东营房地产市场简报6.docx
- 文档编号:3409930
- 上传时间:2022-11-22
- 格式:DOCX
- 页数:19
- 大小:317.49KB
东营房地产市场简报6.docx
《东营房地产市场简报6.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《东营房地产市场简报6.docx(19页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
东营房地产市场简报6
东营房地产
市场简报
上海国中机构
市场部
2008年6月
壹、区域概况及经济发展
一、区域概况
地理区位
东营市位于山东省北部黄河三角洲地区,黄河三角洲中心城市,中华民族的母亲河-黄河,在东营市境流入渤海。
东营市地理位置为北纬6°55′~38°10′,东经118°07′~119°10′。
东、北临渤海,西与滨州市毗邻,南与淄博市、潍坊市接壤。
南北最大纵距123公里,东西最大横距74公里,总面积7923平方公里。
【区位图】
人文历史
东营历史文化悠久,有5000多年的历史,形成独特的黄河口文化。
大汶口文化遗址、龙山文化遗址、岳石文化遗址;广饶的齐桓公会盟诸侯的柏寝台、战国军事家孙子的孙武祠,展示着东营历史名人的卓然风采;西汉的八博士墓、南宋时的大殿等,无不展示着东营历史风貌和厚重的人文底蕴。
人口
全市总人口1768116人,其中农业人口960693人,非农业人口807423人。
人口出生率8.40‰,人口死亡率4.61‰,人口自然增长率为3.79‰。
计划生育率为99.5%,出生婴儿性别比为107.2。
根据调查数据显示,从1996年至今,东营城市中心区的人口增长每年只有1万人,从这一点看,城市人口的增长速度并不快,这也是由东营建市以来产业结构的单一性决定的。
资源优势
东营市是中国东部沿海土地资源最丰富的地区,胜利油田基地,可为建设环渤海经济圈加工制造业基地提供广阔空间。
矿产资源丰富,胜利油田已探明石油地质储量44.13亿吨、天然气地质储量382.39亿立方米。
盐卤资源丰富,滨海浅层卤水储量74亿立方米。
发展石油化工和盐化工具有得天独厚的优势。
而漫长的海岸线是发展水产业的天然良址,丰富的水资源可为发展大工业提供保障。
交通优势
东营市内高等级公路四通八达,与济青、京沪、京福高速公路贯通,环渤海高速公路已经开工,2007年将竣工通车。
环渤海铁路已经国家批准立项。
东营机场已开通至北京、上海的定期航班,今后将陆续开通至深圳、新疆、哈尔滨的航线。
气候条件
东营市位于暖温带半湿润地区,属大陆性季风气候,雨热同季,四季分明。
春季干旱多风,早春冷暖无常,常有倒春寒出现,晚春回暖迅速,常发生春旱;夏季炎热多雨,温高湿大,有时受台风侵袭;秋季气温下降,雨水骤减,天高气爽;冬季天气干冷,寒风频吹,雨雪稀少,多刮北风、西北风。
东营市城市规划
《东营市城市总体规划》(2001—2010)
◎目前中心城区人口36万,至2005年达到52万,2010年达到65万人。
◎建设用地现在为49.76平方公里,远期规划为78平方公里。
◎产业结构由资源型向多元化综合型发展;大力发展高档次服务业,与其注重发展现代旅游业。
◎构筑现代化交通网络,形成大开放、大开发的格局。
◎市域中部形成大都市圈,以中心城为核心,垦利、利津为卫星城。
◎东营市中心城将形成“一城(中心城)、二区(东城区和西城区)、三中心(东部以市政府周围的行政办公中心和规划的商务中心为主;西部以胜利油田管理办公和商业服务、教育科研为主;中部以体育中心、会展中心、文化娱乐中心为主)”的用地布局结构。
◎未来东城区规划居住32万人。
以黄河路为南北分界,东城区西北部居住片区可居住5.25万人;中北部可居住12.5万人;东北部可居住6万人;南部居住片区可居住8.25万人。
◎东营市中心城将形成二个市级商务中心(在市政府西部集中设置、对西城加以完善形成)和六个区级商务中心(对接区和东西城居住区建设设立)。
总结分析:
黄河三角洲中心城市,资源优势明显:
坐拥全国第二油田—胜利油田,丰富历史文化底蕴;便利的交通优势,对区域经济发展利好,有利促进东营的经济建设。
但是由于东营城市中心人口增长缓慢,外来人口相对较少,制约房地产市场需求。
二、经济发展
GDP(国民生产总值)
2007年,东营经济运行健康平稳,全年实现生产总值1658.42亿元,按可比价格计算,增长16.1%。
由上表可以看出,近年东营生产总值呈阶梯型平稳增长,其经济长期发展看好。
三次产业比例
第一产业实现增加值60.63亿元,增长6.0%;第二产业实现增加值1269.24亿元,增长15.7%;第三产业实现增加值328.55亿元,增长20.1%。
三次产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、78.1%和20.5%,其中工业贡献率为76.1%。
产业结构由上年的3.7:
80.7:
15.6调整为3.7:
76.5:
19.8。
第二产业占据主导地位,其中石油开采仍然为东营的支柱产业。
第三产业的快速发展对调整产业结构,促进经济健康发展发挥重要作用。
人均GDP
东营人均GDP83761元,增长14.9%,按年平均汇率折算为11021美元,为山东首位,其购买力可见一斑。
年人均收入
自2004年起,东营城镇居民年人均收入不断上涨,2007年人均收入达到17000元,人均收入列2007全国城镇居民人均可支配收入27位.属于富裕地区。
固定资产投资
2007年东营市固定资产投资适度增长。
全年完成全社会固定资产投资698.60亿元,增长24.9%。
其中房地产开发投资快速增长。
全年房地产开发投资完成63.48亿元,增长51.4%,其中住宅投资46.08亿元,增长65.7%,占整个房地产开发投资的72.6%。
总结分析:
GDP的稳步增长,三次产业结构的优化调整,固定资产投资的快速增长,特别是房地产投资的快速增长为房地产市场的健康发展打下坚实基础。
同时较高人均收入水平为房地产市场购买力提供有力保障。
总体经济处于高速发展的上升通道中,全市人均GDP、人均市场占有率、人均收入水平、人均消费水均居山东省前列,商品房投资购买能力得到保障.
由中国社科院城市发展与环境研究中心组织编写的城市蓝皮书,《中国城市发展报告NO.1》报告显示,在地级及以上中小城市科学发展综合评价中,东营、珠海、南通居前三位。
未来预判
区域房地产市场有较广阔发展空间
贰.区域房地产宏观市场
一、2005-2007房地产市场开发投资比较
说明:
✧2006年受宏观调控政策的影响,房地产市场投资总额有所下滑。
✧住宅投资总额一直呈不断增加的趋势,特别是2007年比2006年上涨51.2%;
二、历年区域市场供应情况
板块概况划分
说明:
✧以上指标均呈现出不断增加的趋势;
✧住宅年竣工面积一直抱持在230-240万平方米,
三、历年区域市场去化分析
说明:
✧自2004年起东营市房地产销售面积逐年攀升;
✧2005-2006年均成交160万平方米左右
✧2007年较上两个年度有较大幅度的增长,同比上涨约50.68%与住宅投资额上涨比例相当。
总表:
年度
房屋施工面积(万m2)
房屋竣工面积(万m2)
房屋销售面积(万m2)
2004
413.5
128.9
118
2005
514
235.3
161.6
2006
553.9
229.5
166
2007
713.26
247.4
258.14
总结分析:
目前东营房地产市场总的来说是供大于求,未来东营营的房地产市场将逐步开始实现由卖方市场向买方市场进行转变。
目前虽然向买方市场转变,但从特殊区域市场而言,还未达到市场饱和地步。
大量房地产市场供应主要集中在东城,西城土地相对紧缺,特定地段,中心繁华地段,土地供应稀缺。
四、2007房地产开发情况概述
说明:
2007年,东营市房屋施工面积713.26万平方米,增长28.8%,其中住宅620.64万平方米,增长32.2%;房屋竣工面积247.4万平方米,增长7.8%,其中住宅215.04万平方米,增长12.2%。
全年商品房销售面积258.14万平方米,增长55.5%。
商品房销售额60.49亿元,增长54.7%。
五、经济使用房市场
特性――经济适用房极大分流有效客户市场
东营市的经济适用房与其他城市的经济适用房是两个完全不同的概念。
东营市的经济适用房有两部分组成,一部分是市直行政事业单位和地方企业,另一部分是胜利油田职工住房。
市直行政单位和地方企业的经济适用房又叫“安居工程”,大都分布在东城,有城市中心小区、安泰南区、安慧西区、安宁北区、科达远鉴、安胜北区、安胜南区、安和小区、金融小区等等,集中分布在东城的北部。
约占东城现有房屋总量的三分之一。
根据人员编制,凡建设经济适用房的行政单位和企业员工,均有资格购买经济适用房。
据统计,东城经济适用房大约有12000户左右,保证了行政事业单位和地方企业职工每人至少一套住房。
胜利油田经济适用房主要分布在西城和东西城交界处。
比较大的新建代表项目有位于青岛路和太行山路交界处的锦绣家园,位置优越,南临新区政府,西靠石油大学,有150、107、111A、106A、148、152等公交车通过,交通便利。
锦绣家园共有十个区组成,不对外出售,专为油田内部职工开发建设。
附表:
2008年经济适用住房用地安排一览表
地块编号
地块位置
用地面积(万m2)
建筑面积(万m2)
08-13
府前街北、东二路西
11.3
11.5
08-14
北一路北、登州路东
12.5
12.3
2008年东营经济适应房全部集中在东城,由于西城土地供应相对紧张,未来西城经济适用房在西城应该很少再出现。
总结分析:
东营市政府安居工程和胜利油田经济适用房的大量开发建设,对开发商形成了很大的冲击,加大了房地产市场的供应总量,以价格低、位置优越、准现房的绝对优势分流了部分有效客户市场。
特别是对东城房地产市场的冲击远大于西城。
六、客户消费分析
特性:
东营市居民住房条件普遍较好,急于买房者占少数,近年来,随着房地产公司大规模的进驻和疯狂的开发,一栋栋高楼大厦如雨后春笋般拔地而起,经过06年、07年两年的疯狂选购,08年房地产市场相对稳定,多数购房者选房的时候相对来说不再像前两年那样盲目,客户逐渐变的更加务实理智。
购房者的务实体现在两个方面:
一是离工作单位近;二是周边有学校,有超市当然还要交通方便,在他们眼里,具备了这两个条件的房子就是好房子。
本来嘛,买房子就是用来居住、生活的,住的地方生活便利了,就是多花几个钱也值得,所以现在西城靠近油田小区的房子都比较好卖。
消费群体划分:
经过调查发现,东营的消费群体大致分为两类:
高端消费客户和普通消费客户。
高端消费客户大部分是企业领导、私企老板,他们收入高、消费理念超前,居住条件要求比较高,主要是享受生活,这一群体大部分选择购买别墅和洋房;
普通消费群体一般由企业员工、个体户组成,这一群体占东营消费群体的80%,这一群体对生活没有太多奢侈的要求,最大的要求就是生活便利就可以了,这一群体一般都是选择多层,少数人选择高层住宅,在户型选择上也是以二居室和三居室的住宅为主,其最大原因就是面积小,总价款低。
七、客户构成分析
东城的客源主要包括以下几种:
✧油田职工:
东营又被称为“油城”,有油田职工49.6万人口,油田职工住房有13.9万户,其中70%为90m2以下住宅,油田职工是购房的主力军。
但是油田职工对东城稍有排斥心理,属于买不到西城的房子才买东城的类型。
✧企事业单位职工:
一般为分不到经济适用房的年轻职工。
✧外来人口:
有外来做生意的私营业主和在油城打工准备定居油城的外地人员组成,胜利油田吸引了大量外地人员来东营谋生。
✧所辖区县及附近村民。
西城楼盘客源主要包括以下几种:
✧油田职工:
西城是胜利油田基地,大部分油田职工小区都分布在西城,在西城买房是油田职工的首选。
✧在西城工作的企事业单位职工。
✧在西城工作的外来做生意、打工人员。
八、区域板块划分及概述
根据区域特性本报告将整体东营房地产市场划分为西城、东城两大板块。
西城是胜利油田管理局和东营区政府驻地,又被称为油田“基地”,基础配套设施完善,生活便利,以济南路为中心聚集了银座购物广场、振华商厦、百货大楼、商业大厦、供销商场、三联、大商等大型购物商场,及无数的星罗棋布的小商品市场和各式店铺等充分满足了西城居民生活需求。
西城由于土地储备有限,新开发楼盘较少。
东城是东营市委和东营市人民政府驻地,环境优美,空间大,绿化率高。
随着近几年的发展,东城居住环境大大提高,商业配套也逐渐完善,两大开发板块清风湖板块(如水岸名都、水岸天华、德泰家园、东辰鉴墅等)和东城百大板块(市安居工程、科大远鉴、胜宏国际新城、胜宏尚郡等)也已形成,同时东城开发区随着阳光100的入驻,也逐渐形成居住板块如阳光100·城市丽园,景港房地产开发公司即将兴建的奥林匹克花园等
由于本项目位于西城板块,下文中将主要依据项目周边区域市场表现情况展开分析。
叁.本项目竞争市场分析
一、区域重点竞争项目规模分析
说明:
从上表可以看出,目前西城主要住宅项目规模普遍较小,市场在售或即将销售的项目规模分析,盛世龙城位于西城边缘其总量体较大,其余项目总建筑面积均未超过5万平方米。
西城属于传统市中心区,人口居住密度大,拆迁难度大,可供开发土地少,造成总体项目规模小。
二、竞争产品形态分析
建筑形态:
楼盘名称
华安荣寓
北海嘉园
仁恒名邸
欧诺尚城
盛世龙城
建筑形态
2栋12层,4栋17层小高层。
2栋19层高层
3栋19层
高层
高层
多层、小高层、高层
说明:
受土地情况影响,整体区域项目以高层居多。
随市场客户需求以多层为主,但由于相对位置较好区域供应以高层为主,客户在选择范围较小的情况下,将对多层的需求转化为对高层的需求。
三、在售价格分析:
说明:
目前西城市中心位置楼盘价格在4000元/m2左右,主力总价40-45万。
其中华安荣寓7月份左右将推出最后两栋,据售楼现场介绍,价格较前期将有所上涨,由目前3600元/m2上涨400元左右。
受整体区域市场供应量相对较小的情况影响,预计区域价格在未来将抱持着缓慢向移动的趋势。
四、去化情况:
楼盘名称
开盘时间
去化时间
总套数
去化套数
销售率
华安荣寓
2007年年初
一年半
308
150套左右
50%
仁恒名邸
2007-08-28
10个月
238
190套
80%
说明:
根据本次调查的华安荣寓、仁恒名邸、北海嘉园、欧诺尚城、盛世龙城,由于北海嘉园、欧诺尚城、盛世龙城尚未开盘,其中北海嘉园接受预订,欧诺尚城尚未开工,盛世龙城刚进行打桩,在售的只有华安荣寓与仁恒名邸。
通过市场调研发现华安荣寓去化相对较慢的原因在于:
营销宣传手段落后(现场感觉较差,如未能在售楼现场、样板段特别是南侧景观带等方面体现未来生活氛围)并且在途中更换营销代理公司,给销售带来一定阻力。
在总体产品规划、地段等相差不多的情况下,仁恒名邸凭借更加合理的的面积定位(105平方米以下的套数占总套数的35%)、开发商品牌、优秀的企划包装及营销体系使得项目售价上超过华安荣寓的基础上,创造了比华安荣寓更优秀的销售业绩。
由于东营房地产销售还未进行网上备案,具体成交面积段情况难以统计,但在市场调研中通过与销售人员的沟通、部分消费者的交流中,了解到目前东营西城销售较好好的房型在80-120m2,其中80-95m2的大两房与115m2的小三房在市场上深受客户青睐。
我司认为,上述两个项目的去化速度将给未来本项目带来一定的参考价值。
五、户型配比:
楼盘名称
华安荣寓
仁恒名邸
北海嘉园
户型
面积
套数
百分比
面积
套数
百分比
面积
套数
百分比
一房
——
0
0
——
0
0
60m2
24
14%
两房
——
0
0
98m2
24
10%
——
0
0
三房
115m2
106
34%
105m2
60
25%
109m2
30
17%
126m2
12
4%
131-140m2
138
58%
113m2
54
31%
131m2
94
30%
132m2
27
16%
147m2
48
16%
四房
165m2
48
16%
150m2
27
16%
复式
——
0
0
154-200m2
16
7%
200m2
10
6%
合计
100%
100%
100%
说明:
西城区域住宅项目主力面积段集中在130-140平方米.约占总体比例的37%;
其次供应集中在111-120平方米,约占总体比例的22%;
100平方米以下的占总体比例约18%;
140平方米以上的大户型约占总体比例的20%;
本报告总体认为,区域总体房型面积偏大,130平方米以上的房型占总体比例的57%,特别是140平方米以上占20%,中小户型供应相对不足。
从销售情况来看,总价合理的中小户型是市场中去化最快的户型,这也为本项目面积定位提供参考依据。
六、未来供应情况
楼盘名称
开发商
项目地址
建筑面积
容积率
销售均价
预计开盘
北海嘉园
胜中地产
西城北二路705号
2.1万㎡
2.1
4200
09年初
欧诺尚城
欧诺房地产
西二路/青岛路
3.5万㎡
2.2
未定
09年初
盛世龙城
天业恒基
北一路/西二路
40万㎡
1.5
未定
09年初
说明:
考虑到本项目上市预计在2009年,届时欧诺尚城、盛世龙城都将大举上市,特别是盛事龙城总体量达40万m2,且房型类型丰富,将是本项目主要竞争对手,总体区域市场未来市场较为激烈。
我司将密切关注区域项目的销售情况。
七、楼盘资料表
1、华安荣寓
开发商:
华安房地产开发有限公司
营销策划:
上海麦点营销机构
地址:
西二路与西四路交叉口
联系电话:
0546-8163655
建筑形态:
小高层
物业类型:
普通住宅
物业费:
0.6元/m2/月
占地面积:
2.1
建筑面积:
4.2万m2
容积率:
2
绿化率:
40%
入住时间:
2008年年底
价格范围:
3200-4000元/m2
均价:
3600元/m2(项目预计7月份推出最后两栋,估计均价在4000元/m2)
总套数:
308户
房型配比:
三房两厅一卫:
115m2106户
三房两厅两卫:
126m212户
三房两厅两卫:
131m294户
三房两厅两卫:
147m248户
四房两厅两卫:
165m248户
车位配比:
1:
1
2、北海·嘉园
开发商:
胜中地产、北海集团
营销策划:
北京菩提房产顾问工作室
地址:
西城北二路705号(近西二路)
联系电话:
05646-7782778
建筑形态:
高层
物业类型:
普通住宅
物业费:
0.8元/m2/月
占地面积:
1万m2
建筑面积:
2.1万m2
容积率:
2.1
绿化率:
35%
交房时间:
2009年4月份
均价:
4200元/m2
总套数:
172户
房型配比:
一房一厅一卫:
60m224户
三房两厅一卫:
109m230户
三房两厅一卫:
113m254户
三房两厅两卫:
132m227户
四房两厅两卫:
150.9m227户
复式:
200m210户
车位配比:
1:
1
3、仁恒名邸
开发商:
东营仁恒置业有限公司
销售代理:
诚天下
地址:
黄河路近燕山路
联系电话:
0546-2921111
建筑形态:
小高层
物业类型:
普通住宅
物业费:
0.8元/m2/月
占地面积:
1.6万m2
建筑面积:
4.4万㎡
容积率:
2.75
绿化率:
40%
入住时间:
2009年5月份
均价:
3800元/㎡(起价3200元/㎡)
总套数:
238户
房型配比:
两房两厅一卫:
98㎡24户
两房两厅一卫:
105㎡60户
三房两厅两卫:
131-140㎡138户
复式:
154-204㎡16户
车位配比:
1:
1
4、欧诺尚城
开发商:
山东欧诺房地产公司
地址:
西二路与青岛路交汇处南
联系电话:
0546-7833866
建筑形态:
高层
物业类型:
普通住宅
建筑面积:
3.5万m2
总套数:
300户
房型配比:
两房两厅一卫:
105㎡
三房两厅一卫:
144㎡
复式:
180㎡
项目情况:
项目目前尚未动工,预计08年下半年动工,工程进度几乎有本项目同步,将成为本项目主要竞争对手.
5、天业盛世龙城
开发商:
山东天业恒基股份有限公司
地址:
北一路、西二路
联系电话:
0546-8970888
建筑形态:
多层、小高层、高层
物业类型:
普通住宅、花园洋房
占地面积:
400亩
建筑面积:
40万㎡
容积率:
1.5
房型配比:
一房两厅一卫:
66㎡
两房两厅两卫:
98-107㎡
三房两房两厅:
130-140㎡
复式:
200㎡左右
工程进度:
目前项目已经打桩,销售处暂时在东赵大厦.
肆、本项目分析
一、项目立地情况
项目位于济南路北侧,背面为广利河,戏水公园对面,靠近西二路。
项目规划设计技术指标:
占地面积:
?
建筑面积:
?
住宅面积:
?
商业面积:
?
容积率:
?
绿化率:
?
二、项目周边情况
项目位于东营西城中心位置,周边一公里范围生活机能设施十分齐全,包括银座、振华商厦、KFC、永和豆浆、中国移动、中国网通、中国联通、阳光电脑城、中国银行、农业银行、油田一中、油田卫校、油田中心医院、海鲜城、体育场等生活娱乐设施应有尽有。
同时项目对面为东营最大的戏水公园,环境宜人。
项目交通便利,3、7、148等多路公交线路。
总体而言地处东营西城中心,特别是毗邻东营最知名商场银座旁,地段极为优越。
三、项目SWOT分析
S(优势):
Ø项目地理位置比较优越,城市中心位置;
Ø项目周边非常成熟的商业配套和生活机能设施,学校、医院、银行、超市、商场非常齐全;
Ø本项目周边道路通畅,交通比较便利;
Ø临近戏水公园,闹中取静。
W(劣势):
Ø项目靠近马路,可能给小区带来一定的噪音,影响项目品质;
Ø项目立地面积较小,规划设计、环境设计等可发挥空间较小。
O(机会):
Ø西城房地产供应相对较小,有一定的市场机会,
Ø开发商、规划设计、营销团队的强强联手给本项目带来一定的机会。
T(威胁):
Ø总体国内经济环境带来的威胁;
Ø国家对房地产市政策的宏观调控与打压;
Ø市场上潜在竞争楼盘的出现;
Ø东营市场对高层住宅的抗性。
小结
通过以上章节对本项目区域经济、房地产市场以及项目自身的分析,可以看出:
本项目主要优势突出,劣势明显,威胁存在,但发展前景看好。
只要机会能够转化为优势,本项目前途不可限量。
因此建议现阶段应正视劣势、发挥优势、把握时机、专业运做,通过制造市场热点来树立品牌、培养客户、占领市场。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 东营 房地产市场 简报