衢州浙西商城暂名可行性研究报告.docx

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衢州浙西商城暂名可行性研究报告

衢州浙西商城（暂名）

可行性研究报告

【第一部分衢州整体环境概况】

一、衢州概况

二、衢州社会经济发展状况

三、衢州城市发展规划

结论

【第二部分衢州商贸市场概况】

一、衢州商贸业现状

二、“四省九市”各类重点市场解析

三、衢州商贸业发展规划

结论

【第三部分项目开发必要性】

一、复兴“四省通衢”区位优势

二、提升衢州商品交易品质

三、整合提升现有资源

四、推动地方产业发展

五、提升衢州城市品位形象

六、发挥项目综合经济效益

【第四部分项目开发可行性】

一、依托商业联合会商业资源

二、依托潜在市场需求

三、符合衢州商贸发展需求

四、开发机构实力雄厚

【第五部分项目开发定位分析】

一、项目名称

二、项目规模

三、项目选址

四、项目定位原则

五、项目定位分析

【第六部分项目规划建议】

一、项目规划原则

二、项目规划思路

【第七部分项目运作思路】

一、项目开发节奏

二、项目招商模式

三、项目运营管理

【第八部分项目开发效益分析】

一、项目社会效益

二、项目经济效益

三、项目融资分析

第一部分衢州整体环境概况

一、衢州概况

（1）城市简介

衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金华衢州盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省边际中心城市，浙西生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。

也是一座有一千八百年历史的江南重镇。

衢江之畔，素有“四省通衢”之称，也是历代兵家必争重镇。

1994年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。

（2）区位交通

衢州市位于中国浙江省西部，地处浙江、福建、江西、安徽四省交界，素有“四省通衢”之称，是沿海经济发达地区和内陆腹地的结合部。

衢州公路网布，横穿衢州的主要公路有杭金衢高速、黄衢南高速、杭新景高速、龙丽温高速等。

另有横向的320国道、纵向的205国道和46省道等；浙赣铁路电气化复线穿境而过，前身是始建于20世纪30年代的杭江铁路。

衢州至九江铁路衢常段也已通车。

境内设有龙游站、衢州站、江山站三个主要站点；衢州机场位于古城东面，开通了开往北京、南京、广州、深圳、厦门、上海、海口等航班；衢江发源于开化莲花尖，是钱塘江的源头，水运自古即为浙西重要交通方式。

近年来，衢江航道的建设也正日趋成熟，浙赣运河也正在酝酿中。

不久的将来衢州的水运一定又会恢复往日空前繁荣的样子。

（3）行政区划

衢州市面积8837平方千米，人口246万人。

辖柯城区、衢江区两个区，龙游、常山和开化三个县和江山一个县级市。

2005年底，全市行政区划调整合计为13街道、47镇、46乡、72社区居委会、2599行政村。

（4）风物特产

衢州物产丰富、特产众多，旅游商品价廉物美。

每县都有一批名牌旅游特色产品，如开化纸、开化根雕、江山西砚、柯城莹白瓷等。

衢州还被称为中国特产之乡：

如中国花卉、特禽之乡柯城区，中国椪柑、竹炭之乡衢江区，中国竹笋、黄花梨之乡龙游县，中国白鹅、猕猴桃、白菇、蜜蜂之乡江山市，中国胡柚、油茶之乡常山县，中国龙顶茶、金针菇、根雕艺术之乡开化县。

衢州著名的小吃有“三头一掌”，衢州三头分别是兔头、鸭头、鱼头和鸭掌，都是衢州地方特色风味食品。

以兔头最具代表，其肉质细腻、疏松；高蛋白、低脂肪、低胆固醇，有利于身心健康。

其中一粒志三头一掌最有代表性。

二、衢州社会经济发展状况

（1）综合实力

初步核算，2010年，全市生产总值752.78亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%。

其中：

第一产业增加值64.25亿元，增长4.0%；第二产业增加值413.99亿元，增长16.0%；第三产业增加值274.54亿元，增长12.2%。

在第三产业中：

交通运输、仓储及邮政业增加值增长10.8%，批发和零售业增加值增长13.4%，住宿和餐饮业增加值增长14.7%，金融业增加值增长16.9%，房地产业增加值下降6.2%。

全市人均生产总值按户籍人口计算为30045元，合4438美元，比上年增长12.8%。

（2）农业

2010年，实现农林牧渔业总产值109.23亿元，比上年增长8.0%。

全年农作物播种面积335.44万亩，比上年增长2.6%，其中：

粮食播种面积198.05万亩，增长1.9%；油料播种面积57.11万亩，增长5.5%；蔬菜种植面积50.44万亩，增长2.5%；果用瓜种植面积7.91万亩，增长5.4%。

（3）工业

全市年末共有规模以上工业企业单位1488家，比上年增加222家，其中：

主营业务收入亿元以上的企业186家，比上年增加38家；大中型企业76家，比上年增加5家。

全年全部工业增加值347.62亿元，按可比价格计算比上年增长16.7%。

规模以上工业全年完成产值1137.46亿元，增长38.5%，其中：

重工业837.38亿元，增长38.6%；轻工业300.08亿元，增长38.3%。

实现工业销售产值1110.52亿元，增长39.4%，产销率97.63%，提高0.66个百分点。

全年完成工业出口交货值79.58亿元，增长42.3%。

（4）固定资产投资和房地产业

2010年，全社会固定资产投资489.62亿元，比上年增长17.9%。

其中限额以上固定资产投资454.71亿元，增长19.4%。

在限额以上固定资产投资中：

第一产业投资11.17亿元，增长6.5%；第二产业投资254.62亿元，增长16.9%；第三产业投资188.92亿元，增长23.8%。

全市房地产开发投资63.71亿元，比上年增长69.5%，其中住宅投资52.57亿元，增长83.2%。

房地产开发施工面积538.7万平方米，增长3.9%；竣工面积130.36万平方米，下降30.3%；销售面积170.68万平方米，下降26.2%，其中：

住宅销售135.5万平方米，下降27.3%，商业营业用房14.74万平方米，下降30.1%。

商品房销售额90.36亿元，增长5.1%，其中住宅销售额74.01亿元，增长7.9%。

（5）国内贸易

2010年，社会消费品零售总额290.82亿元，比上年增长18.1%。

分地域看：

城镇市场实现消费品零售额250.25亿元，增长18.2%；乡村市场实现消费品零售额40.57亿元，增长17.2%。

分行业看：

批发业实现零售额42.74亿元，增长22%；零售业实现零售额216.95亿元，增长17.2%；住宿业实现零售额3.29亿元，增长20.2%；餐饮业实现零售额27.85亿元，增长18.7%。

全市共有成交额超亿元的各类市场22个，摊位数8036个，实现成交额215.76亿元，增长14.4%。

成交额超十亿元市场有7家，与上年持平。

（6）财政收支

2010年，实现财政总收入75.35亿元，比上年增长20.9%，其中地方财政收入46.98亿元，增长24.1%。

在地方财政收入中：

实现税收收入43.22亿元，增长27.0%，其中主体税种增值税、营业税和企业所得税分别增长9.7%、33.7%和40.6%。

全年财政支出107.09亿元，增长11.8%。

（7）衢州经济技术开发区

◆衢州市经济开发区：

位于市区东南侧，紧邻老城区，规划面积8.5平方公里，区内建有铁路货运场、集装箱中转站，建有日供水10万吨的第二水厂，三座分别为3.5万伏、11万伏、22万伏的变电所，公寓住宅、宾馆、银行、学校、医院、娱乐中心、体育馆等设施一应俱全。

◆江山经济开发区：

位于江山市区南端，规划面积7.76平方公里，是一个以发展外向型经济为主体的新兴工业基地，目前正在新开发特色工业园区，占地面积7平方公里，区内安排有工业、公建、住宅、仓储等各类用地，重点培育精细化工产业。

◆沈家经济开发区：

地处衢州市区东郊，东连320国道，南跨浙赣铁路复线，规划面积6.8平方公里，目前已完成4平方公里的开发建设，基础设施建设已投资2.67亿元,相继建成自来水厂、变电所、学校、公园和总长约23公里的区际主干道项目。

三、衢州城市发展规划（2002-2020）

（1）城市发展目标

至规划期末即2020年，将衢州建设成为浙、赣、闽、皖四省边际中心城市和生态园林城市。

（2）城市形态

规划确定为由老城片、花园岗片、衢化片、城东片四片用地组成的组团式城市形态。

（3）城市结构

结合城市用地发展方向和城市形态，形成以衢江和乌溪江为景观和生态轴线的四片城市用地，三个公共活动中心，两个物流中心，一个干路系统，五条楔形绿带的城市结构。

四片城市用地：

老城片—由衢州老城及城南新区组成，其功能是组织传统商业、文化、闲游及居住等功能；花园岗片—组织城市行政办公、商业、金融、文化教育、居住等功能；衢化片—功能以化工园区为主，保留原居住功能，结合其西侧的衢州高新技术园区，用地向西、向南发展；城东片—北侧用地以衢江区的行政办公和居住为主，南侧为以加工工业为主的工业区。

三个公共活动中心：

主中心以衢江为轴线，由花园岗片和老城片的公共服务设施共同构成。

两个次中心一个位于花园岗的南部，由文化娱乐、旅游服务设施、体育设施等组成。

另一个次中心在城东片区，由衢江区区政府及商业服务、文化娱乐等设施组成。

一个干路系统：

衢州城区形成一环、一纵、两横的干路系统。

一环是指以东、西高速公路连接线为基础经衢化北侧形成勾通四片城市用地的快速环路；一纵是指由环城东路及原衢化公路构成勾通城市南北的主干路；两横：

由环城南路和三衢路形成两条城市东西向主干路。

两个物流中心：

在城东、城西布置两个物流中心，其中城东由工业用地、铁路货场、高速公路连接线结合，组成工业原材料及产品的物流中心；城西在汪村与城市商业设施、对外公路、市场园区结合组成商业性物流中心。

五条楔形绿带：

第一条是由城南烂柯山风景名胜区和乌溪江构成的城郊风景林地，由东南向西北伸入城市；第二条是利用机场净宽控制区，以生态林地为主，由东北向西南伸入城市；第三、第四条是利用常山港、江山港进入城市成为衢江的条件，构筑两条由西南向东北伸入城市的绿带，第五条是老城片与衢化片之间的永久性生态绿带。

结论

◇位于闽浙赣皖四省边际中心的衢州，素有“四省通衢”之称。

浙赣铁路穿境而过，境内高速、国道、省道更是密布，与航空、水运组成了全方位的立体化交通物流体系，区位交通优势可谓得天独厚。

◇衢州物产丰富、特产众多，称为中国特产之乡，其椪柑和“三头一掌”可说是家喻户晓。

◇衢州由于地处浙西，相对浙江其它几个沿海城市经济要相对落后，但近几年衢州经济发展势头迅猛，经济年增长率位于浙江前列，综合实力不断提升，居民生活水平稳步提高，消费能力持续增强。

◇衢州的城市规划目标是，到2020年建设成为浙、赣、闽、皖四省边际中心城市和生态园林城市。

城市用地整体向西、向南发展，西区是未来衢州的行政、经济、文化中心；南区是衢州未来三大片区商业中心之一，商贸流通业将在这里崛起。

第二部分衢州商贸市场概况

一、衢州整体商贸业现状

2010年，衢州实现社会消费品零售总额290.82亿元，比上年增长18.1%，增长速度喜人。

但是目前衢州商业仍然以传统型商业业态为主，且商业密集，市场竞争日渐激烈，但现有商业业态却日益不能满足衢州消费者的购物需要。

衢州商业市场正由传统商业模式向新型商业业态转变，集休闲娱乐餐饮的“一站式”购物中心即将出现，传统百货业面临市场考验，也意味着衢州商业正走向新的发展阶段。

（1）衢州传统商业中心

衢州传统的商业中心是以上街下街、新桥街、南街、道前街、坊门路步行街、中河沿、蛟池街所形成的商业区域。

该区域商业业态丰富，中百、中银、东方商厦、梅尔百货为代表的百货商场；中小家电城、四通家电、联通手机等专业店；另外临街型商铺的品牌专卖店、银行、超市、宾馆、餐饮店、茶坊、酒吧、KTV等场所众多，具备购物、金融、休闲、娱乐、餐饮、