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Ehptjhi项目可行性分析报告模板
七夕,古今诗人惯咏星月与悲情。
吾生虽晚,世态炎凉却已看透矣。
情也成空,且作“挥手袖底风”罢。
是夜,窗外风雨如晦,吾独坐陋室,听一曲《尘缘》,合成诗韵一首,觉放诸古今,亦独有风韵也。
乃书于纸上。
毕而卧。
凄然入梦。
乙酉年七月初七。
-----啸之记。
可行性分析报告
二00五年十一月
第一章:
总论
一、建设项目概况
二、项目建设的必要性
三、可行性研究编制的依据
四、可行性研究结论
第二章:
市场分析
一、宏观经济形势分析
二、长沙市房地产市场分析
三、一般供给市场预测
四、项目自身因素分析
五、项目市场分析结论
第三章:
项目建设条件
一、基础理论建设的自然条件
二、项目建设的用地条件
三、项目用地规划限制条件
四、项目建设的市政配套条件
第四章:
项目开发定位
一、项目市场定位
二、项目消费群定位
三、项目产品定位
四、产品风格定位
五、项目社区形象定位
六、项目功能定位
七、项目价格定位
第五章:
项目规划设计方案
一、设计思想、设计理念及设计特点
二、总体规划
三、建筑设计
四、结构设计
五、专项设计
六、消防设计
七、环境保护
八、经济技术指标
第六章:
项目实施进度安排
一、项目进度安排的原则
二、项目实施的进度安排
第七章:
项目营销方案策划
一、营销卖点
二、销售策略
三、促销策略
四、准备策略
五、项目销售收入实现计划
第八章:
项目总投资估算及资金筹措计划
一、项目总投资估算的依据
二、项目总投资估算的原则
三、项目投资估算及资金筹措计划
第九章:
项目销售和收入测算
一、住宅销售单价的确定
二、商铺销售单价的确定
三、车位销售单价的确定
四、项目总销售收入的确定
五、项目住宅定价模拟
第十章:
项目财务评价
一、财务评价技术线路
二、财务评价
三、项目不确定性分析
第十一章:
项目综合评价结论及风险规避建议
一、项目综合评价结论
二、项目风险规避建议
第一章:
总论
一、建设项目概况
1、建设单位基本情况
2、项目概况
二、项目建设的必要性
1、(某城市)房地产市场的需要
2、(某区)城市建设的需要
三、可行性研究编制的依据(长沙为例)
1、湖南省建筑安装工程预算工作手册;
2、湖南省建筑工作估算指标;
3、长沙市最新材料价格信息;
4、2001年湖南省建筑工作概算定额;
5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文;
6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定;
7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表;
8、房地产公司某区项目规划设计方案;
9、委托方提供的其他有关资料;
10、我司近期类似项目有关造价资料;
11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。
四、可行性研究结论
项目财务评价结果如下:
财务指标
数值
财务净现值
投资利润率
投资回收期
借款偿还期
盈亏平衡点
通过对项目的技术经济分析论证,得出如下结论:
1、项目销售市场前景……,建设条件……;
2、项目的前期工作……
3、项目的各财务指标……;
4、项目投资额,投资回收期,经营风险……。
第二章:
市场分析
一、宏观经济形势分析
1、长沙经济持续、快速增长。
2、居民消费能力,消费意识。
3、城市规划促进房地产市场发展。
4、区域发展分析
二、市房地产市场分析
1、房地产供给情况
2、长沙房地产需求情况
3、长沙房地产价格分析
4、住宅市场的户型特点
5、住宅市场的竞争态势
6、长沙住宅消费者分析
7、住宅市场的发展趋势
三、一般供给市场预测
1、开发商对国家政策变化的预期
2、开发商对需求市场的预期
四、项目自身因素分析
1、项目优劣势分析
1)区域环境分析
2)地段分析
3)地块特征分析
4)开发商实力分析
5)生活配套分析
2、项目投资机会分析
1)强有力的消费支持
2)区域规划前景与政策支持
3)咸嘉湖改造利好
五、项目市场分析结论
综合以上分析可得出以下结论:
第三章:
项目建设条件
一、基础理论建设的自然条件
长沙属亚热带季风性湿润气候。
气候特征是:
气候温和,降水充沛,雨热同期,四季分明。
长沙夏冬季长,春秋季短。
春温变化大,夏初雨水多,伏秋高温久,冬季严寒少。
1、气温
Ø年平均气温17.2℃
Ø极端最高气温:
40.6度
Ø极端最低气温:
-11.3度
2、雨量
Ø年平均降雨量:
1389.8㎜
Ø年最大降雨量:
1959.4㎜
Ø年最小降雨量:
192.5㎜
3、湿度
Ø年平均相对湿度:
80%
Ø年最小相对湿度:
10%
4、季候风
Ø年平均风速:
2.7m/s
Ø最大风速:
24m/s
5、雪
Ø年最大积雪深度:
20㎝
Ø年最大冻土深度:
5㎝
6、日照
Ø日照时数达1677小时
二、项目建设的用地条件
1、项目地块概况
2、项目地块地形、地质条件
三、项目用地规划限制条件
1、项目规划限定:
容积率,绿地率,建筑密度
2、后退红线控制:
东、西:
退规划路边线或用地红线多层>4米,高层>8米;南、北:
多层退规划路边线>5米且退用地红线>0.55H,高层退规划路边线>8米且退用地红线>12+0.2H。
3、间距控制:
建设间距类区:
4、建筑高度控制:
四、项目建设的市政配套条件
1道路2、供电3、供水4、排水5、暖通6、供气7、电话通讯8、网络
第四章:
项目开发定位
一、项目市场定位
二、项目消费群定位
三、项目产品定位
四、产品风格定位
五、项目形象定位
六、项目功能定位
七、项目价格定位
第五章:
项目规划设计方案
项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明,最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。
一、设计思想、设计理念及设计特点
1、设计指导思想
2、设计理念
3、设计特点
二、总体规划
1、总平面布局与交通流线规划
2、组团化
3、绿化系统规划
4、公建配套规划
三、建筑设计
1、建筑风格
2、住宅类型
3、户型设计
4、小区停车处理
四、结构设计
五、专项设计
1、火灾报警及联动控制系统
2、电视电话宽带网系统
3、保安监控系统
4、交通及停车场管理系统
六、消防设计
七、环境保护
1、公共及生活用水处理
2、固体垃圾处理
3、噪声处理
八、经济技术指标
表1:
项目经济技术指标表
名称
指标
总用地面积
净用地面积
总建筑面积
其
中
计入容积率总建筑面积
其中
住宅
商业
配套设施
地下室面积(不计入容积率)
建筑占地面积
总户数
总停车数
容积率
建筑密度
绿地率
建筑高度
第六章:
项目实施进度安排
一、项目进度安排的原则
1、尽量缩短建设工期
因房地产开发项目投资金额巨大,且开发所需的大部分资金是借贷资金,工期长短在一定程度上决定了利息额的多少,因此,在不影响工程质量的前提下,缩短工期可以减少资金占用成本,从而减少总投资。
而且,工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源,这样,工期越长,管理成本就越高。
同时,短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。
为缩短工期,应重点做好以下工作:
选择优秀的承包商来确保工程按期完成;多个施工队同时开工,做好不同施工队的协调工作,使他们之间能有效配合,协调推进施工进度。
2、分片分期开发
3、住宅和配套同步
4、高效运用资金
二、项目实施的进度安排
项目开发期计划表
开发期数
项目名称
时间
一期
主体建筑工程
建筑安装工程
销售
二期
主体建筑工程
建筑安装工程
销售
三期
主体建筑工程
建筑安装工程
销售
项目建设经营期进度表
建设经营期
时间
主要工作内容
完成整个项目投资的比例
1
前期准备工作
一期主体建筑基础工程
2
一期主体建筑工程
06年4月一期开始销售
3
一期销售工作
一期建筑安装工程
二期主体建筑部分工程
4
二期销售工作
二期主体建筑部分工程
二期建筑安装工程
5
二期销售工作
三期主体建筑工程
三期销售工作
6
三期建筑安装工程
三期销售工作
第七章:
项目营销方案策划
一、营销卖点
二、销售策略
。
1、开盘期
2、强销期
3、销售尾期:
三、促销策略
1、广告
销售准备期:
在这一阶段,项目刚刚动工,消费者对项目所在区域及项目情况一无所知,人们从施工现状无法了解小区的整体规划。
所以,此期的重点放在项目所在区域及项目自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。
主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传,内容上既能突出小区自身的特点,同时又能迅速抓住消费者的注意力。
通过大力度宣传,使项目的开发理念,区域的价值得到消费者的认同与关注,为后期的销售作好市场铺垫。
开盘期与强销期:
加大广告频率及媒体的选择,尤其是强化现场广告和电视广告,形成强大的宣传攻势,形成对消费者进行全方位的渗透和影响。
在宣传内容上,除体现小区的特色处,还应突出了热卖的景象。
销售尾期:
该时间段,一期销售已进尾声,这时的宣传应重点放在优惠促销上。
同时,通过宣传树立企业品牌,并为项目二期销售打下基础,做好铺垫。
此阶段的广告频率相应减少,以降低宣传成本。
2、广告媒体
3、人员促销
销售准备期:
对销售人员进行专门的培训,以规范他们的行为细节,统一制定销售说词。
销售期间:
要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户,与重点客户建立良好的关系,树立“诚信为本”、“顾客就是上帝”的营销思想。
另外,采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。
4、房展会
5、精品楼书
6、公共关系
四、准备策略
1、销售中心
2、样板房展示
3、楼盘正式推出仪式
五、项目销售收入实现计划
项目各建设经营期销售比例表。
经营期
销售比例(%)
销售金额(万元)
1
0
0
2
3
4
5
6
合计
第八章:
项目总投资估算及资金筹措计划
一、项目总投资估算的依据
1、湖南省建筑安装工程预算工作手册;
2、湖南省建筑工作估算指标;
3、长沙市最新材料价格信息;
4、2001年湖南省建筑工作概算定额;
5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文;
6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定;
7、房地产公司项目规划设计方案;
8、我司近期类似项目有关造价资料。
二、项目总投资估算的原则
1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况;
2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则;
3、项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。
三、项目投资估算及资金筹措计划
1、项目主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
项目
数量
单位
项目
数量
单位
总用地面积
㎡
容积率
总建筑面积
㎡
建筑密度
地上住宅建筑面积
㎡
绿地率
地上店面建筑面积
㎡
车位
个
地上配套设施面积
㎡
户数
户
地下建筑面积
㎡
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