355房地产宏观调控策略分析及对策选择2.docx

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355房地产宏观调控策略分析及对策选择2

房地产宏观调控策略分析及对策选择

（2）

三、我国房地产市场的宏观调控及其效果分析

（一）当前我国房地产市场的宏观调控及其效果分析

2008年，我国宏观经济在受全球金融危机的影响下，呈现先扬后抑的形势。

国家为了应对国际金融危机的冲击，宏观调控政策由防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的“双防”目标转变为保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨的“一保一控”目标。

从2008年第四季度开始，国家开始放宽从紧的宏观调控政策，实行适度宽松的货币政策以及积极的财政政策。

2008年上半年国家的税收政策主要目的仍是抑制楼市过热，3月份相关部门还表示要综合运用税收、信贷等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。

然而在美国次贷危机影响显现，国家转而实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策后，房地产业作为拉动内需的重要工具又重新受到扶持。

1、我国实行的主要宏观调控政策

（1）金融政策

2008年第四季度，央行连续5次下调存贷款利率，先后4次下调存款利率，3次下调存款准备金率，其中11月26日下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点，12月5日下调法定存款准备金率1个百分点。

2009年，央行按照党中央、国务院的统一部署，继续贯彻执行适度宽松的货币政策，引导金融机构扩大信贷投放。

第一个表现就是国家货币供应量增长较快。

2009年末，全国广义货币供应量M2余额为60.6万亿元，比上年同期增长27.7%；狭义货币供应量M1余额为22万亿元，比上年同期增长32.4%。

第二个表现为市场中的货币流动性不断增强，贷款快速增长，其中中长期贷款增加较多。

中长期贷款主要投向基础设施行业、租赁和商务服务业、房地产业、制造业。

直接投向基础设施建设行业和房地产行业的中长期贷款分别为2.5万亿元和6013亿元，占全部产业新增中长期贷款的比重为50.0%和12.3%。

（2）财政政策

1）中央财政政策

①减免房地产交易税。

2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合发文《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），其中规定了一系列刺激楼市需求的政策。

一是降低住房交易税费。

对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；二是对个人出售或购买住房的免征收印花税；三是对个人销售住房暂免征收土地增值税。

第二、三条不仅是对购买和出售包括经济适用房在内的普通住宅免征印花税和土地增值税，对花园洋房、别墅等高级住宅同样暂免征收。

②增加4万亿财政支出。

2008年11月，国务院为抵御国际经济环境对我国经济的不利影响，确定了扩大内需、促进经济增长的十大举措。

为落实这些措施，政府宣布通过增加4万亿投资的财政支出政策来刺激经济，预计到2010年底总投资约4万亿元，将房地产业称为“国民经济的重要支柱产业”。

③推出二手房买卖优惠政策。

2008年12月20日，国务院办公厅出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国发办[2008]131号），其中有两条重要利好消息。

一是明确改善型购房的优惠政策。

对于已经贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，可再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房居民，可参照首次住房贷款政策。

二是减免营业税。

普通住房免征期限由5年降为2年，不足2年转让的，按照差额征收。

非普通住房差额征收的时限也由5年降为2年。

2）地方财政政策

在中央出台一系列救市政策后，各地方政府在中央政府的授权下纷纷出台了落实和细化措施，对于房地产市场的扶持力度更大。

以下是各地政府出台的救市措施。

①调整公积金。

降低公积金的贷款首付比例，延长贷款期限，并且设立购房奖励，实行商业贷款转住房公积金贷款政策。

②减免契税并发放购房补贴。

对于购买普通商品住房的居民，地方政府按其所交契税的地方所得部分给予全额补贴。

对购买第一套普通自住住房的购房者，地方财政一次性给予购房人补贴，并且返还契税、印花税和营业税。

另外，补贴二手房交易买卖双方，调高普通住宅界定以降低大部分商品房交易契税。

③为开发商减负。

直接减免开发商的城建费用，暂时下调土地竞买保证金和建设工期保证金。

④放宽土地出让标准。

部分地方政府推出位于城市中心地段的优质地块，吸引开发商购买。

低价出让国有建设用地的使用权，并且规定开发商可以建议起始价。

下调新出让土地地价款的支付比例，延长支付期限。

⑤其他措施。

部分地方政府以团购的方式集中购买普通商品房来刺激楼市需求，解决开发商资金回笼困难。

另外，某些地方政府还规定购房可以在城区落户；家长买房子女中考加分；在规定的地方买商品房，招聘教师试用期满后可转为事业单位正式编制。

2、宏观调控政策对房地产业的影响分析

（1）对房地产供给市场的影响

在国家出台扩张性的货币政策背景下，银行加大了对经济增长的支持力度，信贷规模快速增长。

在银行新增的中长期贷款中，直接投向房地产行业的就占全部产业新增中长期贷款比重的12.3%。

同时，国家出台4万亿政府支出的投资计划，极大地增强了市场中的流动性。

住房和城乡建设部策划中心的副主任王钰林表示，国家的4万亿投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%。

因而，2009年，我国大部分信贷资金以及政府支出投资资金都直接或间接地流向了国有企业。

在有大量资金注入房地产市场的情况下，我国土地的供给量却明显紧缺。

根据国家统计局显示，2009年全国房地产开发企业完成土地购置面积3.19亿平方米，比上年下降了18.9%；完成土地开发面积2.3亿平方米，下降了19.9。

由于土地购置面积和开发面积的大幅锐减，商品房的供应量也随之缩减。

商品房市场呈现“量缩价升”的态势。

（2）对房地产需求市场的影响

政府出台的这一系列措施不仅刺激了自住性消费者的购房需求，而且更增加了房地产市场中的投机性需求。

2008年，在受我国前期的宏观调控累积效果和国际经济环境恶化的双重影响下，房地产市场的交易量和房价都开始回落，购房者普遍抱着持币待购的观望情绪。

然而当国家出台这一系列救市措施后，使消费者不但提高了对通货膨胀的预期，也改变了对未来房价走势的预期。

对于自住型消费者而言，在看到房地产开放企业不断竞拍高价土地时，形成了房价将进一步上涨的预期。

很多原本持币待购的消费者，在国家政策的影响下，不再考虑自身的支付能力，形成了非理性需求。

对于投机性消费者而言，当预见到所持货币将要贬值时，他们迫切地要寻找能够保值增值的投资项目。

国家大力扶持房地产行业的发展，使他们预期到房价只涨不跌，房地产行业是良好的投资选择。

同时，在宽松的信贷政策背景下，由于更容易获得资金，因此投机性需求也不断增加。

（3）对房价的影响

如上述分析，我国的房地产市场在国家政策的大力扶持下，大部分城市的房市呈现出供给相对不足，需求旺盛的局面。

过量的信贷规模以及天量的财政支出大大加大了国内资本的流动性。

一方面，这一部分流动资本大幅推高了土地价格，增加了房地产市场的供给成本；另一方面，大量的流动资本使消费者形成了通货膨胀预期，进一步刺激了对房地产资本的需求。

在土地供应有限，地价大幅攀升，市场需求不断增加的情况下，消费者普遍形成了房价会继续上涨的预期。

天价土地直接推动了二手房市场房价的暴涨，又间接支撑了一手房市场中房价的上升。

（二）当前我国房地产业存在的问题

1、我国房地产市场的资金来源结构单一

如前文所述，我国房地产行业中的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。

除了大型房地产企业能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企业自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。

所以房地产行业对资金市场的变化敏感，与银行联系紧密。

近年来，房地产行业被一直被列为高利润高回报的行业，银行的信贷业务通常以被看作是稀缺资源的土地使用权和房产资源做抵押，房地产信贷业务在银行信贷中被定位为安全性较高的业务品种，因而银行对房地产行业的信贷在资金规模和资源配置方面都较其他行业更受青睐。

随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。

我国在实行宽松的货币政策后，信贷规模迅速扩大，信贷资产的集中度风险也日益凸显。

前文所述的国企花高价大肆收购土地的行为，其中一部分主要原因是由于资金大部分来自银行贷款。

一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。

在银行出现大量呆账坏账的情况下，政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。

在内需没有被有效刺激的情况下，实体行业不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。

2、房地产开发商囤地现象普遍

在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。

开发商“囤地”已经成为我国房地产行业中的普遍现象。

早在上世纪末，我国就曾经一度有过盛行囤地的状况。

由于当时土地出让实行协议出让制度，因此获得土地使用权的成本低廉，开放商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。

对此，1999年国土资源部发布了《闲置土地处置办法》（国土资源部第5号令），规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工日期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

然而，这一政策却一直未见被有效执行。

自2006年以后，随着房地产行业的不断升温，房地产开发商的囤地行为更加普遍。

房地产开发商在拿到土地使用权后，并不急于进行房地产开发，而是将土地闲置，待周围地价被拉高后，通过土地使用权转让来获得高额利润。

一方面，某些城市的房源供应不足，而另一方面，开发商却大量囤地。

在开发商疯狂囤地的情况下，即使政府在再怎么加大土地供应量，也无法增加市场中的房源。

“土地闲置两年以上收回”的规定成了一纸空文。

3、住宅供应结构不尽合理

我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。

同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。

经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。

因此，房地产行业中产品结构的不合理也是导致普通居住群体不得不调整需求结构的原因。

住宅供应结构不合理在某种程度上是土地供应结构不合理造成的。

政府在出让土地使用权时对中高价商品房有明显的倾向。

一方面，市场有相当多的刚性需求无法被满足；另一方面，大量高档商品房存在较高的空置率。

这两种现象充分说明了我国目前的房地产市场投资结构不合理。

在保障性住房的供给方面，由于尚处于建设初期，只能先保障少数中低收入居民受到保障性住房的优惠。

由于其目前受惠群体比例少，享受优惠的门槛较高，因此，保障性住房供给的可操作性一般。

（三）房地产业非正常发展的危害

1、房地产行业过热导致宏观经济失衡

（1）实体经济发展滞后。

目前我国房地产行业的非正常发展，已经使房地产行业在短期内吸引了大量的社会资本。

而其他实体经济部门却由于获利空间有限或获利周期相对较长而被投资者忽略，导致实体经济发展速度远远落后于房地产行业的发展，规模逐步缩小。

在这一过程中，整个宏观体系中的资源配置一直向房地产行业倾斜，原本做实体经济的投资者，也将资本转向房地产市场逐利从而实体经济的投资环境进一步恶化，形成恶性循环。

在缺乏其他实体经济发展支撑的前提下，房地产行业所呈现出的是虚假繁荣。

在金融危机的背景下，没有实体经济发展的支持不可能实现宏观经济的持续增长。

（2）高房价抑制居民正常消费。

在我国目前的GDP构成中，投资所占的比例已经远远高于消费所占的比例。

这种投资和消费关系的不平衡，在很大程度上取决于国民收入分配持续向投资倾斜这一现实情况，致使经济中存在大量的生产能力闲置和商品积压。

原本能解决大部分居民就业的中小民营企业，在政策的引导下放弃发展实体经济，转而投机房地产，不仅推高了房地产市场的价格，而且使宏观经济中的失业率进一步上升。

一方面，居民的可收入支配减少；另一方面，高房价提高了居民的基本生活成本。

这两方面共同抑制了居民的正常消费。

（3）高房价引发通货膨胀。

房地产行业的过度膨胀，使整个社会的大量资金都流向了房地产。

房地产作为不动产吸附了大量资金造成社会现金短缺，货币供应不足。

为了弥补必要的生活性支出，国家只能增发货币，从而引发通货膨胀。

通货膨胀的发生使百姓手中的货币贬值，进一步提高了其消费成本。

在金融危机的背景下，利用增加出口来消化过剩产能和积压商品并拉动经济增长的方式效果已经不甚明显。

要持久发展经济只能通过扩大国内消费来拉动内需增长。

然而，通过以上分析我们可以看出，房地产行业的非正常发展造成的后果与宏观经济政策应达到的目标却背道而驰。

高房价所导致的实体经济投资环境恶化、通货膨胀以及居民正常消费被抑制，不仅没有解决宏观经济持续发展的问题，反而造成了整个宏观经济中行业结构的不合理性越来越凸显，国民经济发展越来越失衡。

2、房地产业过热加剧社会财富分配不均

房地产价格的不断攀升使社会财富迅速向房地产所有者集中。

在正常的经济社会发展中，社会财富的不断累积应表现为整个社会人民生活总体水平的普遍提高。

但现实情况中，尽管我国GDP的增速仍然保持每年8%以上，但群众的相对收入却反而呈下降趋势。

社会财富增长的同时，人民群众的收入不仅要随之增长，而且应该占所增加财富中的大块份额。

在房地产市场过热的背景下，一方面，原本就掌握大部分资本的人可以通过在房地产业的投机行为获得聚集更多社会财富的机会；另一方面，一般百姓却为购买一处房产供基本生活之用而压缩其他开支。

这种社会财富迅速向房地产所有者集中的状况，进一步加剧了社会财富分配不均，拉大了社会中的贫富差距。

土地属于公共资源，原本应该人人都享有分享公共资源的权利。

但随着地价、房价的加速上扬，社会的多数资源却被少数当权者和有钱人占有，难免会导致百姓产生对政府的不满情绪及仇富心理。

可见，房地产行业的非正常发展所引发的收入分配不公现象，足以影响社会的稳定。

3、房地产泡沫积聚金融风险

根据前文所述，目前，我国金融机构向外发放的信用贷款，有大部分直接或间接地进入了房地产市场。

在房地产价格仍处于上涨阶段时，银行会由于抵押担保物价值上涨而释放出更多的信贷。

然而一旦房价下跌，银行中的违约信贷数量就开始增加，就会造成整个金融系统的呆账坏账比例急剧上升，很有可能会再次引发金融危机，甚至经济危机。

四、当前我国房地产市场宏观调控政策效果不佳的原因分析

（一）我国房地产市场上存在着巨大的潜在需求和刚性需求

房价上涨与市场需求旺盛息息相关，在中国房地产市场上存在着刚性需求和巨大的潜在需求。

潜在需求与有效需求是两个不同的概念，潜在需求再大，如果没有相应的经济能力，无法形成有效需求。

目前的虚高房价已经远远超过大多数民众的支付承受能力。

北京师范大学金融研究中心日前发布的《中国房地产金融安全评估报告》认为，根据中国2005年城市户均收入在1.5万至1.7万计，如果购买一套70平方米的新房，可能房价收入比在13倍。

快速上涨的房价，将那些中低收入民众和希望改善住房条件的民众排除在房地产市场之外。

但是这部分占城市居民将近的70%人群，对住宅有着巨大的潜在需求。

另外，我过政府将实现城市化进程作为发展的一项f-l标，根据2005年中国科学院做出的《中国持续发展战略报告》科学与社会系列报告，中困城市化率将从1999年的30.9%增长到2025年的55%左右、城市人口从1999年的3.89亿增加到2025年8.3亿-8.7亿翻一番以上。

这意味着只有每年平均增加约1%左右的城市化率（即每年约1000万-1200万人口从乡村转移到城市），按照2020年我国14.6亿人口来计算，大概我们的城市人口是8亿-9亿，这意味着在未来的10年内，还将有3亿-4亿的农民从农村迁移到城市，其中有一半迁移到大中城市，就相当于要建造200个能容纳100万以上人口的大城市才能满足这一进程的总体要求。

社科院的研究报告预测:

在未来的10年，中国对住宅的需要量估计将达到260亿平方米，如果满足这样的住宅需求量，每年的新建住宅将达到10亿平方米，而目前每年平均新建商品住宅只有5.5亿平方米，未来年均缺口约4.5亿平方米。

因此，中国房地产业远没有达到供大于求的状态，房屋将在一段时期内成为市场上的紧俏商品。

（二）调控政策的不畅的传导机制:

地方政府与中央的博弈

挖掘中央调控效力有限深层次的原因，在很大程度是由于地方政府的“不配合”和“不执行”。

中央政府和地方政府存在调控目标不一致的现象。

中央和地方政府财权、事权不统一，而税制改革后，财权归中央政府行使，公共物品供给的责任都归属于地方政府，这就造成了地方财政的紧张，财政的自给率下降。

还有一个另一个原因就是各级地方政府普遍都存在人员冗余，机构庞大和财政资金浪费严重的现象，这就加重了他们资金周转和支付的困难，有时候满足不了社会公共产品的提供，甚至无法保障自身的运作。

面对本级财政不足以平衡支出时，地方政府一般都会采取两个办法，一个是向中央“求救”，争取转移支付;第二个就是出让土地，由于“土地财政”很好地满足了这种需求，地方政府的财政在很大程度上都依赖于“卖地”。

据国务院发展研究中心资料统计，土地出让金占地方财政预算外收入的60%以上，地方政府从房地产业收取的各种税费大约占房地产成本的60%以上。

当中央政府进行宏观调控抑制地方房地产投资时，就相当于阻断了地方政府的财政收入的来源，利益的牵扯大幅度的削弱了地方政府对中央宏观调控政策的执行力，有时地方政府为了实现自身利益的最大化还会违抗中央政府的房地产宏观调控的政策。

因此，地方政府并不积极对房地产市场进行有效调控，反而打着建设城市的旗号，大兴卖地之风，热衷于拆迁征地，甚至有些地方政府会为房地产开发商专门制定一些利益政策。

地方政府在房地产市场中既是经营者又是管理者，双重角色给中央政府对房地产市场的宏观调控带来了极大的困难和阻碍，土地和房地产带来的税收占了地方财政绝大部分收入，所以房价越高对地方政府的财政就越有利。

没有哪个政府愿意承认自己所在城市的房价过高，甚至一些地方政府把房价上涨作为自己的政绩。

因此地方政府在这场中央政府宏观调控博弈中，由于目标的不一致，错位的扮演了自己的角色。

（三）调控手段使用失当

1、行政手段使用频繁但效力一般

理论上，市场经济中政府应充分发挥市场在配置资源中的基础作用，减少对市场的行政性干预。

但在我国对当前房地产市场的宏观调控中，行政工具例如“国条”的政策工具使用次数过多，但是效力却一般。

事实上，过多的使用政府命令等行政工具直接干预市场不利于房地产经济发展，可能会损害房地产市场的健康发展。

从另一个角度来看，行政指令应该对短期的调控最为有效，行政手段最注重结果的快速性，但是频繁的内容又空洞的行政效果非常有限。

另外，即使行政指令非常有效，但是副作用也较大，最近出台的北京限购住房数量的政策比起之前较为严格，对房地产市场的调控起到了很好的效果，但是频繁使用的出台这种政策，从长期来看会导致政府的行政命令丧失权威性，运用不当会影响房地产企业的正常运转，后果比较严重。

2、运用经济工具单一

经济杠杆比较灵活，副作用较小，是调控房地产市场非常好的一个选择。

近几年来，我国对房地产市场的宏观调控逐渐加大了对经济杠杆的利用，但是可以看出，政府只是惯性的出台加息降息这样的政策，并没有综合的运用经济工具，这可能和经济杠杆在使用时合理确定力度比较难有关，直至2010年，我国出台的国十一条才开始包括实施差别化率和税收的政策，起步较晚。

3、法律手段缺失

法律手段是效力最具有持续性和权威性的调控手段，但是在我国，由于法律体制本身的不健全，房地产市场也缺乏相关法律来进行规范。

国外房地产市场由于经过多年发展，关于房地产市场的法律也比较成熟。

如日本有关房地产开发和经营的法规多达500多个，而在我国，许多关于房地产市场的具体法律，体系核心的一些重要的单行法尚未出台。

在土地政策方面，一些反映房地产经济一般要求的重要法律也应尽快出台。

另外，法律规范之间应避免交叉重复。

每个机构起草法律草案或制定法规、部门规章时由于未考虑与相关法律的关系也易造成重复立法，损害了法律公正和立法效果。

例如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就非常混乱。

从标题上看，无法确定两者的关系，从内容角度来看，二者的关系比较混乱。

这给房地产的执法和司法实践带来了很大的影响。

再有就是我国房地产立法可操作性差，相对于国外和我国香港特区房地产法律、我国的法规条文针对性不强，对房地产经济活动各个环节乃至细节问题都规定不明确，因而落实起来比较困难，具体实施过程中也经常出现漏洞。

五、对我国房地产市场进行有效性宏观调控的几点建议

（一）合理利用宏观调控手段

充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。

在一般情况下，政府调控市场，主要是运用经济手段，经济手段需要通过具体的经济政策来实施，包括财政政策、金融政策等。

从我国房地产市场的供给和需求总量来看，价格上扬表明房地产总量处于供不应求的状态。

要抑制价格的过快上涨，一方面要加大开发力度，增加供给：

另一方面，要控制需求。

控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求，而是要控制以投机或炒作为目的的需求。

在市场经济条件下，即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制，也不宜采取行政办法，而是要充分运用经济手段，如提高房贷利率，课以较高的税率，从而增大投机成本，减少投机性需求。

从房地产市场的供求结构来看，目前我国存在结构性失衡。

一方面，有大量住宅卖不出去，空置率越来越高。

据统计，我国积压1年以上的商品房面积超过了1亿平方米。

另一方面，经济适用房严重供不应求。

房地产开发商为了获得丰厚的利润回报，对开发大面积的高档商品房乐此不疲，对小面积的经济适用房则不感兴趣。

要解决结构性失衡，就需要增加开发商开发经济适用房的比例，而且严格限制以经济适用房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。

因此，可采取对建设经济适用房征收较低的税率，对修建豪华住宅要征收高额税率；对购买普通商品房征收较低税率，对购买豪华住宅则征收高额税率。

（二）针对不同的对象，实施有差别的调控政策

对投机需求要抑制，对自住等合理性需求要保护。

在税收政策上，可学习国外采用“累进制”方式来调节市场，即把商品房按照房屋类型（包括价格与面积）划分为若干个不同的税率征收级别，房价越高，税率越高，房价越低，税率越低甚至能够免税。

对“消费性需求”，尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅，给予享受新房交易契税的减免，而对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税收。

为了加强对投机购房的税收征管，税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通，对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠措施。

在银行信贷支持上，对于“自住需求”来说，银行信贷也要继续给予支持。

而对于投资和投机需求，一般不应给予按揭贷款，应该按照商业抵押贷款操作，执行一般商业贷款利率，同时控制贷款年限，降低贷款成数。

（三）大力发展经济适用房，做好市场缺陷弥补者

住房对于居民来说是必不可少的基本生活资料，房地产市场自身的缺陷导致房地产市场无法为所有的居民提供住房，国家有必要弥补房地产市场的缺陷，大力发展经济适用房。

具体而言，即经济适用房的“暗补”改为“明补”。

目前，我国采取先补贴开发商并要求以较低价格卖给中低收入家庭的方式开发经济适用房。

其结果，要么是开发商不执行政府的规定，私自抬高价格，以普通商品房的价格卖给需求者；要么富人跻身其中，享受不该享受的优惠政策，不少地方已经出现一些家庭拥有多套经济适用房的现象，就是明证。

要解决经济适用房的错位现象，就需要将“暗补”改为“明补”，由补给开发商转变为直接补给中低收入者群体，中低收入者家庭可以完全按照市场价格购买住宅。

（四）建立和完善信息披露制度，规范房地产市场行为

要及时准确地发布房地产市场信息，推进国有房