助理理财规划师3级考试房贷计算题.docx
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助理理财规划师3级考试房贷计算题
资料:
刘先生,某外企员工。
2005年9月,刘先生在某高档小区购买了一处住宅,房屋总
价120万元,贷款70万元。
刘先生听说等额本金法还利息较少,遂决定按照等额本金方式还款,贷款期限15年,按月还款,贷款利率为固定利率%。
根据资料回答17—23题
17、刘先生每个月所还的本金约为()
A3889B6229C289D422
答案:
A
解析:
等额本金还款法每月本金偿还计算过程,700000/(15*12)=3889
18、刘先生第一个月所还利息约为()
A3690B3790C3890D3990
答案:
D
解析:
等额本金还款法第一个月所还利息计算过程,700000*%/12=3990
19、刘先生第二个月所还的利息约为()
A3690B3790C3968D7850
答案:
C
解析:
等额本金还款法第二个月所还利息计算过程,(700000-3889)*%/12=3968
20、刘先生第一年所还利息之和约为()
A26,
B36,417C46,416D56,417
答案:
C
解析:
3889*(180+179+178+…+168)*%/12
21、刘先生如果按照这种方法将所有款项还清,则所还利息总额约为()
A361,
095B461,095C561,095D661,095
答案:
A
解析:
3889*(180+179+178+…+1)*%/12
22、刘先生把等额本金还款法与等额本息还款法进行了比较,如它采用等额本息法来偿还贷
款,每月需要偿还贷款约为()
答案:
B
解析:
计算器可直接计算
计算过程:
PV=700000N=15*12I/Y=12FV=0CPTPMT=-6229
23、若刘先生用等额本息的方法将所有款项还清,共需偿还约()利息。
A361,095B421,283C561,095D661,095
答案:
B
解析:
PMT=62296229*180=1121220
0=421220
案例二:
李女士眼光独到,几年前就看到了房价的上涨趋势,并于2003年1月在某海滨城市购买家庭第二套普通住房用于投资。
李女士在购得住房后又将其出租,每月还能获得一些租金。
购房的房款共计60万元。
李女士从银行贷款,首付两成。
在贷款的过程中采取等额本息还款法,打算20年还清(假设贷款利率固定为6%)。
李女士在还款四年后将住房转售,由于海滨城市房价上升较快,售价90万元。
李女士获利不菲。
根据案例二回答81~88题(计算结果保留到整数位)。
81、李女士每月的还款额为()。
A3439元B2345元C3193元D2531元
答案:
A
解析:
房屋总价款60万,贷款8成,贷款额为48万。
计算过程,PV=480000N=20*12I/Y=6/12FV=0CPTPMT=-3439
82、李女士第一个月所还利息约为()。
A2700元B2100元C1200元D2400元
答案:
D
83、在2007年1月,也就是在购房的四年后,李女士想提前还款,则李女士在还款四年后还有()本金没有还。
A108865元B423799元C56200元D47418元答案:
B
84、李女士在这四年里还了()利息。
A108865元B423799元C56200元D47418元
答案:
A
解析:
计算过程,PV=480000N=20*12I/Y=6/12
FV=0CPTPMT=
ND
85、若李女士四年后将该房产以90万元的价格出售,则按照国家规定应当缴纳的营业税为
()。
A45000元B27000元C9000元D20000元
答案:
A
解析:
根据国家对个人转让房地产营业税政策,自2006年6月1日期,对个人购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
由于李女士在购房四年后出售,那么,应缴纳营业税=90万*5%=45000元。
86、李女士转让90万元的住房,与买方签订住房买卖合同,应缴纳的印花税为()
A270元B450元C900元D1000元
答案:
B
解析:
对商品房销售合同按照产权转让书据征收印花税适用税率为%。
那么,李女士应缴
纳的印花税=90万*%o=450元
87、按照国家规定,李女士转让住房取得所得,应当缴纳个人所得税。
当地对李女士以核定征收办法按照住房转让收入的1%计算个人所得税,则李女士需要缴纳的个人所得税的数额
为()。
A9000元B3000元C2400元D1000元
答案:
A
解析:
根据当地对李女士以核定征收办法按照住房转让收入的1%计算个人所得税,则李女
士需要缴纳的个人所得税的数额为90万*1%=9000元
88、购买此90万元住房的个人应缴纳的契税为()(个人购买自用普通住宅,减半征收契税;契税税率为3%)。
A59000元B30000元C27000元D13500元
答案:
D
解析:
注意个人购买自用普通住宅,减半征收契税,契税税率为3%,则应缴纳的契税为万*3%/2=13500元
34
案例一:
马先生2008年1月采用组合贷款法购买了住房一套,购买当月开始还款。
其中40万元的公积金贷款采用等额本金贷款方式,贷款利率为%,其余万元采用等额本息的商业贷款,贷款利率为%。
贷款期限均为20年。
根据案例一,回答71〜78题。
71、马先生公积金贷款的第一个月的还款额为(B)元。
(A)(B)(C)(D)
等额本金首月还款:
本金:
400000/240=利息:
40万*%/12=1740相加得到
72、马先生公积金贷款中第12个月的还款额为(A)元。
(A)(B)(C)(D)
本金:
400000/240=利息:
(40万*11)*%/12=相加得到
73、马先生公积金贷款偿还的利息总额为()元。
(A)(B)(C)(D)
利息为等差数列
算法:
(首月利息+最后一月利息)*月数/2=(1740+)*240/2=最后一个月就只余本金了,利息为:
*%/12=
74、马先生公积金贷款中第三年偿还的利息总额为(C)元.
(A)(B)(C)(D)
第三年首月利息第三年最后一个月月利息:
+*12/2=
75、马先生商业贷款的月还款额为(A)元。
PVNI/YFVPMT
340000240%0¥-2,
76、马先生商业贷款偿还的利息总额为(D)元。
(A)(B)(C)(D)
利息=还款总额-本金=*240-340000=
77、如果马先生在还款2年后有一笔10万元的意外收入用于提前偿还商业贷款,
在保持月供不变的情况下,剩余还款期为(
还款两年后的剩余还款额为:
322,
-2,
¥222,
78、接上题,如果提前偿还商业贷款时,保持还款期限不变,月供应降为(B)
元。
(A)
(B)(C)
(D)
PV
N
I/Y
FV
PMT
¥222,
216
%0
¥-1,
栗例一「J烯和妻子小徐刚结妬不久打畀三年后热买弟一艺任宅,乙后再考虑生孩子的冋慰。
再虑到目前二人的积着.他们认为靠近三环址•近的一歪二居比校合适。
该垢产運琉面积8抨米,昂平米苦价了$09元。
他们打算诵过贷款来解决王要日悯房款,在银讦了解到,g芍的房荧利率为5.3伪小徐还了篦兀利冃公积金贾款可叹宁炎更低坯贷歆利轧为3・37%.目前他们有和舀吕万元:
小秦毎刖攵人为5000元(含税)•小徐为3500元(含说).当地垢产交易的契稅税李为3%・
駅锯系例一冋笞"一7^:
71、如臬小來和妻子购买该展尸则他们至少应支付()元的百付欷.
(A)206920(B)68640
(O137280(D)274450
【答冥】C
【解析】首付至少妾求2咸.即总购房款的2OJ6.
73、如果他们目前的并垄櫛凭来投贸星三,幷可以跃停毎年疏例吹乩并且他们⑨个月收入的3阳(以税前收人为基救)芬与该基金定找.按月讨恩.则小黎和寺子共可以积岁的阴房苜付畝为()元・
(A)L60141(B)59651
(C)103307(D)125603
♦•♦•ZV・VV・夕■■
(A)160141(B)59551
(C)100307(D)12K03
【崙臬】A
【解折】P/Y设为12,PV^-5OCO0,PNTT--255O,I/Y^N=36iCPTFV二L60L41.09。
正员要弄有京
74、如果他们买房的可以用B己的枳菖来支付集饭恿仪苜付款中的10万元,父余却分用公积金支付.井目公积金赁款8万元,苴余部分办理银行贷試均为等報本息.商业贷款期限为25年,则”商业贡駅毎月还就顼应为()元・
(A)3320(B)2836
(C)2905(D)2421
【答累】B
【解析】P”设为12,PV=469120,1/Y=5.3tN=3O01CRT=>MT=-2836.16.(=9K了
88*780)-80X)3-137280=469120
75.如臬公积金貸夢瞧限为15年,将公和金贷執一并肴虑辽来,则他们昂月还款颔应为()
元.
(A)349(2CB)3008
(C)39OT(T)3423
【露案】D
【解析】P/Y设为L2・PV=&3009,1/Y=3.37,N=1801CPTP、TT=-536・55
2836+5$&55二3422.55•
76、如果蒋仝枳金贷款和商行贷款一井若虑,并不考戊也们工资的壇长宿况下,他们每月还款額(〉合理创月供收入比率•
⑹超出(E)小亍
(O等于(D)无送判断
【谷髦】A
\v/-ryjVJ//U-I^X'IU/I
【笛荼】A
【解忻】3423/8500X10C%=40«
合理的冃哄熬应E到税前冃旦牧人的2弟-3氓之咼小弄旳己经占到了4C鮎所以他们每月还載颔超岀了合理的月供收人比率.
77、如毘要求他们的合计房背月侠正好占苴税前月总收人的比仅达到最高卑•額.则小手和小徐需要在三年后月收入至少达到()元才比稅合血
(A)13023(B)1141C
(011640(D)10027
【奇累】B
【解析】3423/0.3=11410°
令h王先主年收人为10万元.预计吹人每年集加3%.每年B「储占比例为40%.目前有存敖2万元,打算5年右买朗假设王先生的投资桐酣率为10%.王先生买房时淮备贷款20年,假设戻贷利率为6%,冋王先生适合购买的房至总价为多少?
可貝担涉苜付部分
47.034M.0324*1.033巧皿
可於押的笳款部弁
4M.03<01.03$4M0V4M.0J54*1.039們033
Sn=al(l-qti)(I-q)=(al-anxq\(l-q)(q-l)
例,张兀生购买了一莹忌价LOO万旳新员,酉付20万,犬款80万,利笔为6%,朋限为20年。
•如果采用铸氢本息方式,每月还款孰为多少?
第一个月所还本金为多少?
第一个戶所还利息为多少?
一共还了多少本金?
一共还了多少利息?
张先生在还款5年之后.还有多少本金未还?
还了多少亦金?
还了多少利息?
•如果釆用孚臥本金袪.第一个月还了多少本盏?
第一个月还了多少利息?
一共还了多少本金?
一共还了多少利息?
手颔本息法下2
PMT=5731.45
第一个月所还利启三800000、6%J12=4030
弟f月所还•本金=5卩L45-4000=r31.45
—快还的本丘=5UUUUU
—共还的利S-5371.45240-800000-575548
五年石呸剰未还本金=6791尸
五年內一共所还訥本金=120803
五年內-共还的別息一223084
五年内一共所还的本金=120803
五年内一共还的利息=223084
等额本金迭下:
第一个月还的本金一8000002403333.33
矣一个月所还利息=800000x6%12=4000
—共应还本金一800000
—共应还利馬=3333.33x0005(利息)x(24O-23A.T)
=3333.33x0.005x(240*1)x240^2=482000
等差数列二(百顶-末顶)灯页数除以2
假疋:
贷款20万元,期限20年,年利率为10%。
L计負等额不息还款注下每年还款颔?
还歉总额为多少?
所还利息总叡为多少?
2计算等额本金条件下第一年的还款额?
还款总额为多少?
所还利息总额?
等额本息还議袪下:
每年还款额:
23492
所还利息总颔为多少’269839
还款总颔为多少|269839+100000=46哭39
等额本金还款送下:
第一年的还款额:
30000
本金=2DOOOO2Q=100D0
刑息=200000X10%=20000
所还利黒总额*
10000XL0XX20X(1+20)^=210000
还款总颔为多少;
210000+200000=410000
案例二:
王先生为某单位员工。
助理理财规划师通过分析王先生的财务状况,了解到王先生
每月的收入大概为6000元,虽然当前收入一般,还款能力较弱,但由于职业前景较好,预计未来收入会逐渐增加。
王先生目前通过个人住房商业性贷款购买了一套住房,贷款
总额为40万,期限为15年,贷款利率为%。
根据上述材料,请同答第77〜84题。
77、作为助理理财规划师,应该建议王先生采用的还贷方式为()。
(A)等额本息还款法(B)等额本金还款法
(C)等额递增还款法(D)等额递减还款法
答案:
C
解析:
等额递增还款法的优点在于初期负担轻,但全期所付利息较多,符合王先生目前还款
能力较弱但未来收入预期会增加的人群
78、如果王先生采用等额本息法,每月的还款额为()元。
(A)(B)
(C)(D)
答案:
B
79、如果采用等额本金还款法,第二个月的还款额为()元。
(A)(B)
(C)(D)
答案:
A
80、如果王先生采用等额本息还款法已经还款30期后,由于对单位有突出贡献,得到了额
外的奖金
10万元。
王先生已经支付了利息()元。
(A)
(B)
(C)
(D)
答案:
B
8l、接上题,此时王先生未还的本金为()元。
(A)(B)(C)(D)
答案:
D
82、接上题,如果王先生将未还部分的本金按照月供不变的还款方式,那么提前还款之后,王先生的剩余还款期为()期。
(A)(B)(C)(D)
答案:
C
83、如果王先生采用减少月供,还款期限不变的方式还款,那么王先生的每月还款额为()元。
(A)(B)(c)(D)
答案:
B
84、如果王先生计划提前还款,对提前还款说法错误的是()。
(A)原则上必须是签订借款合同1年(含1年)以后
(B)提前还款的前提是借款人以前还款不拖欠,且以前欠息、当期利息及违约金已还清
(C)借款人一般须提前15天持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请
(D)贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期本息一次性清偿的还款方式,不能提
前还款
答案:
D
解析:
贷款期限在一年以内(含一年)的,实行到期本息一次性清偿的还款方式,经贷款银行同
意,借款人可以提前结清全部贷款,并根据原合同利率按实际使用期限结计利息,但不得提前部分还款
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