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长租公寓行业分析报告
2017年长租公寓行业分析报告
2017年9月
目录
一、租赁市场是房地产市场的重要组成部分5
1、租赁是解决住房问题的重要途径5
2、租赁市场租金规模超过万亿7
3、租金回报率整体偏低8
二、租售同权是最重要的长效机制之一9
1、高房价折射的隐形问题9
2、租售同权是重要的长效机制10
3、发展租赁市场的政策看点11
(1)集体建设用地参与租赁市场11
(2)地方国企统筹政府或国资旗下闲置房源12
(3)大力发展REITs12
三、长租公寓是租售同权最好的实践13
1、长租公寓的优势13
2、企业参与长租公寓的方式14
3、长租公寓的房屋来源14
4、长租公寓的市场空间15
5、长租公寓的典型盈利模式17
(1)自持长租公寓的盈利模式17
(2)租入获取集中式房源运营长租公寓的盈利模式17
(3)租入获取分散式房源运营的盈利模式17
(4)受业主委托运营管理的盈利模式18
6、长租公寓的投资模型和估值探讨18
(1)自持长租公寓的投资模型18
(2)租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型20
四、长租公寓的市场格局22
1、长租公寓的参与主体22
2、海外长租公寓的企业22
3、长租公寓的核心竞争要素22
五、相关受益企业24
1、地产开发商24
2、地产中24
本文内容包括租赁是解决居住问题的重要方式、租售同权将促进租赁市场发展、长租公寓是租售同权最好的实践。
其中搭建长租公寓主流盈利模式所对应的投资模型,并量化不同模型关键因素的影响程度。
最后也讨论了长租公寓的竞争状况和未来展望。
租售同权政策维护租户权益,租赁市场空间巨大。
长期以来,租赁权益的不足倒逼租客转向房屋买卖市场,强化社会的买房需求,同时大量社会存量房利用效率低下,局部过热和资源闲置现象明显。
为了解决供需错配的矛盾,租售同权是解决此问题的长效机制之一,通过盘活存量房和保障租赁权益解决居住矛盾。
根据国内流动人口的结构测算,预计租赁市场租金规模每年超过万亿。
租售同权的倡导下长租公寓将迎来快速发展。
长租公寓链接存量资源和租户需求,显著提升房屋使用效率和租户体验,是实现租售同权的最好的实践,发展空间广大。
其中,长租公寓模式可吸引资金投资于农村集体用地以及国企闲散房源,盘活因使用性质而无法交易的土地资源,解决城市紧张的居住问题。
搭建长租公寓主流盈利模式的投资模型,量化分析各模式的关键要素。
我们开创性地搭建自持长租公寓以及租入房源并运营两类投资模型,其中租入获取集中式和分散式房源,尽管运营操作差别较大,但财务分析较为相似,所以归为一类讨论。
通过财务测算,自持-运营-卖出模式的项目收益率较高,适用于房地产开发商自持地块的情况,其中土地溢价对项目的收益率影响较大;在租入房源并运营的投资模型中,压低房源的租金成本和降低空置率是提高项目盈利能力的重要方面。
其中,租用厂房和收集分散房源是降低租金成本的重要方式。
各类参与者抢占市场,不同运营模式并存。
长租公寓参与者主要有地产开发商、地产中介和互联网创业团体。
其中,地产开发商适用自持和租入集中式房源模式,而获取分散式房源是地产中介较擅长的运营方式。
我们看好具有较强融资能力、资产运营能力和优质服务的上市公司,预计有望领跑长租公寓领域。
一、租赁市场是房地产市场的重要组成部分
1、租赁是解决住房问题的重要途径
个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。
租赁市场的房屋来源较多元化。
房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场;房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场,一般是商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场;房地产三级市场是房产再次进入流通领域进行交易而形成的市场;房地产四级市场在此被定义成为租赁市场,即房产再次进入流通领域进行出租的市场,在存量房为主的区域,租赁市场是未来房地产发展的重点。
其中,不同级别市场的排序主要基于土地进入流通领域的一般次序排列。
房地产可从各级市场直接进入租赁市场。
一级市场可以通过自建住房出租的形式进入租赁市场,集体用地建租赁房就是目前政府所倡导的一种形式,这种形式的优势便是成本比较低廉;从二级市场新房买卖后直接进入租赁市场的主要是一些针对方便业主进行出租的公寓项目,比如万科云城、米酷等;从三级市场进入租赁市场的方式有长租公寓这种公司运营的模式,也有个人散租。
从房屋所有权划分,又可以对房源进行以下分类,其中产权不同房屋的管理形式、空置率、收益率等也各不相同。
2、租赁市场租金规模超过万亿
租金的需求主要来自于流动人口。
流动人口的组成主要有两类人群组成,一类是农业转移人口,一类是城市间流动人口。
流动人口一般倾向采用租赁形式获取居住房屋的使用权,主要原因是租赁是个较为廉价且获得较宜居生活环境的方式,且这种方式需要的手续较少,根据未来计划调整的灵活性较大,不具有长期的经济约束。
国内庞大的流动人口总数对租赁市场的需求构成强有力的支撑。
根据《中国流动人口发展报告》,2015年全国流动总人口为2.47亿,农业转移人口占比75%,70%通过租房解决(人均年租金400*12),城市间流动人口占比25%,60%通过租房解决(人均年租金900*12),则2016年租金市场规模:
为:
2.47*75%*70%*400*12+2.47*25%*60%*900*12=1.23万亿。
所以从需求端测算,我国每年的租赁市场规模高达1.23万亿。
3、租金回报率整体偏低
租金的绝对值与所在城市的吸引力相关,而增速与人均可支配收入增速密切相关,其中城市的吸引力越强,吸引流入的人口越多,则该城市可供租赁房屋越紧俏,租金水平也相应被抬高;租金和人均可支配收入的增长趋势一致,主要受收入增长水平的制约。
但是另外一方面,房价受多种因素影响受到追捧,导致房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度,导致国内租金回报率快速下降。
其中,由于数据相对缺乏,所以下图以一线城市的情况为示例:
二、租售同权是最重要的长效机制之一
1、高房价折射的隐形问题
为什么房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度?
问题的症结在于租赁房屋和买卖房屋的所有权所享受的权益差异较大。
房屋所有和租赁的权益差别大,为国内的买房行为赋予了“更多的目的”。
其中租赁权益在金融服务和土地溢价方面差别最为明显,即租房不能享受金融服务,也无法承载土地溢价。
另外,房屋所有权与某些公共服务权益相绑定,导致公共服务的享受权利反映为房屋买卖的市场溢价。
租赁权益的不足倒逼租客为寻求稳定的居所、保值的资产、完善的金融贷款服务甚至优质的公共服务等转向房屋买卖市场,进一步强化社会的买房需求。
另一方面,租赁权益的不足也使租赁需求被抑制,包括政府和企事业单位的宿舍、公寓和流转用房等社会存量房利用效率低下。
2、租售同权是重要的长效机制
国家推动住房租赁市场的发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归。
要实现住建部负责人提出的“租售并举”的目标,关键在于“租购同权”,即租房的居民和买房的居民享有同等的公共服务的权利。
租售同权是一种减少租赁和所有权差异过大的原则,各地方的配套措施均有体现。
3、发展租赁市场的政策看点
发展租赁市场的关键是加大供给,其中,国企将牵头发展住房租赁市场。
目前再鼓励企业参与租赁市场方面,主要有以下三大政策看点。
(1)集体建设用地参与租赁市场
国土资源部和住建部联合下发关于《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知,提到:
确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
试点城市新增了北京和上海,去掉了土地最为稀缺且在集体用地方面走在前列的深圳。
“村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。
完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
”
(2)地方国企统筹政府或国资旗下闲置房源
在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中,“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。
探索采取购买服务模式,将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源,委托给住房租赁企业运营管理。
”
(3)大力发展REITs
大力发展REITs具有三重重要意义,一是盘活存量公共资产,化解地方债务,激活地方投融资效率;二是拓展长期资本形成机制,改善金融资本供给效率;三是推动公募基金、养老金投资于优质基础资产,为全民共享经济发展成果提供理想渠道。
发展REITs对于租赁的意义在于,通过对未来的收益权益进行抵押,从而促进租赁市场的融资,并且打包租赁项目的现金流,拓展社会的项目投资渠道。
三、长租公寓是租售同权最好的实践
1、长租公寓的优势
长租公寓是租赁关系中更符合公司运营的B2C模式,较传统的C2C模式具有较高的商业价值,在大力发展租赁市场中具有较高的推广价值:
1)酒店式的设施。
酒店式的设施能够给租户提供较好的生活舒适度,同时统一的装修标准也有利于降低成本;
2)周到的管理服务。
除了24小时安保、物业管理等传统服务外,长租公寓以租户的需求为中心,延伸出包括清洁工定期上门打扫卫生、提供搬家服务等多种形式;
3)营造租客社区。
长租公寓的租金水平、地段一般会吸引具有类似特征的租客群体。
通过在公寓中建造共同健身室、休闲室等,有利于营造租客社区,增强租客间的相互联系;
4)品牌化的运营模式。
长租公寓有利于通过设立设施和服务的标准,打造长租公寓品牌,从而得到高于周边地区的租金回报率。
而对于租户而言,人群结构在发生改变,90后的年轻人在租房人群中的占比在持续提升,90后对消费体验的追求,使他们愿意支付溢价去获得长租公寓提供的租住舒适度。
另外,由于长租公寓侧重长期的租金回报,所以租约签订以后一般都比较稳定。
2、企业参与长租公寓的方式
目前政府多个部门出台多项优惠政策扶持长租公寓的发展。
目前企业参与长租公寓项目主要有集中式和分散式两种形式。
3、长租公寓的房屋来源
可以参与长租公寓模式运营的房源,由于自身具备不同的特点,使用不同的长租公寓开发模式。
集体建设用地需要大资金投入,统一规划建设长租公寓项目,所以适用集中式的开发模式;小产权房因未符合国家土地开发和规划政策的闲散房源,所以无法统一规划,但是也能被闲散利用,所以适用于分散式的经营;政府和国企旗下闲置房源则需要分情况讨论,闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房,则适用于集中式模式,若是城市中分散的房源,则适用于分散式的管理;REITs是对未来收益进行打包的融资模式,由于集中式更方便测算和估值,所以较为适用。
4、长租公寓的市场空间
长租公寓作为B2C的长期租赁品牌,目前处于发展初期,仅专注于单身公寓这一块。
可能的原因是单身公寓的坪效更高,即在同等的面积上,可以拆分建造的公寓间数更多,所以整体的盈利能力更强。
另外,租住单身公寓的目标人群对使用面积的要求不高,满足基本生活需求即可,租住的面积相对小一些还能降低总体的租房成本,接受度相对较高。
房地产开发商涉足长租公寓的时间较短,最早涉足的是万科,从2015年初开始,各大房地产开发商陆续跟随进入。
在国内租售同权相关政策鼓励下,长租公寓品牌作为租赁市场具有资金、房源、地段等优势的B端参与者,有望大幅受益政策推动,迎来一个快速发展的阶段,并有望逐步提高在租赁市场的市场份额。
不难推断,房地产开发商将加大对长租公寓领域的投入。
房地产开发商对长租公寓的投入以集中式开发为主,则地段是最稀缺的资源,即获取交通方便、社区成熟但设施老旧的存量房进行改造是未来发展的核心,且最先布局的市场参与者具有先发优势。
预计未来5年是市场参与者竞相在全国一二线城市抢占优质地段的阶段,也有望逐渐产生长租公寓的优势品牌。
同时,随着租户生命周期的演进,除了单身公寓,也会有契合多种需求的公寓产品出现,包括家庭式公寓、旅游短租公寓等。
万科是最早提出长租公寓理念的房地产开发商,且从2015年至今近2年的发展使“泊寓”品牌在长租公寓领域已初具规模。
目前,万科在城市分布和整体规模方面领先,考虑到租赁市场零散的竞争格局,假设万科未来将按过去的速度发展以获取先发优势,则未来5年,万科旗下的公寓规模将有望达到5.6万间,假设每间的平均租金在2000元/间/月,则长租公寓方面的年收入达到13.44亿元。
5、长租公寓的典型盈利模式
(1)自持长租公寓的盈利模式
自持长租公寓采用的是“地产资本溢价+租金收入”的盈利模式。
地产开发商选择自持,则所在地段处于城市核心区域或具有成为城市核心地段的潜力,租金的回报率较高且比较稳定,而且依托城市未来发展潜力,能收获较高的土地增值溢价。
此类地段一般采用集中式开发、品牌化运营、打造高端社区等特点,从而获得较高的租金溢价,提高项目的回报率。
(2)租入获取集中式房源运营长租公寓的盈利模式
此种模式主要的盈利来源是租金差,但在租金溢价有限且前期物业集中改造对资金投入要求较大矛盾下,有效前期投入成本是制胜的关键。
前期投入成本主要体现在两方面,一方面是前期融资成本的高低,具有较强的信用等级、融资成本较低的上市企业具有优势;另一方面,前期投入的成本控制考验项目开发、流程控制的能力,则具有丰富项目开发经验的地产房地产开发商具有优势。
综上,此模式适合上市房地产商开发商。
(3)租入获取分散式房源运营的盈利模式
此种模式主要的盈利来源是租金差,采用房源分散承包-改造-出租的模式。
在分散装修压缩成本有难度和租金相对同地段其他房源溢价有限的矛盾下,房屋的运营能力是制胜的关键,即降低对分散房源的人力管理成本和降低房屋空置率的供需匹配能力是提高收入的关键。
在此模式下,房地产中介嫁接中介业务的人海战术和租赁市场的信息优势,有利于解决此模式的痛点。
(4)受业主委托运营管理的盈利模式
在此模式下,盈利来源是运营服务费,在此情况下,建立运营信息系统从而降低房屋的人房比是一种有效的策略,即通过智能化的方式降低管理人员的雇佣成本。
另外,为管理的社区提供除定期清洁外的增值服务,也是获取额外收入的重要途径。
比如为社区提供餐饮、搬家、社交、租金融资等多元化服务。
6、长租公寓的投资模型和估值探讨
(1)自持长租公寓的投资模型
假设地产开发商自持地块10年发展集中式的长租公寓,并于10年后把地块卖掉。
假设有一块3500平米的地块,土地使用率30%以内,占地容积率4,规划建设总建筑面积为4200平方米的四层建筑。
公寓楼计划建设100间房间,每间房间的均摊面积是40平米,按公寓的75%的公摊率计算,则套内面积为30平米/间。
假设建筑+装修+生活必须的配套设施(水电、煤气、电信等)是3500元/平米的建筑面积,则建筑成本为1470万。
根据近期上海拍卖的租赁地块的价格,我们假设购买此3500平米的地块价格为1亿,保持估计地价的增值速度与GDP同步。
另外,由于此开发模式比较适合房地产开发商,所以在此例子中参考万科泊寓的实际情况作出模型中租金、管理费用收入、费效比、管理费用率和财务费用率的假设。
买卖地块的资本溢价对此模式的IRR影响较大。
可以看到自持模式下,前期的投入较大,但项目的内部收益率较高。
(2)租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型
假设长租公寓运营商通过集中式或分散式租赁了100间房间进行运营,其中每间房间的原始租金成本为a元/月,以下把所有的收入和成本都通过a进行计算,以表示不同量之间的关系。
由于此种模式比较匹配地产中介在信息整理方面的能力,所以在此以世联行红璞公寓作为测算的对象。
此种模型在两种情况下盈利状况会更优:
1)通过租用厂房进行改建,则租金成本与公寓租金之间的比例可能高于1.8,从而获得更高的租金差;2)通过分散式的方式租赁房源,长租公寓运营商作为B端的谈判者,议价能力较强,有利于获取较低租金成本。
另外,根据如下敏感性分析,可以发现租金溢价相对空置率对项目IRR的影响更大。
四、长租公寓的市场格局
1、长租公寓的参与主体
目前,在长租公寓市场上主要有三类参与主体:
2、海外长租公寓的企业
海外长租公寓的运营主要有两种模式:
3、长租公寓的核心竞争要素
未来具有较强融资能力、资产运营能力和优质服务,是成为长租公寓领域领跑者的三种必备要素,且此三方面能力相辅相成,缺一不可。
由于长租公寓是新兴的方向,目前各市场参与者均处于摸索的阶段。
我们认为长租公寓行业具有一定的规模效应,所以能够通过有效的融资手段募集资金进行扩张的,在品牌扩张上更容易率先抢占市场份额,并获得规模优势,而且房源的多寡在某种程度上是长租公寓的一道护城河。
同时,规模的优势必须搭配有效的成本控制流程、精细化的运营管理,否则铺开的规模和较多的房源优势也可能因为较高的空置率而削弱本应享受的规模优势。
另外,品牌服务是此行业的长胜之道,日本Daito对国内服务的借鉴意义更大。
如上讨论,长租公寓有三种盈利来源:
租金差、管理和生活服务以及租客社区衍生服务。
我们认为长租公寓的核心是服务,服务周到才能最终赢得租户的信任,长期维持较高的租金溢价和较低的空置率,也为管理和生活服务以及后续的租客社区衍生服务提供保障。
Daito精耕细分租赁服务,包括长短租搭配,同时满足单身、家庭和旅游等多种需求。
当然衍生服务的叠加也许是未被开发的商业模式。
但是长租公寓的本质是优质的租赁服务,如果没有良好的租赁体验,则衍生服务就很难长久地维持。
五、相关受益企业
1、地产开发商
丰富项目开发经验、品牌实力强、融资能力强的房地产开发企业,预期有望在集中式出租方面发力。
享有资源优势并快速布局长租公寓板块的招商蛇口、金地集团、龙湖地产等。
2、地产中
市场口碑好、具有信息优势且有较多运营经验的房地产中介服务商世联行。
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