中国房地产业应对国际热钱的策略分析1.docx
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中国房地产业应对国际热钱的策略分析1
论文编号:
题目:
我国房地产业应对国际热钱的策略分析
姓名:
xxx
学号:
xxxxxxx
系别:
经济系
专业班级:
金融学(2班)
指导教师:
学位论文原创性声明
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除文中已经注明引用的内容外,本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。
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日期:
年月日
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2.不保密□。
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作者签名:
日期:
年月日
指导老师签名:
日期:
年月日
目录
中文摘要I
AbstractII
一、研究的内容和意义1
(一)国际热线的概念1
(二)国际热线的规模和计算方法1
(三)国际热线的流程和房地产业的波动情况1
(四)研究目的与意义2
二、热线留存和房地产业的现状3
(一)存在零散物业3
(二)与开发商对接4
(三)撤离房地产市场4
(四)与炒房团区别5
三、国际热线对中国房地产的影响6
(一)不利影响6
(二)有利影响7
四、对国际热线的应对意见与建议7
(一)完善外汇管理,加大国际热线的流入成本8
(二)增强放低产业的抵御能力9
(三)减少与国际热线的投机渠道10
五、结论11
参考文献12
附录致谢13
中文摘要
房地产业就是指提供房地产产品和服务为目的的有关企业以及活动的集合。
房地产业除了提供房地产直接的开发产品经营之外,还包括了对房地产为对象在有关领域中的提供服务的行业,比如:
房地产金融、保险、中介服务以及业务管理等。
目前,房地产业已经成为国民经济的重要增长点。
因为我国房地产业的发展比较快,吸引了大量的国际热钱流入到国内。
国际热钱一般就是指国家资金的流动、对汇率的预期变化、利率的波动等非常敏感的资金。
追逐收益变化就是国际热钱频繁流动的主要动机。
总之,大量的国际热钱流入对我国房地产业的发展产生了一定的影响。
因此,必须采取相对应的措施来解决国际热钱流入的问题。
关键词:
房地产业,国际热钱,价格波动
Abstract
房地产业就是指提供房地产产品和服务为目的的有关企业以及活动的集合。
房地产业出了提供房地产直接的开发产品经营之外,还包括了对房地产为对象在有关领域中的提供服务的行业,比如:
房地产金融、保险、中介服务以及业务管理等。
目前,房地产业已经成为国民经济的重要增长点。
目前,因为我国房地产业的发展比较快,吸引了大量的国际热钱流入到国内。
国际热钱一般就是指国家质检的流动、对汇率的预期变化、利率的波动、安全和可以兑换行的安排非常敏感的资金。
追逐收益的最大变化就是国际热钱频繁流动的主要动机。
总之,大量的国际热钱流入非我国房地产业的发展产生了一定的影响。
因此,必须采取相对应的措施来解决国际热钱流入的问题。
Therealestateindustryreferstothecollectionofrealestateproductsandservicesforthepurposeoftherelevantenterprisesandactivities.Therealestateindustryprovidingadirectrealestatedevelopmentbusiness,includingrealestateasanobjectinthefieldofserviceindustries,suchas:
finance,insurance,realestateintermediaryservicesandbusinessmanagement.Atpresent,therealestateindustryhasbecomeanimportantgrowthpointofnationaleconomy.BecauseofthefastdevelopmentofChina'srealestateindustry,attractingalargenumberofinternationalhotmoneyinflowstochina.Internationalhotmoneyreferstothenationalqualityinspectionflow,isexpectedtochange,theexchangerateandinterestratevolatility,safeandavailablelinearrangementisverysensitivetothefund.Themainmotivationforthebiggestchangeyieldchasingistheinternationalhotmoneyflowing.Therefore,wemusttakecorrespondingmeasurestosolvetheproblemofinternationalhotmoneyinflows.
关键词:
房地产业;国际热钱;价格波动
Keywords:
RealEstateIndustry,InternationalHotMoney,PriceFluctuation
引言
一般情况下,对国际热钱的定义为:
在固定的汇率制度下,资金持有者或者处于对货币预期贬值或者升值的投资心理,或者受国际利率差收益明显高于外汇风险的刺激。
在国际间掀起比较大规模的短期资本的流动,这类移动的短期资本就被称为国际热钱。
国际热钱的流入对我国房地产业产生了非常大的影响,应该加强市场监管,规范房地产市场的秩序,抑制投机的需求,促进房地产业可以平稳的健康发展。
经济发展对外资的过分依赖,加剧了经济的震荡,大量外资涌入炒房成为了引发大规模危机的导火线。
一、研究背景与意义
(一)国际热钱的概念
国际热钱,又可以称之为国际游资。
近几年,伴随着人民币升值加快才为人们所熟知的。
国际热钱具有高收益性、高风险性、高流动性以及短期投资等特征。
近几年来,我国外汇市场上存在着非常明显的无风险套利的机会。
随着我国实际利率水平不断下降,相比较来说,人民币的名义利率水平直接吸引了大量的国际热钱的流入。
另一方面来说,国际热钱预期的人民币升值,从而可以大量的流入我国预期汇率调整之后的受益。
如果仅仅存在单方面的经济受益,则我国房地产业的汇率风险与利益受益之间的相互比较均衡。
总之,国际热钱对我国房地产业的流入应当谨慎。
(二)国际热钱规模与计算方法
关于国际热钱的计算方法,现有的研究主要就是从国际热钱在我国房地产业的流入与流出的角度进行的分析。
从热钱流入的角度来分析国际热钱的流入规模,具体来讲就是通过对国际收支平衡表中有关的项目来加减来计算国际热钱的流入规模。
目前,国际上最常用的国际热钱的计算方法为:
国际热钱=外汇储备增量—贸易顺差。
这样可以将上期外汇储备带来的经济收益与汇率变化导致的资本收益排除在国际热钱之外。
在外汇储备增量与贸易顺差的差额来估计国家热钱在我国房地产的流入与流出,通过正常的渠道来漏入的短期投机的资本。
另外,还可以通过外商投资企业的方式流入我国房地产业,其中采用热钱的估计公式就位:
长期投资资金=外资利润+外商直接投资折旧—收益汇出+外资外债的新增额。
国际热钱在理论上可以定义为短期的投机资本,但是在具体的实践因为难以准确掌握国际资本流动的真实动机与存续的期限,因此在国际热钱的规模预测上根本没有严格的定义与标准。
因此,目前计算国际热点的方法有两种:
其一,直接测算法,通过直接投资以外的资本以及金融项目,以及误差与遗漏项目的加总。
其二,间接测算法,即使用外汇储备增量减去贸易顺差和直接投资的净流入。
(三)国内热钱流程与房地产业的波动关系
表12004年—2012年数据统计
年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
房地产业使用外资额(千万美元)
59.3
54.18
82.3
170.9
185.9
168
244.9
268.8
241.2
国内实际使用外资(千万美元)
606.1
603.2
630.2
748.0
923.9
900.33
1057.3
1160.1
1117.2
房地产使用外资额比率(千万美元)
9.8%
10.2%
13.0%
22%
20.1%
18.6%
23.0%
23.1%
22.1%
据来源:
根据中国统计局整理所得
根据统计局统计数据显示分析,国际热钱如此巨大的热钱涌入中国房地产市场,必将给房地产市场带来巨大的影响。
再加上我国房地产价格的持续上涨,与境外国际热钱的不断流入有着密切的关系,外资大规模的进入,将会推动我国非居民机构以及个人购房比例的不断增加,这样就非常容易造成较强的房地产试产价格的持续上涨。
从2007—2012年,全国70个大中城市房价销售的价格指数如下图1所示:
图1大中城市房价销售价格指数图
数据来源:
根据中国统计局整理所得
从整体来看,2008受年经济危机的影响,部分热钱撤出中国,房价升值速度放缓,房地产商降低销售价格,但2009年下半年开始房价又进入新一轮的飙涨期,国内一线城市的房价涨幅节节攀升,2011则是受政府出台限购令等政策的影响, 除此之外,我国城市房屋的消费价格指数基本上是上升的,并且呈现继续上升趋势。
销售价格指数的快速增长除了与我国宏观经济环境比较好之外,房地产业出现了快速发展的影响之外,在这段期间内国际热钱的大量流入不能忽视。
另外,从前几年,我国外汇储备的情况可以看出(如下图2),从2004年开始我国外汇储备进入了高速增长的阶段。
如果说在这个之前外汇储备的症状主要是强劲的出口,但是在国际热钱流入之后在很大程度上是造成了现今的局面。
图2我国外汇储备情况图
数据来源:
根据中国统计局整理所得
从下图3以看出,在2003年—2012年期间,我国资金流动的规模都呈现了上升的趋势。
在2003年—2007年,通过国际收支平衡表中的资本与金融项目的流入,我国资金呈现出了快速增长的趋势。
但是在2007年年底,我国国际收支口径计算以及金融项目资金的流入已经超过了9000亿美元,并且资本流出与流入的总量与同期的GDP相比达到了历史的巅峰。
在2008年经济危机之后,资本和金融项目占据外汇储备增加的比例处于大幅度的上升区间,造成了我国外汇储备规模快速的增长。
总之,几个数据表明了我国房地产价格的变动与国际热钱的流入有着直接的影响。
图32003-2012年房地产波动以及国家热钱流入图
数据来源:
根据中国统计局整理所得
(四)研究目的与意义
研究目的:
根据我国统计局统计数据显示,2012年全国房地产业领域新设立的外资企业有498家,实际吸收外资金额达到166亿美
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- 中国 房地产业 应对 国际 策略 分析
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