房地产行业发展情况分析.docx
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房地产行业发展情况分析.docx
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房地产行业发展情况分析
房地产行业发展情况分析
2017年以来,房地产行业整体上受到中央与各地政府“去库存”政策的影响,在房地产开发投资总额、国内贷款资金增速方面出现了明显的下滑态势。
2017年,全国商品房的销售面积及销售金额都出现了同比下滑,尤其是一、二线城市管控得更为明显。
全国300城市土地供应小幅回升,土地购置面积与土地出让金一直保持上涨的发展态势。
受到政策的影响,2017年全年我国的商品房销售面积与待售面积都出现了不同程度的下滑,房地产企业的经营重点也由住宅类逐步转向为长租公寓、棚户区改造等政府扶持方向。
第一节房地产业综合景气度分析
2017年,房地产市场在调控的持续加码中出现下行趋势,各主要指标出现分化。
具体看来,2017年全年房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)始终稳定在100点到102点之间的适度景气水平上,房地产市场运行平稳。
2017年全年,我国国房景气指数一直保持增长的态势,没有出现下滑的现象,持续到10月、11月、12月的国房景气指数分别为101.49、101.63、101.72。
在2017年12月,国房景气指数达到了全年的最高峰值。
数据来源:
国家统计局
表12016-2017年我国国房景气指数走势
第二节房地产行业运行分析
一、房地产投资情况
2017年,我国实行严格的“去库存”房地产行业调控政策,严格限购限售,反映在房地产投资增速上,整体呈现持续下滑的发展态势。
2017年,全国房地产开发投资总额累计109799亿元,同比增长7%,增速比2016年同期提高0.1个百分点。
数据来源:
国家统计局
图12015-2017年全国房地产开发累计投资情况
从供应结构来看,2017年1-12月,在房地产开发投资中,商品住宅完成投资75148亿元,同比增长9.4%,增幅同比提高3个百分点,占房地产开发投资的比重为68.4%;办公楼投资6761亿元,同比增长3.5%,增幅虽同比回落1.7个百分点,所占比重为6.2%;商业营业用房投资15640亿元,同比下降1.2%,较2016年同期下滑9.6个百分点,所占比重为14.2%;其他投资累计完成12250亿元,同比增长10%,增幅同比增加1.1个百分点,所占比重为11.2%。
数据来源:
国家统计局
图22017年1-12月房地产开发结构
二、房地产开发资金来源情况
2017年国家大力推进楼市“去库存”,严控房地产企业的开发投资增速,因此从2017年4月份开始投资增速开始出现回落。
2017年,全国房地产开发企业累计到位资金156053亿元,同比增长8.2%,增速比2016年同期下滑7个百分点。
数据来源:
国家统计局
图32016-2017年全国房地产开发企业资金来源及增速
2017年以来,全国房地产企业资金来源中,自筹资金和其他资金的占比逐月提高。
同时,利用外资情况依然较少。
具体来看,国内贷款累计25242亿元,占比为16.18%;利用外资累计168亿元,占比为0.11%;自筹资金累计50872.00亿元,占比32.6%;其他资金累计79770亿元,占比为51.12%。
在其他资金中,定金及预收款48694亿元,同比增长16.1%,增幅同比下滑12.9个百分点;个人按揭贷款23906亿元,同比下滑2%,增幅同比降低48.5个百分点。
其他资金中,预收款的增幅有所提升,而个人按揭贷款增幅出现了大幅下降,主要原因是国家在2017年对于各省份严格执行“去库存”、限制放贷资金投放规模的政策导致。
在房地产贷款的整体资金规模收窄的情况下,国内贷款的占比出现下滑,其他资金的占比快速提升,显示从资本市场融资是房地产企业获取资金的发展趋势。
数据来源:
国家统计局
图42015-2017年全国房地产投资各项资金来源占比变化
三、土地市场情况
(一)土地市场继续火热土地购置面积增幅继续增长
2017年在严厉的“去库存”、“限购令”的政策指引下,房地产企业的购置土地增速一直在增长与回落之间摇摆,而土地购置费用保持较高增速的上涨。
2017年,房地产开发企业在全国购置土地面积累计为25508万平方米,同比增长15.8%,增幅比2016年同期上升19.2个百分点。
数据来源:
国家统计局
图52015-2017年房地产开发企业土地购置面积及增速情况
2017年,全国土地购置费累计投资总额为23169.47亿元,同比增长23.4%,增速比2016年同期提高17.2个百分点。
数据来源:
国家统计局
图62015-2017年房地产开发企业土地购置费及增速情况
(二)土地成交价款及土地出让金大幅增长
土地购置成交价格提升,各地房企“抢地”现象日益普遍。
2017年,房地产开发企业的土地成交价款为13643.39亿元,同比增长49.4%,增幅同比提高29.6个百分点。
数据来源:
国家统计局
图72016-2017年房地产开发企业土地成交价款及增速情况
2017年,全国300城市土地供应小幅回升,热点城市增供稳定市场预期,拉高成交量及出让金上涨,楼面均价涨幅较2016年有所收窄,平均溢价率同比下降。
具体来看,一线城市土地供应需求同比走高,出让金较2016年增长近半。
二线城市土地供求降至低位,收紧及均价同比涨幅较2016年收窄,土地整体市场走势趋稳。
三四线城市受一二线城市需求外溢,地价及收金同比均有所上涨。
具体来看,2017年共有9城土地出让金超千亿,分别为:
北京、杭州、南京、武汉、上海、重庆、天津、成都、广州。
其中,北京和杭州土地出让金超2000亿,分别为2796亿元和2190亿元。
北京和广州市由于城市供地增量,土地出让金上扬。
上海是由于供地结构调整等原因导致土地出让金下滑,深圳也是同样的原因。
2017年,杭州、武汉、成都房价高涨,其中南京出现万人连夜排队买房的盛况。
2017年,武汉楼市也异常火爆,频繁出现日光盘及高价茶水费。
高房价刺激房企拿地,进而推高地价。
表22017年全国土地出让金TOP30
排名
城市名称
出让金
(亿元)
排名
城市名称
出让金
(亿元)
1
北京市
2796
16
宁波市
517
2
杭州市
2190
17
昆明市
429
3
南京市
1699
18
无锡市
429
4
武汉市
1524
19
厦门市
416
5
上海市
1472
20
温州市
415
6
重庆市
1250
21
珠海市
391
7
天津市
1228
22
福州市
390
8
成都市
1189
23
青岛市
345
9
广州市
1173
24
西安市
344
10
苏州市
939
25
南通市
331
11
佛山市
920
26
徐州市
318
12
济南市
871
27
南昌市
314
13
郑州市
831
28
湖州市
311
14
深圳市
809
29
南宁市
295
15
合肥市
570
30
乌鲁木齐
291
数据来源:
中指院
(三)住宅用地成交面积增长、商办用地成交面积建设
2017年,全国300个城市共成交土地23678宗,同比增加1%;成交面积95036万平方米,同比增加8%。
其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)7719宗,同比增加18%,成交面积35433万平方米,同比增加24%;商办类用地3753宗,同比减少11%,成交土地面积10225万平方米,同比减少10%。
表3
2013-2017年全国300个城市土地成交情况
年份
全部
其中:
住宅
土地数量(宗)
同比增速(%)
土地面积(万平方米)
同比增速(%)
土地数量(宗)
同比增速(%)
土地面积(万平方米)
同比增速(%)
2013年
37208
143569
10
11790
52974
26
2014年
27907
-28
104032
-31
7941
-35
35377
-36
2015年
23924
-18
85671
-21
6546
-23
28058
-24
2016年
22808
-8
85885
-3
6377
-6
28052
-3
2017年
23678
1
95036
8
7719
18
35433
24
数据来源:
世经未来
四、商品房建设情况
2017年,全国商品房累计施工面积781484万平方米,同比增长3%,增幅比2016年同期回落0.2个百分点;商品房新开工面积178654万平方米,同比增长7%,增幅比2016年同期下滑1.1个百分点。
2017年,商品房累计竣工面积101486万平方米,同比下滑4.4%,增速比2016年同期下降10.5个百分点。
数据来源:
国家统计局
图82016年12月—2017年12月全国商品房新开工、施工、竣工面积
五、房地产市场销售情况
2017年,全国商品房的销售面积及销售金额增速出现持续放缓。
由于一、二线城市的购房政策加速收紧,并且住建部、银监会等部门对于热门城市的房贷利率与试点住房租赁业务,整体楼市的调控力度较大。
2017年,全国商品房销售面积169408万平方米,同比增加7.7%,增幅比2016年同期下滑14.8个百分点。
数据来源:
国家统计局
图92015-2017年商品房销售面积情况
2017年,全国商品房累计销售额为133701亿元,同比增加13.7%,增幅比2016年同期下滑21.1个百分点。
数据来源:
国家统计局
图102015-2017年商品房销售金额情况
六、商品房待售面积情况
整体看来,2017年我国房地产市场在大力推进“去库存”、供给侧结构性改革,尤其是对于一、二线城市,明确提出要加大力度消化已建成的房产项目,2017年全年我国的商品房库存呈现减少态势。
截至2017年12月末,商品房待售面积58923万平方米,同比下滑15.3%,下滑速度同比扩大12.1个百分点。
数据来源:
国家统计局
图112015-2017年商品房待售面积情况
七、商品房价格情况
2017年,全国商品房平均成交均价为7892.25元/平方米,同比上涨5.47%,增速较2016年同期回落4.63个百分点。
2017年全年,全国商品房成交均价保持震荡。
在住建部等部委推广住房租赁新政的外部环境下,商品房价格初步控制住持续攀升走高的发展态势。
从2017年全年商品房市场的销售情况来看,房地产价格增速回落,价格走势相对平稳。
数据来源:
世经未来
图122016-2017年商品房销售均价
第三节行业发展特征
一、房地产行业特征
房地产行业周期与经济周期的相关度很高,并且整个行业工程系统是多项目的综合体,它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料采供、商业等诸多行业,仅产业链条直接涉及的行业就达50余个,对整体经济有较强的带动能力,是国民经济的重要支柱行业。
在国家“去库存”的政策调控之下,房地产行业的投融资,受利率、汇率等金融政策的影响较大。
随着房地产市场化程度的逐渐提高,国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备,更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨大的补血作用。
这种资本市场与房地产市场的紧密接触,将会把房地产市场带入资本经营的时代。
房地产行业主要产品具有资源稀缺性、价值较高、使用时间长、价格变化较快且难以监控等特点,使房地产具有消费品和金融产品的双重属性。
2010年起,严格的房地产调控大大地打击了房地产行业的投机投资性需求,但资金的逐利性导致对房地产的投机需求仍将持续一段时期。
目前,一线城市的房地产泡沫与虚高情况十分严重,下一步房地产企业将重点布局二、三线城市的住房租赁项目,在精装修、装配式建筑房屋等项目上投入资源,并重点发展商业地产与办公楼宇的建设,形成房地产市场的多元化服务体系。
二、房地产行业发展特征
(一)重点城市成交规模明显下降
2017年,我国重点城市在严厉政策调控下,市场趋于稳定,销售面积同比增幅不断回落,成交规模明显缩减,一线城市降温最为显著。
从不同级别的城市来看,一线代表城市成交规模下降最为明显,绝对水平与2011年相当;二线代表城市成交面积降至2015年水平;三线代表城市较2016年成交回落,但绝对规模居相对高位。
在成交量萎缩的态势下,2017年我国的二线城市中仍有城市保持增长,分别为重庆、大连、石家庄、哈尔滨、沈阳和温州,而价格方面,涨幅最大的城市有重庆、厦门、宁波、杭州、南京和合肥等,这些都是房地产热点城市。
(二)房地产行业政策强调“因城施策”
与我国历史上的每轮房地产市场调控政策有所不同,2017年房地产调控的特点为因城施策,调控范围由核心一、二线城市逐步扩围至部分三、四线城市,无全国性的二套房首付比例和利率倍数的提升。
在此背景下,不同城市调控力度差异大,核心城市限购、限贷力度史上最严,而弱二线和三、四线城市调控范围和力度不及以往。
限售为2017年以来调控新手段,能够更有针对性地抑制投机购房需求,平稳房地产市场。
自2010年推出限购政策和加强限贷力度以来,限购、限贷已成为房地产调控的重要手段之一。
本轮调控中,核心一、二线城市限购、限贷的力度已达到史上最严,继续收紧的空间有限,而三、四线城市在降低库存的背景下不具备严厉限购、限贷的条件。
相比于限购、限贷和贷款利率倍数的抬升,限售政策更有针对性,更适用于目前房地产市场区域分化的特点。
2016年年底,中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,并强调“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”;2017年4月和7月的中央政治局会议上,对长效机制的相关表述分别为“加快形成”和“加快建立”;十九大报告则在阐述“加强社会保障体系建设”时,强调“房住不炒”定位,并明确长效机制的内涵为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2017年4季度,多城市出台政策提出发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全。
(三)货币政策收紧带动房贷利率攀升
2017年末,中国人民银行发布的《2017年第4季度中国货币政策执行报告》表明:
M2增速下降,反映了去杠杆和金融监管加强取得初步成效,金融部门内部资金循环和嵌套减少。
2017年央行严格执行对房地产行业保持紧缩的货币政策,因此个人住房贷款受房地产调控、限购限贷政策影响,增速大幅下滑,同比值回落至22.2%,全年增量占比下降至29.4%,较2016年降低8.6个百分点。
房贷利率的上升一方面反映居民房贷需求仍强,居民部门信贷是本轮信贷增长的绝对主力,另一方面也体现金融去杠杆的影响,银行在资金成本大幅上升之后逐渐上调了房贷利率。
(四)龙头加速领跑、中型企业进退分化
2017年,品牌房企在三四线城市带动下,全国商品房销售面积再创新高。
大型房企的业绩高速增长,市场占有率越来越高。
企业拿地补仓热情不减,品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额四成左右,整体趋于理性,拿地重心向三四线城市下沉。
行业分化加剧,兼并重组成为一种趋势。
同时,行业进入发展新周期,房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构,品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。
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