北京市保障性住房规划与建筑设计导则.docx

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北京市保障性住房规划与建筑设计导则

《北京市保障性住房规划与建筑设计导则》

1总则·······················································2

2术语·······················································3

3选址与规划···············································4

4建筑设计··················································6

5住宅装修与设备设施·····································11

条文说明·····················································12

编写依据及参考文献········································30

1总则

1.0.1为加强北京市保障性住房的建设管理,在现有条件下提高此类住房的规划､设计和建设水平,依照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）､《经济适用住房管理办法》（建住房【2007】258号）､建设部等九部委《廉租住房保障办法》（第162号令）､《北京市经济适用住房管理办法》､《北京市城市廉租住房管理办法》等文件精神,结合北京市实际情况,制定本导则｡

1.0.2本导则所称保障性住房是指:

廉租住房､经济适用住房和政策性租赁住房｡

1.0.3本导则适用于北京市保障性住房的规划､设计和建设;是编制､评估和审批保障性住房项目建议书和可行性研究报告以及工程设计审查和监督管理的参考依据｡

1.0.4保障性住房的规划､设计和建设,应符合《北京住房建设规划（2006—2010年）》､《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006—2010年）》的要求,并与区域周边环境以及北京市居民的生活习俗相协调｡

1.0.5保障性住房的规划､设计和建设,应与北京市的经济发展水平相适应,应与居民的住房状况､家庭结构和人口等因素及条件相结合｡

1.0.6保障性住房的规划､设计和建设,应按照建设节能省地环保型住宅的要求,积极推广应用先进､成熟､经济适用､安全可靠的新技术､新工艺､新材料､新设备;采用通过质量认证和能效标识的产品,确保工程质量｡

1.0.7保障性住房应符合适应性､环境性､经济性､安全性､耐久性的住宅性能标准要求｡

1.0.8保障性住房的规划､设计和建设除应参照本导则外,还应执行国家和北京市相关建设规范､规定等要求｡

2术语

2.0.1保障性住房

保障性住房是指政府按限定标准､限定价格或租金的､为本市低收入住房困难家庭提供的住房,由廉租住房､经济适用住房和政策性租赁住房构成｡

1.廉租住房

指政府以货币补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房｡

2.经济适用住房

指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市中低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房｡

3.政策性租赁住房

指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴｡（其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难｡）

2.0.2容积率

指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万㎡/h㎡）或以居住区总建筑面积（万㎡）与居住区用地（万㎡）的比值表示｡

2.0.3住宅建筑净密度

住宅建筑基底面积与住宅用地面积的比率（%）｡

2.0.4绿地率

居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（%）｡

2.0.5使用面积系数

房屋按套计算面积时,使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）｡

3选址与规划

3.1一般规定

3.1.1符合北京城市总体规划和住房建设规划的要求｡

3.1.2坚持城乡统筹､合理布局､节约土地､集约发展和先规划后建设的原则｡

3.1.3充分考虑规划用地周围条件,充分利用规划用地内部有保留价值的地形地物､植被､河流､道路､建筑物与构筑物等｡

3.1.4坚持以人为本,综合考虑日照､采光､通风､防灾､配建设施及管理要求,创造宜居的生活环境｡

3.1.5公共配套服务设施应功能完善､规模适当､形式丰富｡

3.1.6为老年人､残疾人提供无障碍住房和设施｡

3.2保障性住房项目的选址应符合下列条件:

3.2.1选择地质条件适宜､环境适宜的区域｡

3.2.2保障性住房的建设宜临近城市的轨道交通站点､公交站点､交通换乘枢纽等,考虑居民的出行要求｡

3.2.3结合城市总体规划,考虑居民的就业要求｡

3.2.4应建设在设有相应的商业､教育､医疗､文化等公共服务设施以及市政配套设施的区域;或公共服务设施与市政配套设施能够与保障性住房同步规划,同步实施并同期投入使用｡

3.2.5保障性住房宜与两限住房小区､普通商品住房小区搭配建设｡

3.3保障性住房的规划应坚持节约城市建设用地

保障性住房的规划､设计和建设应以多层住宅､中高层住宅､高层住宅为主,原则上不建低层住宅｡在城市用地紧张的现状条件下,优选中高层与高层住宅,远离城市中心的新城和郊区,可以适当考虑多层住宅和中高层住宅｡

3.4保障性住房的规划设计应合理确定容积率､住宅建筑净密度､绿地率等规划指标,以保证良好的居住环境｡

3.4.1保障性住房的容积率宜控制在1.6—2.5｡

3.4.2保障性住房的住宅建筑净密度宜控制在20%—30%｡

3.4.3以小区形式独立建设的保障性住房,新区建设绿地率不应低于30%,旧区建设不小于25%｡

3.5保障性住房的住宅建筑日照标准､通风和噪声控制标准应满足《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）和北京市的相关规定｡

3.5.1住宅建筑布局应充分考虑冬季日照､避开冬季主导风向;充分利用夏季自然通风,住宅的主要朝向宜选择北京市最佳朝向｡

3.5.2保障性住房的规划设计宜进行小区的风环境､声环境和日照环境的计算机模拟,以保证适宜的居住环境｡

3.6交通与停车

3.6.1小区道路应安全便利｡机动车道路应满足消防､防灾､救护等通行要求｡

3.6.2小区室外设施应满足无障碍通行要求｡

3.6.3小区停车位的规划设计应按以下的要求设置:

1.廉租住房可不设置固定机动车停车位,可设置公共访客机动车停车位,停车位数量应按照不高于0.1辆/户的标准设置｡应结合残疾人､老年人的需求适当安排残疾人助力车､小型三轮车停车位,可与自行车停车位综合考虑｡

2.位于公共轨道交通站点周边500至1000米范围内的经济适用住房项目的机动车停车位可按0.1辆/户标准设置;位于其他地区的经济适用住房项目可按0.2辆/户标准设置;并考虑未来发展的需求,可预留一定的停车用地｡

3.6.4小区道路应考虑自行车与步行的出行便利｡

3.7公共服务配套设施

保障性住房项目的公共服务设施应按《北京市居住区公共服务设施规划设计指标》进行建设,应与住宅同步规划､建设和同期交付｡

3.8小区的规划设计,应安排5套/100套的老年住宅和无障碍住宅｡

3.9室外环境设计应遵循下列原则:

3.9.1方便居民生活,有利安全防护和物业管理｡

3.9.2注重绿化环境设计,选择适宜北方种植的树种,注重植物的高低搭配和四季变化;设置适当的建筑小品,丰富和美化环境｡

3.9.3合理组织交通流线和车辆停放,减少噪音｡综合考虑人行道的布置,方便步行与室外活动,创造安静､舒适､方便的居住环境｡

3.9.4综合考虑公共活动场地与步行系统的设置｡公共活动空间的环境设计应注重居民的交往空间的塑造,有助于居民的交流与和谐相处,有助于老年人的室外活动和交往｡

3.9.5为居民锻炼和儿童玩耍设置足够的室外健身器械与儿童活动器材｡

3.9.6供电､电讯､路灯等管线宜地下埋设,并留有安全防护距离｡

3.9.7小区应设置垃圾收集点和垃圾转运站,有条件地区宜设置生活垃圾生化处理设施,应设置与规模相适应的公共厕所和卫生设施｡

3.9.8注重节约能源,推广太阳能的利用,可设置中水处理系统和生活垃圾的分类收集｡

4建筑设计

4.1一般规定

4.1.1保障性住房的设计应该综合考虑住宅使用功能与空间组合､家庭人口､代际关系､风俗习惯等因素,满足本市中低收入家庭的基本居住生活需求｡

4.1.2保障性住房应独立成套建设,以适应现代生活方式为基础｡

4.1.3保障性住房设计应坚持“小套型､功能全､精细化､全装修”的原则,满足居住建筑“经济､适用､美观､安全”的基本要求｡

4.2廉租住房套型标准

4.2.1廉租住房的套型建筑面积控制在30至50㎡｡套型可按照Ⅰ型､Ⅱ型两种类型设计,符合表4.2.1规定｡

表4.2.1廉租住房的套型标准

套型

Ⅰ型

Ⅱ型

建筑面积（㎡/套）

30—40

40—50

使用面积（㎡/套）

23—30

30—40

居住空间数（个）

1-2

2-3

注1:

表中使用面积与建筑面积指标中应包括阳台面积（按一半计入）｡

注2:

表中居住空间数指卧室､起居室｡

4.2.2廉租住房应独立成套,套内功能分区明确､合理｡每套住宅应具有卧室､起居室（厅）､厨房､卫生间等基本空间｡小套型的卧室可以和起居室合并｡各种功能空间的使用面积应符合下列规定指标:

卧室:

双人8—10㎡单人6—8㎡

起居室（厅）:

8—12㎡

兼起居室的卧室:

10—15㎡

厨房:

4—5㎡

卫生间:

3—4㎡

4.3经济适用住房套型标准

4.3.1经济适用住房的套型建筑面积控制在65㎡以内｡经济适用住房的套型可按照Ⅰ型､Ⅱ型两种类型设计,符合表4.3.1规定｡

表4.3.1经济适用住房的套型标准

套型

Ⅰ型

Ⅱ型

建筑面积（㎡/套）

35—45

45—65

适用面积（㎡/套）

28—35

35—49

居住空间数（个）

1-2

2-3

注1:

表中建筑面积指标中应包括阳台面积（按一半计入）｡

注2:

表中居住空间数指卧室､起居室（厅）等独立的房间数｡

4.3.2经济适用住房应独立成套,套内功能分区明确､合理｡每套住宅应具有卧室､起居室（厅）､厨房､卫生间等基本空间｡小套型的卧室可以和起居室合并｡各种功能空间的使用面积应符合下列规定指标:

卧室:

双人9—12㎡单人6—8㎡

起居室（厅）:

9—15㎡

兼起居室的卧室:

12—18㎡

厨房:

4—6㎡

卫生间:

3—5㎡

4.4保障性住房套型的“紧凑､精细化”设计

4.4.1单元优化设计

在单元平面的紧凑化设计中,优化单元设计,减少公共走道,可以提高使用面积系数｡

在公共交通核与设备､管井的紧凑化设计中,通过设备､电气管井的紧凑布置,并与核心筒､走廊紧密联系,以减少公摊面积｡

减少公共面积,提高套型使用面积系数｡保障性住房标准层使用面积系数宜控制在70%以上｡

4.4.2套型优化设计

合理紧凑的套型设计应该做到分区合理,布置紧凑,流线通畅,尽量减少交通面积｡具体应该符合以下规定:

明确的功能分区,实现“公私分离,食寝分离,居寝分离,洁污分离”;

通畅的交通流线;

复合利用套内空间,实现户型的紧凑化｡

4.4.3套内居住功能空间的适宜尺度｡

1.对户型大小的决定因素除了组成住宅的各功能空间的数量外,就是各功能空间的尺度,进深和开间尺寸是决定套型面积重要的因素｡在功能齐全的前提下,对居住空间的适宜尺度做出判断和选择,使得居住空间尺度合理,是小户型设计的重要内容｡

2.保障性住房层高应为2.7至2.8m,房间净高设计中,卧室､厅的室内空间净高不应低于2.40m,局部净高不低于2.10m｡局部净高低于2.40m的面积不应大于室内使用面积的1/3｡以坡屋顶覆盖的内空间作卧室､厅时,其净空低于2.10m的面积不应大于该房间使用面积的1/2,且最低处净高不宜低于1.5m｡

4.4.4居室空间的精细化设计

居室空间的精细化设计,可以提高居住空间的实际使用率,尽力符合大多数住户的实际使用要求｡在建筑设计中应该从厨､卫的管线综合与精细化设计､居室的室内综合设计､阳台飘窗和储藏空间的布置几个方面来考虑｡

1.厨房和餐厅的精细化设计:

1）厨房应尽量与一个卫生间相邻,节约设备管材,降低施工成本,同时便于今后改造;

2）厨房与起居室或餐厅就近布置,注意增大厨房的交界面,隔墙应为轻质型,便于灵活改造;厨房宜采用推拉门,以节约空间｡餐厅不宜采用大空间,必要时可以将厨房､餐厅合并使用;

3）提倡厨房空间的复合利用,如封闭热炒间与开放式操作备餐间的组合;

4）厨房电器､灶具日趋多样化和复杂化,要求厨房的空间布局和管线设置更加科学合理;

5）厨房宜设置服务阳台,方便储藏､放置杂物;

6）各种竖向管线宜集中敷设,并在墙角处形成管线区,横向管线宜设于设备下部;

7）当厨房与客厅或餐厅空间复合设计时,宜采用壁锁式灶具和泄爆系统以及报警､排风等系统来保证安全;

8）厨房的排油烟机排气推荐采取独立外排系统替代排气通风道,并应设置窗式通风构造器来引入新风,并注意避免短路｡

2.卫生间的精细化设计:

卫生间的精细化设计中,在满足功能分离的基础上,宜利用空间的立体复合来节约空间,提高空间使用效率｡

1）卫生间应按洗漱与洗浴､座便功能分开,供多人同时使用;

2）注重卫生间空间的立体复合利用,如独立坐便器与晾衣空间､散热器的综合利用､洗浴间与储藏空间､浴盆与晾衣空间的复合利用､洗脸盆下放置洗衣机等;

3）考虑老年人使用需求,设置报警器和预埋扶手连接件;

4）优先采用淋浴间或考虑淋浴间与浴盆相互替换的可能性;

5）宜采用推拉门､折叠门以节约空间,老年人使用的卫生间推荐用外开门｡

3.居室综合设计:

1）在设备配置上,居室散热器的布置宜采用壁挂式铜铝复合式散热器,安装于较大墙垛处或门后,以节约室内空间;厨房内的散热器宜布置在门后,也可布置在与操作台相对的一侧墙面上;卫生间的散热器可以放在台盆下或浴缸非喷头一侧实体墙面上,也可置于门后;

2）在电器配置上,照明开关､插座和分户强､弱电箱设计既应符合相关设计规范要求,还应符合人体工程学原理和住户的使用习惯,亦应与家具布置相协调,并为住户可能的改造预留一定的条件｡

住宅玄关空间宜安排电气的分户强､弱电箱､照明开关和可视对讲装置｡强､弱电箱尽可能紧凑布置,减少所占墙面长度,也可以布置于餐厅等次要的空间的阴角墙面上,但不能占据居室的主要墙面或对景墙｡

照明开关在墙面上的落位,水平距离门洞边宜150mm,高度距地宜1300mm,应保证开关不被开启门扇和家具遮挡｡卫生间的开关宜安装在房间外｡

居室内的强电和弱电插座,既要满足设计规范要求,还应与家具布置相协调｡厨房､卫生间的插座一般应为防水防溅型并设有漏电体保护装置设计｡

3）利用阳台开敞化设计来拓展套内使用空间｡通过阳台与客厅的连接等设计手法提高居室的空间舒适度,每套住宅的阳台建筑面积宜控制在3㎡以下,阳台的进深控制在1.5m以下｡

4）应该设置面积合适的储藏空间,可用家具代替或变化局部隔断,增加储藏空间｡

4.4.5灵活可变的居住空间

为了使居住空间具有一定的灵活性来适应多种居住形态,应该在结构､设备､电气､空间组织等方面来实现功能空间的互用与分合,提高空间形态的适应性｡

4.5采光通风

4.5.1每套住宅至少有一个居住空间满足日照标准的要求｡卧室､起居室（厅）､厨房应设置外窗,窗地面积比不应小于1/7｡

1.住宅采光标准符合表4.5.1要求｡

表4.5.1住宅采光标准

房间名称

窗地面积比

起居室､卧室､书房､厨房

1/7

明卫生间､过厅

1/10

楼梯间

1/14

2.住宅房间的开窗尺寸要符合一定的要求｡住宅主要房间的采光窗设计还应综合考虑景观､对视､节能等因素｡开窗宽度一般应满足以下要求:

起居室（阳台门洞）≥2.7m

主卧室≥1.8—2.1m

次卧室≥一般在1.5m左右

3.注意单元的优选｡优选板式塔楼,面宽大,有利于采光通风｡每标准层3—4户采光通风最好,一般小高层（11层以下）每标准层3户为宜,12—18层每标准层4户为宜,考虑到减少交通核与公摊面积,18层以上每标准层8—10户为宜｡

4.5.2通风要求

1.居住空间应能自然通风,通风开口面积不小于地面面积的5%｡

2.居住空间应做到无通风死角,可采用新型户式通风系统（包括采风机､送风管道）｡

3.厨房的油烟宜直接外排,并采用窗式通风器,采取防倒灌､串气､串味的有效措施;卫生间应采用竖向集中风道｡

4.6噪声控制

保障性住房的分户墙及楼板应满足住宅隔声标准要求,分户墙和楼板的空气声计权隔声量应大于或等于50dB,楼板的计权标准化撞击声压级应小于或等于65dB｡临街住宅的门窗应有隔声措施｡

4.7保障性住房必须满足居住建筑节能设计标准｡应选择合理的建筑体型､窗墙面积比以维护结构的保温隔热性能,满足建筑节能设计标准的要求;其建筑布局､朝向､间距等应充分考虑采光､通风的要求并注重对太阳能资源的利用｡

4.8保障性住房的规划､设计和建设应符合无障碍设计原则,方便残疾人､老年人及儿童的适用｡七层及七层以上住宅必须设置电梯;保障性住房的居住区中无障碍住宅的比例在5套/100套｡

4.9保障性住房外立面设计,除了满足健康､富有特色等基本要求外,推荐使用能够节约成本和能耗的建筑造型和建筑材料,同时注意建筑材料的环保性;保障性住房的外立面设计建议减少对飘窗､落地窗的使用｡

5住宅装修与设备设施

5.1全装修

5.1.1保障性住房建设应实行工业化全装修｡

5.1.2保障性住房全装修设计推行与住宅主体工程设计､施工同步,满足基本生活需求｡

5.1.3保障性住房装修材料应采用符合国家资源节约､环保等要求的建筑材料及住宅部品,优先采用通过质量认证的产品｡

5.1.4保障性住房全装修造价应予以控制｡

5.1.5保障性住房的装修标准应不低于表5.1.5的基本要求｡

5.1.5保障性住房装饰装修项目基本标准

序号

项 目

装饰要求

廉租住房

经济适用房和政策性租赁住房

1

户门

钢质防盗保温门

钢质防盗保温门

2

起居室､卧室墙面､天棚面

水性内墙涂料

水性内墙涂料

3

起居室､卧室地面

水泥地面

防滑地砖

4

室门

木质门

木质门

5

窗台

预制水磨石

预制水磨石

6

窗帘盒

简装窗帘杆

简装窗帘杆

7

生活用水､热水管线

PPR管

PPR管

8

阳台地面

水泥地面

防滑地砖

9

外窗及封阳台窗

塑钢中空双玻窗

塑钢中空双玻窗

10

防盗栏（首层）

铁质护栏

铁质护栏

11

厨卫地面

防滑地砖

防滑地砖

12

厨卫墙面

瓷砖到顶

瓷砖到顶

13

厨卫天棚面

铝扣板吊顶（卫生间吊顶穿孔）

铝扣板吊顶（卫生间吊顶穿孔）

14

厨房灶台

不锈钢､复合石材

不锈钢､复合石材

15

厨房橱柜

整体式橱柜

整体式橱柜

16

厕卫洁具

节水型坐便器､洗手盆

节水型坐便器､洗手盆

17

水暖五金件

节水龙头､节水花洒

节水龙头､节水花洒

18

水电管线

暗装

暗装

19

灯具

节能灯具

节能灯具

20

散热器

高效散热器（带罩板）

高效散热器（带罩板）

21

空调

机位统一设置､孔洞统一预留

冷凝水系统PVC管统一安装

机位统一设置､孔洞统一预留

冷凝水系统PVC管统一安装

22

其它项目

达到现行住宅设计标准

达到现行住宅设计标准

5.2设备设施与技术集成

5.2.1住宅应设室内给排水､电气､电讯与燃气设施｡寒冷地区应设置采暖系统和设备,且应优先采用区域集中供热采暖系统,并应设分室调节装置｡

5.2.2保障性住房的水表､电表､燃气表､热计量表,应分户设置且便于管理｡

5.2.3保障性住房的厨房应配置案台､灶台､洗涤池､吊柜,并预留安装排油烟机的条件｡

5.2.4保障性住房的卫生间应设洗浴器､洗面器､便器｡住宅内应设置洗衣机位｡

5.2.5保障性住房小区建设宜积极利用中水､雨水等非传统水源,用于冲厕和绿化｡

5.2.6公共部位的照明应采用节能产品（光源､灯具及附件）｡

5.2.7保障性住房应采用太阳能热水系统｡

条文说明

1总则

1.0.1住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题｡近年来我国大力发展保障性住房,于2007年出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能,并指出要加快建立和健全以廉租住房制度为重点､多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系｡随后国家相关部委相继发布《廉租住房保障办法》､《经济适用房管理办法》,明确廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”,实行货币补贴和实物配租相结合｡北京市在城镇居民住房保障制度方面也进行了积极探索,结合北京市实际情况,出台了《北京市经济适用住房管理办法》､《北京市廉租住房管理办法》等文件｡

编制本导则的目的,是在总结北京市保障性住房建设和管理经验的基础上,对保障性住房的特殊性进行分析,保障性住房除了具有普通住房的一般特征外,根据其自身和使用者的特点,在现有条件下提高此类住房的规划､设计和建设水平,为今后北京市保障性住房规划设计提供依据,加强保障性住房建设的合理化和标准化,使保障性住房的建设有据可依｡

1.0.2北京市政府在2007年初的两会后,将住房保障制度建设作为房地产宏观调控､建立和谐社会､解决民生问题的重点｡北京市政府提出,要建立包括经济适用房､廉租住房､政策性租赁住房和限价商品房等多层次的住房保障体系,并制定了一些新的政策措施｡本导则所称保障性住房是指:

廉租住房､经济适用住房和经济租售住房｡

1.0.3本导则的适用范围,是北京市保障性住房的规划､设计和建设;是编制､评估和审批保障性住房项目建议书和可行性研究报告以及工程设计审查和监督管理的参考依据｡理由是,保障性住房不同于普通商品住房,在遵守国家相关规范的前提下,还要有针对性的设计导则对保障性住房的规划､设计进行指导和监督管理｡

1.0.42006年,北京市政府相关部门共同组织编制､北京市规划委员会发布的《北京住房建设规划（2006年~2010年）》,明确了北京市近远期住房建设发展的目标和时序,提出“十一五”期间,特别是今明两年普通商品住房､经济适用住房和廉租住房的发展方向､规模､结构和空间布局｡为了深化《北京住房建设规划（2006年-2010年）》的有关内容,针对当前住房保障的一些问题,又编制《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》,明确了规划的目标､规模和用地布局等｡保障性住房的规划､设计和建设,应符合两者的要求,以确保保障性住房发展的总体方向｡

在保障性住房的规划､设计中还要考虑与区域周边环境以及本地生活习俗相协调,尊重原有的环境和文脉特色｡在不破坏周边环境的前提下,充分利用