房地产开发的部门职能及岗位设置.docx

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房地产开发的部门职能及岗位设置

中小型房地产开发部门职能及岗位设置

一、部门通用职能

1.制度建设

1）建设、完善部门和本专业流程与相关管理制度。

2）根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新。

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2.部门计划管理

1）根据公司战略规划和年度经营目标，编制部门年度、季度和月度计划，并负责部门计划的实施与控制。

2）参加计划调度会，对本部门的计划执行情况进行总结，按要求进行整改。

3.部门日常管理

1）组织制定部门职工的月度重点工作任务，辅导、考核职工，并收集、上报要提供的绩效数据。

2）完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作。

3）负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。

4.知识管理

1）总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库，并进行分享。

2）整理、管理部门文件档案工作。

5.协作配合

1）完成流程与制度规定的部门配合工作。

2）完成领导交办的其它任务。

二、开发综合部职能

部门使命

公司计划、规划设计、报建报批的主要职能管理部门。

通过公司经营计划管理，保证公司有效运转，提升公司管理效率和竞争力；通过规划设计通过产品定位、产品研究、方案设计、初步设计、跟踪施工图设计和产品实施，确保项目产品能够实现公司项目定位；通过报建报批手续的办理，保证公司项目开发按计划实施。

部门岗位设置

待定职能

【1.战略规划

1）协助公司领导制订公司中长期战略目标与发展规划，及时跟踪与预测战略环境变化，提出战略修正建议。

2）根据公司战略目标，指导和监督公司战略执行。

3）协助运营管理部制订年度经营计划，促进战略实施与落地。

2.项目拓展

1）根据公司发展战略制定公司未来土地储备计划。

2）收集土地信息，建立土地资源信息库，寻找价值增长潜力较大的区域或地块。

3）负责与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调等工作。

4）组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞标建议。

5）主持或协助公司领导进行项目谈判，完成项目相关协议的草拟和签署。

6）组织项目可行性研究评审会，为项目投资决策提供信息。

3.项目可研论证

1）提出项目可研计划与可研小组建议名单。

2）组织相关部门编制项目初步可研报告，项目可行性研究报告。

】

部门职能

1.计划管理

1）负责建立、健全公司计划管理体系，并监督实施。

2）根据公司战略和年度经营目标，组织编制公司年度经营计划和项目开发计划；汇总并审核各部门和项目公司的季度/月度计划。

3）定期组织计划分析会，监控经营计划与项目计划完成情况，提出预警。

4）负责公司计划执行的监督、评估与考核。

2.产品研究

1〕负责建立健全公司产品研发和标准化体系及其推广、落实工作，监督和检查产品标准执行情况。

2〕收集和分析产品设计资料，研究产品发展趋势，开展各类产品的研究。

3〕组织总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题，拟制、修订、完善公司开发项目的产品标准。

4〕负责跟进市场动态〔包括市场需求、竞争对手楼盘、政策导向等〕，开展专题设计研究。

5〕研究并掌握行业内的新技术、新材料、新工艺的应用，在公司内部进行推广。

3.设计管理

1〕负责设计计划的编制和执行。

2〕组织方案、初步设计、扩初/施工图设计单位、勘察单位、市政设计单位的评估及招投标工作。

3〕编制概念及方案、初步设计、扩初/施工图设计任务书，组织公司相关部门评审后提交设计单位。

4〕与设计单位沟通联系，监控设计单位的设计质量和进度。

5〕组织相关部门对概念及方案、初步设计、扩初/施工图设计成果的评审〔内部、外部专家〕，落实设计单位进行修改完善，并对设计供方的设计质量、服务、时效等作出评估。

参与施工图技术交底。

4.设计成本控制

1〕监控设计单位实现限额设计目标，并根据设计评审的结论，对超出成本计划的设计方案进行调整修正。

5.设计变更管理

1〕审核项目公司的重大设计变更及一般设计变更。

6.工程设计技术管理

1〕研究公司工程管理状况，编制工程设计技术标准，及新材料、新工艺运用和推广等。

2〕各项目主要技术方案的论证和评审〔如结构选型、设备选型等〕。

3〕研究和提出工程技术、质量问题的解决方案及技术支持，并提供后续项目参考。

7.材料选型封样

1〕协助采购部材料选型封样。

8.设计技术档案管理

1〕归档、管理设计技术档案。

9.报批报建

1〕办理土地相关手续，获取《国有土地使用权证》

2〕办理《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。

3〕办理规划阶段、方案阶段、扩初和施工图设计阶段的方案报批。

4〕办理人防、环保、交通、消防等相关政府主管部门的报批。

5〕办理工程建设、工程验收备案手续。

6〕办理《预售许可证》及《房产证》。

三、财务管理部职能

部门使命

公司的财务管理、预算管理与资金运营中心。

通过提高财务资产的运作效率，为公司运行提供有效的财务支持，为公司战略的落地提供“随需而至”的财务服务和增值服务，并获取最大经济效益。

部门岗位设置

部门职能

1.财务制度体系的建立和完善

1）对公司财务管理信息系统提出改良建议，确保财务核算工作的顺利进行。

2）负责财务人员的培训、业务指导与管理。

3）建立健全公司风险管控系统和预警体系。

4）建立健全公司的理财文化。

5）财务部门的信息化建设。

2.财务预算及工程决算管理

1）组织编制公司年度、季度、月度财务预算，报经公司批准后组织实施。

2）监督公司预算执行结果，提出合理化建议及调整方案。

3）根据项目结算报告，编制项目决算报告,对项目进行经济评价。

4）参与招标文件的审核和评标工作。

3.财务分析

1）负责公司对内、外的财务数据统计工作，收集、汇总、编制、上报〔对内、对外〕公司统计报表及财务分析报告。

2）负责项目拓展阶段的投资估算与分析，为投资决策提供依据。

4.资金管理

1）组织制定公司年度、季度、月度的资金计划，经公司审批后按规定权限支付。

2）负责项目公司售房款的收取工作，编制应收及已收房款明细表,确保资金及时入账。

3）负责公司的银行对帐工作，保证资金的安全。

4）负责公司日常库存现金的管理。

5）负责公司的筹融资工作和资金运作。

5.税务管理

1）负责公司整体税务筹划策略及税务筹划方案。

2）负责总部各种税金的缴纳及办理各项税务事宜。

3）负责项目公司税务登记证的办理及年审。

6.会计核算

1）编制会计凭证、会计帐簿，汇总记帐凭证，建立并登记总帐，编制会计报表和其它会计数据。

2）核算部门与项目的收入、成本、费用情况，定期报送相关明细表。

特别加强部门与项目成本管理，建立成本台帐，按月报送成本明细表。

3）负责财务决算及利润分配的核算。

4）参与并监督公司重大经济合同或协议的签订过程，审核各类经济合同，维护公司经济利益。

7.会计档案和印章管理

1）整理、装订并保管会计档案，定期检查会计档案的保存情况。

2）保管并按规定使用财务印鉴，按规定办理财务印鉴的交接手续。

8.按揭管理

1）负责与银行的对接，按揭放款工作。

9.资本运作

1）根据公司战略，提出公司资本运营方案，并监督方案的实施和落实。

2）制定公司融、投资方案，拓展融资渠道，组织相关手续的办理。

3）制定公司经营性资产管理制度，并监督实施。

四、合同预算部职能

部门使命

通过拓展阶段的成本估算、方案设计阶段的成本概算、施工图设计阶段的成本预算，及初步成本计划确实定、成本计划的审核、动态成本的监控工作,保证公司成本目标的实现及优化；通过招标采购及供方管理体系的建立，在保证质量、交期的前提下降低公司采购成本，提升采购效率，提升公司在品质及品牌上的竞争优势，并与优质供方建立长期的战略合作伙伴关系。

部门岗位设置

部门职能

1.成本管理体系的建立

1〕建立和完善公司成本管理体系，管控项目整体成本。

2〕建立公司的项目成本计划责任体系，组织落实并提供考核依据。

3〕负责建立公司的项目成本监控预警机制。

2.成本策划

1〕负责收集、整理有关成本价格信息和项目动态成本信息。

2〕参与项目拓展工作，在项目可行性研究阶段进行成本估算。

3〕负责在方案设计阶段进行成本概算，形成项目初步成本计划；提出初步设计的限额设计成本和控制建议。

4〕负责在施工图设计阶段提出限额设计和成本控制建议。

5〕组织编制项目成本计划，经总部审批后分解到项目公司相关责任部门。

3.动态成本控制

1〕编制施工图预算，进度款计划，材料抽量明细。

2〕负责审核项目工程、材料设备、技术服务、营销服务合同进度款结算申请。

3〕按权限审核项目的设计变更、工程洽商费用，提出成本控制意见。

4〕参与公司招标采购工作，负责编写招标文件的经济标书，配合商务谈判，参与评标。

5〕编制成本月报向总部成本管理部提交。

6〕负责对项目成本进行监控，对超出预期成本变动范围的支出进行审核，并提出预警分析报告。

4.项目结算和成本后评估

1〕组织项目公司的项目结算，编制项目结算报告。

2〕组织项目成本后评估。

5.成本档案管理

1〕负责收集和整理工程报价和结算等经济资料并及时归档。

6.成本信息库建立

1〕组织收集、整理有关成本信息，建立成本信息库。

2〕组织研究材料造价方面信息，建立公司材料、设备价格信息库。

3〕指导、监督项目公司建立动态成本信息台帐。

7.供给商管理

1）建立供给商管理体系，编制供给商分类、考察、评价标准。

2）负责战略合作伙伴和供给商信息的收集，建立供给商信息库。

3）组织战略合作伙伴和供给商的选择评价。

8.采购管理

1）进行采购策划，确定公司的采购方式和采购权限。

2）组织制定公司采购的招标计划。

3）负责各类招标的组织管理工作，包括组织制定标书、评分标准和评分表、发标、答疑、询标、开标、评标、合同谈判等工作。

4）负责招标文件经济标的起草编制工作。

5）负责各类供方的资质复审和评价。

6）负责项目乙供材料的认价。

7）参与材料验收，对不合格材料和设备提出处理意见。

8）根据各项目的实际进度，按时完成各标段的招标及定标工作，并且控制各标段实际定标价在该标段的预算内。

9）对承包商、供给商进行后续管理，监督合同履行过程，建立业绩信息库，监督、评价其业绩。

9.合同管理

1〕组织拟定公司内部标准合同文本；组织相关部门对合同进行会审、修改、会签和职责权限内的合同签订工作，并备案相关文本。

2〕负责在合同签署前对合同文本进行审核，并按程序报批。

3〕负责相关合同的登记、保管、结案，合同台账的建立和公司所有合同文本的报送备案工作。

4〕负责组织对合同履约情况的检查和监督。

五、工程管理部职能

部门使命

是项目公司的工程技术、质量、进度管理部门，它通过工程技术、质量、进度、安全文明的管理和监控，确保项目工程顺利进行。

部门岗位设置

部门职能

1、计划管理

1〕编制项目工程进度计划并组织实施、汇总项目开发计划。

2、工程管理

1〕负责组织场地交接、三通一平、定点放线现场工作。

2〕审核项目施工组织设计、监理规划大纲及施工总体进度计划，监督项目工程专项计划的实施，并提出整改意见。

3〕组织施工方案审核。

4〕组织项目例会以及技术交底和答疑。

5〕负责项目工程计划、进度、质量、安全文明施工情况，将检查情况整理汇报后进行通报。

组织各种工程验收。

6〕签核施工单位提供、监理审核的材料计划及相关说明资料。

7〕复合由施工单位提出、监理单位审核的技术签证。

8〕负责业主保修项目、工程维修技术审核，并组织实施。

9〕工程部组织与物业的交楼验收工作,并与物业公司办理房屋交接手续。

3、工程档案管理

1〕对工程档案资料进行建档。

2〕审核并负责移交项目竣工后的工程档案。

3〕收集施工管理案例，归类整理。

4、报批报建

1〕负责竣工验收及备案全套资料的提供。

2〕协助房产面积测量。

5、工程维护保修

1〕组织物业移交工作。

2〕配合物业公司验房、交房工作。

3〕负责项目公司保修期内的已交付物业的工程保修管理工作。

4〕审核工程维修保证金的支付。

5〕征询物业管理公司及客户对各项目维修工作的意见和建议。

6〕负责分析项目维修中发现的工程质量问题和质量通病及时反馈相关部门。

六、审计法务部职能

部门使命

为维护公司正常的经营秩序，提供有效的审计和法务服务。

建立公司的内部控制和监察机制，监控经营风险和依法经营行为，持续优化公司风险管理体系，维护公司的合法权益。

部门岗位设置

部门职能

1.审计管理

1）财务审计：

组织对公司及各下属项目公司内部的财务预算、财务收支情况，公司资产、负债和损益进行审计。

2）工程审计：

组织对项目大宗招标、采购、合同及付款等进行审计。

3）离任审计：

对公司高层管理人员及下属公司高层管理人员的离任进行审计。

4）专项审计：

对公司各部门及项目公司的经营行为和重大投资活动过程进行审计。

2.法务管理

1）为公司领导执行国家法律、法规、政策和重大经营决策提供法律意见。

2）参与公司重要决议、规章制度及重大经济活动，起草和修订相关的法律文书。

3）负责处理公司仲裁、诉讼和非诉讼法律事务。

4）收集房地产相关法律法规资料，建立法规汇编、案例等信息库，开展法律知识培训。

5）为公司提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服务。

6）参与公司规章制度的制定和合法性审查工作。

7）负责外聘事务所或律师的选择、聘用合同的订立、管理和服务评价工作。

8）为公司危机事件的处理提供法律意见。

3.合同审核

1）负责公司所有合同的法律审核，控制法律风险。

七、市场营销部职能

部门使命

是公司的项目定位策划、销售管理、客户服务、品牌推广部门。

通过研究、把握区域及项目的市场动态与趋势，确定项目的定位及推广方案；通过产品推广，完成销售任务；通过客户服务体系的建立，提升业主满意度，负责和维护公司品牌价值。

部门岗位设置

部门职能

1.销售策划

1）组织编制、评审公司项目的定位策划及总体营销策划方案，负责报批及方案的实施。

2）协助开发综合部确定项目的户型方案及外立面方案；参与概念设计和方案设计的评审，提出合理化建议。

3）组织制定阶段性营销方案及季度/月度营销方案。

4〕编制卖场管理流程及培训计划。

5〕编制营销计划和预算并报批。

6）编制楼盘销售价格及调整方案并报批。

7）编制项目销售资料和宣传内容。

2.销售管控

1）组织建立销售信息系统，确保项目销售信息录入和共享。

2）负责办理预售证。

3）开展媒体发布推广、项目公关活动；

4）组织开展项目销售前的各项销售准备工作；

5）负责客户销售资料的管理；

6）汇总各项目销售日报表。

7）编制销售工作月报和各阶段销售总结。

3.品牌管理

1）负责公司品牌分析、定位和规划工作。

2）组织CI〔客户识别〕标准制定并监控执行。

3）负责公司品牌推广活动的管理。

4）定期组织公司内的品牌使用情况检查。

4.客户服务管理

1）建立和完善公司客户服务流程、标准和标准，提高服务质量和效率，制定客户服务方案并实施。

2）收集公司现有客户资源，建立公司客户资源库，组织开展客户资源的再开发及重点客户的跟踪管理工作。

3）负责收集客户按揭资料。

4〕负责销售合同签署、合同备案。

5〕负责销售合同的变更、注销等事务的办理。

6）参与物业移交和客户入住工作。

5.客户投诉处理

1）制定公司客户投诉处理制度和客户投诉重要性分级。

2）负责接收客户各种投诉，组织协调相关专业部门处理客户投诉，并进行跟踪。

3）建立回访制度，开展客户回访工作。

负责对客户投诉处理的结果进行回访。

4）负责记录客户投诉信息，定期汇总客户投诉情况，编制客户投诉报告提交公司备案。

6.客户满意度调查

1）制定公司的客户满意度调查方案并组织实施。

2）统计分析客户满意度调查结果，向管理层提交报告；并反馈至相关部门，提出改良建议和要求。

7.物业公司监督

1）定期进行项目巡访，监控物业项目服务品质和服务标准的达标状况。

2）组织对物业公司的物业服务与管理状况进行检查、评估。

八、售后服务部职能

部门使命

售后服务部是公司售后维修服务部门，对公司建设的项目进行公共设施维修和业主维修投诉的接待，力求到达顾客的满意。

部门岗位设置

部门职能

1．根据公司市场营销部及物业公司的业主维修投诉及报修信息，负责为广阔业主提供维修服务，并及时将处理结果反馈市场营销部及物业公司。

组织售后顾客满意度调查。

2．结合物业公司、工程部等相关部门监督管理施工单位保质期内的维修工作。

3．负责保修期外的各项维修，为业主提供有偿服务。

4．结合物业公司做好小区业主装修管理工作。

负责定期对小区公共设施及设备做好检查工作，并做好相关记录。

5．对已交付的项目发生的突发性维修事件做到及时有效的处理。

九、人力资源部职能

部门使命

公司的人力资源管理中心。

根据公司发展战略需要，在公司内部创造良好的机制和氛围，为职工提供职业发展空间和能力素质的提升时机，培养和造就推动公司战略目标实现的人才队伍。

部门岗位设置

部门职能

1.人力资源规划和制度建设

1）组织制定公司统一的人力资源管理制度并监控执行。

2）负责制定公司人力资源规划并组织实施。

3）确定公司岗位设置和人员编制方案。

2.招聘管理

1）制订公司年度人力资源需求与招聘计划。

2）组织公司总部所有人员的招聘和录用。

3.培训发展管理

1）编制公司的年度培训计划和培训预算并组织实施。

2）根据公司发展需要，指导优秀职工进行职业生涯规划，选拔和培养后备管理和专业技术人员。

4.绩效管理

1）负责公司绩效管理体系建设，确保绩效管理体系有效支撑战略目标与年度经营目标的实现。

2）会同开发综合部制定公司部门的绩效考核方案，并组织实施。

3）制定公司职工的绩效考核方案，并监督指导绩效考核实施。

4）汇总、统计分管范围内考核结果，提出考评奖惩建议，催促各部门及相关人员根据考核结果改良绩效。

5）负责公司日常考勤登记与劳动纪律督查工作。

5.薪酬福利管理

1）建立公司薪酬福利体系，以有效激励职工、保证公司战略目标的实现。

2）负责公司薪酬及福利总额预算、审核各项目公司薪酬及福利总额预算。

3）负责公司职工养老、医疗、失业、生育、工伤、住房公积金等各类保险的办理和费用扣缴。

6.职工关系管理

1）负责职工劳动合同管理，管理公司人员的劳动关系。

2）负责职工的入职、转正、调岗、调薪、晋升、辞退、离职等人事异动。

3）负责职工档案的建立和维护。

4）完善职工沟通制度，拓展沟通管道，建立内部良好的沟通氛围；调解和处理职工提出的申诉意见与劳资纠纷。

5）了解和掌握职工的思想动态，组织职工满意度调查并汇总分析，采取措施，稳定职工队伍。

6）负责定期对项目公司进行人事监察。

7.公司组织架构与流程建设

1〕组织制定公司管控模式、机构设置。

2）组织公司流程管理体系的建立、维护和优化工作。

3）检查和监督公司流程管理体系执行情况。

十、行政事务部职能

部门使命

是公司的行政、后勤、企业形象、网络技术管理的责任部门，通过建立、健全公司相关管理体系，为公司提供行政、后勤服务、提升企业文化、提高网络技术管理水平。

部门岗位设置

部门职能

1.行政后勤管理

1）建立公司的行政管理制度，指导项目公司行政管理制度的建立。

2）催促公司级文件〔主要指公文、数据、信息等〕流转，沟通内部联系。

3）组织公司的会议和来访接待工作。

4）负责公司公章、合同章的管理，并按规定使用。

5）负责公司营业执照、法人代码证书、开发资质及统计证等的注册、年度审核及变更工作。

6）安排平日工作值班和节假日值班。

7）负责公司办公环境的清洁工作，保持公司各楼层前台的良好形象。

8）负责公司安全保卫工作、综合治理等工作，确保办公区域的安全。

9）负责公司的报纸、刊物征订及发放工作。

10）负责公司通讯、车辆、办公用品采购和管理。

2.档案管理

1）负责公司所有一级档案[包括文件、图纸、合同、协议、录音录像带（非文艺性〕、图样、照片等资料]的收集、归档、整理、保管、统计、借阅服务等工作。

2）负责公司一级档案的联机管理，提供网上查询。

3）负责各部门二级档案数据管理的组织、监督工作。

4）指导和监督项目公司的档案管理工作。

5）负责公司总部档案库房的管理。

6）参与本地项目竣工档案的验收以及向档案馆、市政各专业公司、使用单位移交档案工作。

3.企业文化管理

1〕负责提炼、建立、维护公司的理念文化、行为文化，编制职工手册。

2〕负责企业文化活动的策划与组织实施；监控项目公司企业文化活动策划与实施。

3）负责公司内刊的编制、发行工作。

4）收集、汇总公司发生的重大事件，编写公司大事记。

4.网络技术管理

1）负责公司IT系统规划。

2）负责公司信息化平台的选择、实施和推广工作，整合不同信息平台的接口。

3）负责电脑、内外网的运行管理、维护及修理工作；指导项目公司电脑、内外网的运行管理、维护及修理工作。

5.突发事件管理

1）协助配合对公司重大紧急突发事件的处理并进行督办。