深圳珠宝产业园改造创新示范区项目整体定位与发展战略_前期策划.pptx
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深圳珠宝产业园改造创新示范区项目整体定位与发展战略_前期策划.pptx
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1,谨呈:
深圳市特力(集团)股份有限公司,特力珠宝产业园改造项目整体定位与发展战略,世联工作阶段划分,项目整体定位及发展战略,经济效益评价,项目市场调研项目本体现状分析,工作,成果,水贝片区经济背景研究消费偏好调研房地产市场调研委托方访谈产业园区珠宝企业访谈,珠宝产业发展背景及规划研究区域功能发展现状及趋势研究产业园、珠宝工业园等相似区域案例研究规划功能市场及指标研究,项目盈利模式研判建议方案的经济效益对比项目社会效益研究根据诊断深化研究,提出完善建议,水贝珠宝发展现状分析房地产市场分析产业、人口、消费分析交通区位分析,珠宝产业发展研究整体定位规划功能定位功能分区物业发展建议,提交整体报告,05.12-05.27,05.30-06.27,世联工作小组在过去的时间里进行了如下调查和研究工作,实地调研与踏勘调研内容:
交通可达性地块现状城区发展意向产业分布和园区发展现状产业发展规划房地产市场供需、价格水平现状消费习惯、消费水平,国内外案例研究国外案例泰国曼谷GEMOPOLIS珠宝产业园比利时安特卫普纽约47街国内案例扬州国际珠宝城,进行的研究珠宝产业发展研究国内珠宝产业现状研究深圳珠宝发展研究水贝珠宝未来发展趋势研究水贝片区现状研究产业园区现状研究消费者消费特征研究土地利用现状研究房地产市场研究交通条件研究区位优势研究园区功能及指标研究功能定位各功能用地比例研究经济效益研究,政府部门及专业人士访谈园区内珠宝企业星光达珠宝意大隆珠宝金百福珠宝金城银域百泰.,项目本体及核心问题,产业发展背景研究,市场机会挖掘,uPart.1uPart.2uPart.3uPart.4uPart.5,项目发展战略与定位项目经济效益评价,报告导图,u1.1u项目本体解析u1.2u开发目标与核心问题,本项目所在的水贝地区,区位条件优越、交通便利:
是连接香港特区和关外的枢纽,同时处于罗湖中心商业区的边缘地段,本项目位于深圳罗湖区的,水贝黄金珠宝产业聚集基地;,区位条件优越、交通便利,:
水贝地区南临东门商圈和罗湖口岸,北临进出特区的布吉关口,是连接香港特区和关外的枢纽,同时处于罗湖中心商业区的边缘地段。
项目本体解析项目区位,皇岗口岸,东门商圈罗湖口岸,深圳北站,布吉关口,水贝地区,本项目所在区域属于水贝黄金珠宝产业基地的门户区域和核心地带,项目本体解析项目区位,水贝石化工业区,水贝工业区,万山珠宝园,本项目,本项目位于水贝黄金珠宝产业聚集基地的西北部,北面布心路是产业基地最主要的出入干道。
项目所处位置属于产业基地的门户区域;,地块东面区域由北到南依次是水贝石化工业区,水贝工业区和万山珠宝园,可以说本项目处于水贝珠宝产业集聚地的核心地带;,地块四至:
本项目北靠布心路,南至水贝二路,东接贝丽北路,西至文锦北路,整个地块呈倒U形,u地块整体四至:
北面为布心路和石化工业区,南面为水贝二路及泊林花园。
东,接贝丽路与水贝工业区相对,西面为现状保留的住宅和加油站,隔文锦路与洪湖公园相望。
u项目整体呈倒U形,特力地块为2、3号宗地,形状相对规则。
u项目总体分两期实施,特力2号宗地及东面7、8号宗地为一期改造范围,其余宗地范围为二期改造范围。
项目本体解析项目四至,石化工业区,洪湖公园,水贝村,泊林花园,水贝工业区,贝丽花园,地块现有建筑以旧工业厂房为主,集中大量珠宝生产加工企业,地块指标:
项目本体解析地块现状,地块现状:
地块基本都为旧工业厂房,建于上世纪八十年代,楼层基本为5-6层目前均为珠宝企业办公、展示及生产场所;本项目所处的特力工业园为水贝三大主要珠宝产业园之一,客户认知度较高,地块外部交通条件良好,现状内部通达性较差,但改造完成后大幅改善,u外部交通条件良好:
项目北面的布心路和西侧的文锦路是进入水贝黄金珠宝产业园区的主要道路,均为深圳的城市主干道,项目对外交通便利;,u项目特力2、3号地块主要由水贝一路二街进入,现状道路窄小、缺乏停车场设施,路边作为车辆停放点,造成交通拥挤。
u改造完成后,水贝一路二街成为宽14米的园区的主要道路,可供人、车通行,未来项目2、3号地块内部通达条件将大幅改善。
项目本体解析交通条件,02,03,水贝二路,贝丽北路,水贝二路上的出入口过窄,车行和步行都“只此一条路”,十分拥挤,布心路,文锦北路,项目周边产业、生活配套齐全,特力具有较好的物业租赁客户资源项目位于国内最大的黄金珠宝产业园区,聚集了中国黄金、山东黄金、周大福、百泰、意达隆、星光达等众多大型珠宝生产、加工、销售企业,客户资源丰富;,项目本体解析资源条件,特力产业园属于为水贝三大主要珠宝产业园之一,特力拥有较好的物业租赁客户资源,并已意达隆、星光达、金百福等大型珠宝企业初步达成合作开发协议;,项目南端为成熟的生活区,生活配套齐全。
只要特力要我们,我们肯定会回来的。
金城银域曾总,项目属于工业园区升级改造项目,改造完成后物业出售条件受限制,u项目物业出售需补交相应地价;,u项目配套商业、配套宿舍不能分割出售;,u必须在工业区改造完成后项目改造物业才可分割转让;,u自用建筑面积比例不低于总建筑面积的50%;,u分割转让须经产业主管部门、规土委审查同意并报市政府批准。
深圳市城市更新办法:
拆除重建类的工业区升级改造项目,未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用;,深圳城市规划标准与准则:
在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼,独立占地并不得与工业厂房混合建设,还采取了必要的卫生和环境防护措施,满足居住建筑的间距要求,,深圳城市规划标准与准则:
在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼,独立占地并不得与工业厂房混合建设,还采取了必要的卫生和环境防护措施,满足居住建筑的间距要求,,深圳市工业楼宇转让暂行办法:
第四条经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目,工业区已完成改造且改造主体自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的,非自用部分可以分割转让。
工业楼宇在分割转让前应当经产业主管部门审查同意后转国土部门审查并报市政府批准,深圳市工业楼宇转让暂行办法:
第七条本办法实施后出让的工业用地上兴建的工业楼宇,其转让条件和要求应当在土地使用权出让公告中公布并在土地使用权出让合同中明确约定。
深圳市工业楼宇转让暂行办法:
第十二条依照本办法规定可以转让的,应当按照公告基准地价的标准扣减原已缴纳的地价计收应缴纳的地价深圳市工业楼宇转让暂行办法:
第十五条本办法规定的工业楼宇的配套设施,应当统一规划、集中建设,不得分割转让或者改变用途。
项目本体解析限制条件,根据现有的改造专项规划,两块地均规划了工业宿舍的功能,可能会对整个项目的功能布局及项目启动后的经济收益产生影响,项目本体解析限制条件,功能布局?
经济收益?
地块价值梳理:
一线城市中心,产业集聚核心区,交通条件和展示性较好的工业园改造项目,项目本体解析地块价值梳理,项目本体及核心问题,市场机会挖掘,uPart.1uPart.2uPart.3uPart.4uPart.5,项目发展战略与定位项目经济效益评价,报告导图,u1.1u项目本体解析u1.2u开发目标与核心问题,产业发展背景研究,项目目标解析,1,改造物业适应行业未来发展趋势,实现物业价值最大化;短期回笼项目资金。
客户目标,2,实现黄金珠宝产业的升级发展,进一步完善产业链构成;推进早期工业用地更新发展,发挥土地更大价值;优化园区功能构成,提升城市建设面貌、补充完善产业配套设施。
政府目标,3,拥有产权物业,作为企业发展基地;拓展企业发展空间,满足企业展销、研发、生产需求。
珠宝商目标,项目本体解析目标解析,我们通过金字塔模型来分析核心问题,R1非期望结果按常规发展的可能结果,R2期望结果不喜欢某一结果,想得到其它目标,工业园区发展空间有限,不能满足珠宝企业现实需求,园区功能及配套不足,城市面貌落后,罗湖区土地及房地产价值的洼地。
形象更新重塑区域形象,建立区域形象标杆,成为城市旧改的示范,价值更新实现物业价值提升,满足客户盈利需求,功能更新带动产业功能提升,产业配套设施完善,寻找从R1到R2的通路,核心问题,项目如何适应产业发展趋势,满足企业发展需求?
如何利用项目资源建立自身竞争优势,实现价值最大化?
如何实现项目资金短期回笼?
项目本体解析核心问题界定,项目本体及核心问题,市场机会挖掘,uPart.1uPart.2uPart.3uPart.4uPart.5,项目发展战略与定位项目经济效益评价,报告导图,u2.1,u2.2,u国内珠宝行业现状u深圳珠宝行业发展,产业发展背景研究,u2.3u珠宝企业物业需求研究,我国珠宝市场快速增长,未来几年仍将呈现加速成长的趋势国内珠宝市场销售额及其增长u2001年以来,我国珠宝市场快速成长,复合增长率约为11%。
2010年市场销售规模达2450亿元。
u目前我国居民珠宝消费仍处于低强度水平。
u随着国内居民收入水平不断提高,中等收入阶层不断扩大,未来中国珠宝市场仍将呈现快速增长趋势。
注:
数据根据珠宝协会历年发布相关材料整理,产业发展背景国内珠宝市场,国内珠宝产业发展稳定,预计未来几年将进入洗牌阶段,u1949年至1981年停滞、波动,预计2015年前后,国内中产阶层数量趋于稳定,珠宝市场稳定增长,国内珠宝产业将进入洗牌阶段,产业发展背景国内珠宝产业,初现,赢家幸存,我国现阶段的,增长市场高速增长,创造需求单一产品线定位于狭窄的细分市场分散的分销渠道垄断的盈利空间,加剧的竞争,需求,价格战,为分散,洗牌稳定的市场增长供应商整合,一些新产品引入重要的新产品开发扩展至更广的细除价格以外,在质,分市场量和其他高附加值,价格驱动的客户的服务上展开竞争,对分销渠道进行合理化和集中化管理,分销渠道仍然较价值驱动的客户需,求关注特定的细分市场随着市场洗牌的开始,盈利空间较为固定,成熟成熟的市场随GDP而增长产品全线展开在分销、增值服务和新产品研发能力上展开竞争高度整合的分销渠道建立竞争格局,每个厂商关注某一特定的细分产品/客户市场对于市场上大多数供应商而言都有利可图,各类珠宝生产加工企业有2万多家,产业工人达到170多万人;2200多亿的国内珠宝市场需求和80亿美元出口产品的制造;首饰用铂金达54.5吨,占全球首饰用铂金用总量的75.5%;黄金消费近500吨居世界第一;钻石首饰消费总额达250多亿人民币,居世界第二;具有悠久玉文化的中国拥有全球最大的翡翠市场;中国是全球最大淡水珍珠产出国,占全球总量的95%左右。
是世界珍珠贸易的最重要集散地;中国是国际镶嵌首饰、半宝石和流行饰品的生产加工出口基地。
国内珠宝产业集群化发展趋势更加明显,u珠宝产业集群化发展为中国珠宝产业提高综合竞争力。
u深圳罗湖、广州番禺等珠宝特色产业基地,主要是贵金属首饰镶嵌加工、钻石切磨以及配套产品集聚地区;u内蒙古赤峰、辽宁阜新、辽宁岫岩、浙江青田、福州晋安、山东昌乐、江苏东海依托特色的资源优势,发展玉石雕刻加工产业;u河南镇平、广东四会、广东平洲在当地政府的支持下,形成了较具规模的玉石雕刻加工和贸易基地;u云南瑞丽、云南腾冲、福建莆田依托良好的珠宝文化氛围,形成珠宝旅游特色产业基地;u浙江诸暨、苏州相城珍珠产业不断升级。
产业发展背景国内珠宝产业,200多家珠宝加工类企业中,港资企业占60左右。
从业人员已超过45000人。
140亿,珠宝设备制造、钻石打磨、铂金黄金镶嵌、银饰品制造及贵金属制造,广州番禺特色产业基地,从业人员达4万。
20亿,寿山石开采、雕刻,福州晋安特色产业基地,86家金银珠宝首饰企业,主做外销市场。
其中包括石头记、阿塔赛珠宝、欧陆之星、保磁饰品、东方珠宝、怡美饰品及硕达钻石等著名品牌企业。
花都已是全国最大的半宝石加工基地。
10亿,原材料采购、产品研发、成品加工、产品展示、产品销售,广州花都特
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