广场规划策划案.docx

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广场规划策划案

XX上京广场规划策划草案

前言

此方案根据目前XX市XX区商业的情况一个月的深入调研总结和未来2~3年内中国商业的发展所做的商业定位与策划。

方案根据项目已建成的建筑形式和地理位置，模拟了将来实际招商和商场运营，仅供参考。

通过对市场的全面调查和主要商户、意向投资者、行业专家的访谈基本认可此方案有较强的可行性。

一、XX商业概况

XX区商业主要集中在解放大街上，但从规模、体量、购物环境、停车及其他配套服务现已无法满足消费者的需求。

XX现有市场商业参差不齐，竞争意识落后，业态同质化，还是以百货和综合性商业占据半壁江山；整体消费水平低下，缺少体验购物商场及主题商业，整体还处传统商业。

XX上京广场项目做为一个总建筑面积51000平方米的大型商场，虽然处在一个新区域，周边没有其他商业，但是项目自身在体量上够规模，具备独立成市、独立成圈的条件，同时随着城市的发展，一个城市一个商圈已无法满足人民生活水平日益提高及生活配套的发展，新商圈的诞生是社会进步发展的必然需要。

只要我们项目定位准确和差异化，其辐射区域将超过一般的区域中心，依然能辐射整个XX区及周边地区。

二、上京广场的周边环境

上京广场坐落于XX新区上京大道南侧，北临区政府，西临金涤路，东临金溪路，交通便利，基地面积2.7公顷。

周边的住宅小区设计新颖、环境优美、配套设施齐全，一直是XX区商品房价格的领跑者。

具体有：

金昌国际、金京赛丽斯、上京商住小区、上京府邸、金京壹号公馆、丽都国际、金上京公馆、金都府邸、恒盛新天地、金河铭苑、鼎源名座、海富城等高档住宅小区。

该区域已成为XX的富人区，医院、学校、银行环绕左右，名符其实的XX区政治、经济、文化中心。

三、建筑结构及配套设施

1.上京广场建设单位为XX富氏隆集团XX房地产开发XX，设计单位为哈工大XX，施工单位为XX市华兴建筑公司。

目前地下商场已完工。

地上广场绿化及景观预计2013年7月前竣工。

2、建设地点为XX市XX区上京大道南侧，北临区政府，西临金涤路，东临金溪路，交通便利。

3、建筑规模:

本工程基地面积2.7公顷。

地下两层商场的建筑面积为50946平方米，其中:

地下一层25473㎡、地下二层25473㎡。

地下一层为商场，共划分为14个防火分区，局部采用防火墙分隔。

地下二层为商场及局部停车位，共划分为11个防火分区，车位为平层停车，停车位112个（根据实际需要可以增加）。

整体上运用对称、和谐的建筑风格。

以南北中轴线为中心，进行布局。

在上京大道一侧设置两个25米宽的主入口（下沉广场），每个主入口各安装上下两部户外自动扶梯。

广场上设置辅助入口22个，地下一层至地下二层设置自动扶梯八部、运货电梯二部、步行梯26部。

地上直通地下二层设置行车坡道二处，并在地下一层设置了入口和卸货平台。

室内设置公厕4个、污水池13个，为适应餐饮的需要，另设置了隔油池和生活水箱（自来水停水时使用）。

商场总电容量为8000KVA，设8个低压配电室和一个发电机工作室，采用双电源供电系统，发生事故迅速切换，既保证了火灾发生时的应急照明，又保障了停电状态下商场的正常运营。

商场设置了中央空调，用于冬季取暖和夏季制冷，从而营造冬暖夏凉的购物环境。

4、结构体系：

为框架结构；外墙为400厚抗渗钢筋混凝土墙，内墙为200厚陶粒混凝土墙。

地下二层层高4.8m，地下一层层高5.5m,柱距8.4m，覆土最薄处为0.5~1.7m。

3、建筑防火类别：

本工程为多层商场，耐火等级均为一级；车库为Ⅰ类地下停车库耐火等级均为一级。

4、功能分配：

地下二层车库主要有商场，车库及设备用房等。

地下一层功能有商场，设备用房等。

四、地面广场建设及绿化

地上大型休闲广场25,000㎡，以“金源文化、城市发展”为主题，采用现代城市广场设计手法，其中穿插城市历史文脉、文化、城市民风与民俗。

广场中间的主题雕塑是一面抽象巨幅铜镜，广场南侧是一面通透式景观墙，上面雕刻着金代的文化图腾和城市发展与未来前景的图案。

沿着广场的东西中轴线，两侧各设置一台巨幅LED电视屏，用以市政宣传和商品推介。

广场地面采用天然XX石拼花铺装，并配以多彩地坪漆进行点缀，对称的植物配置，步行梯入口旁设有防腐木休闲座椅，以供市民休闲、小憩。

广场在设计上充分考虑形象（景观）、功能（实用）、环境，这三大要素，是人们休闲、集会、学习、交流的最佳场所，同时也延长了顾客停留时间，为地下的商业运营发展打下了扎实伏笔。

五、开发商简介

富氏隆集团成立于xxx年，董事长傅立君。

富氏隆集团是集商业、房地产开发、金融、广告、物业管理于一体的多元化大型民营企业。

集团现有职工158人，其中，中高级技术人员和专业管理人员78人。

商业:

富氏隆商贸城主要经营副食品、特色餐饮、日用百货、洗涤化妆、小型家用电器、服装鞋帽、床品布艺、劳保用品、针织、箱包、成衣加工等。

富氏隆家居购物广场是XX区唯一一座集家具、家电、装饰材料、室内装饰品于一体的“一站式”购物商场。

金街购物广场是目前XX区设施完善、布局科学、装修豪华、环境舒适的专业化品牌服饰集散地。

房地产开发：

富氏隆房地产开发XX是集房地产开发、建筑、装饰于一体的综合性企业。

可独立开发建设民用住宅、公共建筑、路桥等工程项目。

金融：

富氏隆信用担保XX是XX区第一家信用担保公司。

业务X围是为中小型企事业单位、个体工商户、下岗职工再就业小额流动资金贷款提供担保服务，同时提供信息查询、投资咨询、资信分析等服务。

广告;富氏隆广告策划XX全权代理XX电视台（新闻、文艺、影视三个频道）的电视广告业务；全权代理XX区主要街道户外媒体广告业务。

六、市场调研

（一）XX区核心商圈调研报告

1.商圈地图

2.商圈调研数据

XX区核心商圈调研报告

调研城市

XX区

消费理念

XX人在消费理念方面主要有两个特性：

1、基本工薪层及周边农村：

基本工薪人群个人收入虽然相对稳定，但仅能应付日常支出，因此其存在“以收定支”的主要消费思想，周边农村人口主要指月收入在2000元以下人群；

2、月收入超过2000元人群：

这类人群主要是企业小领导、公司骨干员工、经商者及公务员等企业人群。

由于这部分人群在社会上经历的多，有相应的社会经验，同时也具备再创业能力，其思想要比第一类人前卫许多，他们可以花明天的钱，也就是提前消费理念人群。

但这些人并不占据主流。

小结：

当地人主要以中低档次为主。

在日常消费中，主要为温饱型。

个别富裕群体，在追求品牌及奢侈品方面和招待就餐大型饭店，主要以去市中心购物和招待为主。

消费习惯

因离哈市较近相对高消费人群去市里消费，老百姓及乡镇村民以XX本地消费为主，日常消耗品以本地采购为主。

调研商圈

XX区解放大街商圈

商圈形成时间

解放大街商圈，其于90年代初期即有商业在此经营。

随着XX百货大楼的建立周边商家陆续进入，如世纪名苑肯德基等;商业进驻和发展使得步行街商圈进入了新的商业氛围。

但是现在由于政府城市向西发展的改造，商圈也在陆续向外扩延。

商圈内主要商业项目名称

阳光地下商场、富士隆地下商场

世纪名苑、源泽商场、XX百货大楼

富士隆建材城、富士隆商贸城

庆客隆超外、金街地下

商圈所处位置

地理位置X围

解放大街牌路大街延川大街

货品来源

XX批发商场为主

商圈业态构成

零售商场

阳光地下商场、富士隆地下商场、世纪名苑、源泽商场、XX百货大楼、富士隆建材城、富士隆商贸城、庆客隆超外、金街地下

商圈定位

批发市场

无

零售商场

百货业态：

中低档；

非百货业态：

以中低档为主，部分商场区域经营商品为低档

商圈内商户数量

批发市场

无

零售商场

9个

门市

餐饮170户

商圈销售辐射区域

XX当地及周边农村及乡镇

商圈主要交通情况

公交路线

百货大楼站台：

2、5、6、9、10、12、30、31、环②

庆客隆站台：

1、3、7、8、10、31、32、环①

消费原因

XX唯一购物商圈，商圈内商场经营品项齐全，可选择性高。

商圈综述

XX区商业服务业近几年发展发展迅猛，零售业、餐饮业等品牌店种类繁多，各品牌专业店比较齐全，各具特色，并且分布集中在金城步行街，和解放大街中段，形成了XX的商圈，是人们购物的唯一去处，没有选择余地，在这个XX唯一商业圈中，集中了XX一百、百货大楼、远大商场、世纪名苑、时尚阳光、金街、肯德基快餐等现代商业企业，功能齐全完善。

商场、超市、连锁店、酒店、银行、交易所、美容美发中心等应有尽有，大大小小的便民店更是遍布大街小巷，形成了中心商业区。

（二）XX各商场详细数据

商场名称

地理位置

使用面积/㎡

经营格局

经营品项

开业时间

租金区间/元/月/㎡

销售价格/元/㎡

销售年限

阳光地下

解放大街到延川大街地下

7500

负一层

服装为主，百货类

2012

135-270

开盘时30000元，现专卖价42000元，餐饮原价51800元元，现专卖价69000元

2012年起销售产权40年

富氏隆地下商业街

解放大街

370

负一层

通讯类为主，百货类

1992

150-165

世纪名苑

解放大街59号

6600

地下一层地上四层

负一层：

人民同泰药店一层：

申格体育二层：

男女装、饰品、针织、童装、化妆品、包三层：

男女装、饰品、床品、美甲、手表四层：

家具城、美食广场

2002

二层：

165-225三层：

75-120四层：

15000-18000元/年

源泽购物中心

解放大街67号

6000

地下一层地上四层

负一层：

鞋类一层：

表、金饰品、鞋类二层：

鞋类三层：

男装、女装、箱包、女士内衣、家居服、休闲服饰、床品、男女裤四层：

男女装、熨烫、银饰

2013

负一层，一层，二层为大包户。

三层四层为商场联营

XX百货大楼

解放大街84号

9000

地上四层

一层：

化妆品、金店、钟表、眼镜、文教、五金、工艺品、家电、箱包、烟酒、食品、医药二层：

休闲装、童装、运动装三层：

休闲鞋、中老年鞋童鞋、床品

四层：

家具

1989

一层80-100/月/㎡二层130-150/月/㎡三层110-130/月/㎡四层大包

富氏隆家居购物广场

延川大街

6000

地上四层

一层：

装裱五金二层：

灯饰瓷砖洁具卫浴地板橱柜木门三层：

实木家具板式家具办公家具沙发床垫四层：

锦绣坊布艺窗帘床上用品

2004

一层：

800-1000/年/㎡二层:

400-800/年/㎡三层：

300-400/年/㎡四层：

500/年/㎡

富氏隆商贸城

解放大街中心市场

7000

地下一层，地上三层

负一层：

衣世界批发城一层:

小家电器、药店、小百、银饰、婚庆用品二层:

服装、鞋、床品三层:

家具

2004

一层：

200-300二层：

66-115

庆客隆超外

延川大街与大街交口

2000

超市超外

服装、针织、家居、化妆品、鞋帽、箱包、副食、药店

1998

140-200

金京大厦

延川大街与解放大街交汇处

7000

地下一层地上五层

负一层：

床品、工艺品一层：

品牌家电二层：

精品男装、毛衫、鞋三层：

男女装、羽绒服、手表四层：

内衣、床品、童装百货五层：

精品家具

2007

二层：

1300-1500/年三层：

1100-1400/年四层：

600-1300/年

XX在建项目的详细情况

商场名称

地理位置

建筑面积/㎡

经营格局

经营品项

预计开业时间

销售价格/元/㎡

销售年限

租金区间/元/月/㎡

达仁印象城

解放大街

60000

地下一层地上五层

负一层：

家乐福超市一层：

化妆品，名表，黄金二层：

品牌女装，男装等三层：

童装，淘气堡四层：

针织，家居，餐饮等五层：

电影院

预计2015年9月开业

暂时不销售

暂时不销售

待定

新光天地

解放大街与牌路大街交口

12000

负一层

服装，针织，小百，餐饮，箱包，饰品，童装，童鞋等

预计2015年9月开业

30000使用面积

产权商铺40年经营使用权

待定

金昌国际建材城

上京大道区政府西侧

250000

一带二门市

建材、洁具、装饰等

2013.7.25

16000建筑面积

产权70年带房产证

全部出售

（三）金上京广场区位图

（四）XX市XX区庆客隆超市调研报告

调查时间：

2014年7月14日

调查地点：

XX市XX区庆客隆超市

调查方法：

实地调查

调查目的：

通过进行拜访询问和实地考察的方式，来了解庆客隆超市的经营特色，发展历程，超市面积及每天的销售额，货品来源，并通过对其核心竞争力的分析，了解庆客隆超市之所以在XX当地很受欢迎的原因。

1、公司简介

庆客隆连锁商贸XX成立于1998年10月，是XX省XX市首家大型连锁超市。

2009年12月7日庆客隆成功在纳斯达克挂牌上市。

2010年，庆客隆进军战略省份XX省、XX省，实现战略布局，加速企业发展。

如今，庆客隆连锁经营网点遍布东北三省、XX东部二十多个城市，拓展门店五十余家、物流配送中心二家，以壮大成为具有百货、大卖场、超市三种经营模式的旗舰之师。

2、庆客隆超市简介

庆客隆超市是庆客隆连锁商贸XX旗下的连锁分公司。

庆客隆第一家超市成立于1999年1月23日——新村店。

2003年12月7日，庆客隆肇东店成立。

这是庆客隆第一家外埠分店，从而迈出了向XX市外发展的第一步。

2009年12月20日，庆客隆XX省第一家门店农安大卖场成立，2008年12月28日，庆客隆海拉尔店成立，标志着庆客隆跨出XX省向XX区域发展的序幕。

2010年10月20日，庆客隆台安店成立，这是庆客隆在XX省发展第一家门店台安店，为跨省发展奠定了坚实基础。

如今庆客隆经营连锁经营网点遍布东北三省、XX东部十多个城市，拓展门店50余家。

3、XX区庆客隆超市基本情况

地理位置：

XX省XX市XX区延川大街418号

服务：

00

高峰购物时间段：

16:

30-19:

30

庆客隆超市总面积

超内面积

超外面积

开业时间

营业时间

收银系统/个

销售额/万/天

日客流量/人

5780㎡

4380㎡

1400㎡

2006年5月20日

08:

00-21:

00

22个

17-20

约2000左右

超外商铺情况：

品项

商户数量（户）

租金元/月/㎡

食品类

6

140-200元

饰品类

7

箱包

8

化妆品

2

针织

5

服装

2

玩具

3

童装

2

日用百货

8

家纺

2

通讯

6

鞋

4

美甲

1

药店

1

总计

57

4、经营特色

庆客隆自有品牌商品包括下述品牌：

QKL、唯宜、唯馨、唯舒及绿江康源。

5、商品来源

所有商品均是由总部统一采购，根据本店的销售额来制定采购计划，统一配送到连锁店。

6、交通状况

1路、3路、7路、8路、10路、31路、32路、环①

7、消费群体

本地居民及周边乡村居民

8、庆客隆超市的优劣势分析

优势：

1、地理位置

XX区庆客隆超市位于延川大街上，公路客运站对面，交通便利，处于中心地段，周围商场围绕，客流量很大。

2.顾客的管理

庆客隆超市将来超市购买物品的消费者办理会员卡，会员卡分为一X主卡两X副卡，一家三口，只需办理一X即可。

每期推出会员商品，吸引消费者前来消费

3、大众化的目标客户

目标消费群体，消费者短期内的重复购买率高，但每次的购买量不大，多为临时性，随机性消费行为。

加以公路客运站流动人口多，给庆客隆带来了稳定的收益

4、特色化商品营销

价格低廉吸引客户，以独家商品，特色商品及自有品牌商品

吸引客户。

5、物流中心

庆客隆超市有自有的物流配送中心，给商品在交通运输上解决了很大的问题，使商品可以快速的运到各个连锁店。

劣势：

1.超市开业时间长，物业设施老化

2.外门面无明显标识，装修简陋

3.超市管理有空缺，海产区区卫生差

4.目前庆客隆在XX消费者比较认可，同类型超市没有与之并肩发展的，缺乏有竞争力的管理机制。

5.员工的素质有待提高，超市内卫生问题无人管理

6.由于XX本地无其它大型超市，当地居民形成购物习惯，因此，庆客隆超市的商品的价格要高于本地其它超市。

9、超市外图片展示

10、超市内的图片展示

（五）XX满客隆北新店调研报告

1、调研时间：

2014年7月14日

2、调研项目位置：

XX区北新路与金澜路交口处

3、调研目的：

（1.）超市概况，及其卖场布置；

（2.）超市销售情况；

（3.）满客隆超市与其他超市同种商品的价格对比。

4、公司简介

1.成长历程：

满客隆连锁超市XX成立于1999年10月28日，现有超市45家，覆盖整个东北三省。

员工5000多人，资产过亿元。

满客隆连锁超市XX于2008年正式开始运营，，依据东北区市场已确立要开设500家门店的宏伟战略规划目标，并建立了集仓储、配送、运输一体化的物流配送中心，配置一流的硬件、软件配套设施和完善的采购运营系统。

5、满客隆超市（北新店）概况：

（1.）开业时间：

2013年8月

（2.）营业时间：

8:

00-20:

30

（3.）公交线路：

9线、10线

（4.）日销售额：

4-5万元。

（5.）收银系统：

11个口

（6.）日客流量：

约1000人左右

（7.）高峰购物时间段：

16:

30-19:

00

（8.）超市面积概况：

约建面4000平方米

超内

超外

建筑面积

2800

1000

使用面积

1600

500

租金/月/㎡

不详

180-240

（9．）超外商铺情况：

品项

名称

主力户型

商铺数量

熟食

叶氏百草

15㎡

3

哈肉联

叶华食品

药店

宝丰医药连锁

2

手表

金天城表行

1

日用品

韩式商品

1

奶吧

每日阳光

1

茶叶

湘复茶庄

1

服饰

茶马XX

1

玩具

巧手娃益智园

1

美发

19公馆

1

总计

15个

（10.）货品来源：

生鲜类与肉类来源于XX当地经销商，水果来源于哈达批发市场，其它品项由总部统一调配。

注：

生鲜，肉类，水产都对外招商，由当地经销商经营。

6、消费群体

本地居民及周边乡村居民

7、满客隆超市（北新店）优劣势分析：

优势：

1、地理位置优越，位于北新客运站对面，超市周围小区集中，具有稳定的客流；

2、满客隆为连锁超市，具有品牌效应；

3、商品种类齐全，能够满足人们日常生活的基本需求；

4、商品价格低廉，百姓都能接受。

劣势：

1、超市门面小，不够醒目；

2、超市内个别通道窄，只够两个行人并排行走；

3、超市内导购标示不明显；

4、超市地面不整洁，海鲜区地面湿滑；

5、超市导购态度懒散，有唠嗑和打瞌睡的现象；

6、商品陈列不整齐，顾客挑选完商品后，没有工作人员整理；

7、超市库存商品直接放在通道边，没人管理；

8、同类商品对比度小，不能满足个性顾客的购物需求；

9、超市内照明度不够，有阴暗角落；

10、超市通风性较差，超市内部潮湿。

11、超市电梯不是自动人行道电梯，购物车不能直接上到地面

12、满客隆超市为新开业超市，当地知名度不高，由于在新客运站对面，消费者多为过往旅客及周边居民。

8、超市内图片展示

综述：

经调研XX两家大型超市后，发现超市内物品均为本地货品居多，因该商品属于生活消耗品，百姓日常必需品，客流量是商圈内最大的商场

目前两家超市本面积偏小，均在老城区，超市门面不够醒目，商品与大型超市无法比拟，也流失很多品质客户去XX大型超市购物，超外部分店铺装修及经营商品陈列都很落后；超市内装修陈旧，超市内照明度不够，有阴暗角落，通风性较差，超市内部闷热潮湿，无法使顾客长时间逗留产生购物欲望。

通道偏窄，顾客在挑选商品时容易造成通道堵塞。

超市内导购标示不明显，顾客无法迅速找到需求商品，造成购物不便。

超市内地面清扫不够及时，海鲜区商品价格较高商品质量较差，卫生环境较差，超市导购态度懒散，商品陈列不整齐，顾客挑选完商品后，没有工作人员整理。

超市库存商品直接放在通道边，使本就不宽敞的通道更显拥堵。

同类商品对比度小，档次偏低，很多品牌没有进入超市，不能满足品质顾客的购物需求。

因此XX亟需进驻一个更加专业的大型超市以满足所有XX人民的购物需求。

9、在建超市项目情况：

位置：

解放大街体育场

项目名称

建筑面积

规模

楼层规划

开业时间

销售情况

达仁·印象城

总建筑面积60000

地下一层地上五层

负一层：

家乐福超市

一层：

化妆品，名表，黄金二层：

品牌女装，男装等三层：

童装，淘气堡

四层：

针织，家居，餐饮等五层：

电影院

预计2015年9月开业

暂时不销售

10、XX金城广场品牌服装调研分析报告

地理位置

位于XX解放大街与牌路大街交汇处金城胡同

商业分布

金城广场品牌服装一条街是商业中心地带，周边有源泽商场、世纪名苑、庆客隆超外、富士隆商贸、富士隆地下、金街地下、一百家电商场、肯德基金城餐厅。

自然状况

名称

金城广场品牌服装一条街

地址

解放大街与延川大街交汇处金城胡同

性质

个体经营

经营方式

零售

商场规模

50至100平方米

营业面积

6000平方米

主要辐射区域

本地人口和周边乡镇X围内居住生活的居民

商场主要消费人群特性

消费人群层次

中低档消费

消费原因

唯一品牌消费基地

货品来源

运动品牌、尚淑女装、针织内衣以厂家发货为主，

经营特色

尚淑女装、运动休闲、针织品牌内衣、品牌男装、饰品、餐饮等

金城胡同品牌一条街经营品牌：

唐狮、鸿星而克、特步、贵人鸟、阿依莲、CCDD、脉膊潮流男装、男人帮、夏娃之秀、曼妮芬内家、老银匠等。

交通环境

金城广场位于商圈中心，交通便利，乘车方便

公交线路有：

1路、2路、3路、4路、5路、6路、10路、31路、环2路

商铺数量、配比

品项

数量（个）

占比%

主力户型㎡

租金元/月/㎡

商户成分

消费者占比

男装

9

13.0

30、60、100

80-180

本地加盟商

女性为60％，男性为40％

年龄以21～35岁者最多占总体人数的60％；

35～50岁者占20％，51～60岁者占10％；

60岁以上者占5%;20岁以下者占5%

女装

16

24.0

童装

3

4.0

饰品小百

5

8.0

针织

4

6.0

银饰

1

1.0

皮具

1

1.0

运动品牌

22

33.0

鞋

1

1.0

餐饮

4

6.0

家纺

1

1.0

眼镜

1

1.0

拖鞋

1

1.0

11、综述

金城胡同自发形成品牌一条街，是品牌较集中的商业中心，客流量稳定，是XX唯一品牌购物聚集地。

消费者多为本地人口和周边乡镇X围内居住生活的居民，解放大街和牌路大街客流相对大。

现XX区品牌较为分散，需要一个大型商场容纳整合，为本地品牌购物人群提供一站式购物商场。

七、上京广场投资分析

（一）投资成本

地下开发面积按51000平方米（含出口）计算，开发成本单位约2353元／平方米，总造价为1.2亿元。

（二）效益测算

1、商场有效出租面积

在设计合理的情况下，商场部分（51000平方米）有效使用面积可达到50%