仲量联行-广州写字楼市场2014年11-12月双月报.pdf
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仲量联行-广州写字楼市场2014年11-12月双月报.pdf
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商业地产部广州仲量联行物业服务有限公司2014年12月广州甲级市场概况(2014年11-12月)写字楼致:
越秀房托一.市场主要写字楼项目情况更新1.珠江新城CBD主要项目情况更新2.天河北商务区主要项目情况更新3.越秀商务区主要项目情况更新4.海珠区主要项目情况更新二.各商务区近期市场成交记录1.珠江新城CBD区域2.天河北商务区3.越秀区及其他区域目录3合景国际金融广场合景国际金融广场成交价格:
210-230元出租率:
100%出租策略:
(1)目前处于项目租赁成熟阶段。
出租率达到100%,并且拥有优质的租户组合。
(2)由于项目拥有优质的租户组合和较高的支付能力,该项目受到2015-16年落成项目超前预租的竞争压力。
(3)发展商采用主动、提前,主动、提前,并引入第三方中引入第三方中介介的续租策略续租策略,对于中介介入的租户续租、扩租项目,发展商皆支付相应服务佣金佣金。
(4)在该政策下,主要龙头租户已经基本完成续租,续租升幅在55-8%8%左右,部分租户有免租有免租期期,无续租条款的小型租户升租幅度则超过30%30%;富力中心富力中心成交价格:
180-230元出租率:
100%出租策略:
(1)目前该项目已经进入租赁成熟期,出租率达100%;
(2)目前是该项目租约到期高峰期租约到期高峰期。
主要的大型龙头租户正在或即将开展续租谈判,个别承租能力低或素质较低的租户被主动调整搬迁至周边项目;发展商希望借续租时机提升租金提升租金,同时优化租优化租户组合户组合;(3)个别租户面临无扩租面积的问题,正计划或已搬迁至周边其他项目。
成交价格:
185-220元出租率:
90%出租策略:
(1)目前该项目已经进入租赁成熟期。
(2)自2015年起,由于仲量联行放弃续约首席代理,发展商另行委托戴德梁行为首席代理,为期一年。
(3)项目目前仍然采取差别化差别化租赁方案:
针对国内客户,发展商报价较高,并且谈判空间有限,成交在210元以上;针对优质客户(例如领事馆、商事机构、500强外资公司),发展商给出极具吸引力的租赁方案:
包括低租金面价、长免租期(3-5个月)、长租期及低递增幅度(6年租约,每3年递增6%);利通广场利通广场成交价格:
120-140元出租率:
99%99%出租策略:
(1)经过2013年低价快速低价快速的出租策略,整个项目写字楼部分已经出租完毕。
平均成交租金面价约130-140元/平方米/月。
主要成交租户为本地民营龙头企业。
(2)由于接近年底,因此发展商近期对于部分中途退租空置出来的单位进行促销优惠,租金平均降幅约10-20元/平方米/月,导致空置单位的市场消化速度快。
高德置地一期高德置地一期高德置地广场二期高德置地广场二期成交租金:
135-155元出租率:
99%出租策略:
(1)项目处于成熟期,出租率接近100%
(2)2013年年底至2014年,为项目第一个租约到期高峰期租约到期高峰期。
(3)项目租赁工作重点为处理租户续租以及扩租的需求。
但受到未来供应项目的超前预租影响,对于续租的优质或大面积租户,发展商更加愿意通过提供低续租租金升幅及锁定三年以上租期的组合方式,以减少大面积或优质客户的流失。
(4)由于接近年底,因此发展商近期对于部分中途退租空置出来的单位进行促销优惠,租金平均降幅约10-20元/平方米/月,导致空置单位的市场消化速度快。
成交租金:
120-140元预租率:
98%98%出租策略:
(1)项目计划延迟4个月至2014年7月份交付,目前项目预租率已近98%98%。
(2)由于项目早期采用“低价快速租赁”的预租策略,因此项目在第二季度已基本出租完毕,目前仅剩余若干小面积单元。
高德置地广场四期北塔高德置地广场四期北塔成交价格:
140-155元出租率:
98%98%出租策略:
(1)由于景观、租户组合优于其他期的项目,3期租金相对于项目1、2期高。
(2)上季度推出的全层物业迅速被市场消化。
(3)项目租赁工作重点为处理租户续租以及扩租的需求。
但受到未来供应项目的超前预租影响,对于正在续租的优质或大面积租户,发展商更加愿意通过提供低续租租金升幅及锁定三年以上租期的组合方式,以减少大面积或优质客户的流失。
高德置地三期高德置地三期7广州银行大厦广州银行大厦成交价格:
160-180元出租率:
95%出租策略:
(1)发展商自持部分(约4.5万平方米)已经出租完毕出租完毕。
(2)广州银行在早期购买该大厦23层,除自用15层外,该业主已在6月份将剩余8层(约20,000平方米)写字楼正式推出市场,第三季度成交活跃,引入包括蓝色光标,邮政储蓄银行等多个一层以上大面积租户,目前剩余约两层半物业可供出租。
恒大中心恒大中心成交租金:
170-190元出租率:
85%出租策略:
(1)项目定位为总部自用大楼总部自用大楼,剩余楼层希望寻找优质租户,对外租金报价保持高位,但成交较少,招商进度大幅落后于同期项目;
(2)项目采取住宅式的营销方法住宅式的营销方法,主要以大版面的直面媒体广告、软文、大范围短信为主,业主直接对外招租,拒绝与代理商合作。
(3)项目采取高租金、放慢租赁速度高租金、放慢租赁速度的租赁策略。
珠江城珠江城
(1)项目已经于2013年6月份交付使用;
(2)项目在9月份正式重新推出市场,租金定价为160-200元,但市场反映并不算热烈。
同时,发展商目前的佣金标准(1个月)低于平均市场水平,一定程度上影响了代理公司的推租积极性。
(3)项目近期成交若干小面积单元,主要以早期积累的租户为主。
报价:
160-180(低区)180-200(高区)出租率:
10%10%出租策略:
广晟国际大厦广晟国际大厦成交价格:
150-170元出租率:
80%出租策略:
(1)前期出售均价约为35,000元/平方米,以整层出租的自用型买家自用型买家为主。
(2)项目已经交付使用,部分大型投资型买家开始出租其持有或非自用的楼层。
由于前期业主在长时间空置压力下而下调租金价格,因此近期已有多个全层或半层的大面积租户进行认租,成交价格约150-170元。
9成交租金:
125-150元出租率:
100%出租策略:
(1)项目已进入租赁成熟期,目前出租率达100%
(2)项目在2014年2季度起委托满堂红为驻场代理。
(3)受益于前期低价促销策略,近期推出市场的空置单元已迅速被市场吸收。
(4)发展商有计划整体出售物业。
建滔广场建滔广场成交租金:
低区:
140-150元高区:
160-170元出租率:
95%出租策略:
(1)项目于预租期成功成功引入多个大型全层租户,包括光大银行私人理财中心、华润银行、阳狮广告等龙头企业。
(2)项目目前仅剩余两个小单元可供出租。
另外由小业主持有的29及30楼亦正式对外招租,租金叫价为175元/平方米/月。
(3)项目中区由长兴服饰持有的10层物业已已委托第一太平戴维斯对外出售或出租委托第一太平戴维斯对外出售或出租,售价报价58,000元/平方米,租金180元/平方米/月,毛坯标准交付,租赁缓慢。
邦华环球广场邦华环球广场成交租金:
120-150元出租率:
60%出租策略:
(1)项目在2014年7月召开中介大会,鼓励中介加大推广力度,但租金水平及佣金标准均维持不变。
(2)项目于2014年第三季度成交缓慢,主要以少量小面积成交为主,南塔裙楼“渔民新村”的开张有望提升物业配套及人气。
保利保利V座座一.市场主要写字楼项目情况更新1.珠江新城CBD主要项目情况更新2.天河北商务区主要项目情况更新3.越秀商务区主要项目情况更新4.海珠区主要项目情况更新二.各商务区近期市场成交记录1.珠江新城CBD区域2.天河北商务区3.越秀区及其他区域目录太古汇太古汇成交租金:
180-220元出租率:
100%出租策略:
(1)项目已出租完毕,目前主要工作为租户的续租续租工作。
发展商通过提前一年以上主动与租户洽谈续租事宜,有利于减少优质租户的流失。
(2)项目商场近期通过引进多个国际一线品牌,有效提升了商场品牌组合。
成交租金:
180-230元出租率:
98%出租策略:
(1)目前正处于该项目租金历史高位,项目目前处于第一个租约到期高峰期租约到期高峰期。
因此亦受到未来供应项目超前预租的较大冲击,大厦优质租户流失严重。
(2)项目目前主要工作为大型租户的续租续租工作,面对大型优质租户的续租,发展商愿意保持低幅度加租的同时给予租户额外的免免租期优惠租期优惠。
对于非龙头租户,加租幅度较大,一般在10-30%。
对于新租租户,目前中高区小面积新租租户,成交租金普遍在200元以上。
(3)对于优质租户的续约,发展商愿意给予代理公司续租服务佣金续租服务佣金。
粤海天河城广场粤海天河城广场成交租金:
160-200元出租率:
98%出租策略:
(1)项目全层楼层已经全部出租完毕,仅剩余极少量零散单位。
(2)通过2013年第3-4季度低租金、提高佣低租金、提高佣金金的政策刺激,项目基本已经快速消化快速消化了前期在高区的空置楼层。
(3)项目租赁工作重点已逐渐转为处理租户续租以及扩租的需求。
万菱国际中心万菱国际中心中信广场中信广场成交租金:
150-175元出租率:
95%出租策略:
(1)大型优质租户流失租户流失量较大。
涉及主要为全层外资优质租户以及日资租户流失情况较严重。
(2)租户流失后,部分被国内企业快速消化,租金租金大体保持稳定稳定。
(3)由于担心租户素质不断下降,大业主计划提高佣金、提供优惠租赁条件、保留大面积控制楼层以等待和吸引等待和吸引优质租户。
海航大厦海航大厦成交租金:
155-180元出租率:
100%出租策略:
(1)物业目前处于租赁成熟期租赁成熟期。
(2)项目体量相对较小,发展商保持大客户大客户租赁以及稳定的稳定的租赁策略。
发展商除保留针对大客户的优惠措施外,维持稳定的稳定的租金、免租期、非财务条款等租赁策略。
(3)部分主力租户由于项目没有扩租没有扩租空间空间,选择在周边或珠江新城项目扩租。
(4)对于优质租户的续租,业主愿意小幅度减租减租以及给予免租期免租期的优惠。
同时愿意给予代理公司续约服务佣金续约服务佣金。
耀中广场耀中广场成交租金:
150-165元出租率:
97%出租策略:
(1)物业目前处于租赁成熟期租赁成熟期。
(2)由于项目出租率持续上升,业主希望通过续租谈判提升现有租金水平。
(3)早期项目散售超过2/3,发展商持有部分约占1/3。
由于出租率长期维持较高水平,办公密度较高,大厦公共资源较紧张、扩张空间有限、并且租金持续上升。
因此搬迁案例较多案例较多。
但由于有优越的地理位置以及成熟配套,空置的单位被市场快速消化。
成交租金:
145-155元出租率:
97%出租策略:
(1)由于整体区域办公环境水平的相对下降,项目近年租户流失租户流失严重。
项目最大租户宝洁集团于近期正式宣布将在2015年开始分阶段搬迁至珠江新城。
(2)大型租户搬迁所创造的空置面积,发展商采取快速、分割出租快速、分割出租的策略,主要被扩租以及国内民营企业消化。
因此,项目租金保持平稳的情况下稳定小幅度上升小幅度上升。
但租户组合素质逐渐下降。
中泰国际广场中泰国际广场成交租金:
120-145元出租率:
85%出租策略:
(1)该项目剩余约10,000平方米可出租,由于地理位置偏离地铁站较远,并且商业配套不及体育中心核心区成熟,因此项目出租速度较慢。
(2)由于发展商在第一季度提高了中介佣金至1.2-1.5个月。
因此在第二、三季度成交较为活跃,但以小面积租户成交为主。
圣丰广场圣丰广场一.市场主要写字楼项目情况更新1.珠江新城CBD主要项目情况更新2.天河北商务区主要项目情况更新3.越秀商务区主要项目情况更新4.海珠区主要项目情况更新二.各商务区近期市场成交记录1.珠江新城CBD区域2.天河北商务区3.越秀区及其他区域目录捷泰广场捷泰广场成交租金:
120-135元出租率:
95%出租策略:
(1)项目为越秀区西区最优质的物业之一,得益于良好的物业维护和专业的租赁服务,项目持续吸引医药、餐饮集团、保险集团总部等外资优质租户,租户组合不组合不断优化,租值不断提高断优化,
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