郑东新区白沙片区敬业路以东绿博大道以北地块可行性研究1220.docx

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郑东新区白沙片区敬业路以东绿博大道以北地块可行性研究1220

郑东新区白沙片区地块

可

行

性

研

究

报

告

（简版）

2016年12月20日

一、目标地块基本情况………………………………………………3页

二、出让相关信息……………………………………………………9页

三、市场分析与机会选择……………………………………………10页

四、项目定位…………………………………………………………30页

五、开发与销售计划…………………………………………………40页

六、成本分析…………………………………………………………41页

七、经济效益测算……………………………………………………42页

八、投资风险评价……………………………………………………44页

九、工作建议…………………………………………………………45页

一、目标地块基本情况

（一）目标地块区位

1、区域位置

114号地块位于白沙园区敬业路以东、绿博大道以北，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约9.1公里，距郑州东站仅约4.4公里。

意向地块位置优越，规划交通便利。

2、地块交通条件

地块处于郑东新区东部白沙片区，区域道路交通路网规划较为完善。

目前区域城市主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、13、20号线。

地块未来交通通达性较好，可有效辐射整个城市区域。

但目前地块周边仅有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路通过，现阶段公交线路较少，到达郑州市各个片区有一定难度。

（二）区域规划及周边配套

1、区域规划

白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。

白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。

围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。

2、周边配套

地块属于郑东新区未完全开发区域，基础生活配套较少，区域规模商业、休闲配套、学校配套等相对不足，但规划较为完备。

预计未来随白沙片区的进一步开发逐渐完善，区域未来发展潜力较大。

教育：

小宝贝幼儿园、白沙镇白坟小学、大有庄小学、，3公里内有大风车双语幼儿园、南岗实验幼儿园、莆田小学、郑州市第101中学；

商业：

周边大规模商业匮乏，距项目最近的商业为陆港酒店，但周边专业市场较多，如裕隆钢铁物流园、经开钢材市场、迪圣木材模版市场等；

医疗：

附近有营岗村社区卫生所，五公里内医院有洛阳正骨医院、郑州有源中医院；

公共交通：

附近1公里内设有公交站点的公交线路有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路，仅辐射郑东新区、开封等区域，地铁8号线预计2020年底建成通车，114号地块距8号线龙王庙站仅800米左右。

地铁12、13、20号线开通时间暂未确定，出行有一定难度。

区域周边规划配套详见附图：

（三）规划设计条件

白沙片区114号地，占地31200㎡（约46.8亩），城镇住宅用地，容积率待定。

地块控规，规划局尚未最终确定，后续根据招拍挂条件及时跟进。

编号

土地位置

占地

（亩）

出让面积（㎡）

土地用途

规划指标要求

容积率

建筑密度（%）

建筑高度（米）

起拍价（万元）

备注

114

白沙园区敬业路以东、绿博大道以北

46.8

31200

住宅用地

2.5

——

——

——

目前控规尚未批准

二、目标地块出让相关信息

（一）出让要求

暂未进行招拍挂，根据前期政府沟通情况，处于2017年1月内进行土地出让计划，两块土地单独招拍挂。

（二）招拍挂形式

地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。

网挂报价超过50%溢价率时，竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。

同时土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

三、目标地块市场分析与机会选择

（一）城市/区域发展概况

郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。

作为河南省省会，郑州GDP总量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年预计郑州市常住人口将达到1500万人。

2015年，郑州市地区生产总值完成7315亿元，总量居河南省第一位、中西部第三位。

１、城市情况与发展预期

宏观经济：

（1）郑州是中原经济区的主核心城市，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，未来郑州要建设以国际商都为特征的国家中心城市。

2015年郑州市国民生产总值增速为7.94%，居全省首位，远高于河南省5.93%的增速。

（2）2015年全年城镇居民人均可支配收入31625元，同比增长9%，整体人均收入增长明显。

（3）产业结构方面，郑州市“二、三、一”产业格局稳固，第三产业增速明显，形成了二、三产业共同推动全市经济发展的格局，产业结构正加速朝着高层次的“三二一”产业序列演化，经济布局日趋合理。

城市人口：

郑州市近五年常住人口增长迅速，截至2015年已达到957万人，年增产率2.0%，整体城镇化率68.3%，自然增长率5.9‰。

随着郑州辐射力的进一步增强，人口导入能力持续发挥，整体增速迅速，人口红利将持续存在，为房地产业的健康发展奠定了坚实的基础。

根据政府规划，到2020年郑州市总人口将达到1500万。

表3-1郑州市人口变动情况

年份

户籍人口（万人）

常住人口（万人）

常住人口增长率

2011

735

886

2.3%

2012

741

903

2.0%

2013

751

919

1.8%

2014

760

938

2.1%

2015

/

957

2.0%

数据来源：

郑州市统计年鉴、郑州市政府工作报告

城市规划：

构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构，以点带面整体发展，城市向东，生活向北，核心不断东移，重点发展郑东新区，形成“一枝独秀、多点开花”的局面，西区和南区更多依靠自身资源发展，速度与东区、北区相比相对较慢。

图3-1郑州城市规划布局示意图

2、区域情况与发展预期

项目所在区域属郑东新区，政策和资源的长期倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范，被赋予郑州发展、中原崛起“领舞者”的重任，是房地产市场发展的高端价值区域。

目前区域开发时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超过100万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的提升空间。

地块所属的龙湖副CBD区域，未来将建成城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，具备开发高端住宅的先天优势。

（二）房地产宏观市场概况

2016年4月份以来，随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策，市场成交量激增，出现多个日光盘，三季度开盘去化率达到90%，由于价格上涨速度较快且幅度较大，客户恐慌心理较为严重，进一步拔高了市场成交。

十月初，为平稳房地产市场发展，政府相继出台限购和限贷政策，同时严厉打击无证销售、首付分期等违规操作，市场热度迅速下降，10月-11月，推盘量骤降，且成交量近乎腰斩，市场进入平稳期，客户普遍进入观望状态。

7月份自万科美景夺得郑纺机地王后，经开区、白沙、北龙湖等区域相继出现单价和总价地王，不断刷新纪录。

由于地王不断出现，提高了整体土地成交单价和楼面价。

9月中旬政府颁布“郑九条”，出台限地价竞房价及熔断机制。

四季度计划供应6000亩土地，保证土地市场的平稳发展。

由于竞拍细则出台较晚，且土地挂牌需要一定的周期，10月份主城区基本无土地成交，进入11月份逐渐有土地挂牌出让，成交市场逐步回暖，但地块多为城改用地，已确定开发企业，净地出让较少。

1、郑州市商品住宅市场概况

（1）市场现状分析：

在郑州楼市大力整治市场秩序的努力之下，商品住宅市场逐渐趋稳。

2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。

（2）供需关系：

2016年1-11月份，郑州楼市成交逐渐趋稳，供需比达到1:

1.1，供小于求，市场需求较为旺盛。

2014年月均去化48.90万㎡

（3）去化速度：

近五年，商品房年均去化679.65万方。

而2016年1-11月，商品住宅月均去化119.8万方。

截至2016年11月，郑州市商品住宅库存量为336.92万㎡，库存量持续回升，去化周期为2.8个月。

近5年全市商品住宅供需量价走势

（4）主力产品成交结构：

郑州房地产市场成交主要以刚需、首改型产品为主，主力成交业态为高层产品，同时有少量的小高层、洋房、别墅产品。

高层产品80-90㎡仍为主流刚需面积段，110-140㎡改善面积段成交集中，以两房、小三房为主，成交均价为9000-11000元/㎡，成交总价区间为80-90万。

郑州市市场主力产品成交结构

产品业态

主力成交户型/产品类型

主力成交面积区间（m2）

主力成交单价区间

（元/m2）

主力成交总价区间（万元）

高层

两房、小三房

80-110

9000-11000

80-90

2、郑州市土地市场概况

郑州市由于大量城改地块出让，郑州土地市场以住宅用地成交为主力，1-8月份土地市场持续火爆，呈现供不应求的状态，多家全国品牌房企来郑抢地，公开市场招拍挂竞争激烈。

7-8月份，出现多个地王，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。

10月处于短期土地调控期，市场暂无土地竞拍。

11月份，郑州市土地市场集中供应，成交市场逐步回暖。

相比于10月份的0成交，郑州土地成交市场回暖趋势明显。

（1）土地成交量价走势分析：

近五年，郑州市商品房用地供不应求，2016年1-11月份土地供应169宗，供应面积2218万㎡。

成交土地116宗，成交面积1570万㎡。

其中1-9月份成交112宗，受“郑九条”新政调控影响，土地市场暂缓出让，10月份无土地成交，11月仅成交4宗商服用地。

住宅用地受金茂和融创的北龙湖地王影响，拉高了整体成交均价。

商服用地受阳光城经开地王影响，拉高了整体成交均价。

（2）土地成交结构分析：

近五年，郑州市经营性土地成交以居住用地为主。

2016年1-11月共成交土地116宗，其中居住用地82宗，占比71%，商服用地成交34总，占比29%。

根据近五年土地供应及成交趋势判断，居住用地将仍是未来土地供应主力，商服用地未来预期供应将保持平稳趋势。

2012-2016上半年郑州市土地市场成交结构分析

（3）土地成交区域分析：

郑州市目前三环内地块越趋稀少，成交地块主要集中在三环—四环之间。

其中三环-四环2016年1-11月共成交土地47宗，成交面积670万㎡，占比42%；二环-三环共成交土地44宗，成交面积506万㎡，占比32%；四环外成交土地19宗，成交面积293.09万㎡，占比19%；二环内成交土地6宗，成交面积108.44万㎡，占比7%。

3、郑州市商品住宅价格

近五年，郑州市商品住宅成交均价整体呈现上涨趋势，仅2015年下半年出现微跌。

2016年1-11月份，商品住宅整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。

（三）房地产微观市场概况

1、区域市场概况（郑东新区商品住宅）

近三年成交情况

分类/时间

2014年

2015年

2016年

新增供应量（万㎡）

33.32

127.12

200.28

成交量（万㎡）

67.08

103.18

146.48

成交价格（元/㎡）

10624

13524

14365

2016年1-11月成交情况

分类/时间

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

新增供应量（万㎡）

0

0

2.57

16.66

18.62

13.10

17.70

31.97

52.6

16.8

33.4

成交量（万㎡）

7.80

2.90

7.26

11.06

17.44

16.90

11.28

26.58

19.3

12.05

15.68

成交价格（元/㎡）

11736

14288

14067

11973

12998

21031

14433

11966

16969

16367

12191

2、区域市场客群情况

郑东新区客户占比最大，且来源相对集中在私营业主、企业高管、政府人员三大类，年龄一般为35-50岁的中年人群，以自住为主，关注点主要为产品和环境，其次是区位和交通，对价格承受能力较强。

典型项目南熙福邸客群情况分析：

项目占地7.09万㎡，建筑面积26万㎡，容积率2.49，整体规划为纯高层社区。

面积段45-307㎡，毛坯交付。

主力户型为116-139㎡三房。

3、区域土地市场

2016年1-11月份本项目周边共成交居住及商服用地3块，共143.32亩。

2016年1-11月份项目周边成交地块

地块名称

拿地日期

用地性质

占地（亩）

容积率

建筑面积

成交总价

每亩单价（万元）

楼面地价

开发商

（万㎡）

（万元）

（元/㎡）

碧桂园地块

2015/8/26

居住用地

54.8

2.5

36526.7

7940

144.9

869.5

碧桂园

保利地块

2015/8/26

居住用地

50.52

3.5

33680

9060

179.3

768.57

保利

正商地块

2016/7/1

批发零售、住宿餐饮用地

38

4

25333.3

18500

486.8

1824

正商

（4）可类比竞品概况

白沙片区房地产市场，整体偏改善，周边高端住宅在14000元/㎡，受三季度整体住宅市场火爆的影响，片区内住宅价格涨幅较大。

区域主要竞品概况

项目

融创象湖壹号

吉地澜花语

东润城

碧桂园翡翠湾

保利罗兰香谷

南熙福邸

占地面积（万㎡）

25.8

8.05

66

7.6

3.3

7.1

容积率

2.48

2.99

2.5

2.0

3.49

2.49

计容体量

（万㎡）

60

31.4

200

19

15.3

26.1

业态组成

高层、洋房、别墅

高层、小高层、洋房

高层

高层、别墅

高层、别墅

高层、公寓

开盘时间

2016年6月

2016年5月

2015年8月

2016年8月

2016年10月

2015年4月

在售产品

——

——

——

别墅

高层

46-66㎡公寓

销售动态

一期售罄，二期0元入会中

一期房源已基本售罄，二期认筹中，预计推出8号楼和12号楼

一期已售罄，二期待售中，预计近期将开始认筹排号

一期高层已售罄，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右

10月30日首次开盘

仅剩公寓在售，产权为70年，在售户型建面46-66平米，均价17000元/平米，

主力户型

二期85-150平米高层、洋房，洋房面积待定

104㎡两房

130㎡三房

142㎡四房

90㎡两房

115㎡三房

143㎡四房

110㎡三房

160㎡四房

245㎡六房

128㎡三房

135㎡三房

155㎡四房

46-66㎡一房

88-130㎡三房

131-165㎡四房

2016年1-11月销售额（万元）

137922

39577

56248

85643

22342

41800

2016年1-11销售均价（元/㎡）

别墅均价25000元/㎡，洋房均15000元/㎡，小高层均价12500元/㎡，高层均价1000元/㎡,

高层均价8000元/㎡，洋房均价14000元/㎡

高层均价9200元/㎡

高层均价10000元/㎡

别墅均价16800元/㎡

高层均价8200-9000元/㎡

公寓均价17000元/㎡

目前均价

（元/㎡）

——

——

——

别墅均价17500元/㎡

高层均价8200-9000元/㎡

公寓均价17000元/㎡

1、融创象湖壹号

位于郑东新区金水东路与雁鸣路交会处东南，项目占地面积约387亩，总建筑面积60万方。

融创美盛象湖壹号一期总占地118亩，住宅总建面为19万㎡，规划洋房14栋，叠墅2栋，大平墅2栋及高层6栋，产品从80-300㎡两房、三房到墅级洋房、别墅。

销售情况：

项目于2016年6月18日在会展中心开盘，推出高层、小高层、洋房、别墅共1331套房源，开盘当天去化75%。

目前一期仅剩两套下叠别墅在售，户型面积为307平米左右，均价30000元/㎡。

二期目前开启0元入会，预计加推85-150平米左右的高层和洋房，洋房面积待定。

2016年8-11月，项目共销售房源1011套，销售面积12.80万㎡，销售金额13.79亿。

项目优势：

项目位于白沙象湖区域，周边环境较好，适宜改善居住。

受省政府东迁象湖影响，区域关注度较高，客户普遍看好该区域未来前景。

融创做为全国一线开发商，品牌知名度及信任度较高，产品品质较受认可，融创强势的渠道队伍，在项目开盘前期拓展了大量的意向客户，为项目开盘热销打下良好的基础。

2、吉地澜花语

位于郑东新区郑开大道与雁鸣路交叉口往东500米路南，项目占地面积120.83亩，总建筑面积24万方。

小区规划建设22栋楼，涵盖11栋电梯洋房、2栋小高层、7栋高层、1所幼儿园和1栋商业。

主力户型为89-142㎡高层与132-138㎡洋房。

销售情况：

项目一期房源已基本售罄，高层均价10000元/㎡，洋房均价16000元/㎡。

二期高层认筹中，预计推出8号楼和12号楼，开盘时间待定。

2016年1-11月，项目共销售房源538套，销售面积5.88万㎡，销售金额3.96亿。

项目优势：

项目所处的象湖区域受省政府东迁影响，区域关注度较高。

项目规划有商业、学校的配套，客户较为认可。

3、东润城

位于白沙镇商都大道与前程大道交汇处向东1000米路北，二期住宅主要是2号楼、6号楼和7号楼。

主推85㎡的两房、105㎡、115㎡和125㎡的三房，143㎡的四房。

注：

东润城二期鸟瞰图

销售情况：

高层均价约11000元/㎡，预计2018年下半年交房。

洋房12000元/㎡，联排26000元/㎡，双拼35000元/㎡。

2016年1-11月份共去化938套，8.92万㎡，销售金额5.62亿。

项目优势：

区域受政府东迁影响，客户挂住度较高。

千亩大盘的规划，各项配套完善，自建野孩子公园配套客户认可度高。

产品面积段较小，总价低，购房门槛稍低。

4、碧桂园翡翠湾

位于经开区航海路与前程路交汇处东200米路南，项目一期高层已售罄，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右，整体均价为800万/套。

销售情况：

项目于2016年8月13日首次开盘，推出精装高层10-12#楼，别墅1-9#楼，共计285套房源，户型有160㎡四房，260㎡五房，以及390-410㎡的双拼别墅，精装高层均价10000元/㎡，别墅均价16800元/㎡，开盘当天去化96%。

2016年8-11月，项目共销售房源390套，销售面积8.15万㎡，销售金额8.56亿。

项目优势：

地处经开区，区域前景较好，客户关注度及认可度较高。

项目规划舒适度较高，碧桂园作为全国一线房企，品牌知名度较高，项目景观示范区较好，客户较为认可。

5、保利罗兰香谷

位于经开区航海东路与凤凰大街交会处（郑风牡丹园西侧），共规划有5栋高层和7栋别墅，高层户型面积为89-155平米左右，别墅面积为180-230平米。

销售情况：

2016年10月30日，项目超高层首次开盘，推出的是超高层毛坯4#、5#三房、四房共238套房源，均价8200-9000元/平方米，去化率89%，本次推出产品以95-135㎡三房、四房143-156㎡为主。

项目优势：

所处区域未来前景较好，客户关注度及认可度高，产品面积段选择空间较大，保利大品牌开发商，客户较为认可。

6、南熙福邸

南熙福邸位于郑东新区金水东路与杨桥路交叉口，邻象湖。

项目占地面积7.1万方，容积率2.49，建筑面积26.1万㎡，共有共有15栋17层的高层。

销售情况：

南熙福邸目前住宅已售罄，仅剩17#部分公寓在售。

17号楼小公寓2016年9月11日开盘推出（9层，1-2层层高4.5米，3-9层层高3.3米，3T10/14）1-5层，共计66套45-63㎡一房，认购约50套，去化率约76％。

1-2层基本去化完毕，3-5剩余房源较多。

成交均价：

1-2层16000-16400元/㎡；3-5层15000-15200元/㎡。

2016年1-11月销售金额4.18亿。

项目优势：

项目位于白沙片区，紧邻象湖，受省政府东迁利好影响，区域关注度高，客户较为认可。

项目容积率较低，居住舒适度高。

产品配套有指纹密码锁等多项只能应用。

项目配套有幼儿园和沿街商业，满足基本生活需求。

四、项目定位

（一）总体定位

顺应市场调整形势，结合本项目区位发展情况及地块资源，计划针对城市青年刚需客户打造宜居社区，项目整体定位于：

城市菁英公园美宅

借势郑州向东发展的规划利好，未来城市发展潜力地块，针对城市青年精英，打造高端刚需样板社区，通过融入年轻时尚、休闲运动元素，打造社区运动主题公园，嫁接精装系统，将项目塑造成刚需及首改客户的理想住区。

（二）开发策略定位

本项目为鲁能进入郑州又一力作，为形成客户对鲁能品牌认知树立品牌市场地位，建议以“城市高端刚需宜居社区”的规划理念来统筹项目的整体规划与开发。

项目整体体量较小，建议统一开发建设，主要以刚需、刚改产品为主。

地块所处片区刚需及偏改善楼盘均较多，竞争激烈，未来一段时间片区还会有新入市项目出现，预计供应量还会进一步增加，结合目前市场调整形势，短时间价格无上涨动力，刚需、刚改产品宜采取平价走量，改善型产品树立价格标杆、实现产品溢价。

（三）客户定位

1、高层/小高层客户定位

产品目标客户为品质刚需类客户，客户核心特征为经济实力一般，大多为城市白领阶层，能承受总价范围100-250万，客户的基本要求：

总价能够承受、客厅主卧朝阳。

统一规划的园林景观、配套社区商业中心、社区诊所、优质的物业服务等可提高项目品质及价值。

（四）项目概念性规划方案

1、规划布局

七里河南路7号地块规划

以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。

2、产品配比与分布

容积率为2.5，适宜打造小高层/高层产品，根据区域属性及项目定位，产品建议85-90㎡两房，115-130㎡三房，160㎡四房。

产品配比如下：

地块

产品类型

户型面积（㎡）

套数

套数配比

面积

面积配比

114

小高层

85-90㎡两房

178

27%

15130

20%

115㎡三房

263

40%

30245

40%

130㎡三房

174

26%

22620

30%

160㎡四房

47

7%

7520

10%

合计

662

100%

75515