房地产企业财务部的项目管理.docx

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房地产企业财务部的项目管理

财务部的项目管理

我认为“财务部的项目管理”对于完成项目目标要比“项目的财务管理”更加主动，范围更广，管理力度更大。

所以用“财务部的项目管理”为题更能反映财务部在项目管理中的作用。

传统上，衡量项目是否成功实施的标准是“按时、不超预算和准确”。

新的标准除了这些，还包括“实现预期收益、赢得股东或投资者的支持和采纳”等。

财务项目管理的目的：

财务管理的目标是“利润最大化”，针对项目的财务管理应该是“项目利润最大化”，换句话说就是让股东或投资者收益最大化。

而项目目标的成功要受工作范围、项目成本、进度计划及客户满意四个因素制约。

即财务管理及项目管理的目标都是要让客户满意。

所以我理解财务部的项目管理是通过在实现成本、进度及质量三者平衡的基础上而进行计划控制等的系列管理工作来达到股东或投资者收益最大化目标的管理过程。

每个项目都是独一无二的、属于一次性的任务，即每个项目有其独特性。

但也有其共性，共性就是都要经过立项、开发销售一系列的阶段。

1、项目各阶段财务对应的管理工作：

项目管理不只是项目经理部，而是所有部门都在配合、执行，记录、分析项目进程，保障项目顺利进行。

财务部管理工作也渗透到项目准备、计划，执行与控制，收尾四大阶段，体现了其反映及监督的管理职能：

序号

项目各阶段名称

对应的管理工作

标准

依据

必备资料

1.1

项目准备阶段,项目可行性分析

对项目可行性论证经济指标的测算（核心指标：

内部收益率及销售净利率）

投入少、回报高、见效快

（公司内部财务制度）

项目的基本概况，项目开发计划、估算成本，项目销售计划，合作方承诺等

1.2

项目听证会准备

将项目可行性分析阶段成果形成文字形式：

项目的成本测算、税收分析、经济效益分析及资金运用预测

内部收益率≥25%销售净利率≥9%

1.3

项目土地合同谈判、签订

有关付款方式和税收政策等的建议，确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例。

风险最小化、利益最大化

（公司内部财务制度）

2.1

项目计划，设立项目经理部

根据项目开发计划、销售计划等资料编制项目经营计划

项目投资回报，利润、费用指标

（公司内部财务制度）

按开发销售计划编制的固定资产购置计划、人员配置计划、营销费用计划

2.2

目标成本确定

会同成本管理部编制目标成本

可控，符合经营计划

（公司内部财务制度）

项目规划设计指标确定，项目施工图完成

3.1

项目执行与控制，项目招标、签订施工、甲供材料合同

施工、甲供材料合同的审核

在目标成本范围内，付款条款合理

目标成本

目标成本确定

3.2

项目施工，合同款及进度款的支付

合同款及进度款支付的审核

按合同付款

对应的合同

对应的合同已签订

3.3

项目动态成本情况

每月会同成本管理部编制项目动态成本，分析成本变动原因

与目标成本比较

（公司内部财务制度）

目标成本确定

3.4

项目前期销售推广

营销合同及付款的审核

在计划范围内

营销费用计划

营销费用计划确定

3.5

项目开盘预售

财务前台收取房款，换退房审核，应收帐款管理，销售合同抽查等

应收帐款最少化

（公司内部财务制度）

预售许可证

3.6

项目综合变动情况分析

分析项目各变动因素对经营计划的影响

与经营计划比较

（公司内部财务制度）

以上资料确定

4.1

项目收尾，项目入住

房款补差的审核，入住前台收款安排等工作

与预测面积比较

（公司内部财务制度）

测绘报告

4.2

项目竣工结算

会同各部门召开项目总结会议，编制项目评估报告

（公司内部财务制度）

4.3

项目结盘审计

协助总部审计室完成项目结盘审计

内部收益率≥25%销售净利率≥9%

（公司内部财务制度）

项目竣工结算

2、财务部在项目管理中所起的作用：

从上表财务部项目管理的各项工作中无法清晰地看出财务部在项目管理中所起的作用。

事实上，财务部在项目管理中的确是起到了举足轻重的作用。

下面我用几个例子进行说明。

例1、项目可行性分析：

（有关公司机密，隐去）

通过测算分析，为领导决策提供依据是财务部项目可行性分析的作用。

例2、合同款支付的审核：

（有关公司机密，隐去）

这里要提醒我们注意的是在开工计划时除了考虑工期因素外，还要从节约项目成本的角度出发。

例3、动态成本测算分析：

经测算？

月？

日稿的？

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成本较年初项目经营计划时的？

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？

元/㎡上升了？

？

元/㎡，可售住宅及商业单位成本达到了？

？

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元/㎡。

由于成本上升项目利润减少？

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万，税后利润减少？

？

？

万，单位净利减少？

？

元/㎡，净利率下降？

%，售价增加？

？

元/㎡才能达到先前净利率？

%的要求；2003年计划贡献利润？

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万，由于成本上升，影响经营计划？

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万。

经分析，了解到成本上升是因为：

①？

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；②？

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最终？

月？

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日的成本会议上一期成本定在？

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元/㎡，调整分摊方法，？

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，财务帐务处理则仍持稳重性原则，？

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例4、综合情况分析：

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月中旬？

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部反馈顶层房型加建阁楼可能出现？

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等的问题，通过会议讨论后，定下来？

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。

财务部在项目综合情况变动分析中将上述决策的过程记录了下来，在以后面临同样决策时就有了依据。

下面探讨的是上述例子财务部项目各项变动情况分析中资料的来源。

记录分析项目各项变动情况的基础就是与项目相关部门的资料共享和信息沟通。

记得有一句广告词：

“沟通无限，快乐无限”，用它来形容财务部的沟通最恰当不过了。

3、项目管理与财务相关的主要业务流程（收付款业务）与沟通：

1、项目施工阶段付款业务流程：

从上图可知施工阶段的付款流程很简单。

但是当施工单位提请支付进度款时，作为审核该笔业务的各个部门经办人员很难单就该笔业务发现问题，要发现问题各个部门经办人员就必须沟通和信息反馈。

比如：

（有关公司机密，隐去）

2、项目销售过程信息的沟通：

下面是有关应收帐款催缴的业务流程：

③提供水单询问是否到帐

②已支付提供水单

⑤到帐，开具发票

银行

财务部

①催缴

业务员

客户

④收款凭证

客户以转帐的方式支付房款

从上图可发现，（有关公司机密，隐去）

财务部项目管理的重点在于业务流程管理，在于沟通。

财务部项目管理的乐趣在于沟通，进步也在于沟通。

财务部项目管理的发展方向：

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这样财务部项目管理参与度会更大，要求的专业化越强，沟通能力越强。