房地产沙盘实验报告.docx
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房地产沙盘实验报告.docx
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房地产沙盘实验报告
房地产沙盘实验报告
房地产经济与管理沙盘模拟报告班级:
2021级经济学指导老师:
石洪艾小组:
E小组成员:
周熙张冠城吴炜奕徐显芝时间:
2021.05
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书目录一、课程背景....................................................................................................................错误。
未定义书签。
1、运营规则..............................................................................................................错误。
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二、操作回顾....................................................................................................................错误。
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1、老师讲解..............................................................................................................错误。
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2、实际操作...........................................................................................................................................3三、经营情况................................................................................................................................................12四、结果的分析及优化.................................................................................................................................141、利润表与资产负债表........................................................................................................................142、分析......................................................................................................................错误。
未定义书签。
3、总结......................................................................................................................错误。
未定义书签。
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书一.课程背景沙盘模拟是一种具有模拟现实实际情况的一种体验式管理培训课程。
本次房地产模拟经营沙盘实训课程,是以模拟在房地产开发经营中,从市场调研、拿地开发、土地流转拍卖、施工建设和营销销售的各个阶段的一门课程。
通过房地产经营开发沙盘实训,提高学生对房地产以及企业模拟经营中的各个方面有更加深刻的认识。
1.运营规则6支房地产公司,各企业初始状态均有2.4亿元现金、价值1.8亿的土地20亩、0.1亿元1年期的应收款,1年期银行贷款0.2亿元,股东资本4.1亿元,目前资质为三级。
上一年实现销售收入6亿。
2、融资规则银行贷款年利率:
10%,均为一年期贷款。
单个企业贷款金额上限(含已有贷款)=1.3倍*上一年所有者权益。
高利贷年利率:
20%。
高利贷金额不受限制。
委托贷款利率与金额自行商定。
贷款时先行支付本期利息,以后各期利息在期初支付,到期贷款不需支付利息,仅偿还本金。
各企业可进行股权融资,自定发行股票数量、发行价(可溢价与折价发行)、占股份比例等,但应保证控股权不变。
为简化报表,在发行方记账时,股票投资款按原值计入实收资本,溢价与折价只通过股份占比不同反映。
例如:
当A企业股东权益为3亿元时,想通过股权筹资1亿元,如果新股东出资1亿并占股25%(总股本4亿,其中新股东占1亿),则表示按每股1元的平价发行;如果新股东出资1亿只能占1/7股份(总股本3.5亿,新股东占0.5亿),表示按每股2元溢价发行;如果新股东出资1亿并占股40%(总股本5亿,新股东占2亿),表示按每股0.5元折价发行。
股票发行后,在游戏结束时或退出股份时一次性分红(按购买股票后的累计利润*股份占比)。
3、市场运行及宏观调控规则1、土地竞标规则政府的底线是900万/亩,各公司以100万/亩为一个报价单位,为避免恶性
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书竞争,最高限价为1500万/亩。
每一年政府会视房地产价格波动决定是否增加供地,如果房地产平均价格上涨越多,则供地越多,反之亦然。
第1年政府不供地。
第2年:
政府供地为120亩(以6家房地产公司为基准)。
第3-6年:
当年供地计划取决于上年房价变化幅度(例如第二年房价上涨10%,第三年的供地数量将在第二年基础上增加20%)。
老师可以修改每年供地计划。
招标与拍卖土地数量分别占比60%和40%。
所有土地最高容积率为3.5,各公司可根据自身实力和市场需求自行决定容积率。
各公司土地搁置2年未开发,第三年将由政府无偿收回。
招标和拍卖方式,申购土地金额不得超过盘面现金。
拍卖出让情况下,以10亩为单位进行拍卖,价高者得。
流标土地当年可重新拍卖。
二.每年土地由老师代表政府规定某个容积率,学生自己再参与竞标或拍卖土地,所获土地要在此容积率上限之下自行确定容积率进行规划报建。
4、工程建设规则商品房规划设计费不得低于实际建筑结构费的10%,最高不超过实际建筑结构费的30%。
商品房容积率为1.5时,每亩土地对应的商品房数量为10套;容积率每增加0.5(容积率最高不超过3.5),每亩土地可建商品房增加4套。
施工进度奖励:
12月底要完成施工,每提前完工一个月,按交货金额奖励1%;按百万向上取整。
延期完工,不罚款,但需下一年开盘销售。
建筑结构不可以互相转卖。
下表为工程所需建筑结构:
建筑结构建筑费用建筑结构K13百万建筑结构K24百万建筑结构K38百万工程分为九种,其中各工程之间存在着包含关系。
工程基本构成如下图所示:
工程包含工程所需建筑结构完成周期A1(放线测量)--K11个月A2(地基与基础工程)--K1,K21个月
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书A3(模板、钢筋和混凝土工程)--K1,K31个月A4(低层建筑)A22K32个月A5(多层建筑)A3,A2K1,2K22个月A6(小高层建筑)A4,A1K2,2K12个月A7(高层建筑)A5,A42K2、K33个月A8(高层建筑)A6,A3K1、2K33个月A9(高层建筑)A7,A1K1,K2、K33个月注意:
工程项目不可以在公司之间互相转包。
当同一年开发的土地工程中包含有两个相同工程时,表示该工程需要做两次。
甘特图中A1、A2应在本项工程的A4-A9之前完成,且A1不得晚于A2、A3完成;不同容积率的商品房对应的工程构成如下表:
容积率工程构成(每10亩)预计建筑结构成本(万/10亩)需要的建筑结构1.5A4,A552004K1、4K2、3K32.0A986006K1、7K2、5K32.5A6,A91220010K1、9K2、7K33.0A8,A91520012K1、9K2、10K33.5A6,A8,A91880016K1、11K2、12K3备注:
不到10亩的工程构成按10亩计算。
工程建设所涉及的施工队最低工资与招募规则如下表。
每年进行施工队招标,工资高者优先获得施工队,每次工资报价以百万为单位。
报价相同时,按投标单上交顺序排名优先获得施工队。
施工队的每个格子只能同时修建一个工程,当您同时开建的土地较多时,需要大型施工队。
施工队施工队最低工资同时施工能力招募期小型施工队3百万/月1个A1月中型施工队5百万/月2个A1月大型施工队7百万/月3个A2月注意:
施工队招募期不付工资(企业可选择在任一月份招募上岗);施工队可中途辞退,每年初所有施工队全部重新竞标。
但无论何时上岗或辞退,施工队一旦竞标签约成功,必须支付至少6个月工资;企业之间不能相互转让或租赁施工队。
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书5、订单获取规则系统会自动根据首付比例生成每年订单总量,如订单不够,老师可以在宏观政策调控界面直接增加订单总量,或修改首付比例也可以调节订单总量。
房地产公司的订单取决于品牌效应和报价等条件,各公司的广告费用竞标以百万为单位,商品房销售报价以10万为一单位(每套商品房市场最低报价200万,容积率为3.5的商品房每套最高限价为240万,容积率为3.0的商品房每套最高限价为250万,容积率为2.5的商品房每套最高限价为260万,容积率为2.0的商品房每套最高限价为270万,容积率为1.5的商品房每套最高限价为280万)。
广告费不得超过上年总资产的10%,最低为100万(即使当年不想拿订单,也须至少投放100万广告费,以维持公司形象)。
订单分配规则如下:
品牌效应=上年销售额*0.01+本年广告费品牌效应越大,订单越多;报价比行业均价低,订单越多;商品房容积率越高,订单越低;规划设计费占建筑结构费比率(用实际值计算)越高,订单越多;如果公司有上年库存商品房与当年新修商品房同时参与竞标,其规划设计费占比取上年库存商品房与本年修建商品房的均值。
如果当年未修建商品房,只有上年库存商品房参与竞标,其规划设计费占比取上年实际值。
在教学版中,在最后一年订单竞标时,老师将组织开盘秀,由老师提前两周指定现实中某些楼盘,分配给各组进行市场调研,完成营销策划,并现场进行开盘秀,以10分制计分,该项得分乘以百万后,换算成奖励基金,在本期运营结束时累加到现金中。
6、行业总需求的变化规律第一年和第二年,行业总需求受全部企业平均报价影响,平均报价越低,整个市场的订单越多;从第三年起,上年房价上涨越多,政府将提高当年购房首付比例,使整个市场的订单越少;由于市场存在刚性需求,当年整个市场的订单不低于上一年整个市场订单的50%。
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书7、订单交付规则所有订单均为年底最后一个月竞标交货。
当年未交付的订单将全部作废。
未交货订单按未交货金额10%罚款。
景观设计费仅按本年度实际交付商品房的占地亩数支付。
每亩土地基础景观建设费为100万,每增加投入景观建设费100万,将提升项目档次,在不增加其他成本情况下获得3%溢价(当年生效,以该公司当年商品房报价为基础计算溢价)。
每亩地景观投入最多为400万。
初始年首次置业消费者现金首付比例为30%,以后每年首付比例受房价涨幅影响,最低为20%,最高为50%,首付比例变化幅度将影响当年行业总需求。
尾款记一年期应收款,在次年由房地产企业帮助消费者办理消费贷款后获得。
三.二.操作回顾本次实训总共操作了六年,操作分为系统操作与沙盘走盘,两者同时进行。
第一年初始数据现金2.4亿元,价值1.8亿的土地二十亩,0.1亿元一年期的应收款,一年期银行贷款0.2亿元,股东资本4.1亿元,企业资质为三级。
实际操作①收到应收款1000万元,放入现金一栏,从现金中拿取筹码还上一年银行贷款0.2亿元。
②本年新增银行贷款2.5亿元,利息0.25亿元。
取2.5亿的筹码放入现金,再从现金中拿出0.25亿筹码放置在利息支付栏中。
③建房规划为修建20亩容积率为1.5的商品房,取1.8亿现金筹码以及将20亩土地筹码移动到楼盘信息展示一栏中的1.5容积率对应的位置。
支付1100万元规划设计费,从现金中拿出相应筹码移动到规划设计费位置。
④竞标得到两个中型施工队,工资为500万元/月。
根据甘特图施工后共建得1.5容积率商品房200套,缴纳建筑结构费10400万元,支付施工队工资6000万元。
将两个中型施工队筹码放置于沙盘上施工队一栏,在现金中分别取10400万元与6000万元放置于建筑结构费与施工队工资对应的地方。
在施工进度展示版块根据甘特图进行演示。
施工结束后,从现金中支付600万市政配套费。
⑤在房地产营销中,支付广告费100万元、景观设计费100万元/亩,定价240万元/套。
竞得订单后,共计支付景观设计费2021万元,广告费100万元。
收到首付
《房地产开发与经营综合实训》毕业设计报告书14400万元,应收款为33600万元。
缴纳管理费1000万元。
从现金中拿出景观费、广告费及管理费放置于相应位置,从筹码盒中拿取14400万元放入现金,拿取33600万元放于应收款一栏。
⑥最终盘点现金为38700万元第二年①收到应收款33600万元,放入现金一栏,从现金中拿取筹码还上一年银行贷款2.5亿元,支付上年营业税1200万元,支付上年所得税1300万元。
②清空沙盘盘面,只余现金栏。
③本年未新增银行贷款。
④参加土地竞标,以1200万元/亩的价格竞得土地13亩。
从筹码盒取得13亩土地以及对应的15600万元土地价值摆放在沙盘上对应的位置。
并从其他公司以1100万元的价格收购1亩土地,从筹码盒取得1亩土地以及对应的1100万元土地价值摆放在沙盘上对应的位置。
⑤建房规划为修建10亩容积率为3.0的商品房,取11300万元现金筹码以及将10亩土地筹码移动到楼盘信息展示一栏中的3.0容积率对应的位置。
支付2021万元规划设计费,从现金中拿出相应筹码移动到规划设计费位置。
⑥竞标得到三个小型施工队,工资为400万元/月。
根据甘特图施工后共建得3.0容积率商品房220套,缴纳建筑结构费15200万元,支付施工队工资10000万元。
将三个小型施工队筹码放置于沙盘上施工队一栏,在现金中分别取15200万元与10000万元放置于建筑结构费与施工队工资对应的地方。
在施工进度展示版块根据甘特图进行演示。
施工结束后,从现金中支付800万市政配套费。
⑦获得营销方案奖励800万元⑧在房地产营销中,支付广告费200万元、景观设计费400万元/亩,定价230万元/套。
竞得订单...
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