太阳宫及酒仙桥区域市场分析.docx
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太阳宫及酒仙桥区域市场分析
太阳宫及酒仙桥区域市场分析
项目选择
太阳宫区域位于北京市东北三环与东北四环之间,东侧紧邻燕莎商圈,两年前作为燕莎商圈周边待开发的最后一块“处女地”,太阳宫被北京市政府规划为未来三环沿线最适合居住大型地产板块,太阳宫区域在各项配套逐步完善的同时成为北京市一个新型的中高档居住集团。
本次对于太阳宫板块中高档住宅项目的研究主要以销售价格高于7500元平方米,且为目前在售的项目为抽样标准,选取了包括太阳星城、UHN国际村以及太阳国际公馆在内的三个项目做为考察对象。
项目基本情况
项目名称
位置
开发商
规模
物业类型
太阳星城
太阳宫乡夏家村
太阳宫房地产
1500000
写字楼,高档公寓
UHN国际村
西坝河东里
广华轩
320000
高档公寓
太阳国际公馆
西坝河北里
华睿集团
56000
高档公寓
太阳宫板块居住物业的主要围绕着轻轨沿线以及坝河沿线展开,其中轻轨沿线项目的档次相对较低,旭风苑、顺天立景、东方城以及阳光空间等项目售价未能达到本次调查取样的标准。
调查显示坝河两岸的项目由于其位置、环境以及景观等条件较为优越,具备开发高档住宅的先天优势,这一点在实际的项目供应上得以验证。
从各项目的物业类型来看,太阳宫板块的物业类型主要以中高档公寓项目为主,少量的配套共建也大多是为了服务于住宅公寓以及平衡区域物业类型,这一点与太阳宫板块整体的居住定位十分吻合。
项目名称
开盘时间
入住时间
目前均价
销售率
太阳星城
2003年8月
2005年7月
9000
40%
UHN国际村
2002年7月
2003年12月
9800
70%
太阳国际公馆
2002年6月
2003年8月
8560
90%
该区域各项目的入市时间集中于2002年及2003年,其新增项目数量有限,但是由于部分项目的整体规模较大,目前仍然存在一定的市场供应量。
太阳宫区域中高档项目的销售价格集中于8560-9800之间,仅有少部分突破万元的水平,因此与燕莎、国贸等高档住宅区相比其物业的整体档次存在一定差距,只能称之为一个中高档居住板块。
由于位置较为优越,价格相对燕莎又具有明显的优势,因此区域内各项目的销售情况较为理想,太阳形成近两年的销售率虽然仅为40%,但由于其体量庞大,因此折合月均销售量仍然十分客观。
社区规划
项目名称
占地
规模
容积率
总户数
分期
太阳星城
700000
1500000
31>.2
一期1459
共分六期,二期在售
UHN国际村
105700
320000
2.9
1680
共分三期,三期在售
太阳国际公馆
20000
56000
2.8
364
太阳宫新区总规划用地298公顷,其中158公顷为绿化隔离带建设。
建设用地90公顷,总建筑面积200万平方米。
太阳星城项目其中太阳形成项目的规模为150万平方米,占到太阳宫整体规划建设面积的四分之三,其余则被UHN国际村、国展新座、太阳国际公馆等项目分担。
太阳宫板块各中高档居住项目的容积率基本控制在3以内的水平,与紧邻的燕莎商圈相比,容积率有所降低,居住舒适度得到了保证,加之各中高档项目距离坝河以及太阳宫公园较近,整体环境景观优势明显,因此该区域的最大的卖点可以归纳为地理位置的优势和生态绿色的居住空间。
供应量
项目名称
规模
已售
在售
潜在
太阳星城
1500000
400000
60000
500000
UHN国际村
320000
180000
70000
-
太阳国际公馆
56000
45000
5000
-
太阳宫板块规划总建筑面积200余万平方米,中高档项目的在售面积在18万平方米左右,以目前推出市场的项目来看,开发量基本已经饱和,仅有太阳星城的后期存在供应量50万,加之太阳宫新区G区16万平方米的高档住宅以及芍药居甲2号23250的住宅及配套,区域的潜在供应量应在70万平方米左右。
从潜在项目的构成分析,太阳星城在未来的几年中仍然会是太阳宫区域住宅市场供应的重量级项目,其后四期供应量仍然会占到区域市场将近四分之三的比例。
建筑设计
项目名称
建筑形式
结构
栋数
层数
梯户比
层高
太阳星城
板塔
现浇剪力墙
12
12-28
1T4-6
2.8
UHN国际村
板楼
现浇剪力墙
6
28
1T4-6
2.9
太阳国际公馆
板塔
现浇剪力墙
2
11-20
1T2-6
2.85
太阳宫板块各项目的建筑形式以板塔混合形式存在的情况较多,从品质上比纯板式住宅略差,大部分项目的建筑结构采用了现浇剪力墙。
楼层情况主要为11-28层的小高层及高层,区域内各中高档住宅项目的梯户比控制在一梯六户以内,部分板式结构住宅的梯户比为一梯两户。
各项目的层高集中于2.8-2.9之间,基本可以满足中高档住宅的标准要求。
项目名称
建筑风格
外力面
窗体
太阳星城
欧式风格
花岗岩,高级涂料
三防入户门,断桥隔热铝合金窗
UHN国际村
现代风格
玻璃幕,面砖
钢化玻璃落地窗
太阳国际公馆
欧式风格
涂料
由于太阳宫板块地处北京的东北区域,距离燕莎商圈及首都机场距离较近,商务氛围和涉外背景突出,为将项目的这种优势充分发挥,各项目采用了较为国际化的案名。
从建筑外观上看UHN国际村的风格属于较为现代的风格,立面采用了大量的玻璃幕墙及钢化落地窗体,具有很强的商务感。
太阳星城与太阳国际公馆都运用了传统欧式的立面手法,注重细节的处理,从色彩上大量运用暖色调材料,通过纵向三段式的分割方式,充分显示了项目典雅华贵的气质。
户型设计
项目名称
一居面积
比例
二居面积
比例
三居面积
比例
四居面积
比例
主力面积
畅销面积
太阳星城
43-64
20%
86-114
30%
132-167
40%
171-216
10%
140-200
43-170
UHN国际村
49-76
15%
93-139
30%
136-166
40%
200-302
15%
130-180
70-166
太阳国际公馆
60-80
20%
90-120
20%
180-250
50%
250-330
10%
100-200
60~100
该区域中高档住宅的户型面积范围为43-330平方米,主力户型面积范围为100-200平方米,其中各项目的三居室户型比例全部超过了各项目户型结构的40%。
区域中高档住宅的畅销面积范围为43-170,可以看出,该区域对于中小户型面积的需求还是十分旺盛的,对于250平米以上的大户型和超大户型的接受能力较为有限。
价格分析
项目名称
目前均价
室内精装
毛坯均价
主力总价
太阳星城
9000
毛坯
9000
126-180
UHN国际村
9800
1200
8600
127-176
太阳国际公馆
8560
1500
7060
51-171
各项目目前的销售均价较为集中,范围介于8560-9800元之间。
其中UHN国际村和太阳国际公馆两个项目以精装修方式交房,精装标准分别为1200和1500元/平方米,如果剔除精装修对于区域项目的影响,太阳宫板块中高档住宅项目的价格范围为7060-9000元/平方米,该区域各项目的主力户型总价范围在51-180万之间。
从单价方面看,太阳星城的整体档次高于区域内其他项目的水平,但是从总价方面各项目的主力户型相互重叠,存在一定的竞争。
配套设施
园林景观
项目名称
园林景观
绿化率
太阳星城
组团园林
35.0%
UHN国际村
中心集中园林
35.0%
太阳国际公馆
中央草坪、太极图案、传统日晷、纯木水车
35.0%
该区域各项目的园林以集中式园林与组团绿化为主,各项目的绿化率恰巧均为35%。
车位情况
项目名称
车位数量
车位价格
车位租金
太阳星城
1比1
12
450
UHN国际村
1594
12
550
太阳国际公馆
364
15
450
各项目的车位售价在12-15万之间,地下车位租金在450-550的范围。
商业情况
项目名称
商业面积
商业业态
商业价格
太阳星城
3900
商业街
未定
UHN国际村
2000
住宅底商
未定
太阳国际公馆
-
-
-
太阳星城与UHN国际村都设置了社区内部的商业,其中太阳星城的商业为独立的商业街区,而UHN国际村的商业形式主要以住宅的底商形式存在,两个项目由于商业部分尚未开盘,因此具体价格尚未确定。
会所情况
项目名称
会所面积
会所功能
太阳星城
7500
健身、娱乐
UHN国际村
3200
网球场,游泳池,健身房
太阳国际公馆
1500
健身娱乐
该区域各项目都设置了自身的会所,其功能包括健身、娱乐等主题。
物业管理
项目名称
物业公司
物业费用
太阳星城
冠城物业
2.80
UHN国际村
世邦魏理仕
3.13
太阳国际公馆
华志物业
3.50
太阳宫板块中高档住宅的物业管理公司较为高档,特别是UHN国际村聘请了国际知名的世邦魏理仕做为项目的管理公司,提高了项目后期使用过程中的附加值,区域整体物业费用集中于2.8-3.5元/平方米/月。
客户群体
该区域的客户主要来自燕莎商圈以及整个东部区域,以25—35岁的白领阶层为主,多为两口到三口之家,也有部分单身贵族,其主要购买目的为自住型。
典型个案(太阳星城)
太阳星城位于东北三、四环之间,西靠京承高速,东临京顺路、机场高速,距国贸5公里,距亚运村3公里,距燕莎中心2公里,辐射亚奥、CBD、中关村三大商圈,东北侧为北京最大的居住区望京区。
地理位置优越,交通便捷,环境优雅,具有良好的置业投资和居住环境。
太阳星城总规划用地298公顷,其中绿化用地158公顷,建设用地约70公顷,建筑面积达150万平方米,占整个太阳宫新区的四分之三还多。
项目由香港冠城集团投资,与规划宽度数百米的北京城市绿化隔离带与之比邻而居;周边高尔夫球场、太阳宫公园、体育主题公园的环绕,使其成为不可多得的天然绿色居住区。
太阳星城共分A、B、C、D、E、F等六个区域,其中A、B、D、E、F区为居住区,C区为公建区。
首先推出的E、F区工程位于太阳星城的中部和东部。
其中E区南临太阳宫大街,北临太阳宫北街,西为太阳宫中路,东为曙光路,并有坝河穿过本区。
F区被曙光路、太阳宫北街、太阳宫东路、麦子店西街圈定,东面、北面为建设中的城市绿化带。
项目规划按太阳星系运行规律形成不同区域的居住特色,传达出更多的个性化色彩。
其金、木、水、火、土五大主题园区以星河文化为理念,参照各星座的地貌特征,构造出全新的生活氛围,项目中各个相关区域既统一又相互独立。
太阳星城的景观设计由著名加拿大PFS景观设计公司担纲设计,将星系奇幻的景观元素融入到太阳星城的各个社区之中。
景观不仅满足了尊贵业主视觉的享受,更提高住区的文化品位和艺术气息。
此外,出色的景观设计不仅为建筑抹上了一层华美和旖旎的色彩,更通过中心广场、条形花园、跃水花园等区域划分,有效地保证了区内景观的多样化、层次感和和谐统一。
太阳星城整体绿化率达到35%,与项目周边绿化隔离带相得益彰,浑然一体。
社区规划生活配套设施包括小学3所、中学2所、托儿所、幼儿园8所,还有文化活动中心、设有各种场馆的体育公园、综合便民店、集贸市场、大型超市、书店、药店、邮电、储蓄及其他第三产业设施。
太阳星城拥有100—280㎡的多种观景户型,并规划有五个主题会所、社区医院、幼儿园和小学等完善的配套设施;此外,社区中的太阳广场还规划了SHOPPINGMALL,五星级酒店和写字楼等商务建筑群,将全方位地满足尊贵主业从事商业活动和享受生活的各项需求。
优越的地理位置,优美的绿化环境,优秀的产品规划,高尚的建筑品质使太阳星城焕发出迷人的风姿,其居住价值随着项目的开发建设已日益勃发。
水星园,即太阳星城社区六大园区中的E区,在水星园的设计中,通过山脊、二分法、卡洛里斯盆地等主要组织元素,行星的地貌和地质运动形态、罗马神话中墨丘力神和赫耳墨神的传说与水银的物理特性在本方案中得到了综合的运用。
整个水星园,由板楼和塔楼两种建筑形式组成。
高层板楼呈L形分布,围合出独立宽阔的中央景观区域,在良好地解决了室内通风、采光的同时,也使内外景观的特色得到充分利用和展现。
水星园在户型设计上,面积大小富有层次性,力求满足业主们的不同需求。
金星园,即太阳星城社区六大园区中的F区,由6栋板楼和6栋塔楼组成,以开放式的街区形式构筑社区的整体文化,以组团的内部格局营造出每个楼座不同景观特点,并通过一条景观步道贯穿区域中轴,将各个组团相连。
户型多为110—180平方米的阳光户型。
板楼正南正北,二层以上户型平均面宽逾8米,日照充裕。
风车型塔楼270度观景,电梯厅、消防梯自然通风,加以建筑单体间高低有序,使得屋内室外的自然风充分贯穿。
在太阳宫新区,无论从销售量和规模上考量,太阳星城都是毋庸置疑的第一。
作为太阳宫新区的地标性建筑,太阳星城被认为是北京房地产走入“大盘时代”的先行者和倡导者。
太阳星城的大盘优势、塑造的高端舒适生活氛围以及极具竞争力的性价比都使同区域项目望其项背。
太阳星城的户型设计强调空间整体性,明厨明卫的超前设计,多面采光,通风效果极佳。
各种功能布局合理,室内空间动静分离,充分体现生活舒适感,形成完整室内空间组合
太阳星城市场定位为中高收入或具备创业潜力的人群。
这些人群具备或将会具备一定的物质财富。
目前太阳星城业主中本科以上学历人士达到一个较高的数值,业主多为高级白领和高知人士。
作为现代都市中的主流阶层,他们对都市人的生活方式、文化习俗、价值观念等具有引导作用,对与都市人切身利益相关的政治、经济、文化、外交等各种社会问题都积极参与,对体现其居住品质和财富价值的住宅产品也有着与其主流地位相匹配的主流要求,而太阳星城正是从产品品质、生活氛围以及社区文化上与主流阶层相吻合的国际化主流生活社区。
板块结论
太阳宫地区的房地产强劲开发态势逐渐显露。
优越的地理位置、与商圈紧密的联系、便捷通畅的内外交通、适中的价格,这些优势均令置业与投资者纷纷看好这一区域。
而该区域最大的卖点还是近60%的绿化面积,坝河以及太阳宫公园独特的景观资源,太阳宫地区正逐渐成为北京四环以内的一个生态居住板块。
太阳宫板块整体发展体现出以下的一些特点:
随着板块的发展,区域内部的各项生活配套设施日趋完善,太阳宫板块已经成为一个成熟的居住区。
由于太阳宫区域与中关村、亚奥商圈以及燕莎商圈的距离较近,该区域与望京区域相比,位置差异化较为明显,竞争相对较弱。
受到板块的整体建设规模控制,未来的供给量有限,板块内的居住需求将在周边区域得到消化。
住宅的供应量过于集中,太阳星城一个项目的体量占到整个板块的四分之三,注定了区域住宅供应量在时间上较为分散,在形式上相对较为单一,这可能成为未来该板块客户分流的主要原因。
太阳宫板块与望京的关系
从城市结构来看,太阳宫板块及望京板块均属于北京市东北方向的大型居住功能区域,但是由于太阳宫的位置距离市区更近,交通状况相对较好,并且在近年的发展过程中,太阳宫区域的各类生活配套日趋完善,区域优势已经明显增强,这一点可以从目前该区域的住宅整体售价明显高于望京住宅价格水平看出。
因此由于区域位置及物业售价两方面因素存在较大差异,太阳宫板块与望京板块的居住物业竞争相对较小。
另一方面,由于太阳宫区域未来的供应量相对较小,并且集中于太阳星城一个项目,推盘时间和产品多样性都会受到一定限制,因此望京区域做为太阳宫板块的有利补充将很有可能分流太阳宫区域的住宅需求。
三、酒仙桥板块中高档住宅市场概况(2005年1-8月)
项目选择
酒仙桥区域位于北京市东北四环及东北五环之间,处于望京区域的东南侧,燕莎商圈的东侧,区域的开发建设主要依托丽都商圈的氛围而逐渐展开,目前该区域已经与燕莎商圈连成一片,成为北京东北部最为繁华的涉外商务中心。
由于地处四环以外,开发用地较多,因此近年来该区域随着整体环境的不断成熟而产生了众多的居住组团,其中不乏一些高档项目的建设,上东区的概念由此形成。
由于酒店桥地区东北方向的物业档次普遍较低,如宏源公寓、上东三角洲、卡布其诺等项目的价格均低于7500元,因此不作为本次调查的赝本。
而酒仙桥区域的高档物业主要集中于霄云桥及东风桥附近,本次调查选取的项目包括阳光上东、瞰都、晶都国际、丽都水岸以及嘉林海德大道。
项目基本情况
项目名称
位置
开发商
规模
物业类型
阳光上东
霄云桥东南
首创置业
720000
混合
瞰都
东风桥北
永同昌京都
118000
高档公寓
晶都国际
酒仙桥
北京丰中
109271
酒店式公寓
丽都水岸
酒仙桥路西
中房开发基金
435000
混合
嘉林海德大道
将台西路
嘉裕房地产
91308
高档公寓、酒店式公寓
从各项目的位置来看,大多数项目处于距东北四环较近的位置,而远离四环的酒仙桥东北部区域的物业档次比上述样本范围有明显的降低。
该区域的物业类型构成较为复杂,高档公寓,酒店式公寓以及花园洋房都有出现,其中阳光上东与丽都水岸两个体量较大的项目包括了多种建筑形式。
项目名称
开盘时间
入住时间
目前均价
销售率
阳光上东
2003年10月
2005年7月
高层9000多层14000
80%
瞰都
2004年5月
2005年12月
13500
70%
晶都国际
2004年9月
2006年3月
9000
80%
丽都水岸
2004年8月
2006年4月
12000
40%
嘉林海德大道
2005年8月
2006年8月
13500
70%
各项目的开盘时间大部分为2004年以后,目前的销售价格主要在9000-14000元之间,中高档住宅价格几乎与燕莎区域的价格持平,这也体现出酒仙桥板块在丽都商圈的带动下已经越来越接近与燕莎的整体档次。
包括东方之子、和侨丽晶在内的高档项目的售价也与燕莎区域的豪宅项目十分接近。
该区域各中高档项目的销售情况比较理想,区域内的高档居住物业存在着较强的消化能力。
社区规划
项目名称
占地
规模
容积率
总户数
分期
阳光上东
475000
720000
2.48
2483
共分二期,一期在售
瞰都
35100
118000
2.66
1340
共分二期,二期在售
晶都国际
19300
109271
4.5
900
丽都水岸
180000
435000
2.5
1600,一期306
共分三期,一期在售
嘉林海德大道
14550
96000
4.59
405
该区域中高档住宅项目都具备较大的规模,几乎全部超过100000平方米,阳光上东甚至达到了72万平方米。
各项目的容积率范围在2.5-4.5之间,不同项目差异化较强。
供应量
项目名称
规模
已售
在售
潜在
阳光上东
720000
240000
60000
250000
瞰都
118000
70000
30000
-
晶都国际
110000
80000
20000
-
丽都水岸
435000
80000
60000
160000
嘉林海德大道
96000
67200
28800
-
合计
1480000
537200
198800
410000
该区域中高档住宅的供应量目前达到近150万平方米,其中已售部分53.72万,在售将近20万,各项目的后期供应量约40余万平方米,加上万红里平房区近50万平方米的改造项目,酒仙桥板块中高档住宅未来的市场供应量应不超过90万平方米。
且由于阳光上东及丽都水岸项目较贴近四环,价格相对较高,与望京区域的空间位置和物业档次存在较大差异,因此对望京区域不构成强竞争。
建筑设计
项目名称
建筑形式
结构
栋数
层数
梯户比
层高
阳光上东
混合
现浇剪力墙
24
4-32
1T2-4
2.7
瞰都
塔楼
框架剪力墙
6
17-27
1T6-12
2.85
晶都国际
板塔
现浇剪力墙
3
20-21
1T6-20
2.8
丽都水岸
板塔
现浇剪力墙
3
5-20
1T4
2.9
嘉林海德大道
塔楼
现浇剪力墙+局部框架
3
23-29
1T4-6
3
酒仙桥板块各项目的建筑形式较为混杂,板楼、塔楼都占有一定比例,大部分项目采用现浇剪力墙结构。
楼层状况以17-32层的高层及超高层为主,大户型基本保证了一梯二至四户的梯户比例,瞰都及晶都国际两个项目由于存在很大比例的小户型,因此梯户比较高。
该区域各项目容积率在2.7-3的范围之间,虽然存在大量的高层建筑,但居住舒适度依然较高。
项目名称
建筑风格
外力面
阳光上东
欧式风格
面砖幕墙,局部涂料
瞰都
现代风格
面砖,金属扣板
晶都国际
现代风格
高级涂料
丽都水岸
现代风格
高级涂料
嘉林海德大道
现代风格
外墙砖,局部玻璃幕、石材
各项目的建筑风格主要为现代简约的外观组合,立面主要使用涂料喷涂,另外局部还运用到幕强、金属板以及石材的修饰整体外观与燕莎区域的项目风格类似。
户型设计
项目名称
一居面积
比例
二居面积
比例
三居面积
比例
四居面积
比例
主力面积
畅销面积
阳光上东
87-90
5%
109-150
30%
158-220
45%
204-274
30%
154-246
150-180
瞰都
39-84
50%
85-111
35%
155-161
15%
39-150
较为均衡
晶都国际
49-90
50%
95-121
45%
153-154
5%
50-106
49-121
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