买房子怎么分辨好坏户型 好户型是有标准的.docx
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挑地段、比价格,选一手房时还要看户型怎么样。
房子的户型好坏直接关系到人居住体验的好坏。
但好户型到底什么样,也是个很难回答的问题。
什么样的户型是好户型?
好户型一般标准
房子的户型好,晴朗的天气,白天所有房间不需要开灯,光照也充足;往房间里摆放基本尺寸家具,不妨碍人走动;不借助通风设备能自然通风。
通常有5条基本标准:
1、整体形状方正
整体形状方正的意思,不是整套房子是一个完整的方形,而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。
同时整套房子看起来也大致是个矩形,同时允许有一些“溢”出来的边角。
2、偏大面宽、偏小进深
面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放,同时考虑到自然采光的范围。
如果房间进深偏大,光线从窗外投射进来经过漫反射,仍然照不到离窗较远的区域,白天仍然需要灯光照明。
3、没有暗间
暗间除了无法自然采光,通风也是大问题。
现在的新房如果有暗间,多数被安排在卫生间。
没有窗户的卫生间,除湿、通风完全要依赖排风设备,采光照明完全依靠室内灯光。
节能环保还在其次,关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间,除湿不利会影响人的健康。
4、房间大小适中
房间越大越好?
当然不是。
房间太小会让人感觉压抑、不舒服,但是单个房间太大会感觉空旷。
太大的卧室难以营造温馨感,又浪费面积;客厅太大会显得空旷而有隔阂感。
另外,设计时,在整套房子的面积确定的前提下,某个房间面积太大,可能还需要将另外一个空间设计得偏小。
5、动线合理
动线合理的标准有些抽象,较难概括,需要在看户型图、看样板房之前,对居住活动线就比较熟悉才能判断。
动线合理的户型,在房间里活动的人的行动不会互相干扰。
人在房间里做事情、走动,也最符合生活习惯,不容易出错和出意外。
上海盘古天地专案经理朱伟骏提醒,选户型也要看住宅类型。
不同的类型的住宅,相同的房型居住感觉也不一样。
高层住宅的中高区空气流动快,而南北通户型是出于对流通风的考虑而设计的,因此,买高层住宅,南北通户型和全南户型都能比较好地通风。
但总高6层及以下的多层住宅,选南北通户型才能更好地通风,尤其较低楼层要更多考虑南北通的户型。
如果想要更多阳光照射,又想通风良好,可以考虑买高层住宅中高区的全南户型。
评价户型,先看面积
只看这5条标准,还不能判断户型的好坏。
如果离开面积的因素评价户型,也是不够理性的。
好户型就是能让里面的人住得舒适,住得方便,而不同面积的房子,业主的居住需求也一定不同。
总的来说,小户型因为面积小,业主需要在较小的面积里尽可能利用空间,完成各种居住功能。
因此,户型设计尽量不浪费面积,功能区域能相互借用,对这类户型来说非常重要。
而大户型的室内空间宽阔,对利用率的要求就较低,但居住人口可能较多,在户型的私密性、功能区域的精确划分、功能的齐全等方面的要求就更多也更高。
小面积一居室
一居室的面积通常在70平方米以下,在这个面积范围内,居住人数通常是1至2个。
房间不但需要完成基本生活必需的“五大件”——客厅、餐厅、厨房、卫生间、卧室的功能设置,还要采光充足,储物空间齐备,才能称得上是好户型。
但在实际开发和建筑设计时,由于一居室面积小、总价低,不是市场主流,也不是开发商的主要利润点,因此在设计户型时,同一楼面里先把最好的位置、最好的朝向留给大中户型,小户型最后被安排在余下的位置。
也因此户型好的一居室不常见。
这套55平方米的小户型(图1)基本上满足了好户型的一般标准,整体方正,采光、朝向都很好,各个房间既紧凑,功能分区又明确。
尽管阳台在卧室外面,但由于一居室的居住人口少,通常没有住家保姆。
因此,穿过卧室去阳台晾晒衣物的是关系亲近的家人,不存在私密暴露的问题。
实用型两居室
两居室的面积通常在70平方米至90平方米,居住人口通常在2至4人,在这个面积范围内,除了“五大件”功能,采光充足,储物空间齐备以外,要达到好户型的标准,面宽进深比要合理,以1:
1.5为标准,适当浮动;由于居住人口可能较多,如果只有一个卫生间,就要做干湿分离的设计,方便同时使用;多人居住时衣物用品也多,需要足够的储物空间。
另外,动线合理,互不干扰,也比较重要(图2)。
同一楼面里,面积稍大的两居室户型能占据朝向有利的位置。
大户型需求多、标准高
三居室以上的户型面积在100平方米以上,居住人口通常在3至5人。
除了满足中小户型的基本使用要求外,动线的简洁尤其重要:
当多个人同时在不同房间和不同区域间穿插活动时,相互间的影响越小越好(图3)。
各个区域能有明确分布,不叠加功能、互不干扰,这种私密性也是选大户型居住的家庭看重的因素。
根据上海盘古天地专案经理朱伟骏的经验,私密性的标准之一是陌生人站在门外时,看不到房间里任何一个区域。
差户型都是什么样?
和好户型一样,差户型也有些共同的特征,但评判一个户型是不是差户型,通常判断其是否具有3个特征就可以认定了。
不好的户型都有哪些特征?
动线不合理、行动有干扰、采光不充足的暗间多、面积浪费多、动静分区混乱、房间之间通风排气互相影响、强行分割房间造成“豆腐块”分区等。
外立面奇特,户型不会好
户型设计尤其是追求建筑外立面独特性的楼盘,通常都有难处理的边角,会给户型设计造成很大的麻烦。
为了迁就外立面的形状,户型设计就有很多限制。
一些看起来奇怪和不合理的户型,大多出现在这类“异形”外观的楼盘里。
外立面是圆形、半圆形的住宅(图4),通常会把阳台设计在圆弧形状的区域,把户型本身的边角包裹进去,实际形成的阳台形状不规则,晾晒空间不够,水池和橱柜都安装不下。
如果用铝合金门窗封闭阳台,推拉不如方方正正的阳台方便;如果不封闭,几个房间的窗户都通到阳台,房间的通风也不太舒畅。
功能分布有多重要?
但差户型不仅在外形奇特的住宅建筑里存在,即使外形规整,房子整体方正,内部管道排布设置不合理,也会导致厨房、卫生间这样的动区和卧室这样的静区分区混乱(图5),住进去才会发现非常麻烦。
一般来说,房间基本的功能分布要求是前动后静——越靠近门和玄关,越是全家人活动最多的区域,比如厨房、餐厅、客厅。
因为开门关门的时候会有些声音,烧菜做饭的时候厨房的声响很大,全家人在一起吃饭的时候免不了要聊聊天,在客厅会客或者看电视的时候声响也会比较大,这几个地方要位于房子的前部。
而在卧室休息和在书房阅读需要安静,这几个房间要位于房子的深处,也能尽可能不受其他人干扰。
卫生间是每人每天使用频率最高的地方,从各个房间到卫生间,最好都能以最短的距离到达。
面积浪费多,户型也不好
这个户型(图6)从整体上看形状规整,但空间浪费太多,也是个比较差的户型。
这套建筑面积80平方米的房子最终只有一房两厅,卫生间没窗户。
它最大的问题是进门处到餐厅到客厅被一条走廊贯穿,浪费面积多,而且因为面宽窄,进深太大,改造难度也很大。
这样大面积的浪费也是难以获得买房人认可的。
同样的面积,利用得好,能做两室两厅,空间设计利用得不好就只能做成一室两厅,而且在装修的过程中很难改造好。
从买房人的角度来衡量,相同的面积、单价和总价,两室两厅的户型一定比一室两厅经济实用,居住的时间更长,买前者显然更划算。
一般面积浪费多的房子,问题经常出在这些部位:
走廊过于长而且没有和客厅、餐厅等实用功能区域合并;卧室面积过大(超过20平方米);厨房、卫生间面积过大而次卧面积太小;实际得房率低(低于75%),公摊面积过大。
怪户型,也不是无可救药
外形奇特的户型,在50平方米以内的超小户型里比较常见。
因为是剩下的边角料位置,价格优惠的幅度很大。
这类的奇怪户型比面积较大的奇怪户型更容易改造。
超小户型不像大户型,把客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间都以墙为界划分得很清楚,它本来就主要靠室内家具的设计摆放来决定功能分区。
因此,小而怪的户型,只要整体上呈块状而不是细长条,就还有改造的价值。
另外一种能改造的怪户型,是客厅、卧室等房间形状方正,而不规整形状出现在厨房、卫生间等较小的区域内,即使有面积的浪费,也相对较小。
最后,选户型要时刻记住,户型图主要用来看格局,房子到底怎么样,交房标准的样板间最有参考价值。
小贴士
面宽:
是一个自然间的宽度,一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
动线:
是指人在室内室外移动的点连合起来形成的线路。
长久居住在家里的人,会形成比较复杂的动线。
进深:
指一间独立的房屋前墙皮到后墙壁之间的实际距离。
本文所提到的居住人数,指的是在房间里各个区域自由活动的居住者人数,不包括婴儿等不完全活动人。
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