房地产工程管理指导书精华.docx
- 文档编号:3318137
- 上传时间:2022-11-21
- 格式:DOCX
- 页数:26
- 大小:125.48KB
房地产工程管理指导书精华.docx
《房地产工程管理指导书精华.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产工程管理指导书精华.docx(26页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
房地产工程管理指导书精华
工程管理指导书
XX万科企业有限公司
XX项目部
1、项目概况5
1.1序言5
1.2项目概况5
1.3项目规划5
1.4安全质量目标5
质量目标:
合格,主体结构达到XX标准。
5
安全文明施工目标:
坚持“安全第一,预防为主”的方针,无重大伤亡事故;无重大管线、设备事故;无火灾事故;无坍塌事故;保证工亡率为零;千人重伤率控制在0.2以内;一般事故频率控制在0.08%以内;杜绝一切重大安全质量事故,争创安全文明施工样板工地;6
环境保护目标:
严格遵守《建设工程施工现场环境保护工作基本标准》各项规定,减少粉尘、大气、噪音污染。
6
1.5工程及工程管理重点和难点6
2、项目部管理架构及主要岗位描述6
2.1部门主要工作内容6
2.2组织架构图7
2.3主要岗位职责7
3、项目总控制进度计划9
4.1项目施工管理流程9
4.2项目总控制计划9
4.3项目控制计划关键节点9
5、施工单位和监理公司组织方案10
5.1总承包商组织方案10
5.2监理公司组织方案10
5.3甲方直接分包工程组织方案10
6、项目进度计划保证措施11
6.1项目进度计划关键节点11
6.2甲方进度计划编制11
7.3总包施工进度计划审核11
7.4施工过程中施工进度计划审核12
7.5总包施工协调管理12
7.6奖惩机制12
7.7甲分包施工进度计划控制12
7.8甲方计划内部协调12
7.9总包计划控制13
7.10现场交通情况13
7.11民扰情况13
7.12外协工作13
8、项目质量保证措施13
8.1图纸审查制度14
8.2施工单位质量保证体系14
8.3监理公司职责14
8.4设备材料进场验收制度14
8.5样板制度14
8.6XX三期B工程质量管理要点15
8.7技术方案先行制度15
8.8质量通病处理16
8.9日常质量管理16
8.10设计协调问题17
8.11质量事故处理17
8.12外线施工设计和管理17
8.13入住前质量检查和维修17
9、项目成本控制措施17
9.1项目成本控制目标17
9.2项目成本控制措施18
10、安全文明施工管理18
10.1施工现场CI标识系统18
10.2施工过程管理21
11成品保护措施22
12信息协调管理22
12.1项目印章管理22
12.2邮件管理22
12.3文件管理23
12.4会议制度25
13设计协调与管理25
13.1实施方案阶段25
13.2施工图设计阶段26
13.3施工阶段26
附图:
XX三期B总平面图
附件:
xx三期B工程总控制计划
1、项目概况
1.1序言
建设单位:
XX万科企业有限公司
设计单位:
中国建筑设计研究院
总承包商:
江苏省第一建筑安装有限公司(一标段)
江苏省华建建设股份有限公司(二标段)
监理公司:
华捷建设监理有限公司
质量监督机构:
xx质量监督站
1.2项目概况
XX项目位于XX市XX,在XX路南,项目分三期B开发,规划总建筑面积为31.98万平方米。
本期用地位于整个用地的最东侧,包括7栋8~9层的小高层。
西侧、南侧为已竣前期工程,东侧为西马各庄东路(待建),北侧紧邻小区北街市政路(待建)。
总建筑面积为81141M2,A1栋建筑面积8267M2,A2栋建筑面积8232M2,A3栋建筑面积12929M2,B栋建筑面积7750M2,C栋建筑面积10543M2,D栋建筑面积7829M2,E栋建筑面积12911M2,地上人防出口建筑面积107M2。
A1、A2、A3、E栋地下一层,地上九层。
建筑高度27.6M
D栋地下一层,地上八层。
建筑高度24.7M,B、C栋地下一层,地上八层。
建筑高度26.2M
住宅楼结构形式为钢筋混凝土剪力墙,地下车库为框架结构。
1.3项目规划
XX三期B项目分两标段进行施工,一标段为A1、A2、A3楼及2#地下车库;二标段为B、C、D、E楼及3#、4#地下车库。
三期B工程计划开工时间为2003年10月1日,竣工备案时间为2004年6月30日,入住时间为2004年11月10日。
1.4安全质量目标
质量目标:
合格,主体结构达到XX标准。
安全文明施工目标:
坚持“安全第一,预防为主”的方针,无重大伤亡事故;无重大管线、设备事故;无火灾事故;无坍塌事故;保证工亡率为零;千人重伤率控制在0.2以内;一般事故频率控制在0.08%以内;杜绝一切重大安全质量事故,争创安全文明施工样板工地;
环境保护目标:
严格遵守《建设工程施工现场环境保护工作基本标准》各项规定,减少粉尘、大气、噪音污染。
1.5工程及工程管理重点和难点
根XX项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验,列出以下工程及工程管理的重点和难点:
施工场地狭窄,现场无土方堆放区,给施工现场部署及进度控制带来影响;
住宅楼钢筋混凝土地下夹层转换层结构施工难度较大;
施工工期紧张,施工技术及项目管理保障措施;
距已入住小区居住区较近,存在噪音扰民或民扰现象;
三期B工程市政工程与主体工程交叉作业,施工技术及施工管理保障措施。
2、项目部管理架构及主要岗位描述
2.1部门主要工作内容
负责从工程施工准备开始,直到工程竣工的全过程管理。
主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理,并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。
(1)项目建设阶段的建设工期和实施进度的执行。
(2)监理公司及各施工承包商的考察。
(3)施工许可证的办理。
(4)项目组织管理机构和规章制度的健全,各专业技术培训计划的制定。
(5)施工场地“三通一平”的落实。
(6)项目施工组织设计的审定。
(7)图纸会审和设计交底的组织。
(8)材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定。
(9)施工现场勘探及测量放线的组织实施。
(10)现场施工安全及环保措施的检查落实。
(11)施工进度计划的审核及检查。
(12)按各承包合同规定的进度要求及质量要求,对各项工程款项审批及支付。
(13)施工过程中的质量预测和动态控制。
(14)工程竣工的验收工作组织及各项手续的办理。
(15)项目实施过程中的相关信息及资料管理。
2.2组织架构图
项目部组织架构安排如上图,并根据工程进展需要和公司要求,做出适当的调整。
2.3主要岗位职责
2.3.1项目总经理
2.3.1.1项目施工阶段现场总代表。
2.3.1.2对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负责。
2.3.1.3协调项目内部和外部关系。
2.3.1.4按公司项目发展计划完成项目建设。
2.3.2项目总经理助理
2.3.2.1协助项目总经理进行项目管理。
2.3.2.2负责项目内部管理工作。
2.3.3标段负责人
2.3.3.1各自标段内主体工程、市政工程、景观工程的施工管理负责人,对施工进度、质量、安全文明、成本负责。
2.3.3.2协调本标段监理公司、设计院、总承包商、分包商的工作。
2.3.3.3协调本标段各专业之间的工作。
2.3.3.4负责组织本标段的竣工验收工作
2.3.4专业工程师
2.3.4.1做好本专业工程项目管理工作,对负责专业工程的施工进度、质量、安全文明和成本负责。
2.3.4.2负责组织本专业的验收工作。
2.3.4.3现场设计变更、签证工作。
2.3.4.4配合成本工程师做好签证、结算的工程量确认工作。
2.3.4.3协调本专业与其他专业的工作。
2.3.5成本工程师
2.3.5.1联合专业工程师做好职责范围内的招投标工作。
2.3.5.2日常工作中设计变更、现场签证等与成本有关的工作
2.3.5.2负责竣工结算。
2.3.6资料管理员
2.2.7.1负责项目部各种档案资料的收集、分类、整理、归档工作。
2.2.7.3按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等。
2.3.7行政管理员
2.3.7.1负责项目部对内对外日常行政工作。
2.3.7.3负责固定资产管理的管理工作。
2.3.7.4负责现场保安和安全消防工作。
3、项目总控制进度计划
项目总控制计划是在公司《项目发展计划》的基础上,根据项目目前进展情况、项目设计特点、现场地质情况,并综合考虑施工现场场区地形、大小,现场周边交通、市政环境的影响,编制形成的。
4.1项目施工管理流程
XX项目三期B工程包括基坑工程、地基处理工程、基础结构工程、主体结构工程、屋面工程、防水工程、室内装饰工程、外装修工程、暖卫工程、强电工程、弱电工程、人防工程、消防工程、小市政工程、园林景观工程、公共部位及样板间精装修工程等。
项目施工管理总流程:
项目开工——基坑开挖——(地基处理)——基础工程——地下室结构——±0.000以上结构施工——水、暖、电系统安装——屋面工程、初装修、外装修工程——设备安装——精装修——小市政工程——园林景观——竣工备案——入住
4.2项目总控制计划
4.3项目控制计划关键节点
序号
关键任务
开始时间
完成时间
1.
建设工程规划许可证
2003年5月20日
2003年8月20日
2.
开工证
2003年9月29日
2003年11月15日
3.
监理公司及总承包商招投标
2003年6月15日
2003年9月20日
4.
开工时间
2003年9月30日
2004年11月10日
5.
8-1、8-2、11-1~11-6#住宅楼地基与基础工程
2003年10月14日
2003年11月5日
6.
8-1、8-2、11-1~11-6#住宅楼主体结构施工
2003年11月6日
2004年4月30日
7.
三期B住宅楼工程竣工
2004年6月24日
2004年6月28日
8.
三期B住宅楼竣工备案
2004年7月21日
2004年7月23日
9.
市政工程
2003年9月1日
2004年7月31日
10.
精装修样板间施工
2004年3月20日
2003年4月30日
11.
销售样板间展示
2004年5月15日
——
12.
园林景观工程
2004年7月12日
2004年9月27日
13.
三期B入住
2004年11月10日
5、施工单位和监理公司组织方案
根据公司总体计划,XX三期B工程入住时间定于2004年11月10日,开盘销售时间为2004年5月15日,主体结构施工应考虑冬季施工方案。
5.1总承包商组织方案
XX三期B工程项目分为两标段,分别由两家总承包商负责施工,一标段为8-1、8-2、11-1及2#地下车库;二标段为11-2、11-3、11-5、11-6及3#、4#地下车库。
总承包商采用工程量清单招标方式确定。
5.2监理公司组织方案
XX三期B项目由华捷监理有限公司负责监理,监理公司组织编写监理规划、监理工作实施细则、审定总包单位施工组织设计及专项方案。
5.3甲方直接分包工程组织方案
XX三期B项目中,甲方直接分包的工程包括:
(1)铝合金门窗
(2)入户门、车库门、单元门
(3)污水处理设备
(4)燃气壁挂炉
(5)车库消防系统
(6)消防水箱
(7)有线电视和卫星接收系统
(8)宽带网络
(9)安防工程
(10)市政工程
(11)燃气工程
(12)电力工程
6、项目进度计划保证措施
6.1项目进度计划关键节点
XX三期B工程关键节点如下:
序号
关键任务
完成时间
1.
开工时间
2003年9月30日
2.
住宅楼地下部分工程完工
2003年1月16日
3.
住宅楼结构封顶
2004年4月21日
4.
住宅楼工程竣工
2004年6月28日
5.
三期B工程竣工备案
2004年7月23日
6.
市政工程
2004年7月31日
7.
精装修样板间竣工
2004年4月30日
8.
销售开盘
2004年5月15日
9.
三期B入住
2004年11月10日
6.2甲方进度计划编制
根据公司一级计划,三期B业主入住日期为2004年11月10日,考虑到XX家园三期B销售要求在2004年5月开盘,因此,主体结构需在4月20日前完成,样板间精装修需要在2004年4月30日前完成,竣工备案日期为2004年7月23日。
工期非常紧张。
在编制《项目总控制计划》时,按地下外墙防水、土方回填施工与结构施工平行作业考虑(采取必要的技术措施和安全保护措施),可以节省工期1个月左右。
开工前,项目经理部联合工程管理部根据《项目总控制计划》,以及甲分包、甲供货、甲指定、甲限价等供应方案,编制切实可行的甲分包商组织方案和材料设备采购计划,着重描述考察时间、二次设计时间、招投标时间和进场时间等各阶段控制节点。
7.3总包施工进度计划审核
施工合同签订后,项目开工前,总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》,上报监理公司。
监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性,与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。
审核通过后,则转送项目经理部审核。
项目经理部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《公司《项目发展计划》和项目经理部《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。
对其中的不符合项,督促总包单位进行整改;审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。
总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工,监理公司按此计划进行监督。
7.4施工过程中施工进度计划审核
施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划,并细化至周计划、以至于日计划,监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。
7.5总包施工协调管理
对于甲分包和甲供货,总承包商按合约规定收取总包管理费,将其纳入总包管理范围之内。
总包在编制《项目总施工进度计划》时,应充分考虑甲分包和甲供货的影响,将其编制在内。
施工过程中,总包应按时组织甲分包和甲供货的进场,为其提供必要的作业条件和作业环境。
项目经理部负责协调和监督总包和甲分包的关系。
7.6奖惩机制
除了一般的奖惩制度外,根据本工程的特点,在合同中,增加以下关键节点奖惩机制:
(1)±0.000以下结构完工;
(2)主体结构封顶完工;(3)主体竣工备案。
7.7甲分包施工进度计划控制
各分包商在进场前,项目经理部对其施工周期要求进行交底,各分包商按照要求编制《施工进度计划》,并上交《施工组织设计》,项目经理部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求,提出整改意见,反馈给各分包商,各分包商修正后重新报审。
7.8甲方计划内部协调
项目经理部负责与工程管理部、设计部、销售部沟通,在充分考虑招投标计划、设计计划、营销计划的基础上,编制各分部分项、材料、样板计划,如《阶段性施工进度计划》、《月施工进度计划》、《项目材料限价计划》、《图纸交付计划》、《分包商进厂计划》、《样品确认计划》等。
当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化是,应由工程管理部组织召开《工程协调会》,在不影响公司《项目发展计划》关键目标的前提下,协调调整各有关计划;对影响公司《项目发展计划》关键目标的,应上报公司总经理层。
项目经理部负责将调整后的《项目总控制计划》下发至监理公司和总承包商,总承包商相应调整施工计划,重新报监理公司和项目经理部审核。
7.9总包计划控制
总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划,组织施工。
每周监理例会,项目经理部和监理公司负责审核上周工程完成情况,与上周施工计划作对比,对工期滞后情况,监理公司协助总承包商查明原因,制定切实可行的赶工措施方案,以满足月度施工计划,该方案报项目经理部存档。
每月总承包商提交《工程月报》,项目经理部和监理公司负责审核上月工程完成情况,与上月施工计划作对比,对工期滞后情况,监理公司协助总包查明原因,制定切实可行的赶工措施方案,赶工效果应体现在下月施工进度计划中,以满足《项目总施工进度计划》,该方案报项目经理部存档。
7.10现场交通情况
青青北街市政路尚未铺至三期B;南街存在运输车辆噪音扰民问题;总包进场后需做区内三A/三期B间临时路供使用。
需要施工单位施工组织设计充分考虑.
7.11民扰情况
总包作业时间和施工噪音按照北京市安全文明有关规定执行,减少扰民现象。
项目经理部协助施工单位与周边乡政府和派出所的联系和沟通,借助社会力量解决民扰现象,减少影响。
相关措施,要求施工单位施工组织设计中重点明确.
7.12外协工作
项目经理部、工程管理部、项目拓展部负责与质量监督站、煤气公司、供电局、自来水公司等政府、行业部门的沟通,提前联络,各项配合工作按时完成,从而保证《项目总控制计划》的顺利实现。
8、项目质量保证措施
8.1图纸审查制度
施工图出图后,由工程管理部组织,项目经理部、设计部等参加,对施工图纸进行详细的审查,重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性,施工做法的合理性,对图纸上出现的问题,形成审查文件,转设计院修改后重新出图。
开工前,由项目经理部组织,总承包商、设计院、监理公司参加,进行设计交底和图纸会审,并形成图纸会审纪要。
8.2施工单位质量保证体系
总承包商在开工前,根据青青家园项目工程特点和合同规定的质量目标,编制《青青家园项目三期B工程质量计划》,并上报项目经理部和监理公司。
项目经理部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性,并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。
8.3监理公司职责
监理公司受万科公司的委托,对三期B工程质量、进度、成本进行全过程、全方面的管理。
人力资源配置时应考虑按工程进度需要进行调整,各专业要配备足够的监理工程师。
监理公司负责组织召开周监理例会和重要工程技术协调会,按时上报《监理月报》,按《监理规划》和《监理实施细则》进行工程管理。
项目经理部对监理公司的工作进行监管和帮助。
对监理公司的具体要求,在《监理合同》中明确说明。
8.4设备材料进场验收制度
对于工程中甲供材料,甲指材料,施工前,工程管理部、设计部、项目经理部必须进行实地考察,考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式,并由相关部门进行封样。
不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备,进场时,都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验,影响结构和使用功能的,还要按照要求进行见证取样试验。
未经检验合格,任何材料不得使用在工程上。
对检验不合格者,应将该设备材料做上标志,进行隔离,并尽快作退场处理。
8.5样板制度
样板引路是工程质量管理的重要手段,在本工程中,任何一分项工程,尤其是防水层、保温层、钢结构施工、转换层施工、铝合金门窗,都要由承包商先做样板(样板间、样板工艺等),然后报监理公司和项目经理部进行验收,验收通过后,方可进行大面积施工。
对于新材料,新设备、新工艺等,也要先做样板,报监理公司、项目管理部、工程管理部、设计部,通过试验和鉴定后,才可应用的工程上。
8.6XX三期B工程质量管理要点
分析XX三期B工程项目的设计特点,结合工程管理要求,拟将以下工程部位作为本工程的管理要点,施工中应加强管理:
(1)三期B场区地下渣土、垃圾较多,房心回填及回槽土应过筛并夯实;
(2)地下车库护坡及降水问题;
(3)外墙外保温体系施工;
(4)铝合金门窗安装;
(5)单元门、入户门安装;
(6)外墙涂料施工;
(7)地下室、屋面防水卷材施工;
(8)厨房、卫生间防水涂膜施工;
(9)样板间精装修;
(10)水暖电管线预留预埋;
(11)配电箱、配电柜安装;
(12)冬季混凝土、回填土施工;
8.7技术方案先行制度
总承包商和各分包商在施工前,应编制各分项工程施工技术方案,并报监理公司和项目经理部审批,审批通过后,才能进行施工。
未报施工方案的,一律不得施工。
XX项目中拟审批的施工方案包括:
(1)施工组织设计
(2)测量方案
(3)雨季施工方案
(4)冬季施工方案
(5)基坑支护施工方案
(6)地基钎探方案
(7)地基处理方案
(8)地下防水施工方案
(9)转换层结构施工方案
(10)混凝土施工方案
(11)钢筋施工方案
(12)模板施工方案
(13)砌筑施工方案
(14)脚手架施工方案
(15)屋面工程施工方案
(16)装修施工组织设计
(17)成品保护施工方案
(18)外墙外保温施工方案
(19)设备专业施工组织设计
(20)基槽边坡支护方案
8.8质量通病处理
针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、出顶间外墙墙面开裂,以及在XX项目暴露出的防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题,由工程管理部组织,项目部、设计部、设计院、监理公司、承包商参加,召开专门的技术讨论会,制定有效的措施,有条件的可以作样板,以提高工程质量。
8.9日常质量管理
项目经理部协助监理公司,对承包商的日常施工进行管理,严格施工工艺和工作流程,对重要的部位和工艺进行旁站。
每周监理例会,总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报,就工程中出现的质量问题,监理公司协助总承包商分析原因,制定纠正措施和预防措施,杜绝在后续工程在类似问题重复出现。
8.10设计协调问题
对于在设计中(包括铝合金门窗二次设计、精装修、专业设计)应注意的问题,工程管理部、项目经理部配合设计部,以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求,明确设计要求和节点做法,确保设计图纸的深度和质量。
8.11质量事故处理
对严重的质量事故,由总承包商提出技术处理方案,并经监理公司和项目经理部认可后,进行处理。
对经处理的部位,应重新检查验收。
对于一般的质量事故,由总承包商按技术处理方案处理后,重新检查验收。
8.12外线施工设计和管理
根据XX一、二、三期的经验和教训,在做单体设计的同时,由中国建筑设计研究院负责进行总图设计,从源头上堵住了外线施工混乱现象的产生。
三期B工程施工过程中,合理安排建筑主体施工和外线施工的施工工序、现场布置,将双方的交叉作业影响的矛盾降低到最低点,保证总体工程进度和质量。
外线施工要跨雨季,要编制相应的雨季施工方案,减少雨季施工的影响。
园林景观设计时,考虑北京地区气候条件和施工季节的影响,合理选择树种,保证树木一次成活率。
8.13入住前质量检查和维修
根据完工后内部检查的流程和方法,项目经理部、工程管理部、设计部、物业公司一起,对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行“一户一表”的检查,并对厨房和卫生间做渗水试验,对发现的问题及时要求总承包商进行维修,确保业主入住交接的顺利进行。
9、项目成本控制措施
9.1项目成本控制目标
工程名称
一标段8-1、8-2、11-1楼及2#地下车库
建筑面积
34239m2
总工期
307日历天
钢筋总量
3820.765t
现浇砼量
23136.3m3
总造价(元)
54467320.2
单位造价
1590.8元/m2
工程名称
二标段11-2、11-3、11-6、11-7及3、4#地下车库
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 工程 管理 指导书 精华