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房地产开发企业管理规定.docx
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房地产开发企业管理规定
房地产开发企业管理规定
管理规定是在现实生活中依据人们的需求、好恶、价值推断,而逐步形成和确立的,是社会成员在社会活动中所应遵循的标准或原则,由于行为规范是建立在维护社会秩序理念基础之上的,因此对全体成员具有引导、规范和约束的作用。
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房地产开发企业管理规定
第一条为了加强城市房地产开发企业管理,规范城市房地产开发市场行为,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》和建设部《房地产开发企业资质管理规定》,制定本规定。
其次条本规定适用于在本省设市城市和县人民政府所在地城市规划区范围内从事房地产开发经营的企业(简称开发企业)。
第三条本规定所称房地产开发企业是依法设立,具有企业法人资格的经济实体。
第四条房地产开发企业应当依据本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。
第五条省建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作;
设区的市、县(市)人民政府建设(房地产)行政主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第六条房地产开发企业依据企业条件分为一、二、三、四级和暂定资质。
(一)一级资质:
1、注册资本不低于5000万元。
2、从事房地产开发经营5年以上。
3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续5年建筑工程质量合格率达100%,项目竣工综合验收合格率达100%,优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中,具有中级以上职称的不少于20人(高级职称的8人),持有岗位资格证书15人(建筑、结构、房地产5人;会计4人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。
7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度,质量投诉率(投诉房屋面积与总销售房屋面积之比)2%以下,质量投诉处结用户满足率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
(二)二级资质:
1、注册资本不低于3000万元。
2、从事房地产开发经营3年以上。
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续3年建筑工程质量合格率达100%,项目竣工综合验收合格率达100%,优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中,具有中级以上职称的不少于15人(高级职称的6人),持有岗位资格证书14人(建筑、结构、房地产5人;会计3人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。
7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度,质量投诉率3%以下,质量投诉处结用户满足率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
(三)三级资质:
1、注册资本不低于1800万元。
2、从事房地产开发经营2年以上。
3、房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续2年建筑工程质量合格率达100%,项目竣工综合验收合格率达100%,优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人,其中,具有中级以上职称的不少于10人(高级职称的3人),持有岗位资格证书12人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。
7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级。
8、具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度,质量投诉率4%以下,质量投诉处结用户满足率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
(四)四级资质:
1、注册资本不低于1000万元。
2、从事房地产开发经营1年以上。
3、房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、已竣工建筑工程质量合格率达100%,项目竣工综合验收合格率达100%,优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积3万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中,具有中级以上职称的不少于8人(高级职称的2人),持有岗位资格证书10人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理3人;统计1人)。
7、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度,质量投诉率低于5%,质量投诉处结用户满足率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
(五)暂定资质:
1、注册资本不低于1000万元。
2、企业有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中,具有中级以上职称的不少于8人(高级职称的2人),持有岗位资格证书10人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理3人;统计1人)。
3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
4、有3万平方米以上的房地产开发项目,或与此相当投资额。
第七条设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门在对房地产开发企业申请登记审查时,应当依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定,听取同级建设主管部门意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列证明文件,向建设主管部门申请暂定资质。
(一)房地产开发企业资质申报表(一式二份,封面加盖单位公章)。
(二)企业营业执照正、副本。
(三)企业章程。
(四)企业的验资报告。
(五)企业税务登记证。
(六)企业固定办公场所证明。
(七)企业法人组织机构代码证。
(八)企业法人代表、总经理的任职文件,企业经济、技术、财务等负责人的任职文件,企业专业技术人员的职称、资格证件,劳动合同(加盖劳动局鉴定章),企业人员交纳的养老保险证明材料。
(九)企业获得开发项目的证明文件(土地有效证件)。
(十)法律、法规规定的其他文件材料。
第九条房地产开发企业依据本规定第八条规定提交有关材料,材料齐全、符合法定形式的,建设主管部门应当受理许可申请;材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者在5日内一次书面告知申请人需要补正的全部内容材料。
第十条建设主管部门对房地产开发企业供应的有关材料是否符合法定条件进行审核。
对符合法定条件的,建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内,依法作出准予行政许可的书面打算,并自作出打算之日起10个工作日内向房地产开发企业颁发《暂定资质证书》;对不符法定条件的,建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内,依法作出不予许可的书面打算,并应当说明理由。
第十一条建设主管部门作出的准予暂定资质许可的打算,应当予以公开,公众有权查阅。
第十二条《暂定资质证书》有效期1年。
经房地产开发企业申请,建设主管部门可以视企业经营状况依法连续《暂定资质证书》的有效期,但连续期限不得超过2年,具体连续程序按行政许可法有关规定执行。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得连续。
第十三条房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满1个月前向建设主管部门申请核定资质等级。
建设主管部门应当依据其开发经营业绩核定相应的资质等级,但最高等级不得超过三级。
第十四条临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十五条申请核定资质等级的房地产开发企业,应当提交下列证明文件:
(一)企业资质申报表。
(二)企业资质证书(正、副本)。
(三)企业营业执照。
(四)企业固定办公场所证明。
(五)企业验资报告和企业资产负债表。
(六)企业法人代表、总经理的任职文件,企业经济、技术、财务等负责人的任职文件,企业专业技术人员的职称、资格证件,劳动合同(加盖劳动局鉴定章),企业人员交纳的养老保险证明材料。
(七)近年开发项目的有关证明材料(土地使用证,建设用地和建设工程规划、施工、预售许可证,开发经营权证明,竣工验收备案表等资料)。
(八)企业经营统计年报。
(九)企业销售的商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
(十)建设主管部门认为需要出示的其他文件。
第十六条房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级开发企业资质由省建设主管部门初审,报国务院建设主管部门审批发证。
二级、三级开发企业资质由省建设主管部门审批发证,并征求开发企业所在地设区的市建设主管部门意见。
在省工商局申请注册的中心驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”“齐鲁”字样的开发企业资质,由省建设主管部门直接审批发证。
四级、暂定开发企业资质由所在地设区的市建设主管部门审批发证,报省建设主管部门备案。
第十七条外省房地产开发企业进鲁从事房地产开发经营业务,必需是一级资质企业;省内房地产开发企业跨市从事房地产开发经营业务,必需是三级以上资质企业。
第十八条房地产开发企业的资质实行年检制度。
一级资质由国务院建设主管部门年检;二、三级资质由省建设主管部门年检;四级、暂定资质由市建设主管部门年检。
房地产开发企业无正值理由不得拒绝参与资质年检。
对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业,由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
房地产开发企业资质年检结果要公示,接受社会监督。
第十九条房地产开发企业应当依据各自资质等级,依据下列业务范围内从事房地产开发经营业务:
一级资质的房地产开发企业担当房地产项目的建设规模不受限制,依据建设部《房地产开发资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质开发企业可担当20公顷以下的土地和建筑面积25万平方米以下的居住区以及与其投资力气相当的工业、商业等建设项目的开发建设,可以在全省范围承揽房地产开发项目。
三级资质开发企业可担当建筑面积15万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资力气相当的工业、商业等建设项目的开发建设,可以在全省范围承揽房地产开发项目。
四级资质开发企业可担当建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资力气相当的工业、商业等建设项目的开发建设,仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。
暂定资质开发企业可担当的开发项目规模,原则上按与其注册资本和人员结构等资质等级条件相应开发企业可担当的开发项目规模来确定,仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。
其次十条房地产开发企业资质证书有效期为2年,年检合格的,到期依据连续行政许可有效期的规定换发新证。
其次十一条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖房地产资质证书。
房地产企业遗失资质证书,必需在新闻媒体上声明作废后,方可补领。
其次十二条房地产开发企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新申请资质等级。
其次十三条房地产开发企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人,应当在变更30日内,向原资质审批部门办理变更手续。
其次十四条房地产开发企业破产、歇业或者因其他缘由终止业务时,应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内,到原资质审批部门注销资质证书。
其次十五条房地产开发企业未取得资质证书从事房地产开发经营的,依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定,由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由建设主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
其次十六条房地产开发企业未经批准超越资质等级和范围从事房地产开发经营的,依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定,由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
其次十七条房地产开发企业有下列行为之一的,依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定,由原资质审批部门公告资质证书作废,收回证书,并可处以1万元以上3万元以下的罚款:
(一)隐瞒真实状况、弄虚作假骗取资质证书的;
(二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
其次十八条房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣,发生重大工程质量平安事故或消逝因基础设施不配套等严峻问题的,依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定,由原资质审批部门降低资质等级;情节严峻的注销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
其次十九条房地产开发企业在商品住宅销售中不依据规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的,依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级,并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
第三十条房地产开发企业不依据规定办理变更手续的,依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正,并可处以5000元以上1万元以下罚款。
第三十一条各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定,由其所在单位或者上级主管部门赐予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条本规定由省建设行政主管部门负责解释。
第三十三条本规定自发布之日起施行。
20__年10月10日省建设厅发布的《山东省房地产开发企业资质管理实施细则》(鲁建房发[20__]59号)同时废止。
房地产开发企业会计制度
第一章 总则
第一条、为了规范施工、房地产开发企业财务行为,有利于企业公正竞争,加强财务管理和经济核算,依据《企业财务通则》,结合施工、房地产开发企业的特点及其管理要求,制定本制度。
其次条、本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地产开发企业(以下简称企业),包括全民全部制企业、集体全部制企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的施工、房地产开发企业也适用本制度。
第三条、企业应当在办理工商登记之日起30日之内,向主管财政机关提交企业设立批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复制件。
企业发生迁移、合并、分立以及其他变更登记等主要事项时,应当在依法办理变更登记之日起30日内,向主管财政机关提交变更文件的复制件。
第四条、企业应当建立健全财务管理制度,完善内部经济责任制,严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准,照实反映企业财务状况和经营成果,依法计算缴纳国家税收,并接受主管财政机关的检查监督。
第五条、企业财务管理的基本任务和方法是,做好各项财务收支的方案、把握、核算、分析和考核工作,依法合理筹集资金,有效利用企业各项资产,努力提高经济效益。
第六条、企业应当做好财务管理基础的工作。
在生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用,存货的消耗、收发、领退、转移以及各项财产物资的毁损等,都应当准时做好完整的原始记录。
企业各项财产物资的进出消耗,都应当做到手续齐全,计量精确 ,完善原材料、能源等物资的消耗定额和工时定额,定期或者不定期地进行财产清查。
其次章 资金筹集
第七条、企业筹集的资本金,按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金等。
国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业形成的资本金。
法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金。
个人资本金为社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金。
外商资本金为国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业形成的资本金。
第八条、企业应当依据法律、法规和合同、章程的规定,准时筹集资本金。
资本金可以一次或者分期筹集。
一次性筹集的,从营业执照签发之日起6个月内筹足;分期筹集的,最终一期出资应当在营业执照签发之日起3年内缴清,其中,第一次筹集的投资者出资不得低于15%,并且在营业执照签发之日起3个月内缴清。
投资者未依据投资合同、协议章程的商定履行出资义务的,企业或者其他投资可以依法追究其违约责任。
第九条、企业在筹集资本金过程中,吸取的投资者的无形资产(不包括土地使用权)的出资不得超过企业注册资金的20%;因状况特殊,需要超过20%的,应当经有关部门审查批准,但是最高不得超过30%。
法律另有规定的,从其规定。
企业不得吸取投资者的已设立有担保物权及租赁资产的出资。
第十条、企业筹集的资本金,必需聘请中国注册会计师验资并出具验资报告,由企业据以发给投资者出资证明书。
第十一条、企业筹集的资本金,在生产经营期间内,投资者除依法转让外,不得以任何方式抽走。
法律另有规定的,从其规定。
投资者依据出资比例或者合同、章程的规定,共享企业利润和分担风险及亏损。
第十二条、企业在筹集资本金活动中,投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差额(包括股份有限公司发行股票的溢价净收入),接受捐赠的财产,资产的评估确认价值或者合同、协议商定价值与原帐面净值的差额,以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。
资本公积金依据法定程序,可以转增资本金。
第十三条、企业的负债分为流淌负债和长期负债。
流淌负债包括短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、应付购货款、应付分包工程款、应付工程款、应付工资、应付投资者利润、应付股利和其他应付款,预收工程款、预收备料款、预收销货款、预收购房定金、预收代建工程款、预提费用,以及从成本、费用中提取的职工福利费等。
长期负债包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。
发行的长期债券依据债券面值计价,实际收到的价款超过或者低于债券面值的差额,
在债券到期以前分期冲减或者增加利息支出。
第十四条、企业流淌负债的应计利息支出,计入财务费用。
企业长期负债的应计利息支出,筹建期间的,计入开办费;生产期间的,计入财务费用;清算期间的,计入清算损益。
其中,与购建固定资产或者无形资产有关的,在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前,计入购建资产的价值。
第十五条、企业应当按期偿还各种负债,如发生因债权人特殊缘由的确无法支付的应付款项,计入营业外收入。
第三章 流淌资产
第十六条、流淌资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。
第十七条、其他货币资金包括外埠存款、在途资金等。
第十八条、应收及预付款项包括应收工程款、应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付分包工程款、预付分包备料款、预付工程款、预付备料款、预付购货款等。
应收票据应依据面值计价。
贴现应收票据的实得款项与其面值的差额,计入财务费用。
第十九条、企业可以于年度终了,依据年末应收帐款余额的1%计提坏帐预备金,计入管理费用。
企业发生的坏帐损失,冲减坏帐预备金。
收回已核销的坏帐,增加坏帐预备金。
不计提坏帐预备金的企业,发生的坏帐损失,计入管理费用。
收回已核销的坏帐,冲减管理费用。
其次十条、存货包括主要材料、其他材料、周转材料、设备、低值易耗品、机械配件、在建工程、在产品、产成品、半成品、结构件、商品等。
房地产开发企业临时出租房、周转房视同存货。
其次十一条、存货按实际成本计价。
购入的,按买价加运杂费、选购保管费和税金等计价。
建设单位供应的,按合同确定价值计价。
自制的,依据制造过程中的各项实际支出计价。
托付外单位加工的,按实际耗用的原材料或者半成品加运杂费和加工费等计价。
投资者投入的,依据评估确认或者合同、协议商定的价值计价。
盘盈的,依据同类存货的实际成本计价;没有同类存货的,依据市价计价。
接受捐赠的,依据发票帐单所列金额加企业负担的运杂费、保险费、税金计价;无发票帐单的,按同类存货的市价计价。
依据方案成本核算存货的企业,对存货的实际成本与方案成本之间的差异,应当单独核算。
其次十二条、企业领用或发出的存货,依据实际成本核算的,可以接受先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别计价法、后进先出法等方法确定其实际成本;接受方案成本核算的,按期结转其应负担的成本差异将方案成本按成本计算期调为实际成本。
其次十三条、企业领用的周转材料、低值易耗品按受益对象,一次或分期摊入工程成本和管理费用。
房地产开发企业在用出租房、周转房按其耐用年限分期平均摊入成本。
其次十四条、企业对存货应当定期或不定期盘点,年度终了前必需进行一次全面的盘点清查。
对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货应当准时查明缘由,分别状况准时处理。
盘盈的存货,冲减管理费用。
盘亏、毁损和报废的存货,扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后,计入选购保管费或管理费用。
存货毁损属于特殊损失的部分,扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后,计入营业外支出。
第四章 固定资产
其次十五条、固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。
不属于生产经营主要设备的物品,单位价值在2021元以上,并且使用期限超过两年的,也应当作固定资产。
企业依据实际状况,制定固定资产名目。
其次十六条、固定资产分为以下六类:
一、生产用固定资产。
包括生产和行政管理用房屋及建筑物、施工机械、运输设备、生产设备、仪器及试验设备和其他生产用固定资产;
二、非生产用固定资产。
包括职工宿舍、款待所、学校、幼儿园、托儿所、俱乐部、食堂、医院等单位使用的房屋、设备等固定资产;
三、租出固定资产;
四、未使用固定资产;
五、不需用固定资产;
六、融资租入的固定资产。
其次十七条、固定资产依据下列方法计价:
购入的,依据买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的税金等计价。
自行建筑的,依据建筑过程中实际发生的全部支出计价。
在原有固定资产基础上进行
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