特色小镇与田园综合体:新的政策导向下绿城小镇的应对策略.pdf
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特色小镇与田园综合体:新的政策导向下绿城小镇的应对策略.pdf
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特色小镇与田园综合体:
新的政策导向下绿城小镇的应对策略产业中心产业研究部二一八年五月目录【趋势篇趋势篇】【战略篇战略篇】【践行篇践行篇】【能力篇能力篇】2前言为了顺应新型城镇化、经济转型以及房地产市场变化的需求,绿城小镇集团对现有业务进行转型升级,培育小镇产业体系,创新小镇项目的特色特质发展体系,构建小镇开发核心竞争力,致力于发展成为中国城乡建设与服务的典范。
本报告将从小镇的政策趋势、总体战略、能力建设以及实践探索这四个层面展开论述。
3【趋势篇趋势篇】4宏观经济宏观经济趋势篇趋势篇新的增长动力一带一路自由贸易港新型城镇化特色小镇&城市群技术红利中国智造区域经济乡村振兴(精准扶贫)开放绿色创新协调共享资料来源:
基于申万宏源研究做的修改5政策导向政策导向趋势篇趋势篇一、四部委政策作为特色小镇发展的指导三部委的文件已经是过去式了,现在已经以2017年12月4日四部委关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见为准。
第一,特色小镇的指导部门调整为由国家发改委来指导。
第二,特色小镇纳入国家新型城镇化发展。
第三,严防政府债务风险。
6政策导向政策导向趋势篇趋势篇二、今年的新型城镇化的主要工作任务国家发改委2018年3月9日公布了今年的新型城镇化的主要工作任务(国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知)因为特色小镇纳入了新型城镇化范围了,有几点:
第一,强化监督检查纠偏,支持特色小镇高质量发展;第二,对已经公布的400多家和96家特色小镇定期检测和优胜劣汰。
因为主管部门已经发生变化了,指导思路也发生了变化。
第三,强化审批问题,大家关注特色小镇纳入了新型城镇化范围这个大政策下做特色小镇。
7政策导向政策导向趋势篇趋势篇特色小镇正在成为我国经济转型升级、新型城镇化建设的重要载体,在推进供给侧结构性改革、生态文明建设、城乡统筹协调发展、乡村振兴等方面都发挥着重要作用。
特色小镇在乡村振兴的战略当中是抓手和平台,特色小镇归根到底是服从和服务于乡村振兴战略的,所以特色小镇会有新的动力。
三、特色小镇与乡村振兴战略8政策导向(浙江)政策导向(浙江)趋势篇趋势篇近日,浙江省发改委印发了浙江省特色小镇创建规划指南(试行)(以下简称指南),这是全国首个针对特色小镇创建规划出台的专项指导文件,对其他省份和特色小镇的投资者具有重要的参考意义。
四、浙江政策9政策导向(浙江)政策导向(浙江)趋势篇趋势篇指南强化了特色小镇“产业特而强,功能聚而合,形态小而美,体制新而活”的创建规划原则;要求全面建立市场化运作模式;并首次对特色小镇进行分门别类:
第一大类,以提供技术与金融服务产品为主,包括信息经济小镇、时尚小镇A、金融小镇;第二大类,以提供实物产品为主,包括环保小镇、健康小镇A、时尚小镇B与高端装备制造小镇;第三大类,以提供体验服务产品为主,包括健康小镇B、旅游小镇和历史经典小镇。
四、浙江政策10政策导向(浙江)政策导向(浙江)趋势篇趋势篇指南首次明确了特色小镇的居住用地规模,并给出了详细的规划标准。
指南称,为保证特色小镇的活力与居住需求,可规划约10%居住用地,其中,应建设一定数量人才公寓。
在建设用地的范围内,宜规划人均居住用地23-36平方米/人,常住人口为3000-4000人,并配套餐饮、购物、教育、医疗、文体等公共服务设施。
这次对居住用地的明确,正是在政府与投资者之间找到了一个好的平衡点,投资者通过销售租赁物业回笼资金,反哺产业投资建设,其根本利益得到了保障;而政府也无须担心某些投资者借小镇开发之名,行房地产开发之实,背离了小镇建设的初衷。
四、浙江政策11政策导向(政策导向(乡村振兴乡村振兴)趋势篇趋势篇十九大党的十九大报告明确提出乡村振兴战略中央经济工作会议“乡村振兴”和“精准脱贫”成为未来一年中国经济工作的中央农村工作会议中央农村工作会议:
实施乡村振兴战略2050年全面振兴有关乡村振兴,中央农村工作会议传递了哪些信号?
乡村振兴,顺应亿万农民新期待中农办主任韩俊解读中央农村工作会议精神中央一号文件中央一号文件正式发布全面部署实施乡村振兴战略重磅!
2018年中央一号文件正式发布中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见全国农业工作会议全国农业工作会议在京召开中办国办中共中央办公厅国务院办公厅印发农村人居环境整治三年行动方案中办国办印发关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见中央五、乡村振兴12政策导向(政策导向(乡村振兴乡村振兴)趋势篇趋势篇农业部农业部关于支持创建农村一二三产业融合发展先导区的意见农业部:
完善农业支持保护制度推动实施乡村振兴战略农业部部长:
坚持绿色发展导向做大做强做优农业产业夯实乡村振兴的经济基础国土资源部国土资源部部长:
国土资源工作要在推动乡村振兴战略实施中有更大担当国土资源工作会议:
政府将不再垄断住房供地宅基地将“三权分置”交通运输部交通运输部召开服务乡村振兴战略推进“四好农村路”建设和脱贫攻坚领导小组会议交通运输部:
统筹做好脱贫攻坚与实施乡村振兴战略、推进“四好农村路”建设的有机衔接林业局林业局:
围绕实施乡村振兴战略推进集体林业综合改革统计局统计局局长:
“三农”发展举世瞩目乡村振兴任重道远部委信息13政策导向(政策导向(乡村振兴乡村振兴)趋势篇趋势篇乡村振兴战略规划怎么编?
看看各地都有哪些我市发布2018年成都市实施乡村振兴战略推进城乡融合发展行动计划中共海南省委海南省人民政府关于乡村振兴战略的实施意见来了!
河北省农村工作会议定下全省乡村振兴时间表及重点任务新闻报道习近平心系“三农”领航新时代乡村振兴以改革创新促进乡村振兴中央农办谈乡村振兴战略:
严禁地方政府违法违规举债让乡村振兴战略落地生根访农业部农村经济研究中心主任宋洪远一号文件全面部署乡村振兴战略土地流转等领域迎投资机会中央一号文件引领乡村旅游步入新时代各地动态14企业动态企业动态趋势篇趋势篇由万科定位转变的启示2012年,万科要做“三好住宅供应商”,2014年,升级成了“城市配套服务商”,2018年3月27日,万科在业绩会上正式宣布了新定位“城乡建设与生活服务商”。
六、企业动态15企业动态企业动态趋势篇趋势篇由万科定位转变的启示我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
绿水青山就是金山银山。
房子是用来住的,不是用来炒的。
这些话出自十九大报告,也不断被万科年报所引用,在致股东章节中。
六、企业动态16企业动态企业动态趋势篇趋势篇由万科定位转变的启示城乡建设与生活服务商是一张身份牌,万科把它拆解成四个角色:
美好生活场景师实体经济生力军创新探索试验田和谐生态建设者万科要做生态化平台,万科要做超级企业,像BAT那样的超级企业,像美国硅谷里的那些超级企业。
六、企业动态17企业动态企业动态趋势篇趋势篇由万科定位转变的启示图片来源:
万科官微万科周刊六、企业动态18企业动态企业动态趋势篇趋势篇碧桂园转型1、科技小镇。
碧桂园在科技小镇建设理念上,碧桂园坚持产业先行,先产后城。
在创新小镇的建设配比中,碧桂园严格坚持产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致各占1/3,保证了产业拥有足够的发展空间。
为了配合科技小镇的产业发展,碧桂园引进1到2家世界或至少国内龙头企业入驻,还专门建立产业孵化基金,每个科技小镇都会根据入驻企业,提供金融服务。
2、乡村振兴与农业。
在碧桂园集团2018年工作会议上,杨国强先生作了主旨讲话,主要内容如下:
公司发展到今天,我想我还是愿意去做回农民,为乡村振兴做多点事。
我想把农业做好,也跟碧桂园15万同事说说。
公司现在做“凤凰优选”,我们期望在全世界范围,找到没有重金属污染、没有农药残留、货真价实的东西。
碧桂园到了今天,有条件有责任去为乡村振兴做点什么。
40年前我种田,40年后我还是回去种田!
六、企业动态19企业动态企业动态趋势篇趋势篇碧桂园转型六、企业动态20纵观恒大集团的发展史,基本都是紧跟宏观经济的走向发展的,此前,恒大重点布局的金融、文旅、体育和大健康产业,也无一不是国家重点支持和大力倡导的发展方向;今年3月26日,许家印在香港业绩发布会上表示,恒大将积极探索高科技产业,逐步形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技为龙头的产业格局。
4月9日,恒大与中国科学院签署全面合作协议,宣布在未来10年内投入1000亿元打造三大科研基地,全面进军科技产业!
企业动态企业动态趋势篇趋势篇恒大转型六、企业动态21必须紧紧把握政府的政策走向,企业才能做大做强。
政策的导向是在房地产长周期的市场背景下,必须进行供给侧结构性改革;房地产变革的方向就是创造全新的生活方式的体验,进入消费升级领域;大趋势大趋势趋势篇趋势篇22【战略篇战略篇】23一、国家层面:
特色小镇和田园综合体是乡村振兴政策下的风口,承担着政治重任;二、行业层面:
是行业发展的必然趋势,而相对于其他房产公司,我们的转型已经走在了前面;三、绿城中国层面:
我们的核心优势体现在:
1.依托中交已经形成的特色小镇战略支撑优势2.产业运营管理模式的系统优势3.行业内的品牌优势4.小镇理论研究的积淀优势5.产业资源整合落地的优势6.完整小镇样板的实践优势机遇我们的核心优势是什么?
战略篇战略篇核心优势核心优势24战略定位:
理想小镇生活综合服务商承接绿城中国战略转型把握特色小镇历史性机遇培育公司业务增长极战略篇战略篇战略定位战略定位25战略篇战略篇投资战略目标投资战略目标2018年2019年2020年销售600亿元,利润24亿元,运营小镇30个销售400亿元,利润16亿元,运营小镇20个销售200亿元,利润5亿元,运营小镇10个小镇战略目标:
2020年实现销售600亿26投资方向生活小镇:
一类是地处核心城市群中的一二线城市周边,交通便利,承接城市外溢人口的近郊生活小镇;另一类是特色生活小镇,这类小镇具有优质的自然资源禀赋,具备打造休闲、旅游、度假、健康、养生、养老等特色主题的基础。
产业小镇:
一二线城市近郊,原有的块状经济和经济园区的转型升级的项目。
城市地产项目城市地产:
核心城市群内,经济发达、人口净流入的三四线城市中心区域的短平快项目。
小镇项目因小镇相关产业的导入及培育所需进行的投资。
项目投资产业投资产业投资战略篇战略篇投资方向投资方向27产业驱动型;承担城市产业或服务职能,以外来高端人才为主;产业选择一般为新兴的高科技产业或者现代服务业,是产业细分的结果。
主要关注商贸主要关注商贸小镇、科创小镇、智造小镇、金融小镇。
小镇、科创小镇、智造小镇、金融小镇。
城市化驱动下的小镇产业小镇消费驱动型;围绕消费展开的独具特色的产业体系;以外来消费人口引领+本地人口为主;产业选择一般为特色农业、康养和文旅产业为主。
逆城市化驱动下的小镇生活小镇战略篇战略篇投资方向投资方向小镇类型投拓方向目前以生活小镇为主,培育消费升级类产业,机会性进入产业小镇,近中期以城市地产收益反哺小镇项目2829【能力能力篇篇】成功的特色小镇顺天时、承地利、聚人和历经千锤百炼,是从本地生长出来的!
能力篇能力篇成功要素成功要素3031持续运营策划定位小镇项目落地系统架构各项规划投融资开发建设产业导入落地系统架构能力篇能力篇系统架构系统架构31为了实现绿城小镇的战略目标,必须面对小镇开发的六大难点,绿城小镇集团在策略层面需要着力培育六大能力。
资金政府土地产业运营开发政府谈判能力持续投融资能力产业资源整合能力开发运营能力战略策划与规划设计能力产业研究能力六大难点与六大能力六大难点与六大能力能力篇能力篇32六大难点:
政府六大难点:
政府政府能力篇能力篇33如何应对?
1、战略引领纲举目张、战略策划引领,产业策划跟进、空间规划匹配、投融资计划、招商引资行动推进2、两个统筹市场与官场统筹、企业与政府统筹。
3、协同机制形成政府指导、企业运作、其他利益方协作的协同机制。
能力篇能力篇六大难点:
政府六大难点:
政府34多规合一策划与规划的新方向能力篇能力篇2018年年初的国家机构改革方案将土地利用总体规划、城乡规划、主体功能区规划等统一到自然资源部门,为建立统一、协调、权威的空间规划体系,推进“多规
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