桂林知名大盘的前期市场研究报告第二部分.docx

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桂林知名大盘的前期市场研究报告第二部分

第二部分桂林房地产市场发展状况研究

一、桂林房地产市场发展状况

（一）总体市场概况

2000年桂林市紧紧抓住扩大内需的政策机遇，加大城乡基础设施建设投资力度，固定资产投资保持了较快增长。

全社会完成固定资产投资79.23亿元，比上年增长13.46%，全年市政建设完成投资8.48亿元，比上年增长46.71%。

2000年桂林市房地产市场总体增长迅猛，房地产用地出让量与上一年度基本平衡，房地产开发投资大幅增加，开发规模不断增长；商品房销售状况良好，房地产销售价格持续上扬；现楼空置量继续回落；三级市场交易活跃，增长迅速，交易量大幅上升。

全年房地产开发商品房施工面积154.50万平方米，比上年增长30.82%。

商品房销售面积43.54万平方米，销售额6.93亿元，比上年分别增长18.86%和30.02%。

其中个人购房额达6.20亿元，比上年增长达89.60%。

占全市商品房销售额的89.47%，年末全市商品房空置面积14.84万平方米。

比上年减少5.28万平方米，同比减少26.24%。

（二）房地产市场统计指标分析

1、房地产开发用地

2000年桂林房地产一级市场土地出让得到有效调控，房地产用地出让面积约30万平方米左右，同比下降2.3%个百分点。

据悉，2001年土地管理部门将正在加紧研究桂林市房地产开发用地实行拍卖政策的可行性，以加大对房地产开发的控制力度，增加收入，以改变目前桂林房地产开发土地出让仍然为协议出让的形式。

（1）土地投资

图1土地开发投资额

分析：

2000年，桂林全市土地开发完成投资额为6047万元，同比增长61.38%，由此可见，由于政府前期土地开发计划的逐渐减少，为了适应近两年房地产开发的迅猛增加，政府相关部门加大的土地开发的幅度。

（2）土地开发面积

图2土地开发状况

结论：

土地出让政策的改变，将使桂林地产市场逐步纳入市场规范化的轨道，也将限制房地产市场的供应量，促进桂林地产市场的可持续发展。

我们认为，未来三年内，桂林房地产市场将会从目前的形势逐步走向理性回归阶段，市场需求量和房地产开发量都会在目前的基础上有一定回落，因此，如何抓住机遇，扩大土地储备，迎接未来竞争更加激烈的市场将成为未来两三年内世纪地产公司的战略考虑。

而本项目正处于新旧地产市场的结合部，上市时机的选择和价格策略的制订就显得尤为重要。

2、房地产投资

（1）房地产开发投资额

图3历年房地产开发投资总额

分析：

2000年全年房地产开发投资完成58000万元，同1999增长7%，进入2001年以来，房地产开发投资额增长更加迅猛，截止到8月份为止，共完成房地产开发投资额60000万元，比去年全年的开发投资额还要多。

从历年桂林房地产市场的投资额来看，2000年以前整个桂林一直处于一个较为稳定的水平，历年投资额保持在53800万元左右。

这说明桂林房地产投资在2001年达到了一个质变的阶段，据专家预测，从2001年开始后的三年内，房地产开发投资额将保持一个惯性继续高速增长，在三年内达到一个顶峰，其后则会有一定的回调，还其本来面目。

（2）商品住宅开发投资额

图4历年住宅开发投资额

分析：

从上表我们可以看出，商品住宅开发投资和全市房地产开发投资额在走势上和房地产开发投资基本保持一样。

但是，在2001年前八个月全市的房地产开发投资已经超过2000年全年的投资，而商品住宅的在2001年前八个月的开发投资额则增速较缓，这是否说明商品住宅开发投资在整个房地产市场中的比例在下降，而商业用房的投资相对较大。

3、房地产开发

（1）新开工面积

图5新开工房屋总面积

分析：

从98年开始，桂林市房地产市场中新开工面积始终处于一个不断上升的走势，说明房地产市场的发展前景得到了众多发展商的共识，纷纷加大对房地产的投入，进行房地产开发。

从上表我们可以看出，2000年全市全年新开工面积近60万平方米，而2001年前八月份新开工面积就达到了62万平方米，同比分别增长55.7%和155.6%。

（2）施工房屋面积

图6施工房屋总面积

分析：

在投资力度加大的同时，房地产施工面积也大幅增加，2001年前八个月，桂林市房地产施工面积高达186万平方米，比去年同期增长15%，达到了历年来桂林市房地产施工面积的最高点，说明在随后的两三年内，房地产竣工面积将会有一个大量的增加。

（3）施工面积分类

图7施工房屋面积分类情况

分析：

从97年到99年的三年中，我们可以看出，在桂林市房地产市场施工面积的分类上，住宅占了绝对比例。

办公楼无论是在开发规模上还是在占总的比例上都呈现出逐年下降的趋势，而商业用房和其他用房则相对保持在一个较为稳定的量上。

由于2000年和2001年的数据缺乏，因此，对这两个时期我们目前不做分析，但是，通过市场调研和主观判断，我们认为目前桂林市商业物业的供应已经过大，需求有限，总体市场呈现出严重的供过于求的局面。

（4）竣工房屋面积

图8竣工房屋总面积

分析：

在房地产施工面积和新开工面积均有大幅度上升的同时，整个桂林市房地产的竣工房屋面积却增长不大，2000年全市竣工房屋面积46.23万平方米，同比仅增长19.98%。

从2001年的情况来看，全市商品房的施工面积较去年同期有大量增加，而商品房竣工面积则基本增长不多，由此可以看出，在当前的房地产市场上，新的供应压力有所加大，现楼的供给压力则较小。

从桂林市历年房地产施工面积和竣工面积对比分析所得，桂林房地产项目的平均开发周期为两年左右，可见开发周期明显较短，我们认为，开发周期偏短一方面说明桂林地产项目相对偏小，另一方面说明了桂林住宅的供应量相对较少，房子不愁卖，发展商都争取打“短、平、快”项目。

（5）拆迁还建竣工房屋面积

图10拆迁还建竣工房屋面积

分析：

从97年桂林市实施旧城改造开始，桂林市历年的房屋拆迁量都十分巨大，拆迁面积分别为27万平方米、32万平方米和35万平方米，如此巨大的拆迁量，而拆迁还建的面积则只有5.9万平方米、6.12万平方米和4.02万平方米，势必造成大量的拆迁户把选择的目光投向商品住宅市场。

4、房地产销售

（1）销售总面积

图11桂林历年商品房销售面积

分析：

从上表可以看出，从98年开始，桂林市商品房销售面积逐年增大，始终保持迅猛增长的势头，年平均增长速度高达25%，99年增长速度更达到创记录的48.36%。

2000年桂林共销售商品房41.8万平方米，同比增长19.6%，2001年前八个月共销售商品房20.81万平方米，同比增长25.74%。

（2）销售面积分类

图12商品房实际销售面积分类

分析：

从上表我们可以看出，目前桂林商品住宅的购买主力已经完全转变，个人购买所占商品房销售的比例逐年增大，由99年的59%到2001年的88%，说明居民的购房观念已经改变，选择商品住宅已经成为桂林居民的自觉行为。

从图11和图12对比交叉我们可以知道，商品住宅在整个商品房中的比例也在逐年增大，截止到2001年，商品住宅占整个商品房的比例已经达到89.95%，说明在目前桂林房地产市场中，商品住宅已经成为房地产开发的绝对主流产品。

（3）销售金额

图13商品房实际销售总额

分析：

从上表可以看出，桂林市历年房地产销售额都在增加，尤其在进入2001年以来，房地产销售额增加的速度更加可观，达到3.65亿元，同比增长45%，对比房地产销售面积的增长，我们可以看出，房地产销售额增长的幅度要大于房地产销售面积的增长幅度，说明桂林市房地产市场的价格也在逐年上升。

5、空置

（1）空置总面积

图14商品房空置总面积

分析：

从上表可以看出，从1997年开始，桂林市的房地产空置量在逐年下降，这与桂林市历年房地产销售量的走势正相反，说明桂林市需求较为旺盛，消化了部分空置房，另一方面，尽管市场的消化能力较强，但是，截止到2001年八月底，桂林房地产市场仍然有近120000平方米左右的空置房，空置率仍然达到30%左右的水平，说明市场压力依然存在。

（2）空置面积分类

图15商品房空置面积分类

分析：

从上表可以看出，在商品房空置中，住宅始终是占绝对比例，但是，其在总的商品房空置面积中的比例则在减少，而商业用房无论是空置量还是在整个商品房空置中的比例却在逐年增加，说明目前桂林房地产市场中商业物业供过于求的矛盾日益加大。

目前，深圳、上海的商品房的空置率都基本为30%，而桂林目前的空置量不足30%。

说明目前桂林的空置量并不可怕，随着房地产市场的进一步好转，桂林的空置量还会持续走低。

尽管如此，也并不能说明桂林市的房地产就没有危机，世纪公司对此应该有清醒认识，要争取为消费者创造合适的产品、有价值的产品、有附加值的产品，否则我们随时都有可能陷入被动挨打的局面。

6、销售价格

2000年桂林商品房总体平均销售价格为2230元/平方米左右，商品房销售收入，同比增长10.7%。

图16商品房平均价格

分析：

从上表我们可以看出，桂林市商品房的平均价格大致在1500元/平方米到1850元/平方米之间。

桂林商品房的价格在1997年达到最高以后，便有一个大幅度的下降，在1998年降低到1536元/平方米，到1999年更是跌落到1496元/平方米的最低水平，之后便开始回升，从2001年前八个月的时间来看，桂林市商品房的均价达到了1758元/平方米，同比2000年增长15%，但是距离1997年的最高值还有一定差距，这说明未来几年桂林房地产的价格仍将会有一定的上升空间。

商品房价格依然呈逐渐增长的局面，主观估计未来2年总体均价可以达到2000元/平方米。

其理由为：

未来两年内桂林商品住宅的品质和规模都会不断提高，产品越来越好，售价自然上涨。

大规模的城市基础设施的建设和改造为桂林市的房地产提供了更多的附加值，其必然反映在商品住宅的售价上。

中国经济进一步发展，收入水平的不断提高和人们对居住的要求越来越高的趋势也会促使房地产价格的持续上涨。

7、分月销售统计

图17商品房分月销售面积统计表

分析：

从上表可以看出，桂林房地产销售存在明显的淡季和旺季之分，每年的三月份到8月份，为桂林房地产市场销售的一个高潮期，进入八月以后的两个月，房地产销售相对较平淡，然后进入十月份之后的三个月，又是房地产销售的一个黄金时期。

对房地产销售周期的把握对于我们选择项目的上市时机是十分关键的。

（三）分析与结论

1、供需两旺，形势喜人

从桂林市房地产市场供应量来看，土地出让量近几年将保持均衡状态，2000年度土地出让量与1999年相比，有所下降，但幅度很小。

从政府对房地产市场的控制来看，桂林对定点开发的控制力度将进一步加强，房地产将实行大块土地集中出让方式，促进房地产项目上规范、上档次，促进房地产市场进一步发展。

同时，近几年住宅施工面积、竣工面积和销售面积均有大幅度的增长，空置率一直降低，说明桂林的房地产市场已经进入了一个高速增长期，这个信号促使发展商抓住战机。

2、楼盘规模，日趋增大

从桂林房地产市场发展的历程来看，房地产项目规模越来越大，大规模楼盘的成本更为集约，配套更为完备，更容易营造小区环境，方便物业管理，符合住宅市场发展方向。

从目前我们调研的几个重点楼盘的规模来看，多个项目的规模都普遍达到了100000㎡以上。

3、竞争加剧，门槛提高

由于政府对房地产开发的控制越来越严格，桂林对房地产开发用地出让的方式将由目前的协议形式向拍卖形式和招标形式的转变，土地出让政策的变化必将带动土地价格的上扬，拍卖和招标土地所需的高额资金使得许多中小型房地产公司失去了拿地的机会，而资金实力较雄厚的房地产公司则会步入一个良性循环发展的局面。

预计在未来几年内，桂林市房地产开发企业将会由现在的一百二十家左右减少到十几家左右，出现优胜劣汰的局面。

发展商的品牌意识、持续发展意识，更显重要。

4、前景可观，外敌入侵

由于桂林地产发展前景可观，因而吸引了许多外地发展商的目光。

广西梧洲中恒集团开始进入桂林，开发第一个项目恒祥花园已经正式面市，并在桂林市的房地产行业引发了不小的震动，在恒祥花园的工程开工典礼的当天，桂林地产业的佼佼者彰泰实业开发公司的老总黄海涛就亲自到恒祥花园去刺探敌情，可见，其对外地发展商进入桂林的触觉十分敏感。

估计外地发展商进入桂林，恒祥公司不会是最后一家，外敌入侵的步伐将会加快，力度也会加大，理念也会更新。

“狼来了”，迫使本地发展商转换思想、更新理念。

5、专业分工，开始显现

桂林大多数房地产开发企业在2000年以前基本上对房地产开发全过程都事必躬亲。

从楼盘的前期开发建设到中期的销售、后期的物业管理全部都做，但是由于人才储备和精力所限，事事都管的结果却是事事都没有做好。

这种状况在2000年开始有根本改变，专业的营销策划机构、代理机构和专业物业管理公司在桂林开始大量出现。

这说明桂林的发展商已经意识到专业分工的必要性和外脑的重要性。

这其中又以桂林台联房地产开发公司做的最为彻底，其建筑设计、景观设计、物业管理、营销策划以及后期销售代理全部聘请各个专业公司负责。

说明桂林地产发展商已经意识到借用外脑的重要性，同样说明发展商的营销意识正在不断增强。

6、品牌效应发挥威力

桂林房地产经过近十几年的发展，目前已有房地产企业上百家，激烈的市场竞争逼迫发展商不断走向成熟，运用多种竞争手段和方法，在长期发展的进程中，部分具有超前意识和觉悟的发展商逐步认识到了品牌对房地产开发企业的重要性，因此，除了扎扎实实的做好产品开发以外，发展商投入了大量的财力和精力投入到品牌文化的创建上，通过大量的宣传推广和细致的工作以及良好的服务态度，逐步建立了企业品牌和楼盘品牌，从而促进了楼盘销售和企业发展，而彰泰实业有限公司作为桂林创建品牌最为成功的公司，可以说处处走在了众多桂林房地产开发企业的前面，消费者对彰泰企业认知度和认可度也达到了较高的层次，彰泰公司开发的楼盘每一面市，就取得了良好的销售业绩，与彰泰公司长期而持续的做好企业品牌建设的工作是分不开的。

二、桂林房地产市场住宅产品走势分析

（一）现状分析

从规划设计和建筑风格上看，目前桂林众多在售和待开发项目在风格上仍然大量采用欧陆风格，住宅大多采用三段式的设计手法，物业档次普遍偏低，产品同质化现象严重，建筑布局基本上以排列式布局为主。

另外桂林住宅楼盘规模普遍偏小，小区环境较差，抄袭风行，楼盘配套设施严重不足，缺乏真正意义上的精品楼盘可以说是目前桂林住宅的普遍特征。

即使是目前号称桂林最好的住宅小区如七星花园也存在着楼盘的建筑无特色，建筑设计手法比较落伍等缺憾。

桂林住宅的形式比较多样，以多层、小高层为主，高层项目很少；户型多种多样，市场中在售楼盘的户型从一房到八房都有，主力户型为中等面积的三房和四房，平均面积达到126平方米左右。

从户型的结构类型上看，桂林市市场上的户型平面、跃式复式兼有。

然而，从2001年开始，桂林房地产市场有了相应变化，从目前正在开发的几个新项目来看，其规划设计已经跳出目前桂林的现有模式，有所创新，在布局上不再局限于排列式布局，对小区的环境设计更加重视，引入外地名牌物业管理，注重对小区业主的关怀，真正开始做“以人为本”。

（二）桂林住宅发展趋势分析

1、供求关系

总的来说，2001年桂林的新开楼盘大多为小高层住宅，多层项目反而有所减少，从供应的数量上看，今年的市场供应大概在60万平方米左右。

而商品住宅销售面积在去年的基础上仍会有大幅上升，总体表现为供求较为平衡。

在未来2-3年内，随着新开工项目的陆续竣工，旧城改造的全面完成，整个桂林地产供求结构会逐渐趋于合理。

但是随着大量项目竣工，桂林房地产市场很有可能会出现供大于求的局面，房地产竞争将会更加激烈，相当一部分综合质素较差和实力不够的发展商将被挤出桂林地产业，发展商数目会大幅度减少，具有一定品牌和先进企业机制的企业将进一步发展壮大。

目前整个桂林的老城区尤其是中山路两侧的房地产开发正如火如荼，随着旧城区的土地开发的逐渐减少，桂林市房地产开发的区域将会集中在整个城区和近郊的结合部，沿江地块将成为未来几年内桂林房地产开发商选择的重点区域。

2、价格走势

由于桂林的特殊地理位置，桂林已建成区的用地十分紧张，土地升值速度很快，而桂林自1999年开始全面实施的旧城改造政策更是对整个桂林土地价格提升起到了加速器的作用，土地价格一路上扬直接导致了房地产价格的全面上涨，从桂林这几年的房地产市场表现来看，房地产综合价格从99年的1496元/平方米已经增长到2001年的1758元/平方米，从不同区域价格来看，靠近中山路的枫丹丽苑的平均价格已经达到3700元/平方米的天价，而七星区的恒祥花园和七星花园的均价也达到2700元/平方米左右，我们认为，在未来几年内，中心区附近房地产价格将会维持在目前的较高价位上，而近郊区的商品住宅的价格还有一定的上升空间。

3、主导户型

目前桂林房地产市场销售的主力户型仍然集中在130平方米左右的三房，这个面积从全国来看，都属于比较大的，并且从多个新开工项目的平均户型面积来看，未来两年桂林在售楼盘的户型面积还会有一定的增大，也就是说，大面积户型的开发将会成为未来两年内桂林房地产开发的主流。

4、目标客户

基于桂林地产购房入户政策和桂林经济的进一步发展，和桂林城市建设而导致的城市面貌的焕然一新，未来桂林房地产市场购房的主体将会在目前的基础上有所变化，个人购房的比例还会进一步升高，并会有更多的外地居民会到桂林购买商品房，目标客户群体的总量增大势必会促使桂林的房地产销售面积和价格在现有基础上有一定增长。

如何争夺这一部分客户，开发独具特色的旅游地产将是发展商需要考虑的。

5、开发规模

小区规模的增大是一个趋势，但小区规模的增大必须以一定的小区环境规划作为辅助，以后楼盘的竞争焦点将主要集中在小区规模和内部环境的竞争上，价格反而会退居第二。

6、规划理念

在21世纪，注重环境的绿色设计，将成为诸多设计中的第一位因素。

“以人为本”的设计，在建筑内部环境中充分体现气候特征、行为方式、视觉心理及现代技术，走可持续发展之路应是另一趋势。

营造具有个性化色彩的社区文化，提高文化品味，增强居住者的归属感。

三、桂林房地产市场价格分析与趋势研究

（一）现状

桂林房地产市场需求主体仍然以首次置业的消费者为主，其购买住宅主要集中在价格较为低廉的普通住宅小区。

2001年桂林市商品房平均价格为1758元/㎡。

从不同区域来看，不同区域的房地产价格也有很大不同，具体来说在中心区和沿中山路附近的楼盘的价格最贵，从整个城市区域来看，存在着东高西低、南高北低的特征。

除了中心区外，不同区域商品房的价格差别不大，基本上都在1500元/平方米—2000元/平方米左右。

（二）趋势

在桂林市政府去年修订的桂林市整个城市规划中，整个桂林市区为了促进高新技术开发区和象山区的建设，使桂林市城市发展向东西两侧转移，为以后桂林市新一轮的发展打下良好基础，老城区在近几年内基本不再对外出让房地产开发用地，未来桂林市房地产开发项目将主要集中在城市近郊城乡结合部，同时加快城市基础设施的建设。

政府投资的拉动效应必然会带动桂林市商品住宅整体价格的上扬，并且从整个桂林来看，桂林市房地产价格仍然偏低，发展的空间和潜力都较大，估计未来两年桂林市的房地产价格仍会有一定幅度上涨。

（三）分析

在2000年之前，桂林市房地产开发所需土地基本采取了协议用地出让的形式，根据我司从政府相关部门了解到的资料，目前桂林正加紧对整个桂林市地价进行基本地价设定，为未来桂林市房地产开发用地由协议出让向招标拍卖做准备，政府相关部门同时还正加紧研究沿海地区的经验，准备出台了一系列的政策法规来保证土地出让形式的变革。

从整个桂林范围来看，土地拍卖首先从旧城区的商业用地开始，并逐步扩大到商品住宅用地，相信随着土地出让形式的改变，目前的房地产市场现有的竞争格局将被打破。

随着土地出让政策的改变，桂林市房地产竞争格局将会有重大改变，具有较大实力的发展商在发展中不断壮大，而众多中小房地产公司将可能出现无项目可以开发的境况，桂林房地产进入了一个淘汰期，这个过程大概需要三年左右。

土地拍卖政策的实施对整个桂林房地产市场的影响是巨大和深远的，做为房地产开发商来说，要加强这方面的研究，富有远见预测其对房地产市场带来的影响，调整公司的开发和经营策略，方能保持不败之地。