四季度中国房地产形势分析报告.docx
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四季度中国房地产形势分析报告
2007年中国房地产形势分析报告
一、房地产政策环境分析2
二、全国房地产开发投资4
三、房地产开发企业资金来源6
四、商品房建筑与销售7
五、商品房空置情况10
六、房价走势分析10
七、08年政策导向分析12
建筑房地产要参编写组
一、房地产政策环境分析
2007年被业界称为“宏观调控落实年”,尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策,给楼市的规范化运作带来极大的震撼。
对于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积;以及房地产市场的专项整治,加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果,而本年度央行频频加息,更是前所未有。
文件名称
出台时间
主要内容
政策影响
关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定
1月1日
提高城镇土地使用税税额标准,每平方米年税额在1998年暂行条例规定的基础上提高2倍;将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业
土地税在2007年前提对房价有影响作用,上海房价一度出现回落。
由于征收土地税从出台到变为实际,显示操作困难重重,很难真正意义上起到一支影响房价的飙升。
关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知
1月24日
土地增值税将执行四级超率累进税率
按照新的计税办法,项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长,企业就会支付更多的税款。
显然,该政策的锋头直指开发商的屯地现象。
然而累进税率并没有住挡住开发商疯狂拿地的行动。
中华人民共和国物权法
3月16日
不动产登记制度、建筑物区分所有等制度和权利的落实执行将起到肃清行业市场的作用
物权法有利于维护产权人的权利,同时也在不同程度上规范市场秩序。
但一旦地产商将各种成本摊到购房者身上,成本转移。
高房价再所难免。
关于开展房地产市场秩序专项整治的通知
4月
紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节,运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。
在房地产开发环节的监查,一定程度打击了权钱交易和违规操作。
有利于公平竞争。
缓和了民众打击黑幕的呼声。
但是这种事情在地方政府依然没有起到太大的作用。
关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知
8月
集中半年时间,在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。
开发商一面高喊要土地,一边又大量囤积土地。
特别是地产上市企业以雄厚的资金来囤地,从而博取土地带来丰厚收益。
文件名称
出台时间
主要内容
政策影响
国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见
8月7日
24号文对廉租房和经济适用房制度做出了提纲挈领性的指示:
要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,增加住房有效供应等。
24号文的出台标志着政府住宅调控思路的转变,其关键在于要建立多层次住房保障体系,加快住房分类供应体制的实施,并且首次明确提出,把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。
《关于房地产交易秩序专项整治工作方案的通知》
9月
建设部、国家发展改革委、工商总局联合部署,在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。
打击捂盘惜售,使市场的需求回归一个正常的水平,有利于稳定房价,缓和社会矛盾。
关于加强商业性房地产信贷管理的通知
9月27日
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。
新政策还将第二套房房贷的基准利率水平大幅上调至基准利率的1.1倍。
从资金上掐断了炒房团脖子,炒家被套牢或者退出楼市,使楼市回归理性。
相关细则的出台,和二套房标准的确定,堵住了政策漏洞。
使得房价转凉。
招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定
11月1日
开发商只有缴清全部土地款才能拿到土地证,分期付款、分期拿证的传统模式将成为历史。
从土地拍卖的源头规范开发。
防范金融风险。
使楼市归于健康平稳。
关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》/《外商投资产业指导目录(2007年修订)
5月/11月
《通知》规定,外商投资内地房地产项目必须通过审批。
《目录》指出,除对外商投资房地产开发作限制外,新增对外商投资二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制等。
连续两年对外资投资内地房地产进行限制,再次显现外资来势汹汹的阵势。
中国的房地产市场究竟是不是内外资炒热的
央行金融政策
3-12月
央行从2007年3月18日到2007年12月21日连续6次加息,每一步都让楼市绷紧了神经。
6次加息的累积效应,,连续加息对购房者的心理预期形成一个长期暗示效果。
未来金融政策的调整,主要还是看投资增速和消费价格指数(CPI)后续发展情况而定。
改变购房者目前贷款意愿。
抑制需求。
政策整理:
建筑房地产要参编写组
二、全国房地产开发投资
2007年前11个月增速加快,全国房地产开发投资调控影响有望在08年显现。
2007年以来,全国房地产开发投资呈现持续加速增长的势头。
1-3月同比增长26.9%,1-6月上升到28.5%,1-9月增长30.3%,前11个月增速加快。
国家统计局发布的数据显示,1-11月份城镇固定资产投资完成100604亿元,同比增长26.8%,增速比上年同期加快0.2个百分点。
其中,房地产开发完成投资21631亿元,同比增长31.8%,增速同比上升7.8百分点,高于同期城镇投资增速5.0个百分点,已接近2003年宏观调控前的增长水平。
与2006年稳中有降的态势对比,2007年房地产开发投资增速呈现明显的反弹势头,但是由于房地产开发投资周期较长,宏观政策对房地产开发投资的影响具有一定的滞后性,预计2008年年初将逐渐显现。
图1:
2001年1月-2007年11月固定资产及房地产开发投资增长率变动情况
数据来源:
国家统计局
1、分地区:
中西部房地产开发投资增速明显高于东部地区
分地区看,目前东部、中部和西部地区房地产开发投资增长率仍在上升通道,其中西部地区房地产开发投资增长率已赶上中部地区的增长速度。
预计2008年,受到宏观政策环境的影响,东部、中部和西部地区房地产开发投资增速将平稳运行。
东部地区增速可能会有所减缓,中部和西部地区房地产开发投资增速仍将在高位运行。
(2)分供应结构:
住宅开发投资增速仍然最快,小户型和经济适用房比重提高
2、从供应结构来看,以住房为主的房地产开发投资增速继续加快
1-11月,全国商品住宅完成投资15440亿元,同比增长33.7%,增速比去年同期提高5.3个百分点,占同期房地产完成投资的71.4%,比去年同期提高1个百分点。
3、分户型
表1:
07年1-11月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况
单位:
亿元,%
投资完成
住宅
经济适用房
办公楼
商业
其他
投资完成
住宅
经济适用房
办公楼
商业
其他
房地产开发投资完成额
累计
21631.9
15439.9
693
922.80
2322
2947
比重(以投资总额为100)
100
71.4
3.2
4.3
10.7
13.6
同期
16415.7
11549.5
-
759.9
1951.8
2154
100
70.3
-
4.6
11.9
13.1
数据来源:
国家统计局
90平方米以下住房完成投资3360亿元,占住宅投资的比重为21.8%,比前10个月提高0.3个百分点,比上半年提高2.3个百分点。
其中,经济适用住房完成投资693亿元,同比增长31.7%,增速比去年同期提高21.3个百分点,占同期商品住房完成投资的4.5%。
经济适用住房占住宅的比重尽管略有上升,但仍然不足5%。
三、房地产开发企业资金来源
2007年以来央行执行的6次加息、10次上调存款准备金率以及提高第二套房贷首付款比例等紧缩性货币政策没有对房地产开发资金来源产生实质影响,房地产开发资金充足,利用外资和个人按揭贷款高速增长,紧缩性货币政策未对房地产开发资金产生实质影响。
表2:
07年1-11月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增长情况(单位:
亿元,%)
月份
资金来源结构(亿元)
同比增长(%)
资金
来源
国内
贷款
利用
外资
自筹
资金
自有
资金
其他资
金来源
定金及预收款
资金
来源
国内
贷款
利用
外资
自筹
资金
自有
资金
其他资
金来源
定金及预收款
1-2月
4286.5
1122.1
78.2
1516.1
879
1570.2
920.9
21.5
12.1
232.5
20.5
20.5
26.2
19.3
1-3月
7125.5
1760.6
131.3
2495.2
1427.7
2738.4
1585.4
26.3
20.9
154.4
23.2
22.5
29.9
20.8
1-4月
9552.3
2322.4
158.5
3288.4
1866.2
3783
2218.4
26
26.8
91.7
25.7
23.7
23.9
12.3
1-5月
12143
2817.7
222.2
4119.8
2345.8
4983.4
2953.4
26.2
28.8
89.9
26.7
25
22.5
11.9
1-6月
15617.6
3454.8
282.3
5300.7
2977
6579.8
3940.3
27.8
25.9
68.7
28.4
25.4
26.9
17.6
1-7月
18689.4
3950.6
333.1
6332.2
3607.3
8073.5
4819.2
29.6
21.4
74.5
32.2
30.3
30.6
20.2
1-8月
21997.6
4529.7
371.1
7294.5
4186
9802.3
5906.3
35.1
26.4
65.9
35.2
33.7
38.4
28.7
1-9月
25379
5123.7
423.5
8370.7
4773.7
11461.2
6895.4
37.9
30.1
63.2
37.4
34.9
41.3
31.7
1-10月
28863.7
5611.4
483.3
9317.3
5350.9
13451.7
8044.4
40.2
30.1
67.6
38
36.2
45.6
33.4
1-11月
32043
6098.3
539.2
10271.7
5956.4
15133.9
9027.5
40.8
32
71.9
38.5
38.3
45.3
32.9
数据来源:
国家统计局
1-11月,全国房地产开发企业到位资金32043亿元,比去年同期增长40.8%。
其中,国内贷款6098亿元,增长32%;企业自筹资金10272亿元,增长38.5%;其他资金15134亿元,增长45.3%。
在其他资金中,定金及预收款9027亿元,增长32.9%;个人按揭贷款4092亿元,增长80.5%,占资金来源的比重为12.8%,比去年同期提高2.8个百分点,利用外资539亿元,增长71.9%。
2008年对房地产行业资金的监管,可能会成为政府的目标。
四、商品房建筑与销售
1、商品房施、竣工面积:
增速小幅上升
2007年以来,土地市场的交易和开发明显升温。
统计数据显示:
1-11月全国房地产开发企业完成土地购置面积34031万平方米,同比增长15.5%,增速同比提高20.7个百分点;完成开发土地面积21428万平方米,同比增长8.0%,增速同比下降30.1个百分点。
图2:
05年1月-07年11月地购置与开发面积同比增长情况图3:
05年1月-07年11月商品房、住宅施工面积及同比增长情况
数据来源:
建设部
同期,全国商品房施、竣工面积增速小幅上升。
统计数据显示,1-11月全国商品房累计施工面积216629万平方米,同比增长23.0%,增速同比提高4.6个百分点。
其中,住宅施工面积171063万平方米,同比增长24.2%,增速同比提高5.0个百分点。
全国累计完成商品房竣工面积33061万平方米,同比增长8.5%,增速同比回落0.3个百分点。
其中,商品住宅竣工面积为27261万平方米,同比增长8.5%,增速同比回落0.4个百分点。
2、商品房销售面积与销售额:
继续高速增长
受市场需求旺盛影响,全国商品房销售面积与商品房销售额继续高速增长。
1-11月,全国商品房销售面积60156万平方米,同比增长30.5%,增速同比提高18.5个百分点,比房屋竣工面积增速高22.0个百分点。
其中,销售商品住宅54976万平方米,同比增长32.3%,增速同比提高19.7个百分点。
同期,全国商品房销售额为24002亿元,同比增长48.7%,增速同比提高30.8个百分点。
其中,商品住宅销售额为20791亿元,同比增长54.1%,增速同比提高35.3个百分点。
表3:
2007年1-11月全国商品房销售面积及同比增长情况(单位:
万平方米,%)
月份
商品房销售面积
同比增长
其中:
住宅
同比增长
月份
商品房销售面积
同比增长
其中:
住宅
同比增长
1-2月
5371.5
0.5
4787.1
0.9
1-7月
34137.2
25.1
31085.5
26.4
1-3月
10600.8
12.8
9529.2
13.1
1-8月
40572.8
29.3
36992.4
30.9
1-4月
15765.2
16.4
14231.4
16.6
1-9月
47369.7
32.1
43255.9
33.9
1-5月
21148
16.6
19165.7
16.9
1-10月
53565
31.3
48928.5
33.1
1-6月
27904.2
21.5
25350.9
22.5
数据来源:
建设部
图4:
05年1月-07年11月全国商品房销售面积及同比增长情况图5:
06年1月-07年11月全国商品房销售额及同比增长情况
数据来源:
建设部
表4:
2007年1-11月全国商品房销售额及同比增长情况(单位:
亿元,%)
月份
全国商品房销售额
同比增长
其中:
住宅
同比增长
月份
全国商品房销售额
同比增长
其中:
住宅
同比增长
1-2月
2247.9
19.4
1830.7
21.5
1-7月
13142.4
39.2
11254.9
43.3
1-3月
4050.8
27.4
3360.1
29.6
1-8月
15820.3
45.6
13612.6
50.2
1-4月
5997.3
30
5007.6
31.3
1-9月
18684.8
50.5
16123.1
55.9
1-5月
8059.8
28.5
6809.6
29.8
1-10月
21287
51.5
18413.4
56.6
1-6月
10642.8
33.8
9044.3
36.8
1-11月
24002.6
48.7
20791.2
1-11月
数据来源:
建设部
五、商品房空置情况
截止到11月末,全国商品房空置面积为11797万平方米,同比下降4.5%。
其中,空置商品住宅5766万平方米,同比下降14.2%。
至此,商品房空置面积已连续4个月同比下降,但在连续5个月环比负增长后首次出现正增长;商品住宅空置面积连续6个月同比下降,连续8个月环比下降。
从空置时间来看,空置时间在一年以上的商品房面积为7392万平方米,所占比重为62.7%。
表5:
1999年-2007年11月末全国商品房空置情况(单位:
万平方米)
年份
空置面积
其中
年份
空置面积
商品房空置面积
住宅
高档
公寓
经济适用房
办公
商业
其他
商品
住宅
高档
公寓
经济适用房
办公楼
商业
用房
其他
1999
10171.7
7216.2
469.6
496.9
925.2
1530.5
499.9
2004
12326.1
7405
--
--
816
3142.9
--
2000
10175.7
7420.5
588.4
843
938.6
1787.8
558.8
2005
14285.1
8319
--
--
--
--
--
2001
11952.5
8261
575.2
1061.6
904.6
2124.8
662.1
2006
12355
6723
—
—
—
—
—
2002
13156.1
8979.3
687.5
1189.6
901.9
2513.2
761.8
200711
11797
5766
—
—
--
--
—
2003
13427.8
8762.1
649
916.4
829.2
2981.9
854.5
数据来源:
国研网整理
六、房价走势分析
本报告分析认为08年房价走势将表现出阶段性调整,但总体看好的特征。
1、08年上半年楼市震荡调整
受07年特别是07年下半年信贷收紧等政策影响,部分购房计划受到一定的影响,直接反映到市场上表现出商品房成交量萎缩以及房价略有松动的现象。
目前北京房屋销售价格出现下滑态势,广州一手房销售掀起打折潮,受政策影响是此现象出现的主要因素,同时岁末年初也是房地产销售淡季也凸现了这个问题。
预计08年年初,乃至更长的一段时间,信贷政策对房地产市场产生的影响还将继续,由此出现市场的阶段性调整特征。
市场以观望盘整为主,买方观望、卖方惜售,结构调整将继续。
2、下半年楼市看好
目前来看,支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在,房价上涨趋势不可避免。
主要因素有以下几点:
一是需求增长很快。
需求的增长是多方面的,例如居民收入的不断增加放大了需求;改善型购房、结婚、拆迁和城市化等刚性需求放大等等。
其次,在供应方面,也有推高房价的因素。
一是保障性住房对房价的影响有限,并且短期来看廉租房和经济适用房尚未建成,商品房土地短缺,开发商对现有楼盘惜售。
第二,奥运会、世博会等造成一线城市短期房屋短缺,其他城市必有行政性美化城市举措。
第三,08年更多一线城市将打造精装房概念,例如深圳市等,精装房的价格相较毛坯房比对房价也一定有所带动。
第四,住宅的供应相对偏紧,结构不尽合理,中小户型住房所占比例偏低。
08年小户型商品房可能会站更多比重。
三是土地交易价格上涨较快,抬高了土地开发建设成本。
第四,市场上存在着对住房价格继续上涨的预期及投资需求,对价格形成推动。
第五,资产税与物业税迟迟没有推出,致使市场上大量购房者将商品房作为一种投资渠道,加之投机者的蓄意炒作更是对房价快速上涨起到推波助澜的作用。
尽管我国的房地产销售价格不计入消费价格体系,但房地产市场价格快速上涨对居民消费或购买力的影响不可忽视,而且也影响到整个市场资金流向和流量变化。
当然不同城市因为不同的地域特点,会在房价上遵循不同的路线。
当前,这种不同城市房价路线图差异更加显性。
总的来看,2008年我国房地产价格走高因素还在延续,如果在房地产交易税、物业税等税收制度上不进行改革与实施,仅依靠行政手段和单一的货币手段来调控,未来房价还将虚高不下。
报告建议,择机开征物业税抑制房价,促进房地产健康发展。
七、08年政策导向分析
本报告认为,2008年宏观调控将更加深入,调控力度也将会加大,住房保障成为决定楼市走势的重要变量。
政策调控将贯穿2008年始终,2008年投资者必须密切关注政策调控的走向。
本次房地产调控思路比较明确,一是加强保障性住房制度的完善和保障性住房的供给,增加更多的有效供给,解决普通居民住房问题,主要通过增加保障性住房供给,调整住房供应结构以及其他行政手段;二是抑制投资性需求,通过首付比、利率、税收等手段。
前期政策的细化与后续新政也将主要围绕这两条主线。
对于调控,本报告认为有益于行业的健康发展与景气周期的延长。
针对投资性需求极其严厉的调控可能会带来需求的短期冲击,但旺盛的自住性需求属于刚性需求,仍然是我国房地产中长期景气的基础。
调控改变行业格局,优势企业将受益于调控。
土地与资金的收紧,使得房地产进入门槛提高,而行业内面临新的整合。
地产龙头企业由于在管理、资金、土地、品牌等资源整合方面所具有的优势,在经历调控的同时,受益于行业调控带来的行业整合。
1、调控政策将重点针对供给市场
2008年房地产业调控政策将重点针对供给市场,力求优化调整住宅供应结构,加强住房保障供应,限制大户型、豪宅、别墅项目的开发。
还将进一步严格控制盲目投资行为,金融政策继续收紧,控制信贷规模,抑制投机需求。
2、住宅市场保障房供应量加大
2007年住宅成交的土地建设面积与2006年相比多了近100万平方米。
因此预计,2008年整体供应量将有所加大。
另外,根据政府的住房建设规划精神,普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房供应量加大,2008年将有大量此类产品供应,保证中低收入家庭的需求。
住宅保障乃治本之策。
不同层次住房需求的厘清有助于缓解商品房市场供不应求的矛盾,遏制房价疯长势头。
尽管保障性住房供应的放大尚待时日,但其带来的心理作用日益显著。
治标之策中影响最大的是银根和地根这两条调控缰绳的进一步勒紧。
3、物业税有望2008年开始试点实行
从03年起,财政部和国家税务总局先后批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六个省市作为物业税试点先行单位,2007年又增加了安徽、河南、福建、天津等四个地区。
建设部日前表示,2008年将继续推进征收物业税的试点,合理增加住房保有成本,抑制投资性购房和大套型住房的消费。
国家税务总局日前也表示,物业税将在“十一五”期间出台,以物业税为代表的保有环节税种出台是必然,相关部门已经开展了全国性房源普查工作,为物业税的推行奠定基础。
4、土地增值税可能在08年从严开征。
日前国税局发布《土地增值税清算鉴证业务准则》,随后的地方细则将以什么方式发布需要密切关注。
5、房地产贷款政策将进一步趋紧
08年初,央行2008年度工作会议在京召开,强调总量上将更严格控制信贷。
按照中央经济工作会议的要求,2008年将实行从紧的货币政策,防止投资过热。
为了进一步稳定房地产价格,减少房市流动资金,银行对房地产贷款将进一步趋紧,主要表现如加息、提高存款准备金率、扼制投资与炒作房地产等。
预计今年金融政策应该会有利空消息出现,加息预期仍然强烈,加息幅度可能提高。
部分中小开发商的资金链将会受到很大考验,再加上房贷新政对炒房族的精确打击,必将影响投资占比较高的一手房市场的成交量。
6、小户型设计将更合理
随着政府70/90政策的执行逐步到位,2008年小户型项目供应量将进一步放量,交易量在刚性需要的推动下会有所增加。
成交速度继续延续2007年态势,快速销售,呈现供不应求的现象。
受宏观调控的影响,小户型将不再是短期置业的过渡产品,取而代之的是长久置业的自住产品。
7、生态、
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