三亚酒店市场分析报告doc.docx
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三亚酒店市场分析报告doc
三亚酒店市场分析报告
三亚酒店市场分析报告
旅游业持续快速发展和规模庞大的旅游市场的迅猛增长,为三亚酒店行业的发展提供了充足、旺盛的客源市场基础。
31>.1三亚酒店业发展规模及结构分析
旅游饭店是旅游业发展的主要基础设施,其数量和服务质量的发展,是旅游业发展水平的重要标志。
中国自改革开放以来,旅游饭店业的发展规模是加速、成倍增长的,其服务是中国对外开放程度高、第一个与国际标准接轨的行业,涉外星级饭店的服务质量已走向国际化。
三亚作为中国最著名的滨海旅游城市,其酒店的发展速度高于其他城市。
1996年中国第一家五星级度假酒店凯莱在三亚开业,从此掀起了三亚酒店建设的热潮。
随着全球旅游目的地的形成,三亚出现了中国独特的酒店群落现象,拥有亚龙湾、大东海、三亚湾和市区等四大酒店区域。
还有建设中的海棠湾酒店群。
2006年末三亚市列入统计的旅游宾馆160家,比上年增加11家。
其中,五星级宾馆7家,四星级宾馆18家,三星级宾馆25家,二星级宾馆22家,一星级宾馆6家,其他待评宾馆82家。
拥有客房24032间,比上年增加2032间,增长9.2%;拥有床位44146张,比上年增加4676张,增长11.8%。
2007年末全市列入统计的旅游宾馆171家,比上年增加11家。
其中,五星级宾馆7家,四星级宾馆20家,三星级宾馆31家,二星级宾馆21家,一星级宾馆7家,其他待评宾馆85家。
拥有客房24265间,比上年增加233间;拥有床位44875张,比上年增加729张。
旅游饭店客房开房率61.3%,比上年提高8.2个百分点。
2008年,全市列入统计的旅游宾馆(酒店)180家,其中五星级宾馆7家,四星级宾馆21家,三星级宾馆29家,二星级宾馆19家,一星级宾馆8家,待评五星宾馆13家。
拥有客房29612间,比上年增加5834间;拥有床位54020张,比上年增加9874张。
旅游饭店客房开房率63.0%,比上年提高1.7个百分点。
在三亚现有酒店中,一般星级酒店,包括一般意义的海滨高档酒店较多,而私密性强,面向高端旅游度假市场的顶级酒店少,已新建成营业的鹿回头背山面海的悦榕庄(三亚国宾馆)、文华东方酒店、亚龙湾金茂丽思.卡尔顿及正在建设的太阳湾柏悦酒店和海棠湾系列超五星级酒店等,仍满足不了迅速发展起来的国内外高端旅游度假市场在三亚的发展需要。
所以三亚在“十一五”规划中,将按照“限制一般酒店,控制高档酒店,发展顶级酒店”的发展战略,不断推进顶级酒店的建设。
就地区分布来说,亚龙湾、大小东海、市区等酒店集中,东部海棠湾等拟建的酒店也较多,但西部从天涯海角到崖城镇一带的旅游景区较集中,但配套的酒店少,只有南山两家五星级酒店经营。
3.2不同级别酒店的经营效益分析
高星级酒店及国际酒店集团管理的酒店经营效益最好,三亚及亚龙湾酒店房价及经营效益在海南及中国酒店中名列前茅。
中国酒店行业持续发展,营业额和就业人数都有所增长;酒店业的经营继续呈现全面回升的态势,客房出租率和房价同时增长,整个饭店产业绩效益仍呈现“高星级酒店高、中低星级酒店低”的局面。
表6:
国内各星级饭店的平均收益对比
类别
五星级
四星级
三星级
经济型酒店
平均房价(元)
746
395
234
185
每间客房平均收入(元)
497
278
155
175
出租率
66.6%
70.4%
66.2%
海南旅游酒店的房价及经营效益的总体水平在全国是算较低的,但三亚的高星级酒店,尤其是亚龙湾国际度假区的高星级酒店,与海南其他城市相比,房价要高二、三倍,黄金周期间就更高,在全国,三亚的星级酒店房价和经营效益名列前茅,可以与上海、北京的高星级酒店争一日之长短。
如:
亚龙湾的喜来登和希尔顿的平均房价在250美元以上,凯悦酒店集团拟将在太阳湾接管的柏悦酒店的平均房价将达到300美元/日以上。
悦榕庄平时房价在每套间2500元(普通间)、3000元、5000元,平均房价在400美元/日以上。
亚龙湾喜来登和希尔顿酒店的年营业收入将分别为3亿元和2亿余元,天域酒店、假日酒店和凯莱酒店的年营业收入将分别为1.8亿元、1.6亿元和1.5亿元。
其余五星级酒店的年营业收入在5000万元-1亿元之间。
但四星级酒店的年营业收入却在500-2000万元之间。
表7:
2008年三亚各区域酒店接待情况一览表
亚龙湾
大东海
三亚湾
五星级
四星级
三星级
平均房价
1039.4
399.63
302.76
983.51
314.01
123.02
出租率
60
72.27
58.62
61.48
64.03
64.6
表8:
海南省旅游星级饭店客房成本价格表
表9:
海南省重点旅游地区旅游星级饭店客房最高调控价格表
表10:
三亚亚龙湾主要五星级酒店经济效益比较表
项目
名称
客房数量
年平均客房价
入住率
年营业收入(万元)
亚龙湾
凯莱
404间
912
42%
5648
假日
358间
890
44%
5117
天域
787间
970
39%
10867
喜来登
511间
1606
59%
17673
万豪
456间
1302
61%
13219
希尔顿
492间
1404
68%
17145
丽思.卡尔顿
450间
1928
75%
23751
红树林
503间
1363
55%
13763
皇冠假日
466间
728
54%
6687
康年
130间
860
55%
2244
铂尔曼
193间
1116
59%
4638
注:
上图为亚龙湾11家高档酒店的平均水平,统计截止2009年8月。
3.3三亚滨海度假酒店区域间竞争环境分析
3.3.1亚龙湾片区的度假酒店竞争分析:
三亚亚龙湾是中国首批国家级旅游度假区之一和AAAA旅游景区,规划面积18.6平方公里,是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高级宾馆、度假村、海底世界观光、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。
这里阳光、沙滩、海水等国际一流的旅游资源吸引一批批国际知名酒店集团进驻三亚亚龙湾,现已开业的有喜来登、万豪、凯莱、华宇皇冠、希尔顿、丽思.卡尔顿酒店、假日等国际品牌酒店。
据统计,全景区除了几个特色景点外,现有16家酒店营业,其中五星级酒店10家,共约5000间客房,8000多张床位,酒店设施比较齐全,年接待游客100余万人次。
表12:
三亚亚龙湾度假区内五星级酒店营业情况一览表
序
号
名称
投资
(万元)
投资单位
(开发商)
合作管理方
占地面积
(㎡)
建筑面积
(㎡)
客房数
(间/套)
开业时间
1
喜来登
度假酒店
50,000
三亚盈湾旅业公司
喜达屋饭店及度假村集团
106,500
78,000
511
2003年1月
2
天域度假酒店
42,000
Everbright
产权酒店
66,700
57,000
359
1998年
(天域二期)
57,000
428
2006
3
万豪度假酒店
50,000
上海家化集团
万豪国际集团
106,000
45,800
456
2004年7月
4
凯莱度假酒店
48,000
中国粮油食品公司
凯莱酒店集团
106,660
33,600
404
1996年8月
5
亚龙湾假日
度假酒店
37,000
新疆新天国际
洲际酒店集团
33,335
358
2001年1月
6
红树林
度假酒店
54,400
今典集团
(北京地产)
100,005
49,223
502
2005年1月
7
金茂希尔顿大酒店
40000
上海金茂集团
希尔顿酒店
管理集团
100,000
75,000
500
2006年1月
8
华宇海滨假日酒店
山西华宇集团
皇冠假日酒店
160亩
2.64万
466
2005年
9
环球城
大酒店
8.99亩
34551
257间套
2003年9月
10
天鸿渡假酒店
1亿元
天鸿集团
1余万
80多间套
2002年
金棕榈度假酒店
海南金棕榈投资公司
三亚世贸金棕榈饭店管理公司
43亩
3万
248间
2001年1月
11
美爵度假
酒店
3亿多
兰海集团与中谷粮油集团
雅高集团雅华酒店管理
133亩
2.6万
别墅型酒店
拟建
12
金茂丽思.卡尔顿大酒店
8亿元
上海金茂集团
丽思.卡尔顿酒店集团
150
8万
500
2008年4月25
13
天鸿渡假村二期
3亿元
北京首开集团
200
2007年底
14
太阳湾柏悦度假酒店
8亿元
天津华田集团
凯悦酒店柏悦品牌
3万
250
建设之中
15
铂尔曼度假酒店
雅高集团铂尔曼
193
2008.4.20
3.3.2大、小东海片区的度假酒店环境分析
此区域南面临海,北、西、东面被鹿回头、狗岭、虎岭等山岭环绕,观光景点设施和酒店接待设施都比较集中,一直是团队游客旅游住宿较集中的区域,大东海区是三亚最早开发旅游和酒店较集中的区域,四、三星级酒店集中,目前四、五星级酒店已有近20家,二、三星级酒店20余家,待开发的区域的不多。
小东海,最早省政府开发了一个接待国宾的鹿回头宾馆,后来一直被闲置,近几年一直是被国内外一些大集团公司抢滩的宝地,现鹿回头宾馆撤除后,已有首旅等5家大集团进驻,投资开发顶级酒店等度假项目,如:
悦榕庄、新佳鹿回头、鹿回头爱地和半山半岛项目。
表13:
三亚大、小东海旅游区内四、五星级酒店情况一览表
酒店名称
星级
投资建设规模
客房数
开业时间
悦榕庄(国宾馆)
超五星
由省政府合作开发,首旅投资建设,悦榕酒店度假村集团经营管理,占地约5万平方米
61栋泳池别墅
2008年10月11日
宝宏龙都大酒店
五星级
宝宏集团投资,澳大利亚龙都国际酒店管理
334间
2005.10
三亚山海天大酒店
五星级
建筑面积2.8万平方米,园林面积达45亩,地上8层,地下1层,鲁能集团投资1.2亿元兴建。
242间
1998年11月28日开业
三亚银泰度假酒店
准五星
建筑面积4万平米,2万的热带园林。
香港瑞达投资公司投资,浙江世贸酒店管理
416间
三亚嘉宾国际酒店
准五星
占地44亩,建筑面积1.3万平米,美国上市公司SholodgeInc旗下的全球连锁酒店管理
186间
2004年1月8日试业
三亚丽景海湾酒店
四星级
建筑面积2万多平米,湖北清江水电开发公司投资兴建。
200间
三亚明珠海景酒店
四星级
建筑面积1万余平米
191间
三亚阳光海景公寓酒店
准四星
客房为公寓式结构,每套房有两观海景大阳台,公寓式度假酒店
100套
三亚林达海景酒店
四星级
三亚林达房地产公司投资
206间
三亚国际大酒店
四星级
220间
三亚玉华苑海景酒店
准四星
四川华能公司投资
300间
南中国大酒店
四星级
238间
1993年
三亚珠江花园酒店
四星级
占地面积8240平米,建筑面积2.5万平米,楼高8层,珠江实业集团和香港瑞士中星投资公司合资兴建,广州珠江物业酒店管理
239间
三亚金岛嘉宁海景酒店
四星级
建筑面积5000余平米,三层金色建筑
40间
惠普登海景酒店
四星级
建筑面积25930平方米,总投资7800多万元.
172间
三亚海天大酒店
四星级
主楼高13层,占地面积为5030平方米
175间
1999年
三亚兴华园海景酒店
四星级
占地面积8900m?
,一座主楼及8栋别墅组成
三亚水业海景大酒店
天涯水业集团投资,一期四星级酒店,二期五星级工程在建设之中。
500间
三亚文华东方大酒店
超五星
占地180亩,坐拥1.2公里长的珊瑚沙滩
297间
2009年
3.4重点关注五星级酒店项目介绍
3.4.1三亚喜来登度假酒店介绍
由三亚盈湾旅业有限公司投资兴建,于2003年1月28日开业,是喜达屋集团的成员之一。
喜达屋集团是第一个美国酒店连锁机构进入中国的品牌。
目前喜来登在全球80个国家拥有、管理及特许经营达800间酒店,在国际上有很高的知名度。
该酒店拥有客房511间,其中套房49间,总统套房1间,客房面积由48平米—512平米,类型多达12种。
酒店配有3个餐厅和11间会议室及海南最大的宴会厅。
2004年度喜来登度假酒店营业收入达到2亿元,纳税超过1000万元;2005年、2006年、2007年营业收入为3亿多元。
自开业以来,喜来登的客房率一直高居不下,处于三亚领先地位,即使在淡季,喜来登客房率也可以保持在60%—80%左右。
喜来登在国内外获得了多项荣誉:
曾获“海南省十佳度假酒店”、“海南省餐饮酒店行业20强企业”荣誉称号;建设部颁发的“中国建筑工程鲁班奖”;获喜达屋饭店及度假村集团颁发的大中华地区“2004年度最佳公关奖”及“最佳‘喜达屋优先顾客计划’即时回报奖”;获《21世纪经济报道》2005“中国酒店金枕头奖—中国十大最受欢迎商务酒店暨十大最受欢迎度假酒店”;连续三年被世界小姐组织机构选为“世界小姐总决赛唯一指定酒店”;被新加坡的《旅讯》杂志评为“最佳度假酒店”。
三亚喜来登酒店的硬件和软件很有代表性。
合理优美的酒店园林景观、优越的自然环境、地理位置、豪华的室内硬件设施、及让人感到温暖的酒店员工服务给予客人顶级度假享受。
喜来登酒店集团有很多成功的管理经验。
集团推出的优先顾客计划(SPG)和关爱计划是最有代表性的。
其中SPG还被FreddidAwards国际机构连续四年评为最成功的计划。
优先顾客计划是指加入该计划的客人可以享受消费积分带来的服务升级、回赠房间、消费增值及互换航空公司里程数等服务内容;关爱计划则是酒店集团对员工的关爱培训,酒店每一位新员工都要进行两个月的“关爱同事、关爱生意、关爱顾客、关爱社区、关爱业主”的培训。
除此之外,酒店也很注重各部门的专业技能与服务技巧的培训。
销售方面两大优势:
一是喜来登酒店集团庞大的销售网络,三亚喜来登有40%的客源来自集团销售网;二是酒店集团国际品牌的知名效应。
他们把会议作为重要的市场去开拓,同时,他们还非常重视家庭市场、蜜月市场、高尔夫市场的开拓。
特色经营:
是三亚喜来登成功的重要方面。
酒店引进世界认可的两大SPA品牌之一的泰国MANDARASPA。
还有丰富多彩的水上娱乐活动也受到各国游客的欢迎,最让客人称赞的是酒店的服务。
3.4.2金茂三亚希尔顿酒店介绍:
金茂三亚希尔顿大酒店是希尔顿全球度假村(HiltonWorldwideResorts)在中国的首次登陆。
希尔顿国际酒店集团(HI),为总部设于英国的希尔顿集团公司旗下分支,拥有除美国外全球范围内“希尔顿”商标的使用权。
美国境内的希尔顿酒店则由希尔顿酒店管理公司(HHC)拥有并管理。
希尔顿国际酒店集团经营管理着403家酒店,包括261家希尔顿酒店,142家面向中端市场的“斯堪的克”酒店,以及与总部设在北美的希尔顿酒店管理公司合资经营的、“康拉德”(亦称“港丽”)酒店。
希尔顿国际酒店集团在全球80个国家内有着逾71000名雇员。
该大酒店也是金茂集团实施“走出金茂”发展战略打造的精品项目。
中国金茂(集团)股份有限公司由中国中化集团公司控股。
中化公司是中国四大国家石油公司之一,其主业包括:
石油、化肥、化工产品贸易、酒店、房地产开发经营。
是中国最早进入《财富》全球500强排行榜的企业集团之一,2005年第15次入围,名列第287位。
酒店占地10万平方米,酒店拥有各式客房,套房,别墅共计501间,客房最小面积48.5平米,并配有宽阔的私人阳台。
酒店80%客房坐拥无垠的新月形沙滩及南海,其余房间则尽享国家级公园环绕之美。
酒店拥有11个多功能厅及1个900平米大型宴会厅,另1300平米的草坪和780平米的海滨草地为活动策划者提供了更多创新选择。
酒店于2005年12月31日开业,在试营业阶段,酒店成功把握春节商机,取得良好的社会效益和经济效益,打响了自身品牌。
在顺利度过三个月试营业期后,2006年3月31日酒店正式全面开业。
目前,该酒店正逐步得到高端客源市场的认可,各项关键营收指标均超过了预算目标,出租率和平均房价已在三亚酒店行业处于领先,初步确立了一线豪华度假酒店市场的地位。
在2006年“五一”黄金周里,酒店运营良好,7天平均入住率近80%,平均房价超过200美元。
开业第一年年营业收入就达2亿元人民币。
2008年超过3亿多元人民币。
3.4.3金茂三亚丽思卡尔顿酒店介绍
是由中国金茂集团投资,丽思卡尔顿国际酒店管理集团管理的顶级奢侈品牌酒店。
做为丽思卡尔顿集团在中国区的首家度假酒店,其位于亚龙湾西南最佳位置,享有独一无二的红树林景观及静谧的环境。
拥有450间豪华客房,含位于行政楼层的特色客房和套房,风格迥异的观景套房,最小客房面积为60平米,其中包括33座带有独立泳池和观景池的私家别墅,分别为丽园居、丽林居、丽海居、华海居和金茂居,泳池面积分别为20.7平米、36.9平米、52.75平米;酒店还有5个户外泳池,3个成人泳池,分别位于B区(人工湖泳池)、C区(泳池湾)和沙滩前(沙滩前线泳池),2个儿童泳池,面积为118平方米,深度0.4米.分别位于儿童俱乐部和沙滩前(儿童按摩池)。
酒店拥有共1700平米、含13个会议厅的会务设施,提供最现代化的会务设施和最灵活便捷的会务服务,其中包括可自由分割为4个不同尺寸大小的910平方米宴会厅,9个会议厅以满足不同类型会务需求。
还拥有中国唯一的室外海景婚礼礼堂;8个风格各异的餐厅酒廊;占地2788平米,由ESPA设计的亚洲区最大丽思水疗中心,其24间理疗室包括18个独立水疗室,6个VIP水疗套房,携手LV、TOD’S、aul&Shark、SalvatoreFerragamo、Zegna五家国际知名奢侈品牌联手打造三亚奢华消费区。
酒店以“食享”为主基调的八个餐厅酒廊,将为宾客们奉上从名家经典、季节美食到量身定做的极致味蕾享受。
鲜坊(全日餐厅):
位于1楼共267座,含室内183座,室外84座和2间包厢;索菲娅(意大利餐厅):
位于三楼共112座,含室内96座,室外16座和1间包厢;润园(中餐厅):
位于酒店1楼,共169座,含室内115座,5间8座和1间14座的包厢;海边(烧烤餐厅):
位于户外,共128座,含室外88座和吧台40座。
景台(大堂吧):
位于三楼,提供78个座位;雪阁(雪茄吧):
位于三楼,共83座,包括室内59座,室外24座;池畔吧:
位于水池边,共有60个座位;睦堂(水疗吧):
位于丽思卡尔顿水疗中心,共40个座位。
各种房间房价如下:
房型
前台现付价
早餐
床型
宽带
丽海阁(高级海景房)
RMB2300元
无早
大/双
收费
丽海阁(高级海景房)
RMB2402元
双早
大/双
收费
丽天阁(豪华海景房)
RMB2530元
无早
大/双
收费
丽天阁(豪华海景房)
RMB2632元
双早
大/双
收费
丽池阁(泳池房)
RMB2645元
无早
大/双
收费
丽池阁(泳池房)
RMB2747元
双早
大/双
收费
华海阁(行政楼层海景房)
RMB2875元
无早
大/双
收费
华海阁(行政楼层海景房)
RMB2977元
双早
大/双
收费
丽海轩(海景套房)
RMB4025元
无早
大床
收费
丽海轩(海景套房)
RMB4127元
双早
大床
收费
丽园居(园景别墅)
RMB5175元
无早
大床
收费
丽林居(红树林别墅)
RMB5175元
无早
大床
收费
丽海居(单房海景别墅)
RMB7935元
无早
大床
收费
华海居(双房海景别墅)
RMB11615元
无早
收费
丽思阁(豪华房)
RMB1725元
无早
大/双
收费
丽思阁(豪华房)[含早]
RMB1827元
双早
大/双
收费
附加选择
加床价RMB450元自助早餐价RMB217元
3.4.4三亚悦榕庄酒店介绍:
位于海南鹿回头湾,有世外桃源、人间仙境美誉的三亚悦榕庄,是海南省政府合作开发的三亚“国宾馆”,海南的“中南海”,也是悦榕酒店度假村集团在中国经营管理的首家全泳池别墅度假村。
悦榕酒店度假村集团作为全球顶尖精品度假村、公寓住宅及SPA的营运商,悦榕庄融合了亚洲传统及地域特色,提供一个能够让人完全放松身心灵的优雅浪漫空间,营造“心静轩”。
其秉承独特的遁世风格,远离城市的纷繁喧嚣,精心设计的热带泻湖将多栋私密的泳池别墅巧夺天工的串联起来。
泳池别墅内部宽敞,颇具现代感,采用当地特有材质打造红瓦屋顶和黑色石板墙,融合当地独有的热带风情,细节之处尽显中国意韵。
内含传统十字结构横梁的私密庭院,棕榈树和荷花池点缀周围。
明亮通透的玻璃幕墙让嘉宾尽享户外景色,一览室外青青草地、露天淋浴和私人按摩池,让人心旷神怡,浮想联翩!
在设计师的精心打造下,三亚悦榕SPA汇集了精致瑰丽的中国风,以及热带简约主义的建筑风格。
悦榕庄拥有61栋泳池别墅,包括21栋泳池别墅、19栋豪华泳池别墅、7栋泉浴泳池别墅、8栋双房式泳池别墅、1栋清泳池别墅区、3栋三房式泳池别墅,以及2处华丽的汉、唐别墅区组成。
其中:
泳池别墅272平米,豪华泳池别墅310平米,泉浴泳池别墅366平米,两房泳池别墅574平米,三房泳池别墅583平米。
还拥有全球闻名的悦榕Spa和水疗设施,特色餐厅及设施齐备的大型会议场所。
其建有8座占地5,000平方公尺的豪华SPA套房,以及占地800平方公尺的水疗与健身中心。
16间SPA护疗房分布于8座豪华SPA套房,每座拥有2间SPA护疗房。
面向静谧热带花园的套房,设有SPA护疗双人床、户外浴缸与蒸汽淋浴间。
值得一提的是,每间套房还特别备有悦榕SPA独有的花雨喷雾疗程室,或泰式按摩房。
透过高科技的水疗设施,以及水疗花园的顶尖SPA疗程,酒店将为您提供至尊无上的完美SPA体验。
两处总统别墅区
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