商业调研佛山岭南天地.pdf
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商业调研佛山岭南天地.pdf
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广东佛山岭南天地商业商业项目调研项目调研城市概况佛山市中心区距广州三大交通枢纽(广州新白云机场、广州新火车站、广州南沙港)佛山是中国广东省的一个地级市,广东省中南部,地处珠江三角洲腹地。
佛山市的常住人口为603万人(2011年数据),旅外侨胞达240万人。
佛山是广东省第三大城市,中国古代四大名镇之一,在中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲中部,为“广佛都市圈”。
佛山是“广佛同城”、“广佛肇经济圈”、“珠三角经济圈”重要组成部分,在广东省经济发展中处于领先地位。
佛山现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区。
全市总面积3848平方公里。
佛山不是一个整体,而是一个城市群,是由4个县域和一个市区域组成的一个组合体。
佛山简介佛山市中心区距广州三大交通枢纽(广州新白云机场、广州新火车站、广州南沙港)车程均在1小时之内佛山毗邻港澳,与香港、澳门分别相距231公里和143公里,车程均在2小时左右广珠城际轨道的开通,佛澳形成“1小时交通圈”地理位置历史文化佛山古称忠义乡、季华乡,“肇迹于晋,得名于唐”,是国家历史文化名城。
佛山的历史起源于现禅城区澜石街道区域,距今约4500-5500年。
唐宋年间,佛山的手工业、商业佛山夜景和文化已十分繁荣。
明清时,更是发展成商贾云集、工商业发达的岭南重镇,与湖北的汉口镇、江西的景德镇、河南的朱仙镇并称中国四大名镇,与北京、汉口、苏州并称天下“四大聚”,陶瓷、纺织、铸造、医药四大行业鼎盛南国。
清末,佛山得风气之先,成为中国近代民族工业的发源地之一,佛山狮头、佛山扎狮和佛山灯色工艺名扬海外。
地块概况历史文化祖庙东华里片区位于佛山老城(禅城区)中部,属核心保护区,是佛山文物古迹最密集,规模最大,传统风貌保存最完整的历史文化街区。
区内共有22处文物保护单位,其中祖庙和东华里为国家级文物保护单位,简氏别墅为省级文物保护单位。
历史文化过去:
达官贵人聚集之地始于北宋元丰年间(1078年)祖庙东华里片区就是佛山的商业中心,仿若一幅清明上河图。
祖庙、东华里、当铺、药铺、茶楼、祖庙内的专门用来唱戏的万福台、各类手工作坊,还有穿行其中卖各种零吃的小贩它们组成了祖庙东华里片区的生活百态。
历史文化现在:
期待期待重获新生重获新生随着岁月的增长、社会的发展和城市逐步现代化,祖庙东华里片区面临一系列的问题:
区内相当一部分文物保护单位和历史建筑年久失修,有待拯救保护;旧城区日益萎缩,公共及市政设施奇缺,居民生活质量受到极大影响。
项目概况瑞安房地产于2004年成立,并于2006年10月在香港联交所上市,为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。
总部设于上海,瑞安房地产在内地房地产市场奠定了稳固的基础,并以高瞻远瞩见称。
瑞安房地产在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的住宅、办公楼、零售、娱乐及文化等项目。
以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划,力求项目发展能配合当地政府制订的整体城市规划,并把当地城市的历史文化特色融入项目的设计及发展策略中。
发展项目充分体现“整体小区”理念,开发及管理现代化的住宅、办公楼、零售、娱乐及休闲设施,力争打造一个集“生活、工作、休闲”于一体的独特环境,丰富全面生活体验。
在上海、武汉重庆佛山及大连中心地段拥有八个处于不同开发阶段的项目,公司土地储备达1,320万平方米(1,100万平方米发展为可供出租及可供销售面积,220万平方米为会所、停车位和其他设施)。
开发商背景开发商背景秉承“尽善创新诚信谦勤”的瑞安精神,贯彻“创新优质卓越”的品牌承诺,致力在公司各运作上力臻完美,锐意提升管理规划执行及企业管治至世界级水平,竭诚为客户提供优质产品及服务,不断开创新里程,共同奋力向愿景目标迈进,持续发展。
瑞安集团由罗康瑞先生于1971年创办,追求卓越,勇于开拓。
罗氏早年翻阅李察巴哈所著天地一沙鸥一书,非常认同主角海鸥约纳堂自强不息,不满足于拥有与其他一般海鸥的飞行技术,不断努力练习,最终成为完美的飞行者它那种追求完美的精神,正好与瑞安集团不谋而合。
瑞安房地产的标志便展示一只展翅翱翔的海鸥,飞越地平线,取意公司一如海鸥约纳堂拥有不屈不挠追求真善美的精神,同时承传瑞安精神,不断创新求进,奋力向愿景目标进发。
企业经营哲学与文化岭南天地是由政府主导,由佛山瑞安天地房地产发展有限公司开发,以创建一个融合“生活、工作、休闲”特色的文化社区为理念。
整个项目在祖庙东华里片区旧城改造的基础上尽量保存佛山古城的风貌及岭南建筑特色,巧妙地加入了现代化的理念,让历史与现代元素和谐交融,创建一个崭新的、又能传承本土文化的房地产优秀项目。
项目概况项目概况项目开发:
2007年开始,整体分五期,预计整体开发完成时间为2018年,首期于2011年结束并开售。
技术力量:
开发投资-佛山瑞安天地房地产发展有限公司规划顾问-美国SOM设计事务所技术设计-香港BENWOODSTUDIO施工技术-瑞安专业施工队整合推广-瑞安房地产物业管理-上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司斩获奖项:
美国建筑师协会-区域与城市设计荣誉奖(世界顶级建筑大奖)国际房地产交易会(MIPIM)与英国建筑杂志合办-未来项目奖2009更新及总体规划推荐奖美国建筑师协会香港分会-城市设计优质奖2008项目概况岭南天地是由政府主导,由佛山瑞安天地房地产发展有限公司开发,以创建一个融合“生活、工作、休闲”特色的文化社区为理念。
整个项目在祖庙东华里片区旧城改造的基础上尽量保存佛山古城的风貌及岭南建筑特色,巧妙地加入了现代化的理念,让历史与现代元素和谐交融,创建一个崭新的、又能传承本土文化的房地产优秀项目。
项目概况项目总占地65公顷净用地52公顷总建筑面积150万方其中住宅69.2万方商业20.7万方酒店及公寓11万办公45万方地下零售7万方公共设施4.2万方首期开发规模:
LOTD商场,酒店及公寓:
占地面积16479平方米/建筑面积52100平方米LOT1商业街区(第一阶段):
占地面积(含文保单位)25892平方米/建筑面积22571平方米LOT4小高层住宅(东华嘉苑):
占地面积20356平方米/建筑面积41803平方米LOT14低密度住宅(东华轩):
占地面积14105平方米/建筑面积14528平方米形象特徵岭南天地采用分散式现代建筑组团围合中央历史文化保护区(特色商业区)的布局,不仅为社会保留特色文化,兼具商业穿插其中,提高商业的品位及价值,更能把整个历史文化保护区作为一个主题景观资源,辐射周边的建筑组团,提升其附加值!
形象特徵建筑和园林风格延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,将以祖庙、东华里、历史风貌区为发展主轴,用现代化的手法保护和改造,延续历史街巷,创造尺度适宜的开放空间,并充分运用骑楼、锅耳式山墙、瓦脊、雕花屋檐、蜿蜒街巷等岭南建筑特色,使得佛山的历史文化风貌与城市脉络得以传承,并赋予其新的生命力。
景观规划在考虑其建筑的功能性转变的同时,亦注重其原有街巷保护及历史风貌重现,通过喷泉、铺地、遮阴乔木等营造老城风貌,加强岭南古城的风情。
岭南天地致力于为佛山老城区祖庙东华里片区创造一个新的开发模式,将未来的发展合理地融入具有悠久历史的城市文脉中。
期待通过这样一种全新的历史保护和城市复兴相结合的模式,将祖庙东华里片区转变为最令人向往的具有活力的,集购物、餐饮、居住、休闲娱乐为一体的岭南风格的新天地。
形象特徵院落庭园空间中央商业区的设计以保护为主,修缮改造辅之,结合环境及流线的需要进行局部拆迁改建,保留原有空间感觉,增加现代空间元素。
ABA视点B视点形象特徵DC街巷空间在巷里弄堂穿梭,每个转弯都有各自精采的风景,也使单纯的游逛更添几分乐趣。
形象特徵GG视点拆除旧建筑,增加新广场足够的休憩活动空间,使空间运用更为灵活,增加的广场让节假日举办活动的弹性更大。
形象特徵JK街巷空间在巷里弄堂穿梭,每个转弯都有各自精采的风景,也使单纯的游逛更添几分乐趣。
形象特徵消防车道消防扑救弄堂消火栓喷淋系统消防报警系统商业区保留特色风貌,区内弄堂狭长宜人,不能进车。
项目经国家级消防审查组织专家评审及进行性能化设计,商业区采用了消防车道沿周边设置,以先进消防器材往内救援及区内设置消防措施自救的方法相结合,配合周边的疏散弄堂,以提高片区的消防能力。
形象特徵运营管理开业时间:
2010年12月经营定位:
特色的文化社区建筑风格:
岭南建筑风格形象广告语:
傲视岭南天地、尊享国际生活社区、岭南新味,自在天地目标顾客群:
2550岁中高收入阶层人士商圈范围:
以祖庙路、人民路、福禄路为核心,以兴华商场、百花广场、百花总汇、东方广场等主要项目组成,为佛山市传统商业区营业时间:
:
运营管理业态组合:
项目集住宅、办公、零售、休闲、娱乐为一体的城市中心的旗舰型综合体业种组合:
餐饮、休闲娱乐、精品、生活配饰、文化遗产等楼层分布:
分FC、ZM、CZ、七个片区典型铺位:
海逸酒家、星巴克、满记甜品、哈根达斯、味稻一号功能布局比例:
购物:
餐饮:
娱乐:
主力店、半主力店:
海逸酒家、尚厨、味稻一号项目小结结合环境在原有的基础上进行局部拆迁改建,保留原有空间感觉,增加现代空间元素,使广大市民高度认同。
主要竞争对手:
东方广场、嘉信茂广场、保利水城、百花广场等等。
成功要素:
、地理位置优越,是佛山的传统商业区,毗邻广佛地铁,交通方便;、较其它商业更有特色,休闲与当地文化相结合,具有浓厚的岭南气息,吸引大量游客前来消费;、业种组合特别,商店装修别具匠心,具有持续影响力;、周边社区较多,人流量大;改进方向及策略:
、周边的道路未整修完成,交通指示灯较混乱,应该及时修补好道路,交通指示灯也应重新规划;、项目内部一些道路和墙体修缮未完成,应该加以完善,解除安全隐患;、导视不足,应该多设置一些道路指示牌指引客人,或安排一些导购人员进行解释、引导。
瑞安开发模式核心理念创造及再投资在瑞安众多成功的新天地项目中,文化、景观、稀缺的土地等等本身就是一个无法复制的价值链,如何提升整个地快的价值,一直是瑞安开发项目钱的重点思考内容之一,在有限的地块资源内,通过成功运作一期新天地,将住宅价值拉高,再将其增值的部份一次性回收,回收的现金再投資二期新天地、辦公樓、酒店等,同时不断提升一期新天地的应营价值,再次拉高土地价值后,回收更高的土地上蓋物價值;在开发过程中,重点就是稀缺土地上的再投资,土地事故化的,但土地上的再造资源是可无限改善的,这种理念造就了无限价值链的产生,这种方式改变了整个地区的环境,得到政府的大力支持,开拓了获取土地的绿色渠道,政府的大力支持直接反应在区域配套及交通设施的完善,另瑞安后期开发过中所开发的其他产品价值得以产生几何倍数的放大效应,这就是瑞安强调以价值为目标,而非以成本为目标的开发模式。
开发模式特点选址定位天地模式定位的演变,以运营10年的上海新天地(2001年开业)为例第一阶段定位强调综合性,因为当时上海没有一个地方能将餐饮、娛乐、购物等全部汇集在一起的地方,虽然当时上海衡山路历史文化酒吧街具有这方面一定的吸引力,但零散的产权无法实现统一的管理和和经营理念的贯彻实施,新天地琾此应运而生。
第二阶段定位打造城市的旅游景点,投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游影点,希望来到上海的人,一定要来看看上海的新天地,将上海新天地建为上海必到之处。
最后耶断定位是跨越文化和国界的时尚交流地,要让上海新天地成为国际交流和聚会的地点,使其第一个想到的聚会地点就是上海新天地。
层层深化定位使得上海新天地更加明确自身消费群体,通过不断招商调整完善品牌系话,提升效益,成为全国时尚消费标竿,不仅吸引上海的小资一族和外籍人士,也吸引了国内的时尚消费群。
开发模式特点选址定位天地模式定位的演变,以运营10年的上海新天地(2001年开业)为例第一阶段定位强调综合性,因为当时上海没有一个地方能将餐饮、娛乐、购物等全部汇集在一起的地方,虽然当时上海衡山路历史文化酒吧街具有这方面一定的吸引力,但零散的产权无法实现统一的管理和和经营理念的贯彻实施,新天地琾此应运而生。
第二阶段定位打造城市的旅游景点,投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化
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- 商业 调研 佛山 岭南 天地