广西壮族自治区物业服务收费管理办法试行.docx

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广西壮族自治区物业服务收费管理办法试行

广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行）

ﻫ　第一条为规范我区物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《国家发改委建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔20０3〕１８64号）、《国家发改委建设部关于印发〈物业服务定价成本监审办法（试行）〉的通知》（发改价格〔2０07〕2２85号）和《广西壮族自治区物业管理条例》（2012年）等法律、法规和政策有关规定，结合我区实际,制定本办法。

　第二条本办法适用于广西壮族自治区行政区域内住宅小区的物业服务收费及监督管理。

第三条　本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

ﻫ　第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第五条自治区价格主管部门会同自治区住房和城乡建设主管部门负责全区住宅小区物业服务收费的管理监督工作。

各市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级房产行政主管部门按照各自管理权限,负责本行政区域内住宅小区物业服务收费的管理监督工作。

ﻫ　　第六条　物业服务收费按不同物业的使用性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

依法成立业主委员会之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价；别墅和依法成立业主委员会之后的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行市场调节价。

第七条　　实行政府指导价的物业服务收费,由市、县（市、区）价格主管部门会同同级房产行政主管部门根据物业服务等级标准及服务内容制定基准价及浮动幅度（最高不超过15%）,并抄送上一级主管部门备案。

第八条实行政府指导价的物业服务收费,具体标准由物业服务企业在当地价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经当地价格主管部门备案后执行。

各级价格和房产行政主管部门要加强对执行情况的监管。

业主或业主委员会对物业服务企业提供的服务等级有异议双方协调不下的，可向当地房产行政主管部门申请核准。

实行市场调节价的物业服务收费,由物业服务企业与业主双方协商确定。

第九条实行政府指导价的物业服务收费,应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素,每2—3年调整一次基准价。

已交付使用的住宅小区可参照执行。

制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

各地价格主管部门应公布普通住宅小区各等级物业服务收费基准价及浮动幅度、电梯维护收费指导价格和物业小区停车收费（包括停车服务费、车位租赁费等）指导标准。

第十条　按照鼓励先进、优质优价的原则,对荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目,其物业服务收费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经当地房产行政主管部门核实、价格主管部门核准,按项目现行物业服务收费标准上浮10%；荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目,物业服务收费标准上浮８％；荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目,物业服务收费标准可上浮５%。

　第十一条物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价,各等级差率由各市价格主管部门会同房产行政主管部门确定。

各市的物业服务等级标准由设区的市房产行政主管部门参照自治区物业管理服务等级标准指导意见制定并公布。

各市、县（市、区）房产行政主管部门应当制定物业服务等级评定的具体办法,并负责本辖区物业服务等级的评定工作。

各级主管部门应做好物业服务等级评定的监督指导工作。

住宅小区物业服务等级须三年评定一次，达不到等级服务标准的须进行整改，整改不达标的，经当地房产行政主管部门认定，作降级处理。

第十二条　实行政府指导价的物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于12%）。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

１、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;　

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）。

３、物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用;ﻫ　４、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域消防设施维护费用;

6、物业管理区域秩序维护费用;　ﻫ　　7、物业服务企业办公费用；ﻫ8、物业服务企业固定资产折旧；ﻫ　９、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；ﻫ１0、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务合理需要及相关政策规定核定。

不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

第十三条　物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。

涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

   建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费,应当按照政府指导价的有关规定执行。

建设单位应根据房产行政主管部门核定的物业服务等级,在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与前期物业服务企业约定具体收费标准，并报经当地价格主管部门核准。

前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应当相应降低,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

相应的物业服务级别由当地房产行政主管部门认定。

第十四条　住宅小区竣工验收合格后,业主或者物业使用人应当从物业交付之日起,根据当地价格主管部门和房产行政主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。

已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。

    物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收，预收时间不得超过半年。

第十五条物业服务费按房屋权属证书标明或购房合同登记的建筑面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室的物业服务费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业与业主双方协商确定。

第十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第十七条　物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。

业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取装修垃圾清运费（含装修管理服务）,具体收费标准由同级价格主管部门制定。

物业服务企业不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修工本费等类似费用。

装修过程因破坏公共部位及设施需要修复的费用，按实际发生数额由业主或使用人承担。

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第十八条实行小区出入证管理的,建设开发单位应当按实际入住人数或一定的数量为业主免费配置出入证（含IC卡等）。

业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,物业服务企业可按成本收取工本费。

出入证制作工本费具体标准由同级价格主管部门确定。

第十九条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,所得收益主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第二十条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其租赁费实行政府指导价,由市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级房产行政主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度（最高不超过20％）。

具体收费标准由当事人在规定的基准价和浮动幅度内以合同的形式约定。

收取车位租赁费后不得再向承租人收取车位物业服务费，车库（位）物业服务费应由出租人承担。

第二十一条　住宅小区内车辆停放服务实行政府指导价管理。

市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级房产行政主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度（最高不超过20%）。

　　车辆停放服务收费标准由车位使用人（承租人）与物业服务企业或建设单位在规定的基准价格和浮动幅度内以合同形式约定。

依法成立业主大会后，车辆停放服务收费标准由业主大会与物业服务企业以合同形式约定。

业主在自己拥有产权的封闭式独立车库内停车不缴纳车辆停放服务费和车库物业服务费。

车辆停放服务收费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

已收取车辆停放服务费的,不得再收取车位物业服务费。

业主或者物业使用人对车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

第二十二条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的,应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放服务费标准,所得收益主要用于住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

   第二十三条治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。

其他车辆在物业管理区域内停放超过1个小时的，物业服务企业可根据当地价格主管部门规定的收费标准收费,同时要实行明码标价规定。

第二十四条　对物业管理区域内规划配套建设的中小学和幼儿园，以及社区服务中心、居家养老服务中心、社区医疗服务中心等具有公益性质非经营性的物业用房不得收取物业服务费。

第二十五条物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。

第二十六条　物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十七条　物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十八条物业服务收费应按规定实行明码标价。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、1２35８价格举报电话等,接受业主的监督。

除本办法中规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务的收费外,物业服务企业不得另行收取其他费用。

第二十九条物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

   　第三十条　物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

   物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以任何理由拒绝交纳。

业主拒不缴纳的,物业服务企业可依法追缴。

   物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

   第三十一条业主委员会成立之前对物业服务收费有争议的,业主、物业使用人或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解;业主委员会成立后对物业服务收费有争议的,业主、业主委员会、物业使用人或物业服务企业，可以向物业所在地的房产行政主管部门申请协商调解。

　第三十二条　政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测。

物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求,如实反映情况，提供必要的资料。

   第三十三条各级政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。

物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚:

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

（二）自立收费项目或者自定标准收费的（业主自愿委托要求提供特定服务的除外）；

（三）不按规定同业主签定物业服务合同的;

（四）不按约定或者规定的服务质量标准提供物业服务的;

   （五）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

   （六）不按规定实行明码标价的;

（七）不按规定报经当地价格主管部门备案的;

（八）其他违反价格法律、法规规定的行为。

   第三十四条本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务等级及其收费标准等可按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

    第三十五条各设区市应结合当地实际制定具体实施办法，并报自治区物价局、自治区住房和城乡建设厅备案。

第三十六条本办法由自治区物价局、自治区住房和城乡建设厅按照各自职责负责解释。

本办法实施前有关规定与本办法不符的，依照本办法执行。

第三十七条　本办法自2０１3年月日起试行。

《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》（桂价格〔20０７〕122号）同时废止。

二Ｏ一三年二月二十七日