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《资产评估》考点要点整理
《资产评估》考点要点整理
资产评估复习要点整理
第一章总论
一、资产评估定义
资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程
二、资产评估十要素
(一)评估主体:
从事资产评估的机构或个人
(二)评估客体:
资产
1.资产的分类
(1)按存在形态分类:
有形资产和无形资产(土地使用权、商誉等)
(2)按构成和是否具有综合获利能力:
单项资产和整体资产
(3)按能否独立存在:
可确指的资产和不可确指的资产(商誉)
(4)按与生产经营过程的关系分类:
经营性资产和非经营性资产
经营性资产按对盈利产生贡献:
有效资产和无效资产
(5)按流动性分类:
流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等
(三)评估依据:
资产评估工作遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及收费标准和其他参考资料
(四)评估目的:
(制约着评估条件和价值类型选择)
1.一般目的:
资产的一般目的是资产的公允价值
2.具体目的:
资产的具体目的是资产在特定条件下的公允价值
(五)评估原则:
1.评估工作原则:
A.独立性原则B.客观公正性原则C.科学性原则
2.评估经济技术原则:
A.预期收益原则:
资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少(收益法)
B.供求原则(市场法)
C.贡献原则:
贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则(收益法)
D.替代原则:
(市场法;成本法)
E.评估时点原则:
资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日,而且评估值就是评估基准日的资产价值
(六)评估程序:
(8项)
1.明确资产评估业务基本事项
2.签订资产评估业务约定书
3.编制资产评估计划
4.现场调查
5.收集资产评估资料
6.评定估算
7.编制和提交资产评估报告
8.资产评估工作底稿归档
(七)评估方法:
一般为市场法、成本法和收益法
(八)评估价值类型:
(约束着评估参数的选择)
1.以估价标准形式表达的价值类型:
A.重置成本B.收益现值C.现行市价D.清算价格
2.以评估假设角度划分的价值类型:
A.继续使用价值B.公开市场价值C.清算价值
3.以资产业务的性质(评估特定目的)划分的价值类型:
A.投资价值B.清算价值C.交易价值等等
4.以资产评估时的市场条件划分的价值类型:
A.市场价值:
(整体市场认同)
a.市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值
b.资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式,市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式
B.市场价值以外的价值:
(4类)局部市场认同或特定市场认同
a.在用价值:
是指评估对象作为企业组成部分或者要素资产,按其正在使用的方式和程度对其所属企业的贡献价值的估计数额
b.投资价值:
对特定投资者或某一类投资者所具有的价值
c.清算价值:
资产处于迫售、清算或快速变现等非市场条件下的价值
d.残余价值:
机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等拆零变现价值
构成资产评估的价值基础:
A.资产自身的功能、利用方式和使用状态B.评估时的市场条件
C.资产评估的特定目的
5.特定评估业务,价值类型根据相关法律、契约约束定义
A.以抵(质)押为目的的评估业务:
质押价值
B.以收税为目的的评估业务:
课税价值
C.以保险为目的的评估业务:
保险价值
D.以财务报告为目的的评估业务:
根据会计准则选择
E.以拆迁补偿为目的的评估业务:
拆迁补偿价值
(九)资产评估假设:
(评估得以进行的前提条件假设)
1.交易假设:
资产被处置于市场交易之中
2.公开市场假设:
资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定
3.持续使用假设:
A.在用续用B.转用续用C.移地续用
4.清算假设:
是资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明
(十)资产评估基准日:
资产评估时间基准,时点价值
三、资产评估的目标、种类和特点
(一)资产评估目标:
判断评估对象的价值
(二)资产评估种类:
A.评估B.评估复核C.评估咨询
(三)资产评估类型划分(2种)
1.从资产评估所面临的条件、报告披露程度,可划分为:
完全资产评估和限制性资产评估(报告使用者只能是委托方)
2.从资产评估对象的构成和获利能力角度的划分:
单项资产评估和整体资产评估(企业价值评估)
(四)资产评估特点(4性)
1.市场性:
经得起市场检验
2.公正性:
A.评估人员与资产业务没有利害关系B.按公允、法定的准则和规程进行
3.专业性:
A.评估人员专业技术知识和经验B.评估机构专业化分工
4.咨询性:
咨询是资产评估最基本作用
(五)资产评估基本功能:
评价和评值功能(管理功能是过渡功能)
(六)资产评估基本作用
1.咨询作用
2.管理作用(国有资产特定时期的特定作用)
3.鉴定作用(是价值鉴定,而不是权属鉴定)
第二章资产评估的基本方法
资产评估主要有三种方法:
市场法、收益法、成本法
一、市场法
市场法主要有两种方法:
直接比较法和间接比较法
(一)直接比较法:
(7种)
1.现行市价法(以市场价格作为评估价值)
2.市价折扣法(设定一个价格折扣率)
资产评估价值=参照物成交价格×(1—价格折扣率)
3.价格指数法(2种:
定基指数修正和环比指数修正)
(1)定基指数修正
(2)环比指数修正
资产评估价值=参照物成交价格×参照物交易日期至评估基
准日各期环比指数乘积
4.功能价值类比法(2种:
生产能力比例法和规模经济效益指数法)
(1)生产能力比例法
(2)规模经济效益法
5.成新率调整法
6.市场售价类比法(因素调整法)
资产的评估价值=参照物售价+功能性差异+时间差异值
+…+交易情况差异
=参照物售价+功能性差异修正系数
+…+时间差异修正系数
7.价值比率法(成本市价法和市盈率法)
(1)成本市价法:
(2)市盈率倍数法
企业评估价值=被评估企业相同口径收益额×参照物企业市盈率
(二)间接比较法
二、收益法
收益法基本公式:
收益法评估首先需要考虑评估时点,在评估时点以前的收益是现实收益,不应予以考虑,主要是考虑评估时点以后的客观收益,收益需考虑所评资产收益占客观收益的分成率或百分比。
其次需要考虑收益率,收益率需考虑无风险收益率和风险收益率。
最后再考虑收益时限,收益时限主要考虑资产本身收益时限和法律或其他制约的收益时限。
(一)纯收益不变
1.收益不变,收益期无限,收益率大于0
2.收益不变,收益期有限,收益率大于0
公式
中的
称为年金现值系数,
用
表示
公式
中的
称为投资回收系数,
用
表示。
与
互为倒数
3.收益不变,收益期有限,收益率等于0
P=A×n
(二)纯收益在若干年之后保持不变
1.收益若干年后不变,收益期无限,收益率大于0
(n=i)
2.收益若干年后不变,收益期有限,收益率大于0
纯收益在t年以后保持不变(t年还是有变化的)
(三)纯收益按等差数列变化
1.收益按等差递增数列递增,收益期无限,收益率大于0
2.收益按等差递增数列递增,收益期有限,收益率大于0
3.收益按等差递减数列递减,收益期无限,收益率大于0
4.收益按等差递减数列递减,收益期有限,收益率大于0
(四)纯收益按等比数列变化
1.收益按等差比增数列递增,收益期无限,收益率大于0
2.收益按等差比增数列递增,收益期有限,收益率大于0
3.收益按等差比减数列递减,收益期无限,收益率大于0
4.收益按等差比减数列递减,收益期有限,收益率大于0
5.已知未来若干年后资产价格的条件下,有以下计算公式:
三、成本法
资产的评估价值=资产的重置成本—资产的实体性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值
(一)重置成本(4种)
复原重置成本:
A.与评估对象相同的材料B.现时价格水平
更新重置成本:
A.不完全相同的材料B.现行价格水平
1.重置核算法
重置成本=资产现行购买价格+运杂费+安装费+其他费用
2.价格指数法
重置成本=资产的历史成本×价格指数
=资产的历史成本×(1+价格变动指数)
3.功能价值类比法
(1)生产能力比例法
(2)规模经济效益指数法
X为规模经济效益指数
4.统计分析法
K为资产重置成本与历史成本的调整系数
(二)实体性贬值(3种)
1.观察法
资产的实体性贬值=重置成本×实体性贬值率
=重置成本×(1-实体性成新率)
实体性贬值率(设备有形消耗率)=1—实体性成新率
2.使用年限法
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
3.修复费用法
费用主要包括零部件更换、修复、改造费用和停工损失等
(三)功能性贬值(2种:
超额投资成本和超额运营成本)
1.超额投资成本
功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本
2.超额运营成本
功能性贬值额=资产年超额运营成本×(1—所得税税率)×(P/A,r,n)
(四)经济性贬值(2种:
直接法和间接法)
1.直接法
经济性贬值额=资产年收益损失额×(1—所得税税率)×(P/A,r,n)
2.间接法
经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率
第三章资产评估程序
一、资产评估程序定义
Ⅰ广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项环节,终止于资产评估报告提交后的资产评估文件归档管理
Ⅱ狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托,终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告
二、资产评估通常的基本评估程序
(一)明确资产评估业务基本事项
1.委托方和相关当事方基本状况
2.资产评估目的
3.评估对象基本状况
4.价值类型及定义
5.资产评估基准日
6.资产评估相知条件和重要假设
7.其他需要明确的重要事项
Ⅰ注册资产评估师在明确上述资产评估基本事项的基础上,应当分析下列因素,确定是否承接资产评估项目:
A.评估项目的风险
B.专业胜任能力
C.独立性
(二)签订资产评估业务约定书
1.资产评估机构和委托方名称、住所
2.资产评估目的
3.资产评估对象和评估范围
4.资产评估基准日
5.出具资产评估报告的时间要求
6.资产评估报告适用范围
7.资产评估收费
8.双方的权利、义务及违约责任
9.签订时间
10.双方认为应当约定的其他重要事项
(三)编制资产评估计划
1.资产评估目的、资产评估对象状况
2.资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度
3.评估对象的性质、行业特点、发展趋势
4.资产评估项目所涉及资产结构、类别、数量及分布状况
5.相关资料收集状况
6.委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性
7.资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况
(四)现场调查
(五)收集资产评估资料
1.注册资产评估师在资产评估过程中,应当考虑下列相关信息:
A.有关资产权利的法律文件或其他证明资料
B.资产的性质、目前和历史状况信息
C.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息
D.有关资产的使用范围和获利能力信息
E.资产以往的评估及交易情况信息
F.资产转让的可行性信息
G.类似资产的市场价格信息
H.卖方承诺
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