北京土地一级开发及棚改项目要点梳理.pdf

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北京市土地一级开发及棚改项目政策文件要点梳理中铁航空港集团投资发展部翁杰雄二O一六年十二月一、北京市土地储备和一级开发

（一）北京市储备开发制度建立2001年，国务院下发了关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。

在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。

2002年北京市人民政府出台了关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见（京政发20024号文，2002.1.31发），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。

2002年7月1日实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。

2005年，北京市建设用地供应办法（京政发20056号）、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。

一、北京市土地储备和一级开发

（二）土地储备基本概念什么是土地储备？

北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

一、北京市土地一级开发项目

（二）土地储备开发范围1.新征集体土地用于经营性开发的；2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；3.依法收回的闲置土地；4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；6.土地使用者要求政府收回的土地；7.全区范围内无合法使用权的国有土地；8.其它依法可以收回的国有土地。

区政府市国土局市政府区国土局会同区发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门依据区城市总体规划、依据区城市总体规划、土地利用总体规划、年土地利用总体规划、年度土地利用计划，编制度土地利用计划，编制下一年度土地储备开发下一年度土地储备开发计划计划一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发计划的编制一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发组织和原则1.1.组织：

组织：

土地土地储备和一级开发由储备和一级开发由北京市国土资源北京市国土资源局局*区分局区分局负责辖区负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整北京市土地整理储备理储备中心中心*区分中心区分中心具体具体组织实施组织实施。

2.2.原则原则（11）必须）必须服从城市国民经济和服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用规划城市土地利用规划的要求；的要求；（22）必须）必须符合城市符合城市土地储备和供应计划土地储备和供应计划的要求；的要求；（33）必须）必须坚持坚持政府主导、统一规划和市场化运作政府主导、统一规划和市场化运作的原则；的原则；（44）必须）必须对项目全过程进行把握和控制，加强批后管理；对项目全过程进行把握和控制，加强批后管理；（55）必须）必须保证形成土地市场的有效供地来源，保证二级开发保证形成土地市场的有效供地来源，保证二级开发的顺利实施；的顺利实施；（66）必须）必须达到社会、环境、经济效益的高度统一。

达到社会、环境、经济效益的高度统一。

一、北京市土地一级开发项目（四）土地一级开发基本流程土地一级土地一级开发授权开发授权规划条件规划条件土地预审土地预审项目核准项目核准土地征用土地征用地上物拆迁地上物拆迁回迁房建设回迁房建设大市政建设大市政建设办理一级开办理一级开发前期手续发前期手续进入一级开进入一级开发实施阶段发实施阶段验收结验收结案阶段案阶段一、北京市土地一级开发项目（五）土地一级开发主要工作内容政府政府通过下属的通过下属的土地储备机构或者委托土地储备机构或者委托具备开发资质具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存存量国有土地量国有土地、拟征用和农转用土地拟征用和农转用土地，统一组织进行，统一组织进行征地、征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设建设。

对对存量国有建设用地存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是，土地一级开发的主要内容是组织组织拆迁和市政基础设施建设拆迁和市政基础设施建设等；对等；对征用农村集体土地征用农村集体土地，土，土地一级开发的主要内容是地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建征地、拆迁和市政基础设施建设设等。

等。

一、北京市土地一级开发项目（五）土地一级开发模式1.土地储备机构为主体项目1、市土地储备中心为主体项目2、区、县及重点功能区分中心为主体项目3、市、区两级土地储备机构联合实施的项目目前，储备机构实施的一级开发在北京市为主流。

2.开发企业为主体项目1、458历史遗留项目（极少，2007年市局发布关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知）2、直接授权企业项目3、招标项目:

从近几年的审核标准把握来看，市国土严格控制招标项目，主要授权分中心实施，分中心可再委托或招标实施单位带资或不带资具体操作。

一、北京市土地一级开发项目（六）土地一级开发的盈利模式1.储备中心为主体，企业不带资时，仅计取不高于土地储备开发成本2%的管理费。

2.根据关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的意见（京国土储201537号，2015.1.23发文，有效期5年）“已经市政府批准未供应、市政府新批准的企业投资土地一级开发项目初始取得立项核准后4年全部达到供应条件（现场和成本均通过验收）的，利润率最高为12%；4年内全部达到供应条件的项目每提前1年（不足1年不计）利润率最多增加1个百分点；4年内未全部达到供应条件的项目，每延期1年（不足1年按1年计算）利润率至少降低2个百分点，最低不低于8%。

“”本意见下发之日起一年内实现供地（招拍挂项目发布交易公告、划拨项目取得划拨决定书、协议出让项目签订土地出让合同）的，且经政府储备土地和入市交易土地联席会议审议通过的企业为主体土地一级开发项目（含458历史遗留项目），全部用于公开配租配售保障性住房和共有产权性质自住型商品房建设的利润率最高可按15%计取。

“分析：

企业分析：

企业投资投资土地一级开发项目，以土地一级开发项目，以44年期限完成年期限完成，计取，计取12%12%利润为利润为基准，基准，利润率在利润率在8%8%-15%15%之间浮动之间浮动。

（。

（以以土地储备开发成本为基数土地储备开发成本为基数）一级开发流程（典型）原土地所原土地所有者或使有者或使用者用者11、征得征得区县和乡区县和乡镇政府或镇政府或上级主管上级主管部门同意；部门同意；22、向市向市储备中心储备中心提出土地提出土地一级开发一级开发申请申请区县土地区县土地储备机构储备机构编制土地编制土地一级开发一级开发实施方案实施方案委办局联委办局联席会席会市国土局市国土局会同发改会同发改、规划规划、建建设设、交通交通、环保等部环保等部门就土地门就土地、产业政策产业政策、规划规划、资资质质、交通交通、环保等对环保等对一级开发一级开发实施方案实施方案提出原则提出原则意见意见市国土局市国土局会同相关会同相关部门部门11、确定确定土地一级土地一级开发主体开发主体（授权授权、委托或招委托或招标标）22、下达下达土地一级土地一级开发批复开发批复土土地地一一级级开开发发主主体体规划条件规划条件交评交评环评环评（备案备案）古树、文物古树、文物用地预审用地预审立项核准立项核准市国土局市国土局商相关委商相关委办局办局11、审核审核土地一级土地一级开发成本开发成本22、组织组织验收土地验收土地33、根据根据委托合同委托合同支付相应支付相应土地开发土地开发费或管理费或管理费费44、纳入纳入市土地储市土地储备库备库土地一级土地一级开发主体开发主体组织实施组织实施征地征地、拆拆迁和市政迁和市政基础设施基础设施建设建设。

危危改改、文保文保、绿隔等项绿隔等项目需按规目需按规定承担回定承担回迁房建设迁房建设市政府批市政府批准准11、新增新增集体土地集体土地办理农用办理农用地征收地征收、或农转用或农转用手续手续22、存量存量国有建设国有建设用地收回用地收回国有土地国有土地使用权使用权原土地所原土地所有者或使有者或使用者用者11、征得征得区县和乡区县和乡镇政府或镇政府或上级主管上级主管部门同意；部门同意；22、向市向市储备中心储备中心提出土地提出土地一级开发一级开发申请申请区县土地区县土地储备机构储备机构编制土地编制土地一级开发一级开发实施方案实施方案委办局联委办局联席会席会市国土局市国土局会同发改会同发改、规划规划、建建设设、交通交通、环保等部环保等部门就土地门就土地、产业政策产业政策、规划规划、资资质质、交通交通、环保等对环保等对一级开发一级开发实施方案实施方案提出原则提出原则意见意见市国土局市国土局会同相关会同相关部门部门11、确定确定土地一级土地一级开发主体开发主体（授权授权、委托或招委托或招标标）22、下达下达土地一级土地一级开发批复开发批复土土地地一一级级开开发发主主体体规划条件规划条件交评交评环评环评（备案备案）古树、文物古树、文物立项核准立项核准一、北京市土地一级开发项目（七）典型流程一、北京市土地一级开发项目（七）土地一级开发主要节点项目阶段序号土地一级开发工作内容备注土地一级开发申请阶段1前期手续办理费用由意向企业垫付、列入土地一级开发成本1.1征得土地所在乡镇及上级主管部门同意此阶段主体为分中心，费用由意向企业垫付、列入土地一级开发成本1.2控规编制与批复1.3向区、市国土局申请土地一级开发1.4列入土地储备开发计划获得土地一级开发权阶段2获得一级开发权2.1编制土地一级开发实施方案委托咨询机构编制，以分中心名义上报市局2.2专家会、联席会2.3获得批复,签定委托协议土地一级开发立项阶段3土地一级开发立项3.1土地一级开发申请报告委托咨询机构编制3.2填写环境影响评价表3.3用地预审土地一级开发企业上报3.4规划设计条件（土地前期准备）3.5土地一级开发立项申报3.6土地一级开发立项批复一、北京市土地一级开发项目（七）土地一级开发主要节点项目阶段序号土地一级开发工作内容备注土地一级开发融资阶段4土地一级开发融资土地一级开发企业负责4.1融资需求测算土地一级开发企业负责4.2融资渠道及结构分析4.3寻求合作融资机构4.4金融机构融资谈判4.5融资实施土地一级开发征地阶段5土地一级开发征地土地一级开发企业负责5.1钉桩、勘测土地一级开发企业负责5.2土地确权、签订协议（补偿款支付）5.3征地批复5.4征地结案5.5建设用地批准书土地一级开发拆迁阶段6土地一级开发拆迁土地一级开发企业负责6.1拆迁调查企业自行拆迁或委托拆迁公司6.2办理拆迁许可证（征收决定）6.3签订拆迁补偿协议（补偿款支付）6.4实施拆迁6.5拆迁结案一、北京市土地一级开发项目（七）土地一级开发主要节点项目阶段序号土地一级开发工作内容备注土地一级开发市政咨询阶段7土地一级开发市政咨询土地一级开发企业负责7.1道路、专业管线方案设计、审查自行办理或委托专业机构办理