商业招商计划书.docx
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商业招商计划书.docx
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商业招商计划书
商业广场招商计划书
第一部分招商策划
一、项目总定位
(一)统一宣传口径
1、宣传总精神:
象山城市商业新财富中心
2、顺应象山新一轮开发趋势,应运而生。
华翔奔腾鼎力巨献,政府首推,十大重点工程的重中之重。
3、抢占中国四大渔港的核心区位,与大润发共同构筑象山城市新商业配套中心及标志性建筑群落,打破象山传统商业模式,引领象山城市商业全面升级。
4、融合现代地产和商业运作理念之精华,借鉴吸收国内外商业名街的成功经验,整合国际商业模式和盛泽本地文化,为象山人民和国内外客商打造一个与上海、宁波比肩同步,全新全能的商业舞台,打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的象山商业广场!
5、近十二万平方米的建筑面积,集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shoppingmall,汇聚万千人流、物流、资金流、信息流,将成为新象山的真正核心商业区。
(二)招商定位
作为象山及周边唯一的中档偏上的shoppingmall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家,以满足大众全方位消费需求。
(三)业态定位
吸纳宁波奉化,慈溪大润发商业广场的业态规划精髓并结合象山消费文化,以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心,规划了丰富而合理的业态,包括各类品牌店、特色店、百货、电器卖场、超市、书城等。
采用多元化经营模式,一站式商业广场,满足各界人士的消费需求。
第二部分招商计划
(一)统筹计划内容
统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索,按先后次序排序、合理安排。
时间跨度为招商全面启动至开业。
(一)招商阶段划分、招商目标和时间安排
阶段划分:
招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。
招商目标:
由于步行街的商家是需要不断调整、优化的,原则上讲,招商工作不是招满了就结束了。
但为了明确方向,特定目标如下:
1、截止到2010年12月,基本完成步行街主力店、次主力店(大商铺)的招商。
2、截止到2011年5月,基本完成招商任务。
3、截止到2012年4月底,商家开始入场装修,为开业做准备。
力争8月底,确保10月份商家全部开业。
为具体化可执行,在时间安排上,此计划涉及的时间段为:
2010年9月开始执行,截止到2012年开业。
具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。
(二)相关招商资料的准备
(1)招商手册(已有)和招商说明书
(2)租赁合同(已有)
(3)委托经营合同
(4)定租确认书(已有)
(5)招商委托书
(6)招商流程表
(7)招商文案(已有)
(8)退房申请表等
(9)授权委托书等
以上文本见附录,其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写!
(三)招商方式、目标客户的确定
招商方式:
1、项目销售现场招商发布会
2、大型零售连锁互动
3、登门拜访
4、网络招商
5、电话联系
6、面对面沟通
7、行业协会、政府机构
8、各地商会
目标客户——主力店
1、超市:
大润发
2、家电卖场:
国美、苏宁、五星。
3、大型中餐、量贩式KTV等
目标客户——次主力店
1、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店
2、电影厅及成人电玩
3、百货:
象山本土品牌
(四)第三方招商网络平台的建立
建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持,更能节省大量的人力、宣传推广成本,加快招商速度。
构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取:
1、专业的招商网站
2、专业的地产交易平台
3、行业协会及政府招商机构,行业协会和政府招商机构从某种意义上讲,很具有权威性和号召力,他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈,更具有说服他们入驻的话语权。
更能省却一大笔宣传费用,在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。
例如:
宁波商会,浙江餐饮协会,省工商联
4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系,达成资源共享的互赢格局。
特别是可以通过私下互动,把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员,在高奖励的吸引下,引进我们所需的商家品牌。
(五)招商政策的制定
在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上,一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂。
为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻,我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。
(六)媒体宣传推广计划的制定执行
具体媒体宣传方案见媒体计划表。
(七)大型主题招商活动的策划执行
大型主题性招商活动,配合全方位立体化媒体平台(电视、报纸、网络、广播)宣传炒作。
1、招商发布会
2、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式,如苏宁、讴歌、国美、宏图
3、阶段性的招商成果发布会
4、以项目命名的大型零售连锁会议
5、工程重要节点(封顶、竣工等)完成及开业庆典会
根据目前的项目招商情况,在10——12月份,计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式,其它活动视具体发展情况而定。
活动具体策划执行方案在确定后撰写。
(八)招商费用预算
招商费用包括:
人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。
招商总费用为年租金底价的1%,约为6万左右。
其中,广告公关礼品费1万,媒体投放、现场SP活动5万元。
(九)租金建议方案
根据象山本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位,确定我们租金水平为中等水平,并在大润发开业后提升至中高水平。
涌金商业广场业态楼层平均租金表
(注:
最终面积与公摊待工程部确认)
面积(招商面积)
日租金
年租金
超市
26657m²
地上一层
待定
待定
地上二层
待定
待定
地上三层
7965m²
2元/m²·天
581.4450万元
地上四层
4855m²
1.2元/m²·天
212.64万元
地上五层
1977m²
1元/m²·天
72.16万元
百货
家电
1000m²
2.1元/m²·天
76.65万元
数码广场
600m²
2.1元/m²·天
45.99万元
总计:
988.88万元
(十)招商政策建议方案
1、付款方式:
分小商铺和大商家两种情况
(1)小商铺:
首付定金(三个月租金),租赁合同签定支付其余全部租金。
大商家:
根据谈判情况,由集团领导确定。
原则定金为年租金的10%,其余一季度加一个月押金
(2)小商铺半年一付,押一个月,下次付款须提前1个月支付。
2、装修免租期政策
根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。
小商家为一个月免租期,大品牌主力店、聚人气店为3个月免租期。
3、协助办证:
提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。
4、允许一定范围内的改变房屋布局
经营者根据经营的实际需要,在符合规划技术规范的条件下,在不改变建筑主体结构的情况下,可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修,以最大限度满足经营户的需要。
招商计划执行时间表(2010年——2012年开业前后)
招商计划执行时间表
项目明细
阶段划分
时间
事项明细
责任部门
筹
备
阶
段
(2010年9月—10月)
9月
1、人员培训(宁波中原接待)
现场招商
2、架构和机制建立
现场招商
3、招商资料准备
招商总监
4、招商计划制定
招商中心
5、主力店联系洽谈
现场招商
10月初
1、招商政策的制定
华翔奔腾、招商中心
2、主力店联系洽谈
现场招商
3、家电卖场目标客户深度洽谈,选择一家
现场招商
4、各媒体联系洽谈
现场招商
5、具体媒体计划出台
策划部、现场招商
6、目标客户资料的收集
招商中心
主
力
店
招
商
(2010年10月—12月)
主
力
店
招
商
(2010年10月—12月)
10月-12月
1、各种业态全面招商推进
现场招商
2、媒体宣传集中展开
华翔奔腾、策划部
3、构建第三方招商网络平台
现场招商
4、家电卖场签约
华翔奔腾
5、讴歌签约仪式
华翔奔腾
7、大型中餐开始招商
现场招商
8、招商新闻发布会举行
华翔奔腾
9、大型娱乐深入洽谈
酒吧(XX、A8、中国城)
10、各种业态招商取得一定成果
现场招商
11、各种品牌特色店开始招商(特色餐饮小吃、特色娱乐)
现场招商
12、大型中餐确定意向
现场招商
13、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店确定意向(11月份)
现场招商
全面招
商阶段
(2011年1月—开业)
2011年1-3月
1、百货商家洽谈
现场招商
2、数码手机广场签约
华翔奔腾
2011年3月-9月
1、电影厅、电玩,电玩签约仪式
华翔奔腾
2、完成小商铺50%以上
现场招商
3、招商成果展示会
华翔奔腾、现场招商
4、媒体宣传配合大润发开业
华翔奔腾
5、百货业态集中签约
华翔奔腾
6、小商铺完成到90%,力争完成到100%
现场招商
7、完成项目商业面积招商的90%,力争总完成100%
现场招商
运营调整阶段
(2012年开业后)
开业后
1、对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整
现场招商
2、引进新的商家
现场招商
3、继续进行宣传,打造品牌步行街,促进整体运营和后续招商
现场招商
各媒体投放计划表(2010年9月—2012年开业)
例:
项目招商会主题:
客群:
针对像山本地的餐饮娱乐商家。
象山商会,宁波商会会员单位。
时间:
10月国庆长假
地点:
售楼处现场
邀约方式:
信件邀请函
前期推广方式:
短信投放商会、行业协会等平台。
电话确认客户数。
人数约为70-80人
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