房地产估价师相关知识12讲.docx

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房地产估价师相关知识12讲

第一章　规划知识

　　本章应试指导：

　　本章内容所占分值除2003年占比很小，其他各年度占比都超过了房地产估价相关知识的平均分，这说明规划知识这一章在我们的复习中应该重点照顾。

　　下面是历年考题分布总结：

题型

07年

08年

09年

10年

单选题

1.城市规划管理系统；

2.居住区划分（户数、配套）

用地分类（城市建设用地不包括——水域和其他用地）

建筑密度——属于环境容量指标

1.城市用地经济评价中的区位评价

2.居住区规划中的居住区的组成

多选题

无

无

总体规划的内容

无

判断题

用地分类（公共设施用地包括）

开发项目都必须申请许可证

1.用地分类（社会停车场库）

2.居住区的合理规模

居住区规划中的住宅层高与造价、用地的关系

综合题

用地控制指标（用地面积）

计算标准层面积

1.城市用地适应性评价；

2.计算标准层面积

城市用地分类（公共设施用地与居住用地的交叉点）

分数小计

3.5分占40分的8.75%

3分占40分的7.5%

7.5分占44分的17%

3.5分占39分的8.97%

　　本章一共五节，第一节是规划，第二节是城市规划，第三节是城市总体规划，第四节城市详细规划，第五节是居住区规划。

从每一节的考题分布来看，第三、四、五节是复习的重点。

年

第一节

第二节

第三节

第四节

第五节

06年

0

0

0

多选1、判断1

单选1

07年

0

单选1

判断1

综合1

单选1

08年

0

判断1

单选1

0

综合1

09年

0

0

多选1、判断1

综合1

单选1

综合1

判断1

10年

0

0

单选1判断1

单选1判断1

分数小计

1分

6.5分

7分

4.5分

　　该章复习指导：

　　本章涉及的有关法律、法规包括：

《中华人民共和国城乡规划法》、原建设部令第146号《城市规划编制办法》。

复习本章内容的诀窍是，可以结合“房地产基本制度与政策”教材中的第五章内容，“规划设计与工程建设管理制度与政策“。

这两章内容都是依据《中华人民共和国城乡规划法》，在城市规划的基本概念和内容，城市规划编制与审批方面完全相同。

所不同的是“规划设计与工程建设管理制度与政策”主要反映城市规划的“动态”内容，如在城市规划实施管理中，实行报建审批管理和批后管理等；而本章内容主要反映城市规划的“静态”内容，如《城市用地分类与规划建设用地标准》中的土地分类，控制性详细规划的各类指标等。

　　本章复习的重点内容：

　　1.城市规划行政体系包括城市规划编制和审批两个方面，尤其是编制城市规划的两个阶段、城市总体规划的分级审批是考试的重点；

　　2.城市用地分类和依据是考试重点；

　　3.城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为三类，是考试重点；

　　4.在控制性详细规划体系中，要掌握各种具体指标。

　　5.注意可能出计算题：

比如建筑密度和容积率的计算公式。

第一节　规划概述

　　一、规划简介

　　1.规划的含义：

两层：

一是描绘未来；二是行为决策。

　　2.规划的类型：

　　1）国民经济和社会发展规划，可分为全国性、省级和城市级规划，分别用于确定全国、省、城市发展的战略目标。

该规划除了社会发展的战略目标、重大方针大的空间部署，一般会对经济社会发展的规划指标进行预测：

主要包括：

人均GDP，每万元GDP综合能耗、国民收入、财政收入相当于GDP的比例等指标。

　　2）国土规划，对国土（自然）资源开发利用、工业、农业、交通布局、治理、环境保护的全面规划。

　　3）土地利用总体规划——根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，依法对全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。

根据我国行政区划，土地利用总体规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市、县和乡五级。

总的记忆原则，是要保证耕地保有量不能减少或者低于法定范围。

　　4）区域规划，分为区际规划与区内规划。

　　5）城市环境保护规划和城市生态规划，属于城市专项规划范畴。

　　6）城乡规划。

　　3.城市规划与其他相关规划的关系：

城市规划与其他规划的关系主要体现在城市总体规划与其他相关规划的关系上：

　　1）城市总体规划与国民经济和社会发展规划的关系，后前是对前者的具体落实。

　　2）城市总体规划与土地利用总体规划的关系，主要是规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模。

　　3）城市总体规划与区域规划的关系：

区域规划是城市总体规划的重要依据。

第二节　城市规划概述

　　一、城市规划的含义、作用和任务

（一）城市规划的含义掌握

　　城市规划就是为了实现城市的经济和社会发展的目标的做出下列内容的统筹安排。

4个小点

　　1.城市性质、规模、发展布局；

　　2.合理利用土地；

　　3.协调空间布局；

　　4.建设的综合部署和安排。

（二）城市规划的作用

　　三个层次：

1）城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段；2）是政策形成和实施的工具；3）形成了城市未来的空间架构。

　　（三）城市规划的任务了解不需要记忆

　　二、城市规划体系

　　三个基本方面：

规划法律体系、规划行政体系和规划运作体系。

（一）城市规划法律体系

　　规划法律体系：

法律、法规、规章和规范性文件的统称。

　　主干法+相关法规、规章：

主干法：

2008年1月1日起施行，《城乡规划法》

（二）城市规划行政体系熟悉

　　——规划行政体系包括：

编制、审批的分级管理体制

　　1.编制：

城市、县、镇人民政府编制相应的总体规划和详细规划；

　　城市人民政府——城市总体规划和详细规划，大、中城市编制分区规划。

　　县人民政府——县政府所在镇总体规划和详细规划。

　　镇人民政府——编制镇总体规划和详细规划

　　2.审批：

（1）由国务院审批：

直辖市；省、自治区首府城市、国务院指定城市；

（2）其他城市、镇：

报上一级人民政府审批；

　　（3）分区规划和详细规划一般由市人民政府规划行政主管部门批准。

　　（三）城市规划运作体系，包括具体编制、规划实施控制两个方面

　　1.城市规划具体编制：

（1）城市规划具体编制分为两个方面：

　　战略性发展规划的编制主要包括城市总体规划，其任务是制定城市的中长期发展战略目标；

　　实施控制性规划的编制主要包括城市详细规划，其任务属于操作层面的具体安排；

（2）根据编制的深度和内容，城市详细规划可以分为：

　　1）控制性详细规划，是以城市总体规划和分区规划为依据，确定土地使用性质和强度指标、道路和工程管线的控制性位置、空间环境的控制；

　　2）修建性详细规划，是以城市总体规划、分区规划和控制性详规为依据，指导建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

　　2.城市规划实施控制：

是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式。

需要注意的几个知识点：

总得原则是规划在先，规划许可和办理建设用地规划许可证是先决条件。

（1）《城乡规划法》规定，任何开发建设项目都必须专门申请规划许可，并按规定办理建设用地规划许可证；

（2）土地使用权出让的：

规划条件要写入出让合同中；没有规划条件的不得出让；在签订国有土地出让合同后，建设单位可持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取“建设用地规划许可证”；

　　（3）规划主管部门不得擅自改变规划条件；没有规划条件的出让合同无效。

　　三、城市规划管理系统

　　1.城市规划决策系统，即城市规划的编制和审批系统；

　　2.城市规划执行系统，即规划实施管理系统（分为建筑工程、市政管线、市政交通三项内容）；

　　3.城市规划反馈系统，即规划实施的监督检查管理系统：

查处违法用地、违法建设；

　　4.城市规划保障系统，即组织、人员、机制、体制、法制等保障条件。

第三节　城市总体规划

　　一、城市总体规划的主要任务和内容

（一）主要任务

　　综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。

（二）内容

　　总体规划的内容：

城市的发展布局，功能分区、用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划。

　　示例题：

　　为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时，应该研究的内容有（　）

　　A.城市的发展布局　　　B.功能分区　　C.禁止、限制和适宜建设的地域范围

　　D.建筑形态控制指标　　E.城市性质

[答疑编号505567010101]

『正确答案』ABC

『答案解析』《城乡规划法》规定，城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

所以答案是ABC，教材中第9页的内容。

　　城市、镇总体规划的期限一般为20年。

近期为5年。

（重点）

　　二、城市发展战略

（一）城市发展战略的含义：

只需记忆城市发展战略是经济、社会、建设三位一体发展战略。

（二）内容：

三个目标：

经济发展、社会发展目标、建设水平目标。

　　三、城市性质与城市规模

（一）城市性质

　　1.城市性质定义：

城市在政治、经济与社会发展中所处地位和担负的主要职能。

编制总体规划时，首先确定城市性质。

　　2.确定城市性质的方法需要了解：

一般采取“定性分析”和“定量分析”相结合的方法。

定性主要指城市在区域经济、文化生活的作用和地位；定量主要指具体的城市发展指标。

　　3.按照城市性质划分城市规模：

　　工业城市——苏州、广州

　　交通港口城市——大连、青岛、宁波

　　中心城市——北京全国政治中心、文化中心；天津北方经济中心

　　特殊职能城市——三亚观光旅游城市

（二）城市规模

　　1.指反映人口规模、用地规模、生产力规模程度；狭义的城市规模就是指人口规模；城市人口规模是指市区内的常住非农业人口。

　　2.确定城市规模的常用方法：

综合平衡法（理解什么是人口的自然增长？

什么是人口的机械增长？

）；区域分配法；环境容量法；线性回归分析法。

　　3.按城市人口规模的城市类型：

特大：

100万以上；大：

50～100万；中：

20～50万；小：

20万以下。

（这里人口的关键词是市区和近郊区的非农业人口）

　　四、城市分区规划

　　介于城市总体规划和详细规划之间（大中城市）。

期限与总体规划一致。

　　教材中的任务与内容的部分只需了解，不用记忆。

　　五、城市用地

（一）城市用地分类熟悉

　　1.目前：

10大类、46中类、73个小类；

　　2012年1月1日实施新的《城市用地分类与规划建设用地标准》，届时城市用地分为8大类、35中类、44个小类；上述标准要废止。

　　城市总体规划阶段以达到中类为主，城市详细规划阶段达到小类深度。

　　2.教材中13页的表1—1中应注意的几个知识点：

　　①C类地公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地；②M类地工业用地不包括露天矿用地；③S类用地道路广场用地包括市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场用地，道路用地不包括居住用地、工业用地内部的道路用地；④G绿地用地不包括专用绿地、园地和林地；⑤E水域和其他用地范围。

　　3.建设用地是前9类，不包括水域和其他用地；城市用地应按平面投影面积计算。

　　4.用地计量单位：

万平方米，公顷（hm2）。

（二）城市用地评价

　　城市用地评价包括三个方面：

自然条件评价；建设条件评价；经济评价。

　　1.自然条件评价：

（1）工程地质条件：

　　1）建筑土质与地基承载力，会影响项目的选择和地基处理成本；

　　2）地形高差，会对城市布局、道路走向、项目土石方工程量均有很大影响；

　　3）是否有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶、地震灾害；

（2）水文及水文地质条件：

　　1）水文条件，指的是地表水，是城市用水的水源、水路运输、改善气候、美化环境；

　　2）水文地质条件，指的是地下水，避免开采过渡、污染；

　　（3）气候条件：

　　1）太阳辐射的强度和日照率，用于确定建筑物的日照标准、建筑的朝向和日照间距；（日照间距：

冬至正午十二点后一排房子首层的窗台能照到太阳所需要的间距）

　　2）风象包括：

风向与风速

　　风向，对城市规划与环境保护关系密切：

风玫瑰图（指根据汇总数据绘制的风向频率图和平均风速图）；风速：

对城市规划、建筑抗横向荷载设计有关。

　　3）气温，温差大对建筑工程本身及其施工有影响；对污染物的扩散有影响；热岛现象引导增加市中心水域面积。

　　4）降水与湿度。

　　（4）地形条件

　　（5）城市用地适用性评价

　　要求：

因地制宜。

　　根据城市用地适用性评价结论，可将建设用地分为三类：

　　第一类用地：

适于修建的用地；具体要求：

6个教材20页，记住一个坡度要求，10度。

　　第二类：

基本上可以修建的用地——需采取一定措施改善条件；具体情况：

6个教材20页，洪水轻度淹没区深度不超过1-1.5m。

　　第三类：

不适于修建的用地，5个，教材20页。

　　2.城市用地的建设条件评价

　　包括：

（1）城市用地布局结构评价，用地布局是否合理、是否适应、是否体现出城市性质的要求；发展对生态条件的影响，城市内外交通系统结构的协调性。

（2）城市市政设施和公共服务设施评价，建设现状的质量、数量、容量和改造潜力。

　　城市市政设施：

道路、桥梁、给排水、电、气、热、通讯设施

　　公共服务设施：

商业服务、文教卫生、金融邮政等设施。

　　（3）社会经济构成评价，人口结构及分布的密度以及物质设施与居民需求间的适应性。

如高水平医疗资源、教育资源分布是否均衡等。

　　3.城市用地的经济评价

　　定义：

根据城市土地的自然、经济两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用综合评定土地质量。

（1）城市土地的基本特征：

　　1）土地承载性，城市土地的最基本自然属性。

　　示例题：

　　区位是城市土地最基本的自然属性。

[答疑编号505567010102]

『正确答案』错误。

土地承载性是城市土地最基本的自然属性。

教材第22页的内容。

　　2）区位，分为三个层次：

　　宏观区位对城市之间土地级差地租和地价水平有决定作用；中观区位是影响城市范围内土地等级和基准地价的主要因素；微观区位是城市土地经济评价中确定各种地价修正系数和评估地块价格的基础

（2）区位评价：

　　①城市土地经济评价的基本思路：

级差收益测算的方法进行城市土地评价；

　　②区位条件：

土地评价的因素/因子体系，分为三个层次：

基本因素层、派生因素层、因子层。

第四节　城市详细规划

　　城市详细规划分为：

按照功能分区分为：

　　居住区、工业区、商贸区详细规划；控制性详细规划，规划地域范围应在100公顷以上；修建性详细规划，规划地域范围应在3公顷以上。

　　示例题：

　　规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在（　）公顷以上。

　　A.50　　B.80　　C.100　　D.200

[答疑编号505567010201]

『正确答案』C

『答案解析』如果题目是问修建性详细规划，则规划地域范围应该在3公顷以上。

记住这个知识点。

教材第24页的内容。

　　一、控制性详细规划

（一）控制性详细规划的作用

（二）控制性详细规划的内容

　　任务：

以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，强化城市规划的控制功能，并指导修建性详细规划。

　　内容：

①确定规划范围内不同使用性质用地的面积与用地界线；②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制性要求；③确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；④根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线⑤制定相应的土地使用及建筑管理规定。

（记住5点内容，如果考到必定是全选）。

　　（三）控制性详细规划的控制体系，包括6项内容，前5项属于控制指标，又分为规定性指标和指导性指标两类。

　　1.下表把控制体系的6项内容做了一个归纳：

（黑体部分需要记忆并且会计算）

指标体系

规定性指标

指导性指标

1.用地控制指标

用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性（该土地用于建住宅是否合适）

1.用地性质

2.用地面积

2.环境容量控制指标

容积率、建筑密度、绿地率、人口容量

3.建筑密度、6.容积率

7.绿地率

1.人口容量

3.建筑形态控制指标

建筑高度、建筑间距、建筑红线后退距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定

4.建筑控制高度

5.建筑红线后退距离

4.交通控制指标

交通处入口方位、停车位

8.交通处入口方位

9.停车泊位及其他需要配置的公共设施

5.城市设计引导控制指标

建筑形式、色彩、体量、风格

2.建筑形式、体量、色彩、风格

6.配套设施控制指标

生活服务、市政公用、交通设施和管理

3.其他环境要求

　　2.下表对规定性指标进行了归纳：

以下内容需要记忆并能计算：

1个上限（建筑密度）、3个下限（建筑后退红线距离、绿地率、停车位数）、1个上下限同时控制（容积率）。

规定性指标

指标定义

指标上下限

1.用地性质

土地用途

2.用地面积

划定的面积

3.建筑密度

各类建筑基底占地面积与地块面积之比

上限

4.建筑控制高度

由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离

5.建筑红线后退距离

建筑相对于规划内道路红线后退的距离

下限

6.容积率

各类总建筑面积与地块面积之比

上限、下限

7.绿地率

各类绿地面积的总和占地块面积的比率

下限

8.交通出入口方位

每地块应设1～2出入口

9.停车泊位数

下限

　　3.指导性指标：

了解即可。

　　计算示例题：

　　某项目建设用地面积50000平方米，代征地3700平方米，规划容积率为3.3，建筑覆盖率50%，则总建筑面积是（　）平方米。

　　A.132000　　B.144210　　C.66000　　D.165000

[答疑编号505567010202]

『正确答案』D

『答案解析』根据容积率公式，总建筑面积等于容积率乘以建筑用地面积，所以是D.教材第26页的内容。

　　（四）控制性详细规划有关计算规则：

　　1.建筑占地面积：

指建筑物的垂直投影面积，“外伸”部分不算（注意仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积10%的基地附属建筑面积（基地空地面积＝基地面积－建筑占地面积）

　　2.总建筑面积：

《建筑面积计算规则》

　　不包括在总建筑面积中的包括：

　　⑴不高于明沟1.5m的半地下室；

　　⑵不作为公共使用的敞空层按一半计算面积；

　　⑶面积小于标准层的10%的屋顶附属建筑物。

　　3.建筑高度：

只需记忆核算的对象

　　⑴核算建筑间距时，建筑高度按以下规定计算：

平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙算至檐口；坡屋顶坡度小于35°时，高度到檐口；大于35°时，高度到分两种：

屋脊线平行关系----算至屋脊；两建筑垂直关系----算至山墙斜坡高度的中点

　　⑵核算建筑高度时，建筑高度按以下规定计算：

平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙算至檐口；坡面屋当山墙平行于道路红线时，高度算至山墙斜坡的中点，当屋脊线平行于道路红线时，坡度不大于35°时，算至封檐墙顶，大于35°时，算至屋脊。

　　二、修建性详细规划了解

　　内容：

针对各类工程建设的指导，7条了解即可。

第五节　城市居住区规划

　　一、居住区及规划布置

　　1.居住区的规模

　　居住区的规模：

用地规模、建筑规模、居住人口规模（主要标志）

　　居住区按居住户数和人数规模，分为三级：

居住区、居住小区、居住组团。

居住区

居住小区

居住组团

人口数量

3～5万人

1～1.5万人

1～3千人

户数

1～1.6万户

3～5千户

300～1000户

设施

一整套较完整的……

一套能满足的……

所需的基层的……

　　2.居住区规划布局形式：

了解即可

　　⑴居住区——居住小区——居住组团：

三级结构

　　⑵居住区——住宅组团：

二级结构

　　⑶居住小区——住宅组团：

二级结构

　　⑷独立式组团

　　二、居住区规划的用地任务和内容，了解即可

　　三、居住区的用地构成和规模

（一）用地构成按功能分为4类

　　1.住宅用地：

住宅基底占地及前后左右一些空地及宅间小路、宅旁绿地、杂物院等；

　　2.公共服务设施用地：

公共建筑及设施基底面积和专用地包括专用地中的通路、场地和绿地等；

　　3.道路用地：

不属于上面两种道路的道路，包括小广场、停车场、回车场；

　　4.绿化用地：

包括公园、小游园、组团绿地及块状、带状绿地等。

（二）居住区的规模

　　用地和人口数（标志）

　　1.居住区的规模影响因素：

　　⑴商业服务设施的经济性和合理的服务半径：

居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离，居住区一般为800～1000米；

　　⑵城市道路：

合理间距600～1000米，干道间用地35～100公顷；

　　⑶行政管理：

街道居委会管辖5万人为宜，少则3万人左右。

　　此外：

自然地形条件和城市的规模也影响居住区的规模

　　四、住宅及其用地的规划布置

（一）住宅的类型及特点：

教材31页，表1—3

编号

住宅类型

用地特点

1

独院式

每户一般都有独用院落，层数1～3层

2

并联式

3

梯间式

一般都用于多层或高层，是多层或高层住宅建设中最常见的形式，用地比较经济

4

内廊式

5

外廊式

6

内天井式

是第3、4类住宅的变化形式，由于增加了内天井，住宅进深加大，对节约用地有利，一般多见于较低的多层住宅

7

点式

是第3类住宅独立式单元的变化形式，适用于多层或高层，由于体形短而活泼，进深大，故有布局灵活和丰富群体的空间组合特点，也有利于节约建设用地

8

跃廊式

是第4、5类住宅的变化形式，一般适用于高层住宅

（二）住宅经济与用地经济的关系的重点内容归纳为下表：

主要因素

提高经济效益

1.住宅层数

4～6层时，每提高一层能降低造价

2.进深

进深加大、外墙缩短，节约土地、降低造价（11米以下有效）每增加1米，每公顷土地上增加面积1000m2

3.长度

30～60米内，每提高10米，每公顷土地上增加面积700～1000m2

4.层高

每降低100毫米层高，降低造价，节约用地

5.平面系数（K）

每提高1%，投资减少1.4%

　　需要注意的一些重要知识点：

　　1.住宅层数：

楼越高，房屋造价越高。

结构、材料、施工不同。

多层，提高层数降低造价

　　2.进深：

长度一定，加大进深，进深11米以下时，每增加1米，增加面积有效。

　　3.长度：

宽度一定，增加长度30—60米时，每增加10米，增加面积有效。

　　4.层高：

每降低100毫米，降低1