房地产投资分析报告.docx
- 文档编号:3238154
- 上传时间:2022-11-20
- 格式:DOCX
- 页数:12
- 大小:610.80KB
房地产投资分析报告.docx
《房地产投资分析报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产投资分析报告.docx(12页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
房地产投资分析报告
一、工商小区投资环境分析
(一)合川区宏观环境分析
1、合川经济社会发展概况
合川地处渝西北,紧邻重庆主城和两江新区,是重庆规划建设的六大区域性中心城市一“1小时经济圈”的重要版块和经济增长极,距重庆主城24公里,江北国际机场56公里,幅员面积2343平方公里,辖23个镇,7个街道办事处,总人口154万,其中:
城市建成区面积36.67平方公里,常住人口40万。
(1)、合川是一座资源富饶之城。
资源得天独厚,江河众多,水甲西部,人均拥有水量是全国的19倍。
已探明矿产资源达20多种,其中煤炭远景储量18.2亿吨,锶矿储量达100万吨,岩盐可开采储量达160亿吨,石灰石储量55亿吨,煤层气储量704亿立方米,天然气储量达840亿立方米。
合川是重庆主要农副产品区,全国著名的农业高产区之一,是国家确定的商品粮、瘦肉型猪、白山羊、茧丝绸和柑桔生产基地。
目前,全区电力装机容量74.5万千瓦,煤炭年产能350万吨,水泥年产能700万吨,随着草街航电枢纽、双槐火电厂、沥鼻峡煤田、昌兴、冀东水泥等一批重大能源、建材项目的建成达产,煤炭、水泥年产能将分别达500万吨、1200万吨,电力装机容量将达500万千瓦,合川将成为重庆乃至西南地区重要的能源、建材基地。
(2)、合川是一座宜居山水之城。
嘉陵江、渠江、涪江三江横贯全境,并在合川城区汇流,是中国西部不可多得、不可复制的独特资源。
同时,合川青山环绕,钓鱼城、牟山、高望山、铜梁洞拱卫城市,山水交融,有“城在江中、江在城中”、“半城青山半城湖”之美景,为不可复制的宜居江城。
近年来,我们围绕100平方公里、100万人口的宜居之城、美丽之城的目标,突出规划和建设互动,着力提升城市建管品质,彰显区域性中心大城市的气魄与魅力。
加快旧城改造,推进凉亭、文峰塔“两片”改造,启动丝厂、食品厂、溪子口、纯阳山等片区100万平方米旧城改造;大力推进城区环境秩序综合整治,健全城市管理长效机制,着力塑造、提升和发展城市。
另外,合川商贸繁荣,辐射力强,形成了一大批特色鲜明、人气旺盛的商业区,在建的重庆(合川)义乌小商品市场(西南唯一)、南滨商业中心等项目更添商业活力。
(3)、合川是一座创业兴业之城。
招商引资是合川经济发展的“一号工程”。
合川区委、区政府历来高度重视招商引资,将继续以强烈的开放态势、强有力的开放举措,持之以恒地搭建发展平台、搞好基础设施、营造优良环境,敞开怀抱喜迎四海客商,诚挚吸纳优质投资,同时各地客商也对合川给予了极大信任、寄予了合作发展多赢的厚望。
2009年新签招商引资项目190个,其中亿元级以上项目达44个,协议投资额555亿元,到位资金73亿元,分别增长80%和122%。
今年1-7月,全区新签招商引资项目172个,协议投资435亿元,到位资金71.72亿元。
(4)、合川是一座开拓开放之城。
今年是我区加快建设中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大城市”,深入实施富强合川、美丽合川、平安合川、德润合川“四大战略”,切实抓好发展与民心“双十工程”,扎实推进“百个重点工作项目”的攻坚、决战之年。
当前,各项工作正有序推进,一批重大产业项目落户合川,一大批基础设施项目陆续上马,“一园五区多团地”产业布局渐趋完善,以能源、建材、装备制造、纺织服装、制药、精细化工等为主导的产业架构逐步形成,产业发展呈现突飞猛进的强劲势头,应该说,合川已经开启了历史上最好的发展时期,已经成了一方投资兴业的热土。
今年1—7月,全区实现地区生产总值131.8亿元,同比增长17%;地方财政收入23.38亿元,为年度预算的70.8%,同比增长107.8%。
其中:
一般预算收入完成8.28亿元,增长30.1%。
税收收入4.75亿元,增长66.6%。
全社会固定资产投资完成129.73亿元(不含4、5月跨区项目投资),同比增长53.8%,总体增势强劲。
社会消费品零售总额57.70亿元,同比增长22.4%。
城镇居民人均可支配收入9670元,增长11.1%;农民人均现金收入4088元,增长15.4%。
2、主要政策影响
合川区房产税改革试点采取分步实施,首批纳入征收对象的住房包括:
个人拥有的独栋商品住宅;个人新购的高档住房,高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房;在合川同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。
未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。
合川区个人住房房产税税率征收标准为:
独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。
3、区位环境
工商小区位于重庆市合川区思源路,小区附近学术氛围浓厚,有民生,移通,海莱等几所大学高校,小区环境也很优美,紧邻滨江路,也相当的安静,很适合宜居。
交通也很方便。
目前有701,72,301,302的美好公交线路,出门购物逛街都很方便。
另外,目前,工商小区附近也有楼盘修建,是mini时代,所以可以看出该小区所处位置市合川区政府相当重视极力开发的地段。
(二)、为本项目带来的影响
综上所述,本项目的开发建设正处于合川区经济运行态势良好,政府进一步促进经济发展,扩大消费,加大宏观调控力度,整顿市场经济秩序将进一步好转,消费环境越来越好,房地产业将持续健康发展。
二、合川区房地产市场分析
(一)、主要政策分析
继去年年底密集出台房地产调控政策以来,中央再出“国十一条”,从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面,正式确定楼市政策基调,表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。
再“国四条”、“国十一条”等房地产调控政策落地后,2012年成交量将不会再重演2011年的疯狂,多位业内专家和企业人士均表示,今年房地产成交量必然会调整。
2012年可以确定的是,2011年市场大幅度提升的局面不可能再出现。
(二)、2011年合川区房地产市场交易情况及市场发展前景分析
投资情况;开发投资额近年快速增长,市场热度明显上升
供求关系;市场整体处于供销两旺的状态,年均成交面积为114万㎡
2006年到2011年上半年,年平均成交量为113.6万㎡
量价关系;销售面积和销售均价平稳快速增长;
从近5年来看,年均销售均价增幅都在20%以上
整体而言,市场上2房产品最为畅销;两房畅销户型面积在80㎡以下,三房畅销户型面积在80-110㎡之间
(三);合川区市场基本面分析
行业政策;
重庆全市范围不限购但限贷;房产税征收入范围只针对主城区九区,合川不在房产税政策调控范围之内。
☐征税区域:
征税区域为城区九区,不含项目所在的合川区
☐征收对象:
一)采取分步实施的方式,首批纳入征收对象的住房为:
1)个人拥有的独栋商品住宅,2)个人新购的高档住房。
高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房,3)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套以上的普通住房。
☐税率:
一)独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。
二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。
☐限贷政策:
差别化住房信贷政策
一)非重庆市居民想申请购买商品住房贷款的,应提供在重庆累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。
不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。
二)各商业银行对居民家庭贷款购买第一套商品住房的,其首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,暂停发放住房贷款。
土地市场;
土地价格;2010年合川土地出让总量约为1155亩,成交价格在113-480万元/亩之间
合川2010年城区土地供应情况
宗地编号
用途
使用年限
面积㎡
成交价格(万元)/亩
供应类型
合阳片区
汽车客运站西侧CB22-05/01
商住
40
104600
150
出让
合化路北侧(明珠苑C区北侧)CX27-01/01
居住
50
49000
113
划拨
合阳办五显村41-1
商住
40
150000
135
出让
环城大道与合化路交叉口西北侧(原旧货市场北侧)CX26-01/01
居住
50
27300
180
出让
环城大道与北环路交叉口东南侧
商业居住
70/50
217400
230
出让
沙坪路北侧CX25-01/01
居住
50
29500
150
出让
南屏片区
溪子口水产品市场JC19-06/01
居住
50
5500
280
出让
南津路北侧(南景豪爵北侧,临江)DJ04-01/01
居住、商业、公共停车场
50
57500
400
出让
南津街街道南津路南侧
居住、商业
50
53514
480
出让
(民生学院南侧)W02-05/01
居住、商业
50/70
76000
250
出让
河阳板块;主力户型偏经济型,销售单价集中在4400-4900元/㎡
市场供应以高层产品为主,主力户型偏经济型,总价控制在60万以内,同类产品价格差距小。
江润地中海岸为市场第一个包含别墅产品的项目(未售)。
重点个案;东海滨江城(在售)销售情况、客户来源
☐推盘情况:
开盘时间
物业类型
均价
户型面积
总套数
销售情况
第一大期
2008年9月
高层
2900元/㎡
55-155㎡
2000套
已售馨
第二大期
2009年12月
高层
3200元/㎡
60-180㎡
1500套
剩余少量150-180㎡的大户型
第三大期
2010年12月
高层
3800元/㎡
50-111㎡
2700套
剩余约120套未售
备注:
三期平层于2011年3月售完,当时平层均价为47000元/㎡;目前在售为跃层户型,当前跃层(5.4㎡层高)均价为6800元/㎡
项目共分四期开发,目前在售第三期尾盘,其中53㎡的跃层最好卖
☐客户来源:
返乡客和合川下面乡镇到合川置业的客户约占总体的35%,其它为合川城区客户
☐东海滨江城案场经理对本项目地块的看法:
地还不错,靠近钩鱼城景区,两座桥通了后离主城区也不远,具备一定的山景和河景资源
很多客户知道那块地,以前龙湖、恒大都看过,来我们项目的客户有些会向我们打听那边的情况
做洋房能卖到6、7千元/㎡;临江地块真能做出高端品质的话,卖1万也有人要,但要控制量
(四);合川房地产市场特点分析
1、由于距重庆主城较近,受重庆消费习惯和开发模式影响,合川房地产开发整体水平得以迅速提高较高。
2、产品设计方面:
品质社区、电梯洋房、跃层、入户花园、空中院馆、阳光飘窗等成为市场流行元素。
3、未来1—2年市场放量大,竞争将进一步加剧。
未来开发重心将在南城区政府片区和合阳大学城片区、嘉滨路片区。
4、合川房产市场经过几年的发展,加上城市拆迁力度的加大(拆迁量100余万平方米)合川房产提前进入再次置业阶段。
这预示着开发即将升级,消费者对产品以及产品之外的附加值如:
物业管理、小区环境、生活配套等综合素质的要求也将加大。
5、消费者购房的区域性比较浓
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 投资 分析 报告