国际广场商业综合体项目初步建议书.docx
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国际广场商业综合体项目初步建议书
国际广场商业综合体项目
初步建议书
项目摘要
新某公司从7月初介入本项目初步策划以来,对项目进行了深入思考,结合安徽某市场的具体情况,提出新的思路和竞争策略,请天象集团领导参考。
一、对某国际广场商业规划与业态方案的创新
某国际广场首先要考虑物业组合的正确定位,尔后进行商业规划。
从商圈分析角度,我们适合做能够形成消费目的地的业态,尔后分期开发。
例如,首先在一期建设大卖场、家居MALL和汽车配件及汽车4S店。
二期,适合建设资金投入特别大的五星级酒店和高档购物中心以及5A级写字楼和酒店式管理公寓。
对于项目总体业态和建筑形态,我们采用如下创新思路:
1.把大卖场和地下空间利用相结合,采用6米层高和长方形下沉广场方式,使得家乐福、WEALMART等愿意进入-1层。
2.采用量身定制方式,由新某公司把我国最高档家居MALL引进到某,将相关面积和层高等建筑要求反馈给发展商。
初步考虑8万平方米,将地上靠近金寨路部分充分利用优先考虑作为家居大卖场。
3.考虑借鉴日本汽车卖场成果,设置双层4S汽车卖场,提升项目土地使用价值。
4.五星级酒店和三星酒店可以搭配,总面积可以7万平方米其中三星级酒店1.5万平方米,引进洲际假日酒店或雅高酒店等世界著名品牌,酒店部分以及高级写字楼可以相对独立对外寻求合作,也可以作为二期内容放后开发,有合作伙伴先期开发有利于提升综合体总体价值。
5.我们以深圳新世界中心等写字楼创新成果运用到某,首先设计好项目方案。
创新措施
硬件特色
高速宽带网络,满足金融结算等总部办公要求
节能和环保
采用节能设计方法,选择环保和节能材料
5A写字楼定位
为一流企业总部量身定制,享受综合配套资源
在写字楼销售和租赁经营方面
杨宝民(零售和房地产集团战略)与企业战略专家姜汝祥博士、信托专家孙飞都是一流的企业集团战略和金融专家能够通过高端论坛,配合甲方选择写字楼业主。
实现某新型企业总部的定制模式,力争吸引金融机构进驻。
6.以国际化的视野寻求业态创新,以本地文化考虑顾客的消费习惯,我们需要为项目定制适合综合体消费的商业文化,设定适当的文化主题,通过建筑和景观元素适当反映。
我们消化美国综合体和购物中心考察成果,我们对业态进行了全新的构思,参考美国旧金山购物中心布局和美国新泽西花园购物中心业态考察成果,提出天象国际广场项目新的业态思路。
某国际广场业态方案的一种设想模型:
高档百货或购物中心
2-3万平方米
类似美国KOHL折扣百货
2.5万平方米白领百货+星巴克+名品俱乐部+高档培训中心
家居MALL
8万平米
月星家居和电器(1万平方米)
汽车配件市场
2万平米
根据市场情况决定规模和具体定位,原则上以轿车配件为主
4S汽车专卖店
2万平米
利用现有 4S店资源,借鉴日本丰田汽车展示中心考察成果,力争采用双层立体方式展示,有效利用建筑空间
酒店业态
5.5万平方米五星级
1.5万平方米三星级酒店
洲际酒店、香格里拉,希尔顿等五星级酒店力争对公寓价格提升带动最大化
优点
在商业竞争中取胜概率较大,填补了商圈空白。
能够与高档写字楼和酒店形象匹配,同时大众化的白领商业模式容易与现在的商业氛围相融合,有广大的消费群体和消费潜力,同时要引进一些世界名牌,提高商业的档次,突出自己的亮点,形成一种及可以和周围商业氛围相融合,又有自己特色的商业体。
故经营投资风险较小。
缺点
利润提升受到局限,回收资金时间较长。
图1日本东京丰田汽车2层展馆适合4S店进驻(杨宝民拍摄)
图2美国高档百货面向高收入女性
图3第五大道折扣百货
气势如虹的Kohl's宣布,计划在2004年财政年度开设80间新店,预期资本开支达8.25亿美元。
2005年底前,又会在加州增设100间店铺。
Kohl's的服装适合一家大小。
Kohl's扩展业务,以较低价格吸纳客源。
图4
拟引进的部分折扣百货以及高级服饰商店形象
二.新某公司为本项目所做的准备工作和突出优势
新某公司服务本项目优势
1.新某公司的国际化视野打造主题文化鲜明的某国际广场购物中心和综合体
新某公司注重为顾客创造价值,拥有宽广的国际化视野、注重经营结果与开发过程的内在联系,重视招商质量,善于把握消费者的消费理念,为经营成功创造条件。
图5新某公司杨总在美国考察主题酒店
新某拥有和国际一流商业建筑设计公司JERDE、GENLER的配合经验,同时和国内一流建筑设计院配合经验,善于做好商业建筑策划工作。
我们初步建议购物中心和酒店选用特色主题文化,优先考虑美国加州相关主题作为项目主题,加入项目住宅也采用较多美国文化元素,例如星光大道等构思,2007年7月中旬新某公司杨总系统考察了美国拉斯维加斯购物中心和主题酒店,并将把相关考察成果运用到天象国际广场项目中来。
星联国际机构江总近期也完成了欧洲、日本、东南亚系列考察。
在购物中心和奥特莱斯业态的研究和运营方面,深圳新某公司考察了欧美和亚洲重要的购物中心,与众多名牌厂商建立了良好合作关系,目前致力于开发以工厂直销名品店为主的新型奥特莱斯。
2.深圳商业管理公司与广告公司的全程服务
通过商业管理公司提供经营策略,根据经营策略和营销推广和销售代理目标,我们新某公司负责提供国内外案例,参与广告公司关键创意的讨论和实施,以专业的广告宣传和营销推广,共同确保甲方的服务质量。
3、新某公司的招商优势
深圳新某公司招商网络遍布北京、上海、深圳,杨宝民先生在2002年就带领团队完成深圳东方时代广场8万平方米购物中心的招商任务,其中包括兰寇在内的众多名品招商。
2005年深圳新某公司成功完成青岛颐中购物中心招商任务,2006年成功完成广西盛世联邦广场招商任务。
2007年完成某奥林匹克项目主力店招商任务
针对天象集团某项目我们已经和著名酒店公司洲际酒店、香格里拉、希尔顿等沟通,以及和汽车名店、电器、折扣百货著名商场初步沟通,比较看好天象集团某购物中心项目,我们有能力为贵公司创造更大价值。
图6杨宝民先生主持茂业百货第六届供应商表彰大会和深圳东方时代广场招商活动
在家居业态方面,新某公司和红星美凯龙、月星家居、6度空间拥有良好合作关系。
在汽车业态方面,新某和法拉利和宝马等名店拥有良好关系,已经在广州项目成功合作。
在电器业态方面,新某和国美和苏宁以及深圳顺电家居是合作伙伴。
在大卖场方面,新某和WALMART以及家乐福等拥有长期合作关系,在常德已经成功引进大卖场。
在高档百货方面,新某和王府井百货、广州友谊百货、青岛海信广场拥有长期合作关系。
新某秉持通过创新为顾客创造价值的理念,在新加坡星联国际机构的统一领导下,整合国内外资源为客户提供有效合作与服务。
◆项目前期阶段
第一部分市场回顾
1.某市商业零售市场发展状况
1.1某商业业态发展与城市商业空间发展的分析
2004年全国的人均GDP按购买力可比价计算为4580美元,从全国范围的经济发展水来看,考虑我国东西部地区差异,中国经济发展相对更成熟的东部沿海地区,目前的主流业态应该是shoppingmall、大型综合超市、百货为主,同时主流业态的选择还受城市化的进程的影响。
中国目前的城市化程度还不高,我国的主流业态的水平还只是停留在现代商业业态的程度。
2006年,某市生产总值(简称GDP)首次跨越千亿元,提前4年实现“千亿元”目标。
初步测算,全年实现GDP1073.86亿元,同比增长17.5%%,人均GDP突破2万元,按户籍人口计算达到2.32万元。
此外,规模以上工业也得到了较快发展。
某全年实现规模以上工业总产值1098.5亿元,提前两年实现千亿元产值目标,新增产值过200亿元。
2006年,某GDP占全省比重的17.5%%,比2005年提高1.2个百分点,对全省经济增长的贡献达到22.5%%,拉动全省GDP增长近3个百分点;规模以上工业增加值、固定资产投资、地方财政收入、社会消费品零售总额占全省的比重分别达到20.6%%、23.3%%、18.6%%和18.9%%,同比分别提高1.5、3.7、1.3和0.5个百分点,省会城市的中心地位进一步增强。
某有着悠久历史的城市,有着厚重的文化和历史的积淀,城市发展相对稳定,其商业发展以文化、饮食、娱乐消费为典型特征。
从某的人均GDP和城市化的水平来看,理论上某的主流业态应该是大型购物中心、超市、专卖店、精品店等现代商业,百货商场、商业街、批发市场等。
由于某自身的消费特征:
文化产业发达、饮食行业成熟,加之其优越的地理位置和便利的交通,商业街、专业批发市场发展迅速。
但大型购物中心、专卖店、精品店等相对滞后。
商业业态还只是处在向在现代商业业态迅速过渡的阶段,商业空间结构正处在向多极化发展的阶段。
1.2某主要零售商业概况
1.2.1现有商业网点的空间规划
某商业网点的分布随着城市建设重点的变化而变化。
20世纪80年代,某城市建设以旧城改造为主,且多集中在老城区内并以长江路和金寨路沿线开发为主,因此,商业网点也多集中在老城区内,尤其是四牌楼、三孝口地区更为集中,并以长江路、金寨路沿线展开,这时期,商业网点的空间分布表现为在老城区内的高度集中。
到了20世纪90年代,尤其是92年邓小平南巡讲话以后,某市城市建设的重点由旧城改造转向新区开发,我市先后建立了高新技术产业开发区、某市经济技术开发区和新站综合试验区,商业网点随着城市新区的建设逐渐向城市外围延伸、扩散。
尤其是新站综合试验区,由于地理位置好,交通便捷,又处于城市对外交通的窗口地区,商业网点建设得到较快发展。
此外,原有商业较为发达的地区,如南七、安医附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商业网点得到了进一步的发展。
从总体来看,商业网点的空间分布更趋向合理性,但老城区内商业网点无论是从发展规模还是水平,都是处于主导地位。
城市的三级商业网点体系还需要进一步完善。
某市市区大型商业网点现状分布一览表
类
别
单位
网点数
用地面积
建筑面积
营业面积
备注
个
%
m2
%
m2
%
m2
%
百
货
类
某市市区
32
100
230294
100.0
568554
100.0
397988
其
中
老城区
17
53
101081
43.9
272824
48.0
北区
/
/
/
/
/
/
/
东区
8
8
25
104216
214400
37.7
西南区
7
22
24997
10.9
81330
14.3
/
新城区
/
超
市
类
某市市区
7
100
95000
营业面积
≥5000m2
其
中
老城区
1
14.3
11000
北区
1
14.3
8000
东区
1
14.3
16000
西南区
4
51.1
60000
新城区
/
/
/
/
/
/
/
1.2.2某未来商圈规划
图7商圈分布图
随着某的城市拓展,原有的商业网点规划已不能满足现代商业的快速发展,新老商圈不断洗牌。
在此背景下,由某市商务局牵头制定的某市大型零售商业服务设施布局规划
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