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XX商业大厦项目财务分析报告
68
表1西塔楼(全天候商务写字楼)功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积(平方米)
总面积(平方米)
负二层
管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等
4464
4464
夹层
170
170
负一层
商场
3013
3013
小计
7647
1层
大堂、商场等
2648
2648
2层
商场
1541
1541
3层
商场
1541
1541
4层
酒楼、餐厅
2505
2505
5层
技术层
1774
1774
6~16层
写字楼
1541
16951
17层
避难层
1541
1541
18层
设备层
1541
1541
19~29层
写字楼
1541
16951
30层
避难层
1541
1541
31~39层
写字楼
1541
13869
40
设备层
1541
1541
40
停机坪
180
180
小计
64124
合计
71771
表2东塔楼(甲级纯写字楼)功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积(平方米)
总面积(平方米)
负二层
管理中心、维修间、变压器房等
2048
2048
负一层
管理中心、低压配电房
2048
2048
小计
4096
1层
大堂、商场等
2048
2048
2层
商场
1803
1803
3层
商场
1803
1803
4层
商场
2048
2048
5层
技术夹层
2048
2048
6~18层
写字楼
2048
26624
19层
避难层
2048
2048
20~35层
写字楼
1536
32768
36层
写字楼
1536
1536
37层
避难层
1536
1536
38~45层
写字楼
1536
12888
46~49层
写字楼
1024
4096
50层
设备层
1024
1024
50层核心部
设备层
283
283
小计
91953
51~55层
写字楼
1024
5120
合计
101169
一、项目投资估算与资金筹措
(一)项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
1、本项目的开发总工期为三年,从2002年10月起,至2005年9月。
2、从项目开始动工起,本项目的剩余土地使用权年限为30年。
3、根据广州市房地产开发的实际情况,本项目各项成本费用可以归纳为:
土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算,开发总投资为:
1712706132元人民币,汇总详见表3。
表3项目总投资估算表
项目
东塔成本
东塔单价
西塔成本
西塔单价
合计
1、开发成本(静态)
907992780
8975
600371392
8365
1508364172
1.1土地购置费
292497398
2891
207502602
2891
500000000
1.2前期工程费
1.3工程建设费
551302122
5449
356125727
4962
907427849
1.4开发期间税费
64193260
635
36743063
512
100936323
2、开发费用
104620067
1033
99721895
1390
204341962
2.1管理费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.2其他费用
5058450
50
3588550
50
8647000
2.3不可预见费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.4财务费用
66483489
657
47164512
657
113648001
2.5销售费用
0
0
27601289
385
27601289
3、总计
1012612847
10008
700093287
9755
1712706134
(二)各项投资与成本费用估算表(略)
(三)项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是企业自有资金,二是银行借款,三是租售收入用于投资部分。
考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作,因此本项目实际资金缺口为55220万元,计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金,另需向银行贷款45500万元用于投资,剩余部分66051万元由租售收入补充,总追加投资为121271万元。
项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4项目投资计划与资金筹措表
序号
项目
合计
建设经营期
2002
2003
2004
2005
1
投资总额
121271
2425
24254
33956
60635
1.1
建设投资
121271
2425
24254
33956
60635
2
资金筹措
121271
2425
24254
33956
60635
2.1
自有资金
9720
2425
582
696
6017
2.2
借款资金
45500
0
6000
4500
35000
2.3
销售收入再投资
66051
0
17672
28760
19619
3
资金缺口(2.1+2.2)
55200
2425
6582
5196
41017
二、项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售,共58093m2。
东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。
每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。
表5西塔楼写字楼销售收入测算表
2003
2004
2005
2003
售价
13000
销售率
30%
销售面积
17428
销售收入(万元)
22656
2004
售价
14000
销售率
75%
销售面积
26142
销售收入(万元)
36598
2005
售价
13500
销售率
100%
销售面积
14523
销售收入(万元)
19606
合计(万元)
78861
年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
商场(-1至地面四层)
平均月租金(元)
380.643
400
415
430
450
470
460
480
450
430
410
450
450
450
450
出租率
20%
63%
81%
85%
93%
95%
96%
92%
90%
88%
87%
85%
85%
85%
85%
租赁费用(万元)
5
33
35
36
38
39
38
40
38
36
34
38
38
38
38
租金收入(万元)
307
4103
5483
5963
6832
7290
7210
7208
6610
6175
5821
6241
6241
6241
6241
年份
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
商场(-1至地面四层)
平均月租金(元)
450
472.5
472.5
472.5
472.5
472.5
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
出租率
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
租赁费用(万元)
38
39
39
39
39
39
41
41
41
41
41
41
41
41
租金收入(万元)
6241
6553
6553
6553
6553
6553
6881
6881
6881
6881
6881
6881
6881
6881
表6西塔楼商场租赁收入测算表
表7东塔楼出租收入测算表
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
写字楼
平均月租金(元)
147
150
155
165
170
165
168
163
150
140
150
150
150
150
出租率
15%
60%
80%
95%
96%
93%
94%
91%
85%
82%
80%
80%
80%
80%
租赁费用(万元)
3
13
13
14
14
14
14
14
13
12
13
13
13
13
租金收入(万元)
609
9980
13755
17390
18106
17024
17520
16455
14144
12734
13311
13311
13311
13311
平均月租金(元)
400
415
430
450
470
460
480
450
430
410
450
450
450
450
商场(1至4层)
出租率
25%
70%
90%
95%
95%
96%
92%
90%
88%
87%
85%
85%
85%
85%
租赁费用(万元)
8
35
36
38
39
38
40
38
36
34
38
38
38
38
租金收入(万元)
251
2979
3979
4397
4593
4543
4541
4164
3890
3666
3931
3931
3931
3931
东塔小计(万元)
860
12959
17734
21787
22699
21566
22061
20619
18033
16401
17241
17241
17241
17241
续表7东塔楼出租收入测算表
年份
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
写字楼
平均月租金(元)
150
157.5
157.5
157.5
157.5
157.5
165.375
165.375
165.375
165.375
165.375
165.375
165.375
165.3
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