湖景花园企划提案.docx
- 文档编号:3394784
- 上传时间:2022-11-22
- 格式:DOCX
- 页数:5
- 大小:21.30KB
湖景花园企划提案.docx
《湖景花园企划提案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《湖景花园企划提案.docx(5页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
湖景花园企划提案
湖景花园企划提案
湖景花园企划提案第一篇市场及项目分析
一、泉州市房地产市场概况1、宏观经济运行及产业结构的变化1)据相关部门统计报道20__年全国商品房空置率继续加大同比去年今年1-5月份全国商品房空置面积增长幅度达8.2%高于去年2.3%的水平。
2)全国商品房销售速度放慢与去年同期相比今年全国销售面积回落8%价格下跌3.3%。
3)20__年上半年泉州GDP值同比去年增长10.8%居民收入增长7.8%消费指数下降0.9%。
4)泉州同期商品房交易量下降上半年泉州住宅成交2153起成交面积26.63万㎡金额6.0894亿元比去年分别下降9%、8%和0.7%。
5)20__年7月末泉州空置房面积达55.82万㎡同比去年增长35.2%。
6)20__年第二季度泉州房地产企业景气指数为93.3同比去年下降13.3%。
2、政策法规及城市发展规划对泉州房地产市场的影响1)20__年7月份起国家全力整顿房地产业泉州市政府亦大力治理“六项”不法行为给产业运作并不规范的泉州房地产市场带来较大的冲击。
2)20__上半年泉州成为省级园林城市并将在20__年晋升为国家园林城市以及围绕“四山二江”和“半小时城市群”的城市发展远景进行规划方案国际咨询征集活动都将有力的促进泉州城市形象及品位的提升以及对园林景观、城市绿化与居住环境的改善。
3)20__年6月底市区太平洋花园爆发的物业管理风波预示着泉州部分市民对物业管理需求与服务意识的觉醒;同时也提醒我们物业管理将是泉州未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。
4)房地产“两书”再次受到重视下半年起未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业将受到政府的严惩。
3、泉州房地产住宅市场的发展趋势1)大泉州城市架构与“东拓南进”战略的实施刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发的重点区域城市重心东移已然显现。
2)随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建设与投入使用洛江必将成为泉州未来的发展热土。
3)20__年下半年始“冠亚城市花园”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘的面市宣示着泉州的房地产业的产品时代与大盘时代的到来。
4)区域购买力已基本得到释放高端产品竞争加剧有效需求不足已明显表现。
5)小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所接受但多层住宅仍是热销的主流而高层住宅依然严峻。
6)随着土地开发成本的增加工薪阶层消费的住宅将向城市边缘或新区迈进。
7)东部洛江将随着坪山隧道的开通而价值突显将成为泉州大规模化产品开发的基地与高品质社区的孵化器。
二、本案SWOT(优劣势、机会点、隐忧)分析1、项目优势S1)本案位于温陵北路与湖心街交叉的北边隶属于鲤城区毗邻东湖公园及东湖电影院、华侨历史博物馆、施琅故居以及将要落成的市民广场区域地段价值属性高人文底蕴丰厚市民有着较高的的认同度;2)医院、银行、菜市场、电影院、博物馆、图书馆、超市等配套齐全生活便利;3)本案于温陵路市区主干道旁拥有12条公交线路居民出入与行车十分便捷;4)泉州重点知名学校:
三中、五中、师院位于本案区域内有较高的教育资源及就学条件;5)东湖公园、城市园林广场与本案左右为邻城市稀缺的景观资源在繁华的市中心闹中取静独一无二是本案最大优势;6)随着城市的发展与资源的日益稀缺本案有着较好的发展前景及巨大的增值潜力。
2、项目劣势W1)本案处于新老城区的过渡带项目后为城中村落大量的民房密集而凌乱并居住着大量的外来民工居住环境及视觉形象不佳影响项目的形象及居住品位的塑造与提升;2)项目一侧紧挨八卦沟其难闻的臭味及漂浮水面的污物亦对本案造成一定的影响;3)项目周边商业形态杂乱档次不高氛围不浓店面空置率较高店面租金相对较低;4)项目所在湖心街前段尚未改造街面窄小无商业氛围与特色本案沿街店面的销售难度较大;5)项目旁中泉大厦及几幢旧有建筑物既破坏本案的完整性又不利于项目整体形象的塑造。
3、项目机会O1)老城区受政府古城保护的制约房产开发基本受限对老市区的居住与生活有着向往和留念的客户群体将是本案营销的一大契机;2)本案对面的祥景家园定位为别墅小区提升了项目所在的区域形象与地域价值亦对本案的项目形象与品位的提升起着一定的促进作用;3)随着绿色、健康、环保的居住概念被普遍接受与稀缺的自然景观资源相伴而居已成为都市成功人士对居住新的追求点这将是本案的附加价值得以最大体现的市场大势。
4、项目隐忧T1)泉州国联房地产二期开发的定位为中高档住宅的“富贵花园”将直接对本项目构成威胁;2)与本案同区域的项目开发及市区相近的住宅项目将形成对本案客源分(截)流的威胁因此营销时机的把握亦是本案的关键;3)本案周围的村落、民房及众多的外来人员与较差的居住环境将会影响本案目标客户群体对项目的抗性。
第二篇
项目定位及产品修正建议一、项目定位1、区域属性与产品定位本案位于温陵北路与湖心街交叉处隶属于鲤城区行政管辖街区定位明晰项目区域具有丰富的人文及景观资源东湖公园、图书馆、电影院等使本案所在的区域在市民的心中有着潜在的心理定位和情感倾向。
随着城市的发展与人们居住理念的提升人与环境的统一协调将是未来的意识主流而海景、湖景、山景、水景已开始成为人们居住的极致追求。
本案项目的操作应根据地块及项目周边现状环境的优劣势“扬长避短”充分挖掘周边综合资源摆脱项目周边民房的影响充分利用与东湖公园、电影院、图书馆以及将要建设的城市广场等市政设施的区位优势引导并挖掘出特定目标客户群体的潜在需求和价值的认同。
因此本项目的定位应在高尚住宅的基础上提升一个层次以主题式住宅概念为主要思路在提升项目的产品内涵的同时更可达到产品的惟一性和排它性。
2、主力客户群体定位1、客户群体定位:
以二次购房的中产阶级为主(包括公务员、企事单位管理层、私营企业主等);2、客户区域定位:
以项目周边及老市区的居民为主周边地区(晋江、石狮、南安、惠安)居次两者在本案客户总量所占的比例预计分别为6:
4。
二、产品修正建议方案一
现代时尚的深港风格园林式住宅依据地块及周边的资源配备以及能接受这一地段物业升值的客户群体来看项目定位应着手于中上阶层项目品质应属于中高档次项目。
但是这一定位真正成功的关键还在于产品本身品质及我们所赋予产品的综合的附加价值。
所以这就必须在产品规划当中重点塑造本案的综合竞争力也只有这样方能吸引住这些日趋理性且又具实力的目标客户创造利益最大化。
针对目前三个设计方案以香港方面设计的规划方案在大方向上符合我们所要求的整体定位但由于香港规划设计公司对泉州的本土民情不甚了解所以仍存在许多方面的不适应必须做出修正以更为贴切的被目标客户所接受。
项目地块呈扇形状从总体的规划来看在泉州当属前卫且它的朝向分布及排列也较为合理所以说大方面能满足于中高档项目定位而在于细部处理及本土适应性上却存在许多不足这又将影响整个项目档次塑造及价值提升。
因此就总平、外观、景观、配套及户型的调整作以下建议:
总平规划:
整个首层都为店面首先量太大其次有些中庭花园内侧的店面商业价值不高且很难定位与住宅园林中庭氛围格格不入。
建议把花园内侧店面架空作为园林的延伸部分以化解内街店面推广的抗性以提升项目人性化品质塑造。
外观:
目前的方案从颜色造型及立面上线条与块面的组合都强烈的透射出深港特色建筑风格但细部处理却仍较为生硬。
①颜色单一没有能够把建筑立面的节奏感很有效的体现出来。
②立面板块构成不够协调尤以13、14、15、16这一沿中庭立面更为明显阳台与阳台之间阳台与整体立面之间的关系从功能与视觉两个方面都有欠缺。
户型规划:
本案现行户型规划中客厅与主卧室的开间面积比例不合理(客厅开间偏小卧室开间偏大户型面积设置缺乏变化无法满足消费群体的需求客户层次较窄不利于销售建议作如下调整:
1、房型设置:
二房二厅一卫:
75~80㎡客厅开间在4.3m左右主卧开间3.8m左右客厅面积20㎡左右为宜。
三房二厅二卫:
110~130㎡客厅开间在4.5~5m左右客厅面积25~30㎡。
四房二厅二卫:
145~150㎡客厅开间各在5.1~5.5m左右客厅面积35㎡左右。
楼中楼:
180~230㎡客厅开间各在5.5~6.5m左右客厅面积40~50㎡左右。
2、面积比例:
二房、三房、四房、楼中楼的比例分别为:
25%、40%、20%、15%。
3、户型特色:
①错层:
动静分离;②带阁楼的楼中楼:
赠送阁楼既使用面积大于建筑面积;③底层楼中楼:
将售价低的底层住宅设计成楼中楼既可有效化解底层住宅价值低的缺点又同时改变了以往楼中楼均是顶层的惯例且还可使消费者耳目一新并避免了攀爬楼梯之苦。
景观及配套:
高档项目与普通项目明显区别在于它除了满足日常居住功能外在所能享受到的配套服务及产品附加价值重点提升到位。
这也是提升产品价值、塑造产品档次所要倾力打造的。
①功能配备:
保安、保洁中心业主服务中心、社区医疗中心、干洗房、便民超市、小区幼儿所、车库。
②休闲配备:
社区景观中庭园林休闲会所。
A.景观中庭园林:
区隔于普通的绿地、植物而打造出极具人性及自然灵性的至善空间:
开放式绿地、棋艺方园、茗茶小歇泳池/嬉水池、镜影荷塘、健康步道、花台凉亭、喷叠、带椅花架、儿童天地、露天剧场/舞厅雕塑广场。
B.休闲会所:
健身房、桑拿房、台球室、乒乓球室、棋牌室、咖啡厅、网吧(如社区引入宽带网络就无须网吧)方案二以江南特色为主的苏州园林主题风格式住宅介于项目地块处于新老区域交汇处在东湖公园的优势依托下以及与周边项目、景观互相呼应的协调性的需要以及市政对于城市建筑物外观与颜色的要求及限制故我们提出传统古典韵味之方案二:
以苏州园林为主题的江南特色规划方向。
这一方案主题思想在于塑造具泉州市场唯一性及排它性的产品内涵走无竞争路线以使本项目在港深、台湾风格满溢的市场中一枝独秀。
规划重点:
建筑与园林的有机结合空间与人文的良性互动。
采取这一方案将在外观及园林乃至项目内涵整体风格独树一帜从而在欧陆风格与港深路线中秀出江南水乡风景如画的古典韵味。
外观:
以极具中国传统风格的斜坡顶、琉璃瓦为屋顶主建筑造型并在立面与屋顶融入江南特色的建筑表现元素使之与主题定位的相呼应。
(具体方案略)园林景观:
以江南特色、苏州园林为理念的中心思想打造有人间美称的苏杭特色园林风格印象:
小桥流水镜路荷塘迥廊兰亭林荫小径山石小溪轻风垂柳草堂书屋。
(具体方案略)注:
方案的难点在于小高层建筑与传统园林的有机组合以及环绕社区的灵动水域的设计上。
第三篇
项目企划案名一从上述产品规划思路与方向可以清楚的反映我们的产品定位加之这一项目的地段市政建设配备的资源及优势我们把它定位为市心公园带·大型园林式高尚社区案名:
东湖豪园组合形象:
东湖豪园市心公园带·大型园林式高尚社区产品印象:
现代、时尚、高贵、尊崇、生态、人性案名二结合本案产品修正建议二的思路本项目的定位为大泉州首家苏州园林景观社区案名:
东湖御景苑组合形象:
东湖御景苑大泉州首家苏州园林景观社区媒体应用:
媒体应用应着手于推案进度及工程进度的各个阶段而展开。
重点把握新鲜、迅速、到位。
预告期:
主要目的在于市场摸底及项目信息的传达这阶段的媒体以户外定点看板及工地、售楼处形象软性文章、夹报为传播渠道来传达信息以积蓄能量。
公开期:
大面积展开项目的宣传以其新鲜、前卫、高端的姿态一举入市把前期积蓄能量完全释放以造成泉州楼市注目焦点。
这阶段媒体以活动、报纸DM邮件发布。
促销期:
主要在于提供小额利益为手段针对性组合推广利用特殊性日子或节假日进行促销活动或媒体发布这一阶段主要宣传渠道为报纸及老客户的口碑效应及工程进度。
延销期:
主要进行项目维持性诉求而这时期项目工程形象将成为最主要的宣传媒介崭新、前卫的外观、规划将最后一轮犹豫者网尽报纸及工地布幅为辅助性宣传。
第四篇
销售策略一、销售策略1、价格形象执行策略执行“低开高走”策略因本案地处新旧市区交界处周边新开工项目少价格可参照对比性不强结合本地人群喜好“便宜又好货”的消费习惯本案应以低价限量入市待市场形成时再逐步提升楼盘价值(价格)以维护良好的市场口碑。
2、价格建议多层均价2500元/M2㎡小高层均价2800元/M2楼层价格的制定应根据朝向、层高、采光、观景位置的不同进行差异化调整以满足不同层次客户群体的需求。
3、推广顺序多层小高层店面本案在推广上应首推泉州市面普遍好销的多层住宅;待楼盘形象深植市民心中时选择最佳时机推出精品小高层观景住宅;在工程形象良好全面封顶产品品质显现时再最后推出沿街金店面自然能最大发挥物业的商业价值。
4、入市时机鉴于目前市面房产销售较为低迷产品同质化较为严重消费者购房置业日趋理智谨慎。
故本案应在前期规划报批手续完备楼盘包装就绪后方可公开力争“开盘即封盘”在市面上掀起一股热销效应。
金秋季节是入市的最佳时机在取得预售许可证前应对部分畅销户型进行销控在开盘前只接受登记而不公开价格以便于进一步摸清消费者的期望值再制定合理的价格定位形成公开时畅销、热销的良好场面。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 花园 企划 提案