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西安商业计划书案例
保密须知
本商业计划书属商业机密,所有权属于A公司。
其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。
收到本计划书后,收件人应即刻确认,并遵守以下的规定:
1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目,请按上述地址,尽快将本计划书完整退回;
2.在没有取得A公司的书面同意前,收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人;
3.应该像对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。
本商业计划书不可用作销售报价使用,也不可用作购买时的报价使用。
委托方:
A公司(盖章)
项目编制人员
项目指导:
郭建中
项目负责人:
岳留成
技术经济组组长:
周雅飞
商务组组长:
张竞文
翻译组组长:
王丽华
项目编制单位:
**华威信投资顾问有限公司(盖章)
编制日期:
**年*月**日
一、执行概要....................................................3
二、项目情况介绍...............................................5
(一)项目概述.................................................5
(二)项目背景介绍.............................................7
(三)项目产品介绍............................................13
(四)地域情况介绍............................................16
(五)项目的进展情况.........................................19
三、组织与管理................................................20
(一)集团企业介绍............................................20
(二)合作方企业介绍.........................................24
(三)管理层介绍..............................................28
(四)项目公司组织结构.......................................32
(五)项目公司管理............................................34
四、SWOT分析..................................................34
(一)优势(STRENGTHS)........................................34
(二)劣势(WEAKNESSES).......................................37
(三)机会(OPPORTUNITIES)....................................37
(四)威胁(THREATS)..........................................38
五、竞争和风险分析............................................40
(一)竞争分析................................................40
(二)竞争策略................................................42
(三)风险及对策..............................................43
六、市场分析...................................................45
(一)市场简介................................................45
(二)市场需求分析............................................49
七、营销方案...................................................50
(一)营销策略和计划.........................................50
(二)品牌策略................................................56
(三)促销策略................................................59
(四)销售渠道和方式.........................................61
八、项目财务计划..............................................63
(一)项目计算期..............................................63
(二)项目投资估算和资金筹措................................63
(三)销售收入预测............................................65
(四)总成本费用估算.........................................68
(五)**商厦及**大厦营业收入增长统计......................71
(六)销售税金及附加及损益表................................72
(七)净现金流量的预测.......................................77
九、还款计划...................................................82
十、不确定性分析..............................................85
(一)**商厦敏感性分析.......................................86
(二)**大厦敏感性分析.......................................86十一、风险退出................................................87
(一)IPO(INITIALPUBLICOFFERING)首次公开发行.............88
(二)股份转让................................................89
(三)股权回购................................................89
(四)清算或破产..............................................89
(五)本企业风险退出方式选择................................90十二、结论.....................................................92附件............................................................93
一、执行概要
本项目——拟在**市最繁华地段**区和**广场附近修建两座高星级酒店及配套商务房产,以大大提升该地区的国际形象和知名度。
现在全球范围内征寻产业合作伙伴,共同致力于在该地区内建立具有闽南传统文化特色的高星级国际商务酒店,以填补该市高档次特色酒店的空白。
本项目的发起人A公司,拥有成熟的技术,先进的设备,且经验丰富,具备项目实施能力。
**,古称**,是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市,先后13个王朝在这里建都,是**省会城市,现属副省级城市。
**地处中国中、西两大经济地域结合部,优越的地理区位和深远的历史渊源,使**居中国六大古都之首,是世界四大文明古都之一,是**经济最发达的城市,是世界著名的旅游中心城市。
目前,在**进行投资,商务活动的人群中,闽粤、台湾、港澳,各国华侨人数占了一半以上,这一批人员到**地区发展,**是必经之地或是常驻之地,他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所,眼下**市还没有。
此外,虽然本地已有八家四星级和四家五星级酒店,但由于他们都是多年前建设,设备已陈旧,档次也相对较低,而且地段多数也相对偏远,而且据了解,目前还只有一、两家酒店配有WIFI无限宽带接入设备,更无一家白金五星级酒店。
因此,本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的高档商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。
本项目拟兴建的两座大厦:
**商厦和**大厦,其中**商厦建成后将作
为**独具闽南文化特色的四星级涉外酒店,项目总投资1.9亿元人民币,总建筑面积2.8万平方米,设有高档客房200间,并设有能同时容纳400人的多功能会议厅及宴会厅。
**大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层为购物中心,拟建成**地区第一家**百货大楼,地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店,两座附楼为出租出售的高档商务用楼。
该项目总投资5亿元人民币,计划总建筑面积约12万平方米,酒店设有豪华客房448间,餐位5000个,设有高级西餐厅、独立封闭式酒吧,更有可容纳500人以上的宴会厅。
本项目已被**市政府列为市重点工程项目。
本项目中**商厦项目位于**市**区**路,紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹,区域繁华,交通便利,而**大厦项目位于**市的政治、文化、经济、旅游中心的中心——**广场的西南角,西大街的入口处,更是**市黄金地段的黄金位置。
本项目的商场、酒店经营管理均与目前国内顶级的百货行业巨头B公司和酒店管理行业巨头C公司合作,他们实力雄厚,拥有先进的理念和科学的管理方法以及众多成功案例,其经营优势显著。
本项目所处地理位置优越,外部环境一流,所处行业市场前景广阔,自身特点出众,经营管理科学先进,品位高,利润空间大,项目的经济效益可观。
经对本项目投资分析详见测算:
**商厦项目税后财务净现值为13951.53万元;税后内部收益率为25%;税后投资回收期:
5.23年。
**大厦项目税后财务净现值为53351.20万元,内部收益率为27%,均大于行业
基准收益率11.30%,税后投资回收期:
4.90年。
经济效益显著(详见项目经济评价指标)。
综上所述,我们认为该项目的实施符合我国有关法律和相关产业政策,市场需求明显;项目实施后,其前景广阔,市场容量大,产业化实施的条件具备,将产生显著的经济效益和社会效益,商业价值明显。
因此本项目具有较高投资价值,不失为一个有生命力的项目。
二、项目情况介绍
(一)项目概述
A公司前身是**房地产开发公司,始建于1993年,注册地在**市**路,企业注册资金2620万元人民币,公司现已形成以房地产为龙头,涉及环保、农牧、影视、贸易、技术、物业等多个领域的综合性集团总公司,下属五家分公司。
集团拥有多年大型房地产开发经验,曾出色完成多个大规模工程项目,实力雄厚,在地方上享有很高的声誉和信誉。
本项目拟在**市繁华地段兴建两座大厦:
**商厦和**大厦,其中**商厦建成后将作为**独具闽南文化特色的四星级涉外酒店;**大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层为购物中心,拟建成**地区第一家**百货大楼,地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店,两座附楼为出租出售的高档商务用楼。
本项目已被**市政府列为市重点工程项目。
**位于较发达的东南地区与正在发展的**地区的中枢地段,是东南与**的桥梁和中转站,是**发展的龙头,要发展西部,**的发展首当其冲,
具有举足轻重的作用。
绝妙的地理位置给**带来无限的商机。
**是全国旅游收入占总收入比例最大的城市,旅游事业发达,酒店业发展正处于高潮阶段,酒店业管理也正处于成熟阶段。
因此,发展酒店形势很好发,加之**市人口流量大,商机多,酒店业的市场空间很大。
目前,在**进行投资,商务活动的人群中,闽粤、台湾、港澳,各国华侨人数占了一半以上,这一批人员到**地区发展,**是必经之地或是常驻之地,他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所,眼下**市还没有。
因此,本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。
**商厦项目位于**市**区**路,紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹,区域繁华,交通便利,是各国宾客商务洽谈、住宿旅游、开会学习的理想场所。
目前,仅文艺北路有一家三星级酒店,无论从规模、档次,还是从功能上都远远不能满足市场需要,因此亟待在此地建设一个高档次具有闽南特色的国际化星级酒店。
四星级的闽南国际商务酒店环境高雅、豪华,设施超前,功能完备,服务水准一流,满足了客户各方面的需求,弥补了本地区该档次酒店市场需求的空白。
**市的政治、文化、经济、旅游的中心在四方的明代古城内,而古城的中心就是**广场,95%的游客是从**开始**之旅的。
西大街最具明唐文化特色,是古色古香的**最具代表性商业街、唐人街。
现西大街道路拓宽已基本完成,建成后的西大街将是集商贸、办公、娱乐、餐饮为一体的仿古建筑一条街,街道两侧红砖碧瓦,雕梁画栋,充分体现古城**的现代风貌和民族风格。
**大厦项目位于**广场西南角,西大街的入口处,是**市黄金地段的黄金位置。
目前西大街上只有一家陈旧的三星级酒店,白金五星级的本酒店建成后将是处在**市中心最黄金地段的最高档次的现代化酒店,是西大街的门面,其外部的仿古风格与西大街遥相呼应,相得益彰,完全体现了**古城中心恢宏博大的气魄,成为**广场的一个亮点。
本项目的两座酒店均委托经验丰富、享誉盛名的C有限公司管理;**大厦购物中心由集团与B公司合作经营。
这两座星级酒店的建成,将有利于提高整个**市的住宿、餐饮、娱乐、购物水平,完善**市的旅游、商务接待条件。
本项目均地处**市繁华商业区,区内水、电、汽、通讯等配套设施齐全,企业计价使用,供应有保障。
本建设项目符合国家产业政策,企业拥有雄厚的人力资源,采用国际先进的设施设备和科学的管理方法,加之定位得当,具有完善的企业战略与行销方式,企业资源配置合理,市场前景广阔,相信定能获得良好的经济效益和社会效益。
(二)项目背景介绍
1、关于我国五星级大酒店标准简介
我国涉外旅游酒店划分为五个档次,即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级,星级越高,表示酒店的档次越高。
酒店星级的划分以酒店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据。
具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、
清洁卫生评定标准,宾客意见评定标准等执行。
五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下:
A酒店总体基本要求
?
酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。
?
酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。
?
酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001标准。
?
有中央空调系统。
?
有背景音响系统。
?
有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。
B酒店接待大厅基本要求
?
接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。
?
有与酒店规模、五星级相适应的总服务台,总服务台有中英文
标志、分区段设置接待、问讯、结账、24小时有工作人员在岗。
?
提供留言服务、一次性总账单结账服务、信用卡服务、18小时
提供外币兑换服务。
?
总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市
交通地图,全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各
种交通工具时刻表、报刊杂志等。
?
可8小时直接接受国内、国际客房预订,有酒店和客人同时开
启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经
理。
?
在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车
服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。
?
至少能用2种外语提供服务(英语为必备语种),总机至少能
用3种外语提供服务(英语为必备语种),各种指示用和服务
用文字至少用中英文同时表示。
C客房基本要求
?
至少有40间(套)可供出租的客房,70%客房的面积(不含
卫生间和走廊)不少于20平方米,至少有5个开间的豪华套
房,有残疾人客房。
?
客房装修豪华,有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架,茶几,
座椅,床头柜、床头灯,台灯,落地灯、全身镜,行李架等高
级配套家具。
?
卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚,用良好的排风
设施,110/220V电源插座,电话副机,吹风机和体重称。
装
高级座便器,梳妆台,浴缸并带淋浴喷头;配浴帘,晾晒绳,
24小时供应冷热水。
?
有直拨的国内、国际电话,有彩色电视机、音响设备、并有闭
路电视系统,播放频道不少于16个,自办节目至少有2个频道。
?
有与五星级相匹配的文具用品,24小时提供冷热饮用水及冰
块,免费提供茶叶或咖啡,客房内设微型酒吧,24小时提供
中西式早餐,正餐送餐服务。
?
提供叫醒服务,留言服务、衣装湿洗、干洗,熨烫和修补服务,
提供擦鞋服务。
D餐饮基本要求
?
有布局合理、装饰豪华的中餐厅,至少能提供2种风味的中餐。
?
有布局合理、装饰豪华的西餐厅,配专门的西餐厨房。
?
有独具特色,格调高雅的咖啡厅,能提供自助早餐、西餐正餐。
?
有适当的小宴会厅,有封闭的酒吧间。
?
餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。
?
厨房冷菜间、面点间独立分割,有足够的冷气设备,冷菜间有
空气消毒设施,粗加工间与操作间隔离,有足够的冷库,有专
门放置临时垃圾的设施并保持其封闭。
E公共区域基本要求
?
有足够的停车场,有足够的高质量客用电梯,轿箱装修高档,
并有服务电梯。
?
有公用电话,并有市内电话簿。
?
有男女分设的公共卫生间。
?
有商场,出售旅行日常用品,旅游纪念品、工艺品等商品。
?
有商务中心,代售邮票,代发信件,办理电报、电传、传真、
复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。
提供打字
服务。
?
有医务室。
?
提供代购交通、影剧、参观等票务服务。
?
提供市内观光服务。
?
有应急供电专用线和应急照明灯。
F选择项目
客房
?
设商务楼层,可在楼层办理入住登记及离店手续,楼层有供客
人使用的商务中心及休息场所。
?
商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。
?
为客人提供免费店内无线寻呼服务。
餐厅及酒吧
?
有大堂酒吧、专业性茶室。
?
有风味餐厅。
?
有至少能容纳200人正式宴会的宴会厅,配有专门的宴会厨房。
?
有至少10个不同风味的餐厅(大小宴会厅除外)。
?
有24小时营业的餐厅。
商务设施及服务
?
提供国际互联网服务,传输速度不小于64kbit/s。
?
有至少能容纳200人会议的专用会议厅、配有衣帽间。
?
至少配有2个小会议室。
?
有电话会议设施。
?
有现场视音频转播系统。
?
有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录
像机、文件粉碎机。
?
有专门的复印室、配备足够的复印机设备。
?
有现代化电子印刷及装订设备。
?
有照相胶卷冲印室。
公共及健康娱乐设施
?
歌舞厅。
?
卡拉OK厅或KTV房(至少4间)。
?
游戏机室。
?
棋牌室。
?
定期歌舞表演。
?
多功能厅,能提供会议,冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞
厅。
?
有健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴。
?
室内游泳池(水面积至少40平方米)。
?
有网球场、保龄球室(至少4道)、壁球室、桌球室。
?
有美容美发室、精品店、独立的书店、独立的鲜花店、婴儿看
护及儿童娱乐室。
安全设施
?
电子卡门锁。
?
客房贵重物品保险。
?
自备发电系统。
2、关于白金五星级大酒店标准简介
今后五星级将不再是星级酒店的最高级别,国家旅游局规定从201X年7月1日开始实施的新版《旅游饭店星级划分与评定》标准中将设立新的星级饭店等级——“白金五星”。
“白金五星”酒店的定位处于酒店业金
字塔的顶端,“白金五星”须先符合以下7个必备条件:
已具备两年以上五星级酒店资格、地理位置处于城市中心商务区、对行政楼层提供24小时管家式服务、整体氛围豪华气派、内部功能布局与装修装饰与所在地历史、文化、自然环境相结合等。
此外,还需要在6项参评条件中至少达标5项,6项标准分别为:
普通客房面积至少不小于36平方米;有符合国际标准的高级西餐厅、可以提供正规的西式正餐和宴会;有高雅的独立封闭式酒吧;有可容纳500人以上的宴会厅;国际认知度极高、平均每间可供出租客房收入连续3年居于所在地同星级饭店前列;有规模壮观、装潢典雅、出类拔萃的专项配套设施。
(三)项目产品介绍
1、“**商厦”项目介绍
该项目拟建一座具有闽南文化特色的四星级国际商务酒店,酒店位于**市**区**路,紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹,交通便利。
该项目总建筑面积2.8万平方米,地下两层地上二十一层,主体工程现已完工,前期已投资9600万元,装修筹备拟再投资1亿元。
本项目将建成**最具特色,最高服务水准,最佳经济效益的酒店,由经验丰富、享誉盛名的C有限公司管理,预计用五年时间将投资收回。
酒店共有设备完善的国际标准不同等级客房200间,其中有48间别致豪华套房,所有房间均带有独立中央空调系统、日常小家电、小型保险箱、国际长途直拔电话、60个卫星频道电视;豪华房及套房还配备个人电脑。
此外,酒店还设有大堂吧、住客专用酒廊、多功能会议厅、商务中心、特色宴会厅、贵宾厅、美食街、KTV包房、桑拿房、游泳馆、网球场、健身房等综合配套设施。
美食街环境优雅,提供各式美味中西佳肴,闽南特色风味美食更是一应俱全;多功能会议厅可容纳400人的会议规模,特色宴会厅也可同时接待400人用餐;九间风格高雅的贵宾厅房更为各式小型宴会的最佳选择。
同时,酒店也为商务客人提供许多特别的服务,商务人士在这里可以处处感觉到进行商务活动的方便,除食、宿、娱乐无忧外,其他所有商务工作方面的接待、事务性工作等均可由酒店代劳。
此外,酒店计算机、传真机、复印机、多媒体设备等现代化办公设施一应俱全、设备先进、资源充足,尤其具有目前最先进的WIFI无线宽带上网设施,让客户可以在酒店的任何角落毫无拘束的上网办公或冲浪;而对于没有自带笔记本电脑的普通客房客户,酒店独具特色的咖啡厅和茶室也均会提供此项服务,让客户不再拥挤于商务中心,而是可以一边欣赏着轻柔的音乐,一边品尝着香浓的咖啡和悠悠的香茗,还
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