长沙市商品房买卖合同.docx
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长沙市商品房买卖合同.docx
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长沙市商品房买卖合同
长沙市商品房买卖合同
(合同编号:
)
合同双方当事人:
出卖人:
长沙璟泰工苑置业有限公司
营业执照号:
4301002025197机构代码证:
77008885-4
注册地址:
长沙市雨花区城南中路60号
法定代表人:
李西尧
委托人:
联系电话:
5505888
买受人:
证件类型及号码:
联系电话:
联系地址:
共有人:
证件类型及号码:
联系电话:
联系地址:
共有情况:
根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
第一条项目建设依据
出卖人以出让方式取得位于长沙含浦科教园,编号为望变更国用(2006)第513号的地块的土地使用权。
土地使用面积为70亩,使用权起始日期为2006年11月06日,其中非商业用地终止日期为2075年12月,商业用地终止日期为/。
出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,项目名称靳江明珠一期。
该项目的建设用地规划许可证为200611125,建设工程规划许可证为200612095,规划用途为住宅,施工许可证号为。
第二条商品房销售依据
买受人购买的商品房为预售商品房。
预售商品房批准机关为长沙市房屋产权管理局,商品房预售许可证号为。
买受人购买的房屋为现房,房屋所有权证号为W709001337。
第三条买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一)
为靳江明珠(一期)项目中的第[幢][单元][层][号]房。
该商品房的设计用途为住宅,属结构,该幢房屋建筑层数地上层,地下/层。
该商品房2(1、合同约定2、产权登记)建筑面积共平方米,其中,套内建筑面积平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
第四条计价方式及价款
出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款:
1、按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米∕元,总金额(∕元)∕。
2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米∕元,总金额(∕元)∕。
3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(人民币)总金额(元)
。
第五条预售款的监管
该商品房的预售机构:
∕,预收款∕元,监管账户名称为∕,账号∕,预收款应按法律法规的有关规定监管使用。
买受人应当按本合同约定如期足额将房价款缴入上列预售款监管账户。
买受人将房价款支付给出卖人的,出卖人收到房款后应及时将预售款缴入监管账户内。
第六条付款方式及期限
买受人按下列第1种方式按期付款。
1、一次性付款
首付款(含定金)元于本合同签订之日支付,剩余房款元于本合同签订后3日内支付。
2、银行按揭贷款或公积金贷款:
首付款(含定金)/元于本合同签订之日前支付。
剩余房款/采用湖南省省直公积金贷款方式支付。
买受人以银行按揭方式付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(大写)计∕元,余款(大写)∕元向∕银行申请贷款。
买受人应在接到通知之日起∕日内,将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人,在接到出卖人或贷款人通知后∕日内前往指定地点办理贷款相关手续,并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的,按照本合同第七条处理。
买受人以公积金贷款方式付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(大写)计/元,余款(大写)/元向湖南省省直公积金中心申请贷款。
买受人应在接到出卖人通知之日起6日内,将申请公积金贷款所需的全部资料提交出卖人,在接到通知后6日内前往指定地点办理贷款相关手续,并按要求交清相关款项和费用;逾期履行上述义务的,按照本合同第七条处理。
因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到通知之日起10日内,以自有资金或出卖人认可的其他方式支付,不承担本合同第七条约定的违约责任;逾期,出卖人在15日内有权解除合同,合同解除后60日内将已付款及利息退还给买受人。
因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额,买受人可以选择以下第
(1)种方式:
(1)合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议。
(2)买受人在3日内有权解除本合同,合同解除后60日内出卖人应退还已付款及利息。
因非归责于双方的原因,导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,买受人应在收到通知之日起10日内以自有资金或出卖人认可的其他方式支付。
逾期,任何一方均可单方解除合同,在合同解除后60日内,出卖人应将已付款及利息退还给买受人。
3、其他方式
首付款(含定金)∕元于本合同签订之日支付。
剩余房款的支付
∕。
第七条买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第1种方式处理。
1、按逾期时间,分别处理(不作累加)
(1)逾期未超过30日,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金,合同继续履行;
(2)逾期超过30日,出卖人有权解除合同。
出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。
买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍(该比率应不小于第
(1)项中的比率)的违约金。
本条中的逾期应付款依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2、∕
∕。
第八条面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式,本条规定以建筑面积(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的,不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第∕种方式进行处理:
1、双方同意按以下原则处理:
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。
买受人解除合同的,出卖人在买受人提出解除合同之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按∕利率付给利息。
买受人不解除合同的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。
产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=――――――――――――――――×100%
合同约定面积
因设计变更造成面积差异,双方不解除合同,但应当签订补充协议。
2、双方自行约定:
∕。
第九条房屋室内层高及差异处理方式
买受人所购房屋的室内层高为2.8米,若房屋实际交付时室内层高低于该约定,双方同意按如下方式处理:
层高误差在5%以内的,出卖人不承担违约责任,误差超过5%,买卖双方可另行协商。
协商不成,买受人可单方面解除合同,出卖人在收到买受人书面通知30日内将购房款全部退还买受人。
本合同所述房屋室内层高是指1(1、上下两层楼面之间,2、天花板与地面之间)的垂直距离。
第十条交付期限及条件
出卖人应当在2009年8月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:
1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准;
2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。
3、∕。
如遇到下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:
1)遭遇不可抗力,且出卖人在事实发生之日起20日内告知买受人的;
2)买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续,由于国家法律法规、政策或行政命令的改变,市政配套因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致商品房逾期交付的。
第十一条房屋交接及违约责任
商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
买受人应在书面通知送达之日起20天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续,双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件,并签署房屋交接单。
所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于出卖人原因,未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:
1、按逾期时间,分别处理(不作累加)
(1)逾期未超过90日,自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金,合同继续履行。
(2)逾期超过90日,买受人有权解除合同。
买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰(该比率应不小于第
(1)项中的比率)的违约金。
2、∕
∕。
由于买受人原因,未能按期接受房屋的,双方同意按1方式处理:
1、出卖人按逾期每天30元向买受人收取房屋管理费,该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。
2、∕
∕。
买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题,可将相关情况在房屋验收交接单上注明,交由出卖人在90日内整改,整改合格之前买受人有权拒绝收房,超过整改期出卖人应承担按逾期每日支付买受人已交付房价款万分之零点五违约金的延期交房的责任。
第十二条规划、设计变更的约定
出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目,不擅自变更建筑设计。
出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:
1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;
2)该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施;
3)∕。
买受人有权在通知收到之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。
逾期未作书面答复的,视同接受变更。
出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权解除合同。
买受人解除合同的,出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起60日内将买受人已付款退还给买受人,并按提出退房当日银行同期活期存款利率付给利息。
买受人不解除合同的,应当与出卖人另行签订补充协议。
第十三条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
出卖人承诺,包括在销售过程中,其销售广告和销售人员就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明和允诺,与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:
1、水、电设施设备于商品房交付时达到使用条件;
2、宽带网、有线电视、电话、管道燃气于商品房交付时预埋到户并具备开通条件;
3、商品房交付3个月内,保安、门禁系统正常运转,道路、绿化等设施基本到位。
如果在规定日期内未达到上述使用条件或与其销售广告和销售人员所作的明确具体的说明和允诺不符,双方同意按以下第2种方式处理;
1、买受人解除合同的,出卖人须在买受人提出书面解除合同之日起60日内将买受人已付款退还给买受人,并按买受人已付房款的0.3%向买受人支付违约金。
2、买受人不解除合同的,出卖人应按买受人已付房款的0.3%向买受人支付违约金,并采取补救措施于90日内达到合同约定标准。
3、其他解决方式∕。
第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。
达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下列方式处理:
买受人有权拒绝出卖人的交付行为,且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任,并按约定标准在90日内完成整改。
第十五条保修责任
买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。
出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。
出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的,买受人可以自行或者委托他人整修,整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。
房屋因质量问题造成买受人经济损失的,出卖人应赔偿买受人的损失。
因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由买受人承担。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,买受人可以请求解除合同并要求出卖人按买受人购房款总价的1%赔偿损失。
房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行,但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期,保修期自该房屋交付之日起计算。
第十六条关于物业维修资金交存的约定
在签订本合同时,出卖人不得向买受人代收物业维修资金。
买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。
买受人未按规定交存物业维修资金的,出卖人不得将房屋交付买受人。
第十七条关于房屋使用的约定
买受人的房屋按规划用途作住宅使用,买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。
除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
否则,违约者应承担由此造成的所有责任。
第十八条关于产权登记的约定
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。
因出卖人原因,造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记,或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。
自本合同生效之日起60日内,买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记,逾期未办理和申请的,买受人可单方申请办理。
出卖人应在商品房交付使用后200个工作日内,完成该幢商品房的初始登记。
初始登记后150个工作日内办妥买受人的房屋所有权证,办妥房屋所有权证后120个工作日内办好土地使用权证。
如因出卖人的责任,致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续,双方同意按下列第2项处理:
1、买受人解除合同,出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起60日内将买受人已付房款(含同期银行利息)退还给买受人,并按已付房款的1%赔偿买受人损失。
2、买受人不解除合同,自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止,出卖人按日向买受人支付买受人已付房款万分之一的违约金。
3、∕。
如因买受人的原因,致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记或手续,双方同意按下列第1、2项处理。
1、出卖人解除合同,自解除合同通知书送达买受人之日起60日内将买受人已付房价款(含同期银行利息)退还给买受人,并按已付房价款的2%向出卖人支付违约金。
2、出卖人不解除合同,自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记手续之日止,买受人按日向出卖人支付买受人购房总价款万分之二的违约金。
3、∕。
任何一方解除合同的,都应当在解除合同的事实发生之日起15日内,双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理解除合同的相关手续,否则,另一方可不承担违约责任,并要求对方赔偿相应的损失。
第十九条物业服务
出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示,买受人应当书面承诺遵守。
出卖人以招标方式选聘长沙华庭物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。
前期物业服务合同约定的期限自2009年元月15日至2011年元月15日,收费标准为:
暂定为小高层:
1.00元每平方米,多层:
0.5元每平方米,最终以物价部门批复为准,收费的起始时间为出卖人在入伙通知书中规定的领房时间之日起。
其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容,详见《前期物业服务合同》(见附件五)。
第二十条争议的解决
本合同在履行过程中发生争议,双方当事人可协商解决;也可按第2种方式解决:
1、提交∕仲裁委员会仲裁。
2、依法向人民法院起诉。
第二十一条合同的保管和效力
合同附件与本合同具有同等法律效力。
本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同连同附件共20页,一式肆份,出卖人贰份,买受人壹份,长沙市房屋产权管理局壹份,按揭银行或公积金中心壹份。
本合同自双方签字或盖章之日起生效。
第二十二条其他约定
本合同未尽事项,双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下,进行其他约定或另行签订补充协议。
经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力。
本合同所称“已付款”,包括买受人的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款。
本合同所称“利息”,指同期银行存款利息,另有约定的除外。
出卖人(签章):
买受人(签章):
【法定代表人】:
【法定代表人】:
【委托代理人】:
【委托代理人】:
年月日年月日
签于湖南长沙签于湖南长沙
附件一:
房屋平面图
附件二:
公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
1、依据建设部《房产测量规范》(GB/T17986-2000)、湖南省建设厅湘建房〔2004〕391号《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》、长沙市房屋产权管理局长房地政发〔2000〕124号《长沙市房产测绘实施细则》及其补充规定等相关规范进行面积测量计算。
2、该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成以《商品房建筑面积勘测报告书》中的数据为准。
附件三:
装饰、设备标准
序号
项目
装修、设备标准
1
外墙面
100×100瓷砖贴面
2
地面
户内地面混凝土拉毛
3
厨房
墙面、地面水泥砂浆找平;顶棚原混凝土面;预留给水、煤气、排水接口
4
卫生间
墙面抹水泥砂浆;顶棚原混凝土面;预留给水接口,给水器具买受人自理;预留排水接口,卫生洁具买受人自理
5
阳台、露台
阳台中空玻璃封闭(顶层未封闭),栏杆自理
6
户内墙、顶棚
户内墙面披灰,顶棚面披灰
7
入户门、户内门
入户门为盼盼防盗门,户内预留门洞
8
户内窗
采用中空玻璃铝合金窗(纱窗及飘窗栏杆买受人自理)
9
公共楼梯间
墙面、顶棚面888仿瓷涂料,地面水泥砂浆压光、刷505涂料,电梯厅前室贴地面砖,复式楼内楼梯买受人自理
10
供水
一户一表
11
供电
一户一IC电表。
12
供气
天燃气管道预设到户,IC卡气表计费(管网设施建设费用、管道燃气开通费及IC卡、气表根据长沙市物价局相关文件规定的金额由买受人承担,预缴费用买受人负责)
13
弱电系统
电话、宽带预设到户,开通办理及室内布线由买受人负责
有线电视线预设到户,并网开通费及室内布线由买受人负责
配备黑白可视对讲系统
14
电梯
西子奥的斯电梯
附件四:
补充协议
第一条买受人在签订正式《商品房买卖合同》(以下简称合同)的同时,应按国家法律、政策规定及合同约定将由买受人承担的相关费用按出卖人的要求按时全额交付完毕(包括但不限于契税、专项维修基金、办理贷款费用、办理房屋产权费用等),提交办理贷款、房屋权属证书所需全部证件及相关材料,签署所需全部相关文件,否则,由买受人承担不能按期备案、办理公积金贷款、交付商品房和办理房屋产权证的责任。
第二条关于省直公积金贷款方式付款的约定
1、出卖人已准确告知买受人办理贷款所应具备的必要条件和提供的全部文件及相关费用。
2、因买受人原因导致贷款实际支付金额少于买受人申请贷款金额或买受人贷款申请未获得贷款机构审批通过时,出卖人有权解除合同,并按照以下约定处理:
(1)出卖人同意合同继续履行的,买受人应在接到出卖人通知之日起10日内,向出卖人一次性补齐剩余购房款。
(2)出卖人解除合同的,买受人应在接到出卖人通知之日起15日内,按照国家及地方相关法律、法规办理完结合同撤销备案登记手续或提供完整的办理合同撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合,并承担买卖合同总额5%的违约金。
出卖人在买受人办理完毕合同撤销备案登记后60日内向买受人退还已支付房款。
如买受人在接到出卖人通知之日起15日内未办理完结合同撤销备案登记或不提供完整的办理合同撤销备案登记的相关文件和必要的配合,导致出卖人无法另行销售本合同所指房屋的,买受人除承担买卖合同总额5%的违约金外,每逾期一天向出卖人支付买卖合同总额万分之五的违约金。
3、非因买受人和出卖人原因导致贷款实际支付金额少于买受人申请贷款金额或贷款申请未被批准的,则买受人有权在收到贷款机构(或出卖人)通知后七日内要求解除合同或付清剩余房款。
如买受人未在上述期限内书面提出解除合同的,则视为买受人同意付清剩余房款;付款期为接到贷款机构(或出卖人)通知后的十日内,如未在上述期限内付清剩余房款的,则视为违约。
买受人按违约时间每日向出卖人支付买卖合同总额万分之五违约金。
违约时间超过30天,出卖人有权解除合同,并收取买卖合同总额5%的违约金;出卖人同意继续履行合同,则按违约时间每日向出卖人支付买卖合同总额万分之五违约金。
4、因公积金贷款住户只能按现房抵押的方式办理贷款手续的,在未还清全部贷款的情况下,房屋产权证书和国有土地使用权证书由贷款机构和出卖人保管。
第三条关于房屋交付的约定
1、在买受人没有付清合同约定的全部购房款、代垫款、交易契税、物业专项维修基金、管道燃气开通费等相关应由买受人承担的所有税费以及没有按照贷款机构的要求办完贷款手续之前,出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求。
2、出卖人向买受人交付商品房之日,即视为买受人入住之日,从该日起的物业管理费用由买受人承担,同时从即日起,该房有关的权利、义务、责任和风险同时转移给买受人。
依照合同第十一条的约定,出卖人发出的房屋交接通知送达之日起20天内买受人没有法定或约定的理由不办理交接手续的,视为出卖人已履行交房义务,自逾期之日起该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。
3、在交房时由买卖双
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