2016华丰前海湾营销执行报告汇报版.pptx
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2016华丰前海湾营销执行报告汇报版.pptx
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华丰前海湾营销执行报告,谨呈:
深圳市华丰世纪投资(集团)有限公司、深圳市金成地产集团有限公司,世联行宝安综合体事业一部荣誉出品2016/1,截止目前,壹方中心均价实现10万元/宏发前城均价实现7.5万元/,在此基础上,我们能够实现怎样的价格?
宏发前城70万新生代综合体,壹方中心88万前海地标级旗舰综合体,居住纯粹性PK本项目最好,华丰前海湾,宏发前城,商品房开发最早的片区,周边以商品房为主,居住氛围纯粹,周边被老旧的农民房所包围,形象低端,片区商品房开发进程慢,商业低端,本项目片区居住氛围纯粹性高,超越宏发前城,居住舒适度PK本项目最优,华丰前海湾以较低容积率,多生态公园的高居住舒适度取胜,本项目,华丰前海湾,宏发前城,综合体规模PK宏发前城大,宏发前城以70万平体量规模取胜,本项目,华丰前海湾,宏发前城,35万平米一线滨海大城:
涵盖高端住宅、商业、顶级海景公寓,70万平新生代综合体,集萃居住、办公、购物、休闲、娱乐等为一体,商业规模PK宏发前城,宏发前城以15万平主题商业取胜,本项目,华丰前海湾,宏发前城,15万平全市大型生活体验MALL,带来极致生活体验,带来极致生活体验,约1.9万平街铺,景观PK本项目最优,华丰前海湾以独享前海湾唯一一线海景资源取胜,华丰前海湾,本项目,华丰前海湾,宏发前城,无遮挡海景资源,无景观资源,华丰前海湾,宏发前城,前海唯一德系品牌精装交楼,交付标准PK精装取胜,毛坯交楼,精装示意图,毛坯示意图,华丰前海湾,宏发前城,通过各方面综合PK,我们与宏发前城势均力敌!
但是,仅仅只能站在宏发前城的肩膀上?
这就是我们的目标吗?
不是所有前海都有海前海唯一无遮挡的海景在寸金寸土的前海看海是一种是奢侈,不是只有顶豪才能有精装前海唯一国际标准德系精装居住+投资+奢适=前海顶层人居新标准,我们的目标是冲刺10万/平米,赶超壹方中心!
不止是这些我,在世界的前海我,满足客户想象的规模我,当下最热的产品组合,初看,壹方中心是前海当下住宅价格标杆细想,他在价值实现中仍然有着很多遗憾吃老本,吃客户吃鸿荣源粉丝,消耗鸿荣源存量客户,实际并未牵引全市高端客户,未增加有效新客户!
吃地段虽占据前海核心地带,但仅贴前海标签,未充分实现前海价值,后期溢价能力相对较差!
吃自身虽为大型综合体项目,但仅做住宅展示,商业仅靠简单口径引导,现场展示弱,未充分体现综合体优势!
审视,我们要走得更远不超越,则被遗忘,Part3:
价值突破策略,Part1:
客户分析锁定,Part2:
价值挖掘及定位,报告框架,Part4:
营销执行铺排,Part5:
价格及推售,随着价格逐步攀升我们客户有着怎样的变化?
随着单价变高,客户由区域客源变成全市客源,同时投资客比例上升,AnalysisoftheCustomer,客户革新从“区域客源”到“全市客源”,松茂御龙湾开盘成交均价为53500元/,成交客户以本地自住客为主;宏发前城一期开盘成交均价达到65000元/,除了本地的宝二代外,也吸引了全市客户的关注,投资客比例也同时增加。
宏发前城VS松茂御龙湾,成交客户区域对比,成交客户年龄段对比,成交客户置业目的对比,宏发前城,松茂御龙湾,备注:
数据来源于世联数据库,宏发前城随着单价从6.5万上升到7.5万,充分利用世联资源,大量转介关内高端客户,成交客户中本地客户占比下降,全市高端客户占比上升,AnalysisoftheCustomer,宏发前城成交典型客户1:
李先生背景:
典型宝二代,28岁左右,小孩3岁,家里在宝安当地有家族产业,目前与父母同住在深业新岸线,有孩子想独立出来住认知途径:
前海卓越时代广场转介购买时间和价格:
开盘购买,68000元/平米客户语录:
住在深业新岸线里面,跟父母住在一起,总感觉不是很方便,现在有了自己的孩子,也想搬出来自己住;片区也比较熟悉了,我看你们这边有地铁,而且有大型商业,以后逛街看电影什么的都比较方便,而且是这边最高的楼,住起来感觉比较有面子;价格虽然有点高,但是还能接受,关内的房子虽然也好,但是这边是我从小长大的地方,还是住在这边比较习惯。
宏发前城成交典型客户2:
王先生背景:
35岁左右,在科技园上班,互联网行业中层管理,目前居住在福田下沙;认知途径:
深圳中心天元转介;购买时间和价格:
开完盘两周后购买,74000元/平米客户语录:
本来是看深圳中心天元的房子,但是面积很大,总价都很高,我暂时用不了那么大的房子,而且我在科技园上班,房子买在这边又方便,刚好还有小面积的,总价也低一点;本来开始还觉得价格有点贵,但是看到你们开盘卖的那么好,应该也是有道理的,不买怕以后价格更高,另外也做投资,很看好这个片区,你们二期出来有合适的,我还可考虑再买;而且你们这边有地铁,离我上班的地方也蛮近的,商业也挺大的,以后应该也比较方便。
备注:
信息来源于于项目经理访谈,宏发前城随着单价从6.5万上升到7.5万,充分利用世联资源,大量转介关内高端客户,成交客户中本地客户占比下降,全市高端客户占比上升,AnalysisoftheCustomer,中信领航,宏发前城客户地图(均价6.5万),宏发前城随着单价从6.5万上升到7.5万,充分利用世联资源,大量转介关内高端客户,成交客户中本地客户占比下降,全市高端客户占比上升,AnalysisoftheCustomer,客户演变趋势:
价格从6.5万上升到7.5万后,西乡、镇区客群略缩小宝中、前海、南山、福田等其他区域客户比例明显提升全市范围内的高端客户比例明显提升,宏发前城客户地图(均价7.5万),AnalysisoftheCustomer,未来项目除了地缘性客户、还将主力辐射前海外溢人群,以及福田区域等全市投资客,全市投资客,全市投资客,全市投资客,全市投资客,全市投资客,本案,全市投资客,宝安地缘客户宝中新安老城客户,前海商务客户外溢型商务客户,有居住需求型企业高管,置业半径加大;投资比例增加;价格承受能力提升。
客户全市化、投资化、高端化趋势明显!
客户来源华丰前海湾,三重客户来源缔造前海湾区资源豪宅的影响力,一盘撬动世联尖端客户资源一盘影响前海高端商务精英一盘发动华丰所有商务用家,第一类客户【世联尖端客户】,第二客户圈层【前海高端商务客户】,第三客户圈层【华丰产业园高端客户】,世联前海种子客户整合世联实力客户群,世联直接带来超1200余批意向购买高端客户,仅宏发前城就有超400批客户未买到房!
世联实力客户名录,通过操盘项目意向客户有效客群盘点,客户能够承受较高单价,置业需求与本项目相匹配的客户,Shenzhen,世联全市高端客户专家积累近30万新老高端客户,前海高端商务客户整合前海写字楼实力客户群,截止2015年12月28日,前海入驻企业达60817家,企业老板至少60817位,金领至少60万位;其中港资企业超2300家,世界500强企业61家,金融类企业31091家,6万家企业:
6万平米(公司)(公寓),a.前海注册的行业龙头企业高管,商务出行频繁,购买力强,该类客户购买力强,资产配置及出行便利性要求较高,为照顾其新业务而置业前海的需求极高,客户举例:
李先生,描述:
李先生,前海万科企业公馆首华国际商品交易中心高管,由于公司业务需要,尝往返于深圳及北方各省之间,政策利好,公司入驻前海,日后前海将成为其日常办公所在地。
置业需求:
明确表示将搬入前海周边,近公司机场,方便日常工作,重点考虑目前配套已较为成熟的宝安近前海片区,万科企业公馆入驻企业,农产品,文化产权,股权交易,稀贵金属,电子商品,珠宝钻石,酒类,航空航运,该类客户来自其他城市的行业领跑者,首次进入深圳,利用前海的各类要素平台,进行融资和产品推广,以黄金、珠宝和农产品产业富豪为主,多数在深圳无房产,客户举例:
梁先生,描述:
来自江门,从事陈皮买卖业务,资产过亿,注册前海,以便使用“前海农产品交易平台”对业务进行进一步扩张,置业需求:
在深圳无置业经验,以后每年会在深圳住3个月,可考虑在前海周边买一套房,b.在前海注册深圳外公司,以外地城市各行业领头老板为主,常往返于深圳与公司总部所在地,石油化工,该类客户属于深圳近两年的财富新贵,迅速积累大量的资金,年龄一般在30岁左右,进入前海谋求事业腾飞,对前海周边的居住物业需求旺盛,客户举例:
孙女士,描述:
2年前创办P2P互联网金融公司,公司办公地点在福田中心区,住在香蜜湖,2014年公司业务量暴增,看好前海的金融政策利好,进入前海谋求事业腾飞,置业需求:
计划办公租驻于前海之内,自住于公司五公里之内,还想买一个大平面住宅,做资产配置或公司会所,c.如P2P、融资租赁、高端私募、互联网、高新科技等新型造富行业老板,华丰产业园商务客户整合产业园实力客户群,前海中心区域,空港核心区域,华丰产业园分布区域,华丰产业园可以挖掘潜力高端实力产业客户,备注:
信息来源于华丰集团官网,如何锁定此四类客户,我们靠什么打动客户?
我们需要做些什么?
Part3:
价值突破策略,Part1:
客户分析锁定,Part2:
价值挖掘及定位,报告框架,Part4:
营销执行铺排,Part5:
价格及推售,我们有什么,能让购买客户为项目埋单,?
为前海带来独一无二的前海的华丰前海湾,还有哪些价值点尚未被挖掘?
兆华斯坦项目地铁综合枢纽项目鸿荣源项目卓越前海壹号项目华润前海中心项目地铁车辆段上盖项目万科企业公馆项目深港青年梦工厂项目香江供应链项目世茂集团项目,目前土地供应集中在桂湾片区,项目启动速度快,公共建筑及配套设施也同步施工前湾片区政府主导力度强,主要实施公共服务功能,土地供应,土地开发,前海未来将有大量土地出让,片区未来将有大量写字楼入市,住宅性质土地供应较少,BrandAnalysis,时间,发展特点,2014年,2015年,2016年,2017年及以后,起步阶段,快速发展,配套落地,逐步成型,萌芽阶段,区域发展:
公共设施进入集中施工期,前期出让土地集体动工;入市项目:
前海时代CEO公馆、香江国际(写字楼)、卓越前海壹号(写字楼)价格:
8万/平(住宅)产品:
约140-260住宅,区域发展:
土地大量供应,片区规划滚烫阶段入市项目:
前海时代价格:
4万/(住宅)产品:
49132住宅,区域发展:
公共设施进入集中施工期,配套逐步落地,前期项目陆续入市;入市项目:
卓越前海壹号(公寓)、华润前海中心价格:
预计10-15万/平(公寓)产品:
以100-300平公寓为主,少量100平以下公寓,区域发展:
区域逐步成型,将有大量的写字楼、公寓和商业入市;入市项目:
本项目、兆华斯坦项目、鸿荣源前海明珠、地铁枢纽项目价格:
预计15-20万/平(公寓)产品:
以大户型公寓为主,少量小户型公寓,BrandAnalysis,预计到2017年,大量写字楼和商业入市,片区单价进入“15万+”时代,将引领片区市场顶尖置业走向,3月前海设立离岸RMB结算中心,“前海22条”,落实了17条,13年3月发布产业准入目录,13年9月前海管理局放宽注册条件,取消原有入区审核制度,由深圳市市场监督管理局直接负责企业入区注册,但在享受优惠政策时仍要由管理局审批,14年12月,19990家,日均20家的注册速度增加,随着2014年4月,企业注册门槛降低,前海注册企业数量呈现爆发式增长态势;截至2015年12月28日,入驻企业已超60817家,金融类企业达31091家,占比51.12%;科技及服务类企业13842家,占比22.76%;随着政策体系不断明确和完善,前海在金融、物流、科技、信息和专业服务等现代服务业领域得到快速发展,一大批具有行业代表性的龙头企业,如微众银行、港铁集团、神舟数码、比亚迪、大疆科技、力宝集团等纷纷入驻,高端集聚效应十分明显。
12月,前海深港现代服务业合作区促进深港合作工作方案正式公布,7月,针对香港企业,前海取消500万注册资本门槛,8月,驻港服务窗口正式对外服务,3月,“一带一路”文件发布,提及促进前海打造成具有国际竞争力的综合商务枢纽,BrandAnalysis,随着各产
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