声日趋强烈，金融街表示感同身受并认为，伴随着调控政策逐步加强，不排除住宅市场可能出现阶段性调整或局部波动的可能。

金融街公司2010年实现营业总收入81.10亿元，同比增长30.15%；实现净利润17.82亿元，同比增长30.52%；每股收益0.59元。

公司拟每10股派发现金2.5元（含税）。

由于跨国公司增多且国内企业开始追求高品质写字楼，导致2010年中国市场甲级写字楼需求增加，租金水平保持上涨趋势，空置率下降。

同时，国内商业零售活动强劲，多数市场的租金水平呈现增长态势。

2010年公司实现房产销售合同金额约162亿元，获取新项目约202万平方米。

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1.2经营规划对营业收入增长的影响

我们观察金融街近几年的年度报告，我们可以清晰地发现金融街的营业收入处于一个比较大的波动状态，公司在2008年和2009年实现营业利润的增加之后，在2010年营业收入有了一个比较大的跳水，营业收入仅为2009年的56.8%。

金融街三年的营业收入净利率分别为22.0%，22.6%，27.1%。

由此，我们就知道了金融街连续三年净利润的一个变化的趋势，营业利润在2010年也出现了下降，但是依旧处于盈利的状态，但是必须有所转变，不然照这样的趋势发展下去金融街迟早会出现亏损的状态。

出现以上这种情况的一些原因是：

1.房地产企业尤其自身的特殊的性质，其交易大部分为单宗大额交易，所以企业在2010年的存货中得相当大的一部分很有可能在2011年实现净利润。

2.在国家宏观经济政策的主导下，房地产行业的销售利润额也处于一个被动的下降的过程之中，近几年的国家政策一直在打压房价，使得金融街在营业收入方面也表现平平。

3.2008年金融危机的影响，使得公司的财务状况很是复杂，计提的坏账准备和存货跌价准备等大幅度升高。

4.在2009年初，各项费用有一个明显的回升的过程，这主要是由于很多楼盘跌价导致管理费用增加。

金融危机致使许多现房无法卖出，企业为筹集生产经营周转所需资金而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等增加，致使财务费用大幅度的提升。

这样也影响了金融街年终净利润的统计结果。

5.投资收益的减少和公允价值变动收益大幅下降，投资性房地产采用公允价值计量导致上年同期调整后的营业收入、营业利润、净利润对比基数增加。

由以上的原因可知，金融街的营业收入在下一年度仍有较大的不确定性，特别是其出现的亏损情况是否需要更多的外部融资来填补、融资需求具体有多大、是否可控等这些问题都存在一定的判断风险。

而且这都是经营规划所能够影响到的重要内容。

所以，通过经营规划，金融街营业收入增长应体现在诸多方面：

规划下一期的资产扩大的规模能够直接影响到营业收入；通过经营规划，所预测到的营业收入增长率和融资需求运用于实际操作后能够反作用于公司的营业活动，并对最终的营业收入产生影响。

所以我们得出一个结论，2011年上是金融街发展的一个重要的机遇年，金融街如何克服自身的缺陷而保持强劲增长势头并且在国家宏观调控的大背景下继续自己的增长，这将关系到企业的生死存亡。

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1.3融资能力对营业收入增长的约束

高速增长的营业收入需要不断补充的现金流作为支撑，只有在融资充裕的情况下，金融街才有可能实现既定的营业收入增长目标。

金融街公司近几年都在实行比较保守的融资策略，其负债水平相对较低，属于低风险、低报酬的模式，并且金融街的投资也是以稳固著称的。

并且我们可以得知，速冻比率的走势和流动比率基本一致，均在2008年有大幅度增加，后在2009年度有小幅的减少。

自从2008年起，金融街的速动比率远远大于同行业的其他企业。

可见公司偿债能力，特别是短期偿债能力得到了显著的改善。

融资能力的强弱在一定程度上会影响到企业下一年度的营业收入。

营业收入的增长会带来资金需求的增加，那么营业收入增长和融资需求之间就会有函数关系。

对于金融街这样的一家房地产行业的企业来说，它的融资的资金主要是用于了取地和建设投入，但是因为金融街又是一家以商业性房地产为主的房地产行业，它需要的投入更多，更大。

因此房地产的融资能力对于企业的可持续发展来说非常的关键，将对企业下一个季度的营业额产生直接的影响。

虽然对于金融街这样大的房地产企业来说，自身的融资虽然问题不大，但是在2010年营业净利润下降的情况下，企业如何把握机遇，进行适当的融资来扩大行业影响力和份额，将决定金融街能否在2011年实现转变。

2.预期净资产收益率及其影响因素分析

引导段

2.1营业收入增长预测

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2.2净资产收益率ROE目标预测

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2.3基于目标ROE决定因素的权衡

2.4营业收入净利润率的分解预测与权衡

2.5资产周转率的分解预测与权衡

2.6融资结构的分解预测与权衡

2.7基于目标ROE进行会计报表预期

小结段

1.基于公司近三年净资产收益率平均水平、行业平均水平，规划下一年度ROE的变化趋势与目标值水平；同时考虑每股收益以及股东权益的变化。

（净资产收益率ROE目标预测）

3.融资需求规划

引导段

3.1各类资产投资计划

3.2股利分配与利润留存

3.3融资需求

小结段

4.融资能力对营业收入增长的影响

引导段

营业收入的增长依赖于企业资产创造出财富，在这个过程中，企业必定需要一定的营运资金来进行必要的生产和销售活动。

这样就要求每个企业能够从企业外部进行一定的融资来保证自身的生产经营活动的正常进行。

从资产负债表我们可以看出，企业想要获得融资主要有两个途径，一个是债券融资，还有一个是股权融资。

这两个方式都可以使得企业的资产增多，为企业经营收入的增长奠定基础。

因此，研究一个企业的短期或者长期融资能力显得比较重要，这将影响企业未来一段可见的时期内营业收入的一个大概的变化趋势，为投资者提供信心。

4.1融资能力分析

4.1.1短期融资能力分析

表4.1-1金融街2008-2010年短期借款

年份

2008

2009

2010

短期借款

2720000000.00

5010000000.00

560000000.00

资料来源：

2008-2010企业年度报告

图4.1-1金融街2008-2010年短期融资数额走势

资料来源：

2008-2010企业年度报告

从表4.1-1.图4.1-1，我们可以看出金融街2008年到2010年的短期借款以及短期融资数额的一个走势，2008年经济危机之后，金融街在2009年的短期融资额大量增加，这主要是因为金融街在经历了2008年的低迷之后，金融街需要大量的资金来促进销售，金融街则借入了大量的短期借款来促进营业收入，但是在2010年企业的短期融资额则有了一个不小的跳水，这其中有一部分原因是经过2009年的复苏，金融街的资金链已经得到的基本的满足，不再依赖于大量的融资来提高营业收入。

其次，金融街的短期融资能力在经历了2009年的借款之后还没有得到回复。

由此，我们可以得出一个简单的结论，金融街的短期融资能力还是比较好的，一是由于一直发展良好，资金周转状况一直比较好，能够得到财政的支持，容易获得银行信任；二是企业形象一直较好，没有坏账记录，信用级较高，较容易获得短期贷款贷款。

4.1-2长期融资能力分析

图4.1-2金融街长期融资数额变化趋势

资料来源：

2008-2010企业年度报告

长期融资主要包括内部融资和外部融资两个渠道，其中内部融资主要是指企业的自有资金和在生产经营过程中的资金积累部分；外部融资又可分为通过银行筹资的间接融资和通过资本市场筹资的直接融资。

直接融资又包括债券融资和股权融资。

金融街近几年的长期负债是一个不断走高的趋势，对于金融街这样一家大的房地产企业来说，如果想要上马一个大的项目，通常需要非常多得资本作为保障，这样的话，短期融资很明显不能满足金融街拿地或者是建设的要求，所以长期融资对于这样大的房地产公司来说是非常的关键的一种融资手段。

我们通过资产负债表看到，金融街的长期融资能力一直保持在一个比较稳定的范围内，因为金融街在业界的口碑以及它是一家国有企业的缘故，所以金融街的长期融资能力还是比较乐观的。

我们通过之前的财务分析已经得知，金融街所面临的一个重要的问题就是它的盈利能力不强的问题，这是一个急待金融街高层解决的问题，虽然作为商业性地产公司，金融街有着周转率方面一些先天的劣势，但是如果金融街不想办法提高自己的盈利能力的话，那么它的长期融资能力也将受到不小的影响。

企业生产经营活动的正常运转以及扩充生产能力的要求，都需要大量资金给予支持。

这些资金的来源除自有资本外，相当多的部分要依靠外部融资来解决。

对企业而言，发行股票所筹集的资金属于长期自有资本；对股东而言，所持股份代表对企业净资产的所有权。

相对于债权融资，股权融资有着自己的优势，如：

股票属企业的永久性资本，不需要偿还，也不必负担固定的利息费用，从而大大降低企业的财务风险；由于预期收益高，易于转让，因而容易吸收社会资本等等。

但股权融资也存在着不可避免的缺点，如发行费用高、易分散股权等。

4.2融资约束下的营业收入增长率

图4.2-1金融街2008-2010年营业收入增长率

资料来源：

2008-2010企业年度报告

根据图4.2-1，我们依据金融街2008-2010年的年度报告，我们可以进行是恰当的推测。

2008年到2010年的三年中，金融街平均营业总收入为6319493448.61，其中主营业务收入的三年平均值为6319493448.61，营业收入的平均增长率为11.64%，因此我们预测金融街预期的营业收入增长率为11.64%。

根据上述预测，我们结合金融街2010年的营业收入做出预测得出，金融街2011年的营业收入可能为5154085258.72元，2011年金融街的营业收入应该在这个值周围波动，不会有太大的误差。

营业收入的增长依赖于企业能够以更多的资产来提供生产和销售，只有企业有了足够的资金的保障，才能使得企业永固的发展和壮大。

但是由于现实的原因，每个企业都存在一定时间内的资金的紧张，要想在这段时间内还是继续生产活动，就必须能够进行适当的融资来补充资产的空缺，这其中长期融资起了一个关键的作用，尤其是对于金融街这类的房地产行业的公司。

4.3营业收入增长率影响因素分析

虽然预计金融街在2011年将会采取股权融资的方式来满足其对融资的需求，但是预计其资本结构不会发生太大的变化，通过对其2011年权益乘数的预测初步证实了本报告的观点。

所以，本报告将通过对金融街的可持续增长率以及其预测营业收入增长率的比较对影响营业收入增长率的因素进行分析。

企业的可持续增长率是由股利分配率和净资产收益率共同决定的，

而净资产收益率又由总资产周转率、营业收入净利率、权益乘数共同决定。

所以下面，将从其股利分配率、总资产周转率、营业收入净利率、权益乘数四个方面对上述影响可持续增长率的因素进行分析。

最后，对预测可持续增长率和营业收入增长率差异进行分析。

我们需要从整体上来把握总资产周转率，营业收入净利率，股利支付率和权益乘数变化情况。

图4.3-1总资产周转率

资料来源：

2007-2010企业年度报告

通过图4.3-1，我们可以得到，金融街的总资产周转率呈现一个下降的趋势，通过计算比值，我们可以对金融街2011年的总资产周转率做出合理的预测。

我们得到金融街2011年的总资产周转率最有可能的取值为13.00%。

图4.3-2营业收入净利率

图4.3-3权益乘数

资料来源：

2007-2010企业年度报告

资料来源：

2007-2010企业年度报告

从图中我们可以看出，金融街的经营净利润率呈现上升的趋势，权益乘数除了2008年因为金融危机而下降之外，说明该企业的盈利能力保持稳定，虽然金融街的负债水平一直在上升，但是自身在业界的好口碑，以及国资委的背景使得金融街并未对自身的负债产生很大的反应。

从我国的总体情况来看，上市公司资本结构的一个突出特点就是偏好股权资本。

同时，研究表明我国上市公司整体资产负债率较低，大多数学者认为我国上市公司具有比较显著的股权融资偏好。

从企业的角度来看，对于真正需要股权融资的竞争性行业的企业来说，由于行业内的竞争激烈，导致整个行业的收益水平都不是很高，所以，企业本身收益率较低，就很难达到证监会关于股权再融资的净资产收益率要求，这样企业就无法通过股权再融资筹集到生产经营活动所需的资金，这将会对企业的进一步发展造成障碍。

此时，企业为了后续发展可能会选择债务融资，从而就会形成高负债的资本结构，增加企业的财务风险和经营风险。

综上所述，我们可以认为金融街的长期融资能力在一定的时期内还是很不错，尤其是他的股权融资的能力依旧很强。

小结段

融资能力标志着一个公司在未知的时间里集结资金进行生产扩张和盈利的一个能力。

融资能为企业创造更多的价值，然而只有企业在快速成长啊之后还能够“安全着陆”的企业才是真正的赢家。

通过整体的分析，我们得知金融街的营业收入在2011年也将受到金融街融资的影响，在近期，金融街的短期和长期融资能力还是很能让人放心。

尤其是股权融资的能力将成为金融街在2011年融资的一个重要的途径。

5.营业收入增长与融资能力的权衡与协调

引导段

本部分通过对融资约束条件下的预期净资产收益率的可实现程度进行分析，通过把净资产收益率进行适当的分解，然后再考虑融资能力对这三者的影响并作出了权衡，从而得到营业收入的增长与融资能力的权衡和协调。

5.1融资约束下的净资产收益率

图5.1-1净资产收益率

资料来源：

2007-2010企业年度报告

图5.1-2营业收入净利率

资料来源：

2007-2010企业年度报告

图5.2-3权益乘数变化

图5.2-4总资产周转率

资料来源：

2007-2010企业年度报告

资料来源：

2007-2010企业年度报告

2011年是金融街比较稳定的一年，在可以预见的时间段里，金融街融资能力稳定，并且融资额度也将有所上升，所以金融街不会存在资金紧张这样的情况，这就为金融街在二三线城市拿地进行发展提供了很好的客观条件。

虽然二三线的城市房价水平比不上一线城市，但是二三线城市的市场契机更大，对于金融街之后的发展显然会更加的有利。

投资二三线城市同时也可以尽量的压缩了自身的成本，为资金更加高效的运转提供了可能性。

随着国家对于房市的宏观调控的力度的不断加大，在2011年消费者选择观望的人数可能会不断的增多，但是负面影响毕竟比不上住房需求的快速增长对于房地产市场发展的贡献程度，所以我们预测2011年金融街的营业收入净利率应该是在0.24上下。

2011年金融街的发展方式还是应该以稳定为首要目标，通过之前的分析我们已经知道了金融街在投资方面非常的谨慎，虽然这在很大程度上降低了风险，但是这也严重制约了它的一部分的盈利能力。

金融街在2011年相对谨慎的投资策略不会对其资金链产生太大的影响，但是金融街的平稳发展也会带动企业本身的发展，所以金融街在2011年的总资产周转率应该也是在原有基础上下降的，具体值应该在0.15上下，不会有太大的偏差。

综合考虑金融街的发展战略，在二三线城市进行发展的时候，他将必须采用一部分权益融资的方式来获得发展所需的资金，而债务融资的额度也将明显上升，综合考虑来看的话，金融街2011年的权益乘数应该是上升的，具体值应该在3.2左右。

综合上面的表述，我们看到融资条件下的净资产收益率将有所下降，但是由于金融界发展周边仍然有很多的恶=不确定因素以及房地产行业在国民生活中扮演的特殊的角色，预测会与实际值存在一定的误差，但是误差是在可接受的范围之内的。

5.2目标营业收入增长率的权衡

结合上述的分析表述，我们把金融街2011年营业收入增长率的预测值和金融街的可持续增长率来比较发现，预测值是小于可持续增长率的，这说明我们的预测值是在合理的区间之内的，但是由于我们的预测的时候综合运动了拆分的三个预测值，所以存在一定的误差是很正常的现象，这个误差是在预测时可以接受的范围之内的。

我们发现金融街2011年的可持续增长率比较高，这主要是由于近几年金融街开始在二三线城市开始打造自己的市场，并且发展的很是迅猛，有了比较高的可持续增长率也是一个很正常的现象。

随着金融街业务的不断成熟一级市场开拓的效果的显现，未来金融街还有可能出现更加高的可持续增长率。

所以我们有了这个结论，24%左右的营业收入增长率是完全可以实现的。

小结段

本部分对金融街2011年的营业收入净利率做了分解处理，最终得到了结论：

在融资约束的条件下，金融街2011年的营业收入净利率会比它的可持续增长率低，是完全有机会来实现的，但是金融街还有更加高的营业收入增长率。

6.分析结论与措施

6.1分析结论

通过上文的分析和计算，本报告得到如下结论：

一、2011年预计金融街将继续保持良好的发展态势，其营业收入增长率预测值为（）左右，经过对比权衡，该预测值在融资约束条件下是完全有可能实现的。

二、2011年金融街预期净资产收益率将比上一年度有所提高，具体分解为营业收入净利率、总资产周转率、权益乘数进行预测并经过权衡调整，发现在融资条件约束下预期营业收入净利率、总资产周转率与权益乘数都比上一年有所上升，但预期营业收入净利率与权益乘数都应略低于实际值，预期总资产周转率与实际值相当。

三、2011年金融街融资缺口为（）万元，但是由于金融街一贯坚持自己稳健的投资和股票发行方案，所以金融街应该不会采取发行股份的方法来融资，近期再无股权融资计划，不得不全部依靠债务融资进行，其中依靠长期债权融资获得的资金为（）万元，以长期借款为主体；短期借款为（）万元。

四、随着宏观政策的在地产市场调控措施的逐项落实，金融街对市场也应保持谨慎，不必再盲目的追逐高价拿地，这就体现在了金融街一贯的稳健的作风之上。

一方面延续“不囤地”、“不做地王”的策略，另一方面体现金融街战略侧重点的变化。

金融街需要顺应城市快速扩张带来的需求，抓住主流需求通过规模化提供住宅产品，获得行业优势，在保持自己商业性房地产优势的同时，提高自己住宅性房地产的市场占有率；而现在必须从追求速度与规模的路子中走出来，步入追求质量与效益的轨道，在保证住宅产品比例达20%的基础上，覆盖多元化物业类型。

6.2可行性措施

一、增强公司盈利能力，改变金融街本身盈利能力不强的缺点，提高内部融资比例，降低对外源融资的依赖。

在国家宏观政策调控下，股权融资难度加大，公司融资渠道相对变少，仅仅依靠债务融资会给公司带来较大风险。

而内部融资是企业最为可靠的融资方式之一，对于金融街公司来说，保证企业的盈利，是其提升其内部融资的基础。

内部融资主要靠企业内部的资金积累，因此金融街公司要强化现金流控制，保证资金链顺畅，要善于将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度。

二、适当进行债券融资。

对于房地产企业，债券融资是一种成本相对较低的融资方式，可以作为银行贷款较为合适的替代融资产品。

随着我国企业债券市场的发展和相关立法的逐步完善，在有力监管的保证下，金融街公司可以适当增加