万科2015年度报告摘要.pdf

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万科企业股份有限公司2015年度报告摘要12015年度报告摘要年度报告摘要证券代码：

000002、299903证券简称：

万科A、万科H代公告编号：

万2016-0311重要提示重要提示1.1本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（）。

为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当仔细阅读年度报告全文。

1.2除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议未亲自出席董事姓名未亲自出席董事职务未亲自出席会议原因被委托人姓名孙建一董事公务原因郁亮乔世波董事公务原因魏斌陈鹰董事公务原因魏斌华生独立董事公务原因罗君美1.3公司年度财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4公司2015年度分红派息预案：

以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币7.2元（含税）现金股息。

1.5董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：

保证年度报告中财务报告的真实、完整。

2公司基本情况简介公司基本情况简介2.1基本情况简介基本情况简介A股股票上市地深圳证券交易所A股股票简称万科A股股票代码000002H股股票上市地香港联合证券交易所有限公司H股股票简称万科企业（万科H代，该简称仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易本公司的H股股份使用）H股股票代码2202（299903，该代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易本公司的H股股份使用）2.2联系人和联系方式联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名谭华杰梁洁联系地址中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心电话0755-256066660755-25606666传真0755-255316960755-25531696电子信箱IRIR万科企业股份有限公司2015年度报告摘要23致股东致股东在2013年，我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。

2014年的市场调整，让更多人接受了这个观点。

但2015年市场的回暖意味着什么呢？

我们需要修正自己的判断吗？

不。

我们依然坚持自己的看法。

确实，在2015年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。

但我们也应该看到，更多城市依然处在去库存的过程中。

套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为1.1。

2014年末，万科有业务的中国内地49个相对发达城市中，套户比低于1的有12个1，套户比超过1但不超过1.1的有8个2，超过1.1的则已经有29个3。

套户比超过1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。

因此，2014年和2015年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存必须经历的过程。

如果说在住宅市场，我们看到的情况主要是分化的话，那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。

服务业极为发达的美国，累计的商办面积存量是人均4平米。

但仅仅在2011-2015年的五年中，中国内地相对发达的40个城市4，新增出让商办用地人均建筑面积低于4平米的已经只剩下9个：

北京、深圳（低于1平米），上海、东莞、重庆（低于2平米），广州、天津、温州、佛山（低于4平米）。

加上互联网、电商对传统零售业的冲击,传统商办地产的过剩已经具有普遍性。

但我们也不必过于悲观，白银依然是贵金属。

在传统房地产开发的黄金时代结束后，大量新兴的房地产需求并未得到满足。

中国的城市化过程还远没有结束。

今后10年，中国预计还将新增1.7亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求。

下一阶段的新市民，大部分是90后、00后，与被称为“农民工”的父辈不同，他们和他们的家庭将在城市真正定居。

与父辈相比，他们的童年生活条件更好，受教育程度更高，移动互联网时代已经完全融入他们的生活和认知，他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。

技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，相信中国并不会例外。

未来庞大的新市民家庭，或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但随着轨道交通网络的日益发达，发达城市带内星罗密布的市镇，却可以成为他们新的家园；或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想，但利率的持续下行，却可能帮助他们先以租赁的方式，获得比父辈更有尊严的居住条件。

正在悄然来临的老龄化时代，一方面给经济增长带来了更大的挑战，但同时也催生着新的需求。

2015年底，我国65岁及以上人口达1.44亿，占总人口比例为10.5%，预计到2025年老龄人口将增加到2亿人。

根据美国养老市场的发展经验，健康照护产业占整体GDP的10%，其中老龄照护占健康照护产业的10%，养老住宅与老龄照护产业产值相当。

如果中国GDP保持每年7%的增速，预估到2023年，中国的老龄照护与养老地产将各产生1万亿的市场机会。

2014年中国电商渗透率（11%）已经超过美国（10%）。

电商的快速发展，固然给传统商业地产带来巨大压力，但也给物流地产带来了巨大的成长空间。

目前中国的人均现代仓储面积，仅为美国的10%。

在不动产服务领域，传统较为单一的物业管理和交易经纪，正向综合生活服务升级。

根据中国物业管理协会的报告，2014年，全国31个省市、自治区物业管理面积约165亿平方米，较2012年增加了13.5%。

而客户需求，也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务。

在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。

美国REITs市场在1980年代后出现爆发式增长，截至2015年底总市值达9390亿美元，是1985年的122倍。

1972-2015年，美国权益型REITs的复合年均收益率为12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99%。

中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。

1北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原2济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州3昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚4昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁、烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北京、深圳万科企业股份有限公司2015年度报告摘要3供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。

落实在房地产领域，应当是大力发展有效供给，推动转型创新，满足新需求，以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。

国际经验表明，经济进入成熟阶段后，房地产业的经济枢纽地位，不仅不会削弱，反而会因各类衍生服务进一步强化。

据OECD统计，全球主要发达国家2009年-2014年房地产业直接产生GDP占比平均为10.9%（我国目前约5.8%），与上下游合计产生GDP占比接近20%（我国目前约13.8%）。

如政策引导得当，“房地产+服务”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业。

而这些新兴的细分产业，其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。

对于房地产行业的龙头企业来说，如果能抓住转型的机会，新天地将比原来更加广阔。

正是基于这样的判断，万科在新的十年战略中，明确提出，要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。

2015年万科的经营成果和能力提升都令人欣慰。

好房子+好服务带来的品牌溢价，比2600亿销售数字更有价值。

事业跟投制度推行一年以来，公司不仅在成本、费用管理能力上进入行业前列，项目发展也取得了满意的成果。

在土地市场已经出现明显局部过热的不利情况下，万科2015年不仅买到了基本足够的土地，更重要的是，这里面没有一个高风险的项目，没有一个“面粉贵过面包”的地王项目。

但万科管理团队不应为此而自满。

转型比传统业务的成功更为关键。

万科管理团队需要证明自己是业内最优秀的团队，这是我们的职业尊严。

这意味着，我们不仅要在传统业务的任何一个方面证明自己的能力，我们也必须成为在白银时代率先找到未来道路的团队。

相对于我们已经熟悉的领域，开辟未来道路将更加艰难，面对更多的不确定性。

这需要我们更加全情投入，也更加需要智慧。

而这一切，都离不开全体股东的支持。

再次感谢股东的选择和信任。

未来可以是光明的，可以是美好的。

而未来，也正掌握在我们的手中。

4会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要4.1主要会计和财务指标主要会计和财务指标单位：

元2015年年2014年年本年比上年增减本年比上年增减2013年年营业收入195,549,130,020.90146,388,004,498.4433.58%135,418,791,080.35营业利润33,122,777,302.5124,979,358,867.7832.60%24,261,338,387.14利润总额33,802,617,619.1025,252,363,233.4933.86%24,291,011,249.30归属于上市公司股东的净利润18,119,406,249.2715,745,454,144.7015.08%15,118,549,405.78归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润17,615,950,216.1215,576,596,101.6613.09%15,113,721,585.36经营活动产生的现金流量净额16,046,020,691.5041,724,819,113.36-61.54%1,923,868,889.89基本每股收益1.641.4314.84%1.37稀释每股收益1.641.4314.84%1.37全面摊薄净资产收益率18.09%17.86%增加0.23个百分点19.66%加权平均净资产收益率19.14%19.17%减少0.03个百分点21.54%2015年末年末2014年末年末本年末比上年末增本年末比上年末增减减2013年末年末资产总额611,295,567,689.29508,408,755,415.6520.24%479,205,323,490.54负债总额474,985,950,368.27392,515,138,495.6821.01%373,765,900,091.91归属于上市公司股东的股东权益100,183,517,822.3388,164,569,909.3513.63%76,895,983,339.70股本11,051,612,300.0011,037,507,242.000.13%11,014,968,919.00归属于上市公司股东的每股净资产9.087.9913.64%6.98资产负债率77.70%77.20%增加0.50个百分点78.00%注：

报告期内，